東京で不動産投資するメリット・デメリット｜成功させるコツを紹介！

都内での不動産投資を検討していませんか。東京都は他の地域よりも、多くの人が住み、賃料を高く設定でき、不動産投資がしやすいと言えるでしょう。しかしながら、メリットばかりではありませんので、都内で投資を成功させるコツをしっかりと理解しておく必要があります。

この記事では、東京で不動産投資を行うメリット・デメリットや、東京でおすすめの不動産投資物件ランキング、投資を成功させるポイントを解説します。記事を参考にして東京での不動産投資を成功させましょう。

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東京で不動産投資を行うメリット

東京で不動産投資を行うメリットは、次の通りです。

こうしたメリットを知り、都内で不動産投資するかどうか検討する際にお役立てください。

賃貸ニーズが高い

都内の不動産投資は、高い賃貸ニーズを期待できます。企業に勤めている人は、会社の近くに住みたいと考えているケースが多く、東京都には日本で1番多くの事業所があり従業員数も多いため、賃貸ニーズがおのずと高くなります。会社の数も従業員数も少なければ、職住近接に影響があり、賃貸ニーズは低くなるでしょう。そのため東京都の立地次第では、不動産投資を成功させられる可能性が高いです。

安定した利益を得ることができる

東京23区では、ワンルームマンションの建築規制があるため、築年数が経過しても家賃を下げる必要がありません。家賃が下がらないということは、安定した利益につながります。また年々、建築規制も厳しくなっている傾向にあり、この状況も不動産投資にはもってこいだといえるでしょう。

今後も人口の増加が期待できる

都心回帰によって地方からの人口流入が進み、東京の人口は増え続けている状況です。23区では、2030年まで増加するという見立てもあり、賃貸物件の需要は高いままを維持していくと予想されます。また、今後も人口の増加が期待できるからこそ、退居が発生してもすぐに入居者が見つかるため、空き室リスクも低く安定した収入を望めるでしょう。

海外でも知名度が高い

上記で紹介した通り、東京の不動産投資には多数のメリットがありますが、高止まりしている状況もあります。しかしながら、海外の不動産と比較すれば割安になっており、今後も伸びしろがあるといえるでしょう