マンション投資で知っておくべきリスクとは?リスク回避のコツも解説

マンション・アパート経営

土地活用や投資の中でもマンション投資は、安定した収益と節税対策が期待できることから、副業や老後のために興味を持つ方も多い投資方法です。しかしマンション投資にはメリットだけでなく、さまざまなリスクや注意するべき点もあります。

この記事では、マンション投資の基礎知識や想定できるリスク、その回避方法についても詳しく解説します。ぜひ参考にしていただきリスクについて知識を深めた上で、失敗しないマンション投資を目指しましょう。

マンション投資とは?

マンション投資で収益を得るためには、その投資の種類や収益を得る仕組みなどの基礎知識を理解することが大切です。

家賃収入で収益を得る

マンション投資で収入を得る主な方法として、自分が所有するマンションを他人に賃貸として貸すことで、家賃収入を得るインカムゲインという方法があります。マンションを購入するためには、住宅ローンや不動産投資ローンを利用することが多いのですが、ローンの返済に家賃収入を充てることができます。

ローン返済後は家賃収入がそのまま収入になるものの、固定資産税や管理費といった経費はかかります。そのためマンション投資を検討している人は、マンション購入の前に経費を含めた返済計画をきちんと立てることが大切です。

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売却して収益を得る

マンション投資で収入を得る方法は、インカムゲインの他にもうひとつあります。キャピタルゲインといい、購入したマンションを購入時よりも高い価格で売却し、その差額の収益を得る方法です。

土地価格が上昇する地域では、キャピタルゲイン目的の投資も行われますが、キャピタルゲインによる不動産投資では、物件や土地の価値が今後上がっていくという見極めが重要です。そのため初心者の人は、特にインカムゲインによる不動産投資のほうが始めやすいといえます。

投資の種類は4種類

一言にマンション投資といっても、1部屋だけ購入して投資する区分マンションなのか、1棟まるごと購入して投資するのかで規模や投資方法が変わってきます。以下の表にあるように投資の種類は主に4種類あり、それぞれにメリットやリスクがあります。

投資の種類 メリット・特徴 リスク
区分マンション(新築) 新築マンションの1部屋を購入して貸す投資方法で、新築のため居住者に人気があり設備も整っている。 新築のため、中古の区分マンションよりは価格が高い傾向がある。
区分マンション(中古) 中古マンションの1部屋を購入して貸す投資方法で、築年数が経っている分、新築よりは価格が安い傾向がある。 中古のため、築年数によっては設備の修繕が必要な場合もある。また、新築よりは人気がないことが多い。
1棟マンション(新築) 新築のマンションを1棟まるごと購入するか建築して運営する方法で、部屋数にもよるが区分マンションよりも何倍も大きい収益が期待できる。 土地や部屋数にもよるが、一般的に億単位の初期費用がかかるため、1部屋を購入する区分マンションよりも敷居は高い。
1棟マンション(中古) 中古のマンションを1棟まるごと購入して運営する方法で、古いマンションを安く購入し、全面的な改修を行い収益を上げることも可能。 新築の1棟マンションよりは安いかもしれないが、マンション全体の改修が必要な場合もあり、初期費用は高額になる。

区分マンションと1棟マンションでは、収益の額や運営方法が大きく変わります。自分の予算と投資プランに合った投資方法を選択することと、その投資マンションに需要があるのかを見極めることが大切です。

初期費用は物件価格の20~30%が相場

マンション投資の初期費用の相場は、物件価格の20〜30%といわれています。初期費用は頭金の他にも、不動産所得税登録免許税といった税金、ローンの諸経費や仲介手数料、保険料などさまざまな費用がかかります。

購入するマンションが区分か1棟か、新築か中古なのかで物件の購入価格は大きく変わり、物件価格に伴って初期費用の価格も変わりますが、いずれにしろ不動産投資の初期費用は大きな金額が必要です。

しかし条件によっては、仲介手数料の値引きや登録免許税の節税といった節約ができ、金利の低いローンや保証料が無料の金融機関を利用することで、返済額を減らすこともできます。

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他の投資に比べてローリスクである

投資と聞くと株式を思い浮かべる人も多いでしょう。株式は会社が成長すれば、購入した株の価格が何倍にもなる可能性がありますが、もし倒産してしまうと購入した株は、その瞬間に価値が0円になってしまいます。

