相続する予定の農地を活用する方法を探していませんか？農地はそのままでは農業以外の方法で活用することはできませんが、必要書類を揃えて手続きすれば転用することが可能です。また、制限はありますが、農業を続けつつ農地のまま活用できる方法もいくつかあります。
そこで本記事では農地転用やさまざまな農地の活用方法について詳しく紹介します。農地を活用しないリスクや農地に課される税金についても取り上げます。所有する農地を最大限に活用していきましょう。
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農地のままで活用できない理由
農地を有効に使うには
- そのまま農地として使用するか
- 農地転用をするか
のいずれかの選択肢を選ぶ必要があります。何故なら、農地は、農業以外に利用できない明確な決まりがあるためです。そこで、まずは最初に農業以外の活用ができない理由と、農地転用についてを解説します。
農地は農業にしか使えない
土地を耕し、作物を栽培する農地の場合は農地法によって、それ以外に活用できません。これは土地は用途ごとの区分である地目があり、それに準拠する使用目的でのみ使うことが定められているためです。特に農地については農業を守るためという考えからも、その他の活用法で使用するのが難しくなっています。
さらに農地は、売買や貸し借りも規制されています。資材置き場や作業員仮宿舎などを建てる場合も、農地のままでは許可されません。許可なく使った場合には農地法違反として罰則が科せられます。大前提として農地は農業にしか使えないことを認識しておきましょう。
農地を活用するには転用が必要
もし農業以外の使用をしたいのなら農業委員会の許可を得れば、他の地目にも転用可能です。ただし農地転用は以下のように転用できる農地と転用できない農地に分けられています。
| 農地の種類 | 特徴・転用の可否 |
| 農用地区域内農地 |
|
| 甲種農地 |
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| 第1種農地 |
|
| 第2種農地 |
|
| 第3種農地 |
|
つまり、第2種農地と第3種農地であれば農地転用が可能ということです。とはいえ農業保護政策により農地として登録された土地は他の用途で使うことは禁止されているため、必ず許可は必要なので注意しましょう。農地転用の手続きについては後の章で詳しく紹介します。
農地のままの活用法
農地のままでも活用できる方法は次の3つです。
- 貸農園経営者や農地集積バンクなどの企業に貸す
- 営農型太陽光発電を運営する
- 農地のまま売却
農地を活かすそれぞれの方法を見ていきましょう。
貸農園経営者や農地集積バンクなどの企業に貸す
例えば農地として活用せずに、貸農園経営者などに土地を貸して運営してもらう方法であれば賃料が得られます。貸農園の種類は、次の通りです。
- 体験農園…農業指導を提供し野菜作りを体験
- 市民農園…地方自治体や農協・NPOなどが運営する農園
- 滞在型農園…宿泊施設を備え滞在しながら野菜作りできる
もし、農地を貸したいと考えるなら、農地を貸したい人と借りたい人のマッチングをしてくれる農地中間管理機構（農地バンク）の活用も検討してみましょう。農地バンクを利用すれば借り手を探してもらえるだけではなく、収入を得られるメリットがあります。
営農型太陽光発電を運営する
農業を行いながら太陽光発電の運営を行う、営農型太陽光発電という活用方法もあります。農地に支柱を立てソーラーパネルを設置し、地面では農作物を育てる方法のため、太陽光発電と農業による二重の収入を目指せます。ただし、農作物による収益が平均値の80%以上を確保しなければならないため、一面にびっしりとソーラーパネルを敷き詰めることはできません。
転用と比較すると太陽光発電から得られる収入は少なくなり、農作物の生産状況の報告が義務付けられていることも認識しておきましょう。また、農地の一時転用という手続きで転用期間は3年間という決まりがありますが、農産物の収益が規定を満たしていないとき4年目以後の更新許可が下りません。営農型太陽光発電は、運営する上で満たすべき条件があるためその点は留意しておきましょう。
農地のまま売却
農地のまま活用するのではなく売却することも可能です。農地のまま売る手順は以下の通りです。
| 農地のまま売る手順 | 詳細 |
| 売却先を探す |
|
| 買主と売買契約を結ぶ |
|
| 農地委員会へ許可申請を行う |
|
| 農地の所有権移転請求権の仮登記 |
|
| 売却の精算をして農地の本登記を行う |
|
こうした手順で売却を進められるものの農地の場合、一般的に買手を見つけるのは簡単ではなく、転用して売却することが多いです。
また、農地を売却する上では、どのくらいで売却できるのか相場を把握しておくのがおすすめです。相場を知ることで適正な取引であるかなどを分析できる材料になるからです。もし売却相場を調べる際には、不動産ポータルサイト・一括査定サービスを利用して調べてみましょう。一括査定サイトを利用すれば、あらゆる不動産会社の査定を見比べるのも容易になります。
農地の売却についてもっと詳しくなりたい方は以下の記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7324
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
農地転用した場合の活用法
農地転用したケースであれば、次の活用方法が可能です。
- 太陽光発電用地の運営
- 賃貸アパート・マンションの経営
- 借地として貸し出す
- 駐車場や倉庫の経営
