ビルの建設費はいくらぐらい?相場を構造・地域・階数別に徹底解説

不動産投資

土地活用でビル経営を考えている方にとって、建設費はいくらかかるのか、その目安が気になるところではないでしょうか。ビルの建設費は、地域ごとの建設費相場やビルの柱や壁、梁など骨組みを構成する構造によって異なります。したがって、ビルの構造や階数など建設費を決める要素を知っておくことが重要です。

そこでこの記事では、ビルの建設費の相場やおおまかな計算方法、建設費に大きくかかわる建物構造の特徴、ビルの建設を成功させるコツ、注意点を紹介します。記事の後半ではビル建設に関する疑問をQ&A方式で回答しています。ビルはいくらくらいで建てられるものなのか、費用の目安を知りたい方はぜひ参考にしてください。

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ビルの建設費の相場

ビルの建設費を決める要素として、建物の構造形式やそのビルを建てる地域、建てたい階数が挙げられます。ここでは3つの視点から建設費の相場を解説します。

構造別の坪単価

ビル特有の構造別の坪単価は、どのような目的で使われるビルを作るのかによって異なります。2020年(令和2年)建設着工統計調査を基に、ビルの構造別の坪単価における全国平均を次にまとめました。

  • SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)132.1万円
  • RC造(鉄筋コンクリート造)119.4万円
  • S造(鉄骨造)88.7万円

“出典:e-Stat建築着工統計調査 第3表 着工建築物:用途別、構造別(建築物の数、床面積の合計、工事費予定額)令和2年計分」(国土交通省)を加工して作成”

※坪単価は、(産業用建築物(工場及び作業場、倉庫、学校の校舎を除く)の工事費予定額÷床面積の合計)×3.30579にて計算

上記はあくまで平均値です。実際は同じ構造であっても、ビルの目的次第で次の表のように坪単価に差が出ることがあります。

構造 小~中規模のオフィスビル テナント・雑居ビル 高層ビル
SRC造 90万円~110万円/坪 110~150万円/坪 110万円~150万円/坪
RC造 80~100万円/坪 75万円~90万円/坪 100万円~120万円/坪
S造 70~90万円/坪 65万円~80万円/坪 90万円~110万円/坪

ビルの目的で差が出るのは、たとえば六本木ヒルズのような高層ビルと、3階建ての小規模オフィスビルでは、求められる耐久性や延べ床面積も異なるためです。同じ土地に建てるとしても、予定とするビルの構造や目的で費用が変わってきます。

地域別の坪単価

坪単価は、地域によっても異なります。以下は2020年(令和2年)における、主要都道府県別の建築費坪単価(住居等を含む)を構造別に計算したものです。

都道府県 SRC造 RC造 S造
北海道 132.3万円 85.2万円 73.9万円
宮城県 130.7万円 93.9万円 73.0万円
東京都 149.7万円 114.0万円 121.0万円
愛知県 66.1万円 91.4万円 75.1万円
大阪府 97.5万円 83.0万円 87.0万円
広島県 98.3万円 81.2万円 66.9万円
福岡県 94.9万円 77.5万円 69.8万円

“出典:e-Stat建築着工統計調査 第6表-1 着工建築物:都道府県別、構造別(建築物の数、床面積の合計、工事費予定額)令和2年計分」(国土交通省)を加工して作成”
※建築費坪単価=(工事費予定額÷床面積の合計)×3.30579

全国的には建設費は下降傾向にあります。しかし、たとえばSRC造で比較すると、もっとも高い東京都が149.7万円/坪であるのに比べ、もっとも低い愛知県では66.1万円/坪となっているように、基本的に坪単価は大都市に近い地域ほど高いです。

したがって、建設費の目安を調べる際にはビルを建てたい地域の坪単価で考えることも重要となります。

階数ごとの建設費の目安

一般的に階数が高くなると、建設費の相場も高くなります。ビルの建設費用を算出する計算式は、次のとおりです。

延べ床面積(坪数)×坪単価

延べ床面積とは、建物全体の床面積を合計した値のことです。たとえば1階の床面積が50坪あり、1階から5階まで床面積が変わらないビルを建てた場合、延べ床面積は250坪となります。さらに延べ床面積は、土地に対し建物が占めてもよい割合を示す建ぺい率によって変わるため、実際の計算では土地別に確認が必要です。たとえば、敷地面積50坪の土地で建ぺい率が80%だった場合、床面積40坪のビルを建てられます。

この式を利用して、敷地面積50坪のSRC造の小~中規模のオフィスビルを建設した際の費用を計算しました。ここでは、全国平均のSRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)132.1万円/坪をもとにしています。