一方不動産は、天災などで崩壊しない限りは一瞬にして価値が0円になることは考えにくく、そのため不動産投資は「価格変動の要素が低いローリスクミドルリターン」の投資方法といわれているのです。もちろん、年月が経てば建物は老朽化していき、不動産の価値は購入したときよりは低くなることが一般的ですが、それでもリスクは他の投資と比べて比較的低いことが特徴です。

マンション投資のリスク

高額な初期費用がかかるマンション投資なので、運営を開始したのに赤字が続くようなことにならないために、事前に投資マンションのリスクについて知っておきましょう。

空室問題

インカムゲインの場合は家賃収入が収益なので、空室が増えるほど収入が減ってしまいます。そんな状況を避けるためには、空室が増えてから対処するのではなく、運営を始める前に空室リスクが低いマンションを選ぶことが大切です。

具体的には、空室率の低いエリアをミクロマーケットで精査することで、対象エリアの需要と供給のバランスが分かります。例えば人気のあるエリアだとしても、マンションの数が多ければ空室率が高いということもあり得ます。また、入居付けに強い管理会社を選ぶことも大切です。

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家賃の下落

マンションは月日が経つほど、建物の老朽化によって家賃を下げる必要が出てきます。例えば間取りやエリアといった条件が同じマンションで、新築と築10年のマンションの家賃が同じ場合は、ほとんどの人が新築のマンションを選びます。そのため築10年のマンションは、入居してもらうために家賃を下げなければなりません。

築3年〜10年が一番家賃の下落幅が大きいといわれています。家賃が下落すると、その分収入が減ることになるため、当初の収支計画から外れてしまうリスクもあるのです。

入居者トラブル

1棟マンションの投資を行う場合は入居者の数も多くなるため、入居者による家賃滞納や騒音といったトラブルが起こる可能性が、区分マンションよりも高くなります。家賃滞納が続くようなら家賃の回収が必要になり、騒音トラブルも入居者に注意するなどして対応しなくてはなりません。

しかしオーナー自身が行うことは大変なため、賃貸管理会社に対応を委任することがほとんどです。集合住宅なので、予期せぬトラブルが起きるのは仕方がないことかもしれません。大切なことは、しっかりと管理と対応をしてくれる信頼できる管理会社を見つけることです。

修繕費の発生

中古に限らず新築だとしても、ある程度の月日が経過したら修繕の必要が出てきます。具体的には、外壁などの塗装や配管の交換・修理、エアコンなどの壊れた設備の交換、室内のリフォームなどです。

修繕費用は運営期間が長くなるほど必ず必要になるため、事前に家賃の3%程度をそのために積み立てておくと安心です。また、退去時に室内をリフォームしてきれいにしておくことで、築年数が経過しても家賃を下げずに保つことも可能でしょう。

ローンの金利上昇

マンション投資を始める人の多くが不動産投資ローンを利用しますが、変動金利でローンを組んでいる場合は、金利の上昇によって返済金額が増えてしまうといったリスクがあります。

金利には変動金利と固定金利の2つのタイプがあり、変動金利は固定金利より金利が低く設定されていますが、半年ごとに金利が見直され金利が上昇するリスクがあります。一方、固定金利は変動金利より金利が高く設定されていますが、返済が終わるまで金利が変わらないため上昇のリスクはありません。

金利上昇のリスクを避けたいのであれば、固定金利にするか繰上返済をして、返済期間を短くすることをおすすめします。

資産流動のしにくさ

資産流動がしにくいということは、資産を即現金化するのが難しいということです。株式投資などは比較的すぐに現金化することができますが、不動産の売却はそう簡単にはいきません。

マンションを売却するためには、まずは査定を行って不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を経て買主と契約したら、その後引き渡しというプロセスが必要になるため、半年程度かかることもあります。

リスクだけじゃない!マンション投資のメリット

マンション投資では、集合住宅という特性や不動産という資産ゆえのリスクがありますが、多くのメリットもあります。ここでは、マンション投資のメリットについて詳しく紹介していきます。

少額から始められる

新築の1棟マンション投資の場合は、物件価格も億単位となることが多いので、初期費用も高くなってしまいます。しかし、中古マンションの1部屋を購入して運営する区分マンション投資の場合は、物件によっては数百万円で購入できることもあります。

そのため、株やFXよりも少額でスタートできる可能性がある投資方法といえるでしょう。

節税対策になる

不動産を購入すると、固定資産税や不動産所得税といった税金を支払う必要があります。しかし、確定申告することで固定資産税や借入金利息が必要経費となるため、条件によっては節税できる可能性もあり、相続税対策にも利用できます。