- 高齢者向け施設の経営
- 不動産会社に仲介依頼して売却
農地転用を検討している場合はこうした方法を参考にしましょう。
太陽光発電用地の運営
太陽光発電用地の運営は、ソーラーパネルを設置し電気を電力会社に買いとってもらう方法です。電気の買取価格が法律で決まっているため、安定した収入を目指せます。ただし、立地条件に左右されてしまうため、遮蔽物が周りにある日照時間の短い農地には向いていません。所有している農地の立地を確認して、取り入れることを検討してみましょう。
太陽光発電の概要について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14929
賃貸アパート・マンションの経営
もし農地として使用しない場合には、広い土地を利用して賃貸経営をするという方法があります。賃貸アパートやマンション経営なら、初期投資さえすれば継続的な家賃収入を得ることができるようになるでしょう。
ただし、賃貸経営では周辺の立地に入居率が関係するため、駅や商業施設が近いなど、住居としてのメリットを感じる土地ではないと経営が難しい可能性もあります。そのため、もし賃貸経営をしても入居者が見込めるか、検討する必要があるでしょう。
アパート経営についてはこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418
借地として貸し出す
転用が可能な農地であれば、事業用地として貸し出すという方法があります。例えば資材置き場、一時使用目的の倉庫、工場など、事業を行っている人に対して土地を貸し出します。中でも資材置き場は、建物を立てる必要がなく、もし規制がかかっている場合でも活用できるため、あらゆる農地で可能です。
ただし、上記のような使用目的がある企業の需要が周辺にない場合には、難しいとされています。さらに資材置き場などになると、大型車の出入りのために道幅も必要となるでしょう。そのため、そういった事業ごとに考えられる使いやすさも考慮して判断すべきといえます。
借地について知りたい方はこちらの記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13519
高齢者向け施設の経営
広い土地が強みの農地転用では、高齢者向け施設の経営も向いています。何故なら、高齢者施設は利用者が多くなるため、比較的大きな建物であることが多く、広い土地向きなためです。さらに、アパート経営などと比べると施設利用を目的とする場合が多いため、立地に左右されにくいという特徴もあります。
ただし、経営するには大きな施設を建設する必要があるため、初期投資にまとまった金額が必要になるという側面もあります。
駐車場や貸し倉庫などの経営
農地転用ができる土地の場合、立地が市街地に近いことも少なくありません。そのため、以下のような駐車場や貸し倉庫などを自身で経営する方向性もおすすめです。
| 土地活用 | メリット | デメリット |
| 貸し倉庫経営 |
|
|
| コインランドリー経営 |
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|
| コンビニ経営 |
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|
人通りが多い場所が近いのなら、上記のような事業は利益を得ることができる可能性が高いでしょう。特に駐車場経営は初期費用を安く抑えつつ、土地が狭くても収益を上げられます。それぞれのメリットとデメリットを参考に、ぜひ検討してみてください。
不動産会社に仲介依頼して売却
通常の土地と同様に、不動産会社などに仲介を依頼して売却することも可能です。不動産会社の中には、農地売買を得意としている会社も少なくありません。ただし市街化調整区域の場合は農地転用以外にも必要な許可があるので、必ず不動産会社に相談しましょう。
不動産会社に仲介依頼して売却する流れは、以下の通りです。
- 不動産会社に売却依頼
- 農業委員会に申請
- 買い手と売買契約締結
- 所有権移転の仮登記
- 許可後に所有権移転登記
仲介依頼をする不動産会社は、一括査定サイトを利用すると見つけやすく、最新の相場も一緒に調べられます。
農地売買の仕組みや流れも知りたい方はこちらの記事も合わせてお読みください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/3447
農地転用の方法
農地転用の手続きは、必要書類を揃えて農業委員会に申請するだけです。書類には例えば転用の届出に加え、転用後の詳細を記した書類も用意することになります。
ここからの章はその方法について詳しく解説します。
必要書類を揃える
農地転用の申請に必要な書類は次の通りです。
- 農地転用届出書
- 全部事項証明書
- 転用予定地の公図
- 転用予定地の図面
また、農地転用後に建物を建てる予定がある場合には建物の図面、事業を始める場合には事業計画書など、他の書類も必要です。そのため、まずは担当窓口に相談することをおすすめします。農地の転用については、都道府県ごとの担当部局や市町村の農業委員会に相談窓口があります。相談は無料なので、転用を考えている方はぜひ一度ご相談ください。
農業委員会に申請する
必要書類を揃えたら、都道府県の担当部局や市町村の農業委員会の窓口に農地転用の申請を出します。その際には以下のポイントで申請先と手続きが変わるため注意してください。
- 農地転用許可の面積
- 市街化区域内であるか