ビルの階数 建ぺい率60% 建ぺい率80%
3階建て 1億1,889万円 1億5,852万円
5階建て 1億9,815万円 2億6,420万円
10階建て 3億9,630万円 5億2,840万円

ビルの構造の特徴とメリット・デメリット

最初に述べたように「ビルの建設費にはどのような構造で建設するか」という点が深くかかわっています。しかし値段だけで構造を決めてしまうと、耐久性や耐火性などに不満が残る結果になりかねません。

ここでは構造別の特徴と、その構造がもたらすメリット・デメリットを解説します。

SRC造とは

鉄骨と鉄筋コンクリートの双方を組み合わせ、強度を高めた構造です。SRCとは、鉄骨鉄筋コンクリート造(Steel Reinforced Concrete)の頭文字をとっています。鉄骨と呼ばれる柱を作り、その周囲にさらに鉄筋を組んだうえで、コンクリートを打ち込んで建設されます。

建物の構造の中では、トップクラスの耐火性と耐震性、遮音性をもつことが特徴です。強度も高いため、10階を超えるような高層ビルに利用されます。また強度を生かして、柱の間隔を広く取り、間仕切りの少ない広い部屋を作ることが可能です。

RC造とは

マンションに取り入れられることも多い、鉄筋コンクリート造(Reinforced Concrete)のことです。耐火性はあるが引っ張る力に弱いコンクリートを耐火性が低いが引っ張る力に強い鉄筋が強化することで、音漏れを防ぎ、耐震性や耐熱性を高めています。近年はより強度を高めたコンクリートも開発されたため、RC造が高層ビルの構造として採用されるケースもあります。

また、RC造は構造形式が複数に分かれる点も特徴です。

  • 梁と柱を一体化させ部屋の枠のようにして作られるラーメン構造
  • 壁と床で部屋を構成する壁構造

ラーメン構造に比べ、壁構造は壁にでっぱりができないため、空間が広く見えるというメリットがあります。一方でラーメン構造は梁と柱をフレーム状にすることで、壁を取り除いてリノベーション工事を行いやすいことがメリットです。このほかにも、さらに目的に応じて細分化された特殊なRC造もあります。

S造とは

S造は、建物の梁や柱といった骨組み部分に、鉄骨を使用して作られる構造のことです。用いられる鉄骨の厚みにより、次の2種類に分かれます。

種類 主要な鉄骨の厚み 特徴
軽量鉄骨 6ミリメートル未満 重量鉄骨と比較してコストを抑えやすい
重量鉄骨 6ミリメートル以上 軽量鉄骨と比較して強度が高い

重量鉄骨は軽量鉄骨と比較してコストが高いものの、3階建て以上のビルに用いられることが多くあります。鉄骨が分厚く強度があるため、柱と柱の間隔を広く取り、間取りを広くできるからです。

構造別のメリット・デメリットを比較

次の表に、各構造別のメリット・デメリットをまとめました。

構造の種類 メリット デメリット
SRC造
  • 耐火性・耐震性・遮音性に優れる
  • 空間を広く取りやすい
  • コストが高い
  • S造と比べると工期が長くなることがある
RC造
  • S造よりも耐火性・耐震性・遮音性に優れる
  • ラーメン構造や壁式構造など構造形式の選択が行える
  • 建物全体の重量があるため地盤強化が必要
  • コストが高い
S造
  • SRC造やRC造より工期が短い
  • 比較的建設費を抑えやすい
3つの中では遮音性・耐火性が低い

たとえば、耐火性や遮音性に重きを置くのであれば、SRC造の優先順位は高くなります。またサーバーやグランドピアノなど、重量のあるものを設置する可能性がある場合は、補強可能な構造や床荷重を高めるなど、目的に応じて構造を選んでいくことが大切です。

ビルの建設費が相場よりも高くなるケース

ビルに導入する設備と外観に対するこだわりなど、いくつかの要素が含まれる場合に、建設費用が高くなることがあります。ここでは建設費用が高くなる可能性がある4つの要素について解説します。

特殊な設備の導入が必要な場合

ビルへプールや温泉などの設備を導入したり、室内の間仕切りの壁を多くしたり、ビルの建設目的を達成するために何らかの特殊な設備が必要な場合には、相場よりも費用が高くなります。それらの設備の設置や購入など、さまざまな付加要素があるためです。

たとえばデイサービスを行う福祉施設を目的としたビルなら、部屋ごとに水道の設置をしたり、入浴設備を導入したりする必要があります。一方でオフィスビルのように特殊な設備が求められない場合は、設備導入の費用が高くならないため、相場を目安とした建設費になる可能性があります。

凝ったデザインにする場合

ビルのデザインやエクステリアの見た目にこだわりたい場合は、費用が高くなる可能性があります。特に外観の印象も重要となるのは、オフィスビルやテナント募集を目的とした雑居ビルです。デザインにこだわることで、商業施設が選びやすくなります。