またそれ以外にも、所得税の還付や住民税の減税が可能になることもあるので、マンション投資は節税対策にもなるのです。

管理は管理会社に任せられる

マンションの運営では管理業務が欠かせません。管理業務は入居者の募集から契約の更新、トラブル時の対応、退去時の立会いといった賃貸管理と、共有部分の清掃や点検、修繕工事などの建物管理に分けられます。

区分マンション投資の場合は建物管理の必要はなく、マンション全体の管理会社に毎月修繕積立費や管理費を支払うため、賃貸管理は管理会社が行ってくれます。1棟マンション投資の場合は、賃貸管理と建物管理の両方が必要になりますが、それら全ての管理業務を管理会社に任せることで、楽に運営が可能です。

私的年金の代わりとなる

投資マンションを始めるきっかけとして、老後の資金のために行う方も多いです。投資マンションは、成功すれば長期的に安定した収益が期待できるため、私的年金にもなり得ます。

また、退職金がもらえなかったり少なかったりした場合などは、定年を迎えた際にマンションを売却することで、老後の資金としてまとまった金額を手にすることも可能です。

生命保険の代わりとなる

不動産投資ローンを利用して投資用のマンションを購入すると、団体信用生命保険(団信)に加入することになります。団体信用生命保険とは、ローンの返済中に死亡したり高度障害になったりした場合に、保険金によって残りのローンが弁済される保障制度です。

そのため、家族にはローンがない状態のマンションが残され、家賃収入を得ることができます。また、通常の生命保険は毎月保険料を支払うことで、万が一のときに保障が受けられますが、マンション投資の場合は家賃収入を得ながら、保障を受けることが可能です。

マンション投資のリスク回避のコツ

マンション投資のリスクやメリットについて紹介してきましたが、ここではどうしたらリスクを回避しながら、安心してマンション投資を始められるのかを解説します。

身の丈に合った投資プランを立てる

マンション投資では、物件の購入前にしっかりとした投資プランを立てることが最も重要です。インカムゲインでは実際に入居者が入り、家賃を支払ってくれるまでは収入が発生しません。そのため、収入が得られる前に資金が底をついたといった事態にならないように、購入時にかかる費用と運用時にかかる費用を把握しておき、正確なシミュレーションを行いましょう。

また、需要があるエリアの良い物件を安く購入することがポイントになるため、マンションの相場を知っておくことも大切です。マンション投資の魅力は安定して収入が得られることなので、最初から大きいリターンを求めずに身の丈に合った堅実な投資プランを作成してください。

信頼できる管理会社を選ぶ

マンション投資を成功させるためには、管理業務をきちんと行う必要があります。管理業務を委託する管理会社の質が悪いと空室が埋まらなかったり、マンションの整備や清掃が行き届かずにクレームが発生したりして、荒れてしまう可能性もあります。

そのため管理を任せる管理会社については、会社の実績やネットの口コミなどを徹底的に調べ、信頼できるところに委任しましょう。

情報収集を徹底的にする

マンション投資を成功させるためには、不動産情報の収集が欠かせません。ネットだけでなくセミナーや本など複数の媒体を利用し、なるべく多くの情報を得ることで正確性が増します

マンション投資に関する情報は人任せにせずに、自分で積極的に集めましょう。不動産会社から送られてきた資料のみの情報を頼りにマンション投資を始めてしまうと、その不動産会社の利益のために、必要な情報が載っていない可能性もあるので要注意です。

物件選びは慎重に

どんなに外観や内装がおしゃれなマンションでも、立地が悪ければ空室リスクが高まります。マンション投資では空室リスクが低い物件を選ぶことが重要なため、建物の見た目よりも立地条件を優先して選びましょう。

需要がある立地ならば、たとえ築年数が経っている中古マンションだとしても、リフォームなどをすることで空室リスクを減らせます。良い物件はネットだけでなく、セミナーや相談会で紹介してもらえることもあります。

まとめ

株式やFXといった投資よりも、比較的安定した収入が長期的に見込めるマンション投資は、私的年金や節税対策などの目的から人気を集めています。ただし空室リスクや入居者トラブル、金利の変動といったリスクもあります。

しかし、購入前にしっかりとした投資プランを作成して正確な情報を収集することで、良い物件や管理会社を選ぶことができ、成功する確率も上がるでしょう。リスクを把握して不動産投資の知識を深めた上で、安定した収入が得られるマンション投資を目指してください。

マンション投資については、次の記事でも取り扱っているのでぜひご覧ください。

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