じつは申請する農地の広さに応じて、申請先が都道府県知事か農林水産大臣、または地方農政局と変わってきます。例えば30a以下の農地の転用、もしくは30aを超える農地の転用によって手続きが異なります。さらに市街化区域内の農地転用であるかによっても申請が異なるのです。そのため、上記のポイントを確認しつつ、事前に必ず農林水産省の農地転用許可の手続のページは確認しておきましょう。
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農地を放置するリスク
農地を活用しないで放置してしまうと、害虫・害獣被害を受けてしまったり、支払う税金が高くなってしまう可能性があります。そのため、そのような農地を活用しないことで考えられるリスク関係についても、予め理解しておくことが大切です。
ここからは農地を活用せずに持ち続ける2つのリスクを解説します。農地活用をしないデメリットも把握し、損をしないように先手に回って対応しておきましょう。
害虫や害獣被害の原因になる可能性がある
農地は持っている限りは定期的に手入れが必要です。何故なら、農地を放置しておくと害虫や害獣が生息し、近隣農地にも被害が出る可能性があるからです。一度農地が荒れてしまうと、再び農地として使うとしても時間と手間が必要になってしまうでしょう。
それには活用か売却で農地に手を入れ、害虫や害獣が住み着いてしまうのを防ぐしかありません。どちらにせよ、売却であってもキレイなほうが売れやすいため、そういった被害が出る前にできるだけ早い決断をすべきでしょう。
遊休地は固定資産税が高くなる
使っていない農地は遊休地とされるため、固定資産税が高くなるのもリスクとして挙げられます。これは政府が農業の成長産業化を目指すために、使われない耕作放棄地や遊休農地を減らしたいという目的があります。そのため、平成29年の税制改定により遊休農地に対する固定資産税を増額をしました。
基本的には5年に1度行われる農林業センサスによって、使っていない農地は遊休農地・耕作放棄地と認定され、固定資産税が上がると認識しておいて間違いがないでしょう。
また、固定資産税の詳細については、次の章で詳しく紹介します。
注
1）耕作放棄地とは、以前耕作していた土地で過去1年以上作物を栽培せず、数年の間に再び耕作する意思のない土地のこと。
2)遊休農地とは、耕作の目的に供されておらず耕作の目的に供されないと見込まれ、周辺の地域における農地の利用の程度よりも著しく劣っていると認められる農地のこと。
農地に課される税金
農地に課される税金は以下の通りです。
- 固定資産税
- 相続税
固定資産税は毎年1月1日時点で資産を持つ所有者に対して納税の義務が課せられ、所有しているだけで毎年負担しなくてはなりません。また、相続税は農地の種類によって支払う金額が異なります。
ここからは農地を活用するために、こうした税金面についても理解を深めていきましょう。
固定資産税
耕作をしていない農地や使われていない農地の遊休農地・耕作放棄地の場合、固定資産税は高くなってしまいます。しかし、そうではない場合は通常の土地よりも、固定資産税は低くなる傾向にあります。何故なら固定資産税評価額×1.4%という通常の固定資産税の計算に、さらに限界収益修正率（0.55）をかけるからです。
固定資産評価額は、固定資産税の納税通知書からチェックできます。農地転用して土地活用した場合は、通常の固定資産税の計算になることも認識しておきましょう。
相続税
相続税も固定資産税と同様に、農地よりも通常の土地の方が高い傾向にあります。しかし、市街地の農地などは宅地とした場合の価格をもとに算出するため、負担が大きくなるケースもあります。農地の相続税を算出するための評価額の計算方法は、次のように農地の種類によって倍率方式と宅地比準方式の2つに分かれています。
| 農地の種類 | 評価方法 |
| 農用地区域内農地、甲種農地、第1種農地（純農地） | 倍率方式 |
| 第2種農地（中間農地） | 倍率方式 |
| 第3種農地（市街地周辺農地） | 宅地比準方式×0.8 |
| 市街化農地 | 宅地比準方式・倍率方式 |
以下では倍率方式と宅地比準方式の2つについて詳しく紹介します。
純農地・中間農地は倍率方式
純農地・中間農地は倍率方式によって相続税を計算できます。それぞれの用語の意味は以下の通りです。
- 純農地：生産性が高く宅地に転用できない
- 中間農地：申請によって比較的宅地への転用の可能性が高い
- 倍率方式：固定資産税における固定資産評価額を基準にした計算
評価倍率は国税局長が定めているもので国税庁のサイトなどからチェックできます。
また、倍率方式の評価額の求め方は、以下の計算式で求められます。
市街化農地・市街地周辺農地は宅地比準方式
市街化農地・市街地周辺農地は宅地としての評価額を基準にした宅地比準方式によって計算できます。市街地の農地は宅地に転用される可能性が高いため宅地の評価額を基準にしています。宅地比準方式による評価額の計算式は以下の通りです。
1平方メートルあたりの造成費とは宅地として造成した場合にかかる費用のことです。また市街地周辺農地は市街化農地として評価した価格に0.8をかけて計算します。
まとめ
使わない農地は害虫被害や税金の負担など、持っているだけで不利益になってしまう可能性があります。そのため、せっかくの農地を放置せず、何らかの形で活用することが大切です。
そのため、別の方法で活用するためにも農地転用の手続きを進めましょう。農地のまま営農型太陽光発電の運営や売却も可能ですが、活用方法には限界があります。農地転用をすれば駐車場経営、アパート、高齢者施設にするなどの方法も採用でき、立地や条件に合った様々なやり方で土地活用ができるでしょう。
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