また、外観以外にもビルの使用者から評価が高くなる部分もあります。それはエントランスの内装です。内装を安価にすると高級感がなくななり、ビル全体の印象が悪くなる場合があります。凝ったデザインにする場合は費用が高くなりますが、ビルを建てる目的によっては、費用をしっかりとかけた方がよいでしょう。

エレベーターを設置する場合

ビルにエレベーターを設置することで、相場よりも建設費用が高くなる場合があります。ただしビルの規模によっては、建築基準法によりエレベーター設備の導入自体が必須となります。

(昇降機)
第三十四条

  1. 建築物に設ける昇降機は、安全な構造で、かつ、その昇降路の周壁及び開口部は、防火上支障がない構造でなければならない。
  2. 高さ三十一メートルをこえる建築物(政令で定めるものを除く。)には、非常用の昇降機を設けなければならない。

引用:e-GOV 法令検索「建築基準法第34条(昇降機)」(一部記載を変更)

つまり、31メートル以上の高さがあるビルを建てる場合には、エレベータの設置が必要です。ビルを建てる地域の法令によって、エレベーターの導入が定められていることもあるため、事前に確認しておきましょう。

周囲に高層ビルが多い場合

周辺の環境によって、ビルの建設費用が高くなる場合があります。高くなる可能性がある環境の例として、次の状況が挙げられます。

  • 高層ビルが乱立している
  • 周辺に民家がある
  • 道が入り組んでいる
  • 人通りが多い

高層ビルが乱立している場合、他のビルの利用者や周辺の交通を妨げないためにも、ガードマンの設置や建設時の騒音、養生、足場の設置が必要です。資材の搬入のために、重機が何台も必要になる場合もあります。人数が多く必要になれば、工期も長くなり、費用も高くなるでしょう。

また近隣住民に対し、事前に挨拶をしておくことも重要です。どのような用途でビルを建てるのか、建てることで生活環境に影響が出る可能性はあるか、住民が自由に質問できる説明会を開くなど、配慮を行いましょう。この過程で、費用がかかる場合もあります。したがってビルのオーナーとして、配慮すべき場所を事前に把握しておくことも大事です。

ビルの建設を成功させるには

ビルを建てて土地活用を目指す際に、成功につなげるために知っておきたい、4つのコツを解説します。

  • 需要を見極める
  • ビルの建設に向いている土地を選ぶ
  • 複数の業者に見積もりを出してもらう
  • 税金の優遇措置を活用する

需要を見極める

土地ごと、どのようなビルを建てれば儲けることができるのかは異なります。地域によっては、オフィスビルの需要が高い場所もあれば、反対にオフィスビルが全くなく需要も少ないなど、地域によってビルに対する需要が異なるためです。需要に合わせたビルが分かれば、建設費の目安や構造、デザインなども決まりやすくなります。

需要の見極めを行う際は、まずは土地活用に強い建設会社やハウスメーカーなど、専門家へ相談することも重要です。費用やビルの外観、需要調査などを行ってもらえます。

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ビルの建設に向いている土地を選ぶ

ビルを建てる際、土地がビルの建設向きなのか、用途地域上で制限がないのか調べておくことが重要です。ビルの建設に向いている土地として、次の特徴が挙げられます。

  • 都市部に近い土地
  • 駅近くでアクセスが良い土地
  • 大通り沿いで人通りが多い
  • 面積が60坪以上ある
  • ビルが建てられる用途地域なのか

オフィスビルの場合も商業施設の場合も、アクセスが良く、都市部に近いことが重要な条件となります。ビジネス拠点の需要が高く、かつ、古いビルを安全上の理由やデザイン面から避けたい企業もあるためです。

また、60坪はテニスコート1枚分、一般的なコンビニ1件と同じくらいの広さになります。逆に考えれば、60坪以下だとビルを建てる際にも小規模なビルしか建てられません。ある程度の面積があった方が、ビルの選択肢も広がります。

そして用途地域とは、住宅地向けや商業向け、工場向けなど、建ててもよい建物の制限がなされた地域のことです。ビルを建てることはできても、3階建て以下であることが求められたり、日常生活のために必要な店舗なら許可されたり、用途地域次第で制限は異なります。建設の前に、確認が必要なポイントです。

用途地域別の制限を確認したい方は、以下の記事で分かりやすく解説しています。参考にして、ビル建設に理想的な土地探しにお役立てください。

用途地域ごとの制限を一覧で紹介!理想の土地を見つけて家を建てる!
住みやすく健全な街づくりを行うためには、指定された用途地域通りに土地を利用をしなければけません。そのためにも用途地域の中身や用途地域ごとの制限を把握することが大切です。今回は用途地域の内容や種類、それぞれの種類ごとの特徴を一覧で紹介します。

複数の業者に見積もりを出してもらう

ビルの需要を見極めるとともに、複数の業者へ依頼し、建設費用の見積もりを出してもらいましょう。業者ごと得意とする構造やプラン、見積もりも異なるため、比較しておかないと本当に利益が出るようなビルが建てられる建設費用を提案してくれる業者に、依頼できない恐れがあるためです。

土地活用に強い業者に対し、一括プラン請求が行えるサイトもあるため、活用してみることをすすめします。

税金の優遇措置を活用する

高額な費用が必要となるビル建設ですが、一方で建設することで税金の優遇措置を受けられる面もあります。優遇措置を活用できる場合は、しっかり利用していきましょう。

所得税の節税効果

すでに会社員として給与所得を得ている場合、給与所得によりビル経営で得た不動産所得のマイナスを打ち消すことが可能です。これを損益通算といい、たとえば不動産所得が-100万円、給与所得が600万円だった場合、損益通算により所得税がかかる範囲は500万円となります。支払い過ぎた税金に関しては、年末調整や確定申告を通じ、還付を受けることができます。

相続税の節税効果

ビル建設・経営を始めることで、将来的に発生する相続税を節税することができます。建物に対し課せられる相続税評価は、建設費のおよそ60%とされます。また、土地の価格も同じ価格の更地や現金よりも相続税評価額が低くなるためです。ビルと土地の価値と同額の現金を相続するよりも相続税を安くしつつ、ビルの部屋を貸し出して賃料収入を得られるようになれば、相続税の納税資金を貯めることもできます。

相続の可能性がある土地にビル建設を検討している方は、以下の相続税の計算方法や控除に関する情報について詳しく解説した、次の2つの記事も参考にしてください。

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ビルの建設に関する注意点

ビルを建てる際には、通常の一軒家やマンションとは異なる注意点があります。ここでは2つの注意点を解説します。

商業ビルはスケルトン渡しが一般的

テナントが入居するような商業ビルを建設する場合とマンション建設を行う場合では、設備・内装のないスケルトン渡しが一般的という違いがあります。たとえばマンションにおけるキッチンなどの導入は不要です。だからといって費用が安くなるわけではありません。その分だけ、外装やエントランスなどのデザインを工夫し、利用者にとって借りやすいビルにする必要があります。

解体する場合は工期が伸びる

すでにビルなど建物がある場合、解体作業が必要です。解体が終了してから工事に取り掛かるため、工期も長くなる点に注意しましょう。解体に必要な期間は戸建ては1週間前後、ビルならば2か月以上かかることもあります。

解体費用は、建物の階数や構造によって異なります。建物が大きい、RC造やSRC造といったコンクリートを利用した構造である、廃材の運び出しが難しい場所ほど高額です。ビルが完成する時期をふまえ、事業を検討している場合は、解体作業の有無やそれにかかる期間、費用も含め、ビルの建設費を把握しましょう。

ビルの建設費に関するQ&A

ここではビルの建設費に関する疑問について、Q&A方式で回答を行います。

ビルの建設費を計算する方法は?

A. 以下の方法で計算できます。

坪単価×面積(延べ面積)+経費

延べ面積を計算する際には、何階建てを目指すのか、土地の建ぺい率はどのくらいなのか、といった要素が関係します。

また、建物を建設するにあたり、手続きにかかる手数料や登記にかかる費用など、経費も発生します。経費はビルの目的によっても違うものの、目安としてビル自体の建設費の10%とされます。たとえば1億円のビルなら、1千万円が目安となるため、経費も含めて計算することでより目安を把握しやすくなるでしょう。

賃貸物件の建設費用との違いは?

A.内装や設備のグレードにより、建設費用が高くなることがある点が違いです。

建物の構造や面積によって、建設費が変わる点はビルも賃貸物件も同じです。ただし賃貸物件はスケルトン渡しではなく、内装や設備も導入したうえで貸し出すことが前提となるため、内装や設備の導入費用のほか、設備のグレードを高くするといった要素が建設費用に影響します。

まとめ

ビルの建設費は構造やビルを建てる目的、面積によって異なります。延床面積に1坪当たりの価格をかけることで、おおよその建設費の計算が可能です。ただし、本当に建設費がどの程度になるのかは、ビルの目的や地域ごとに異なります。またその地域で需要があるビルを選ばないと、将来的な利益につながりづらくなります。

まずはビルのプランや建設費について複数の専門家にプランの見積もりを行ってもらい、どのようなプランが合うのか、比較するところから始めてみましょう。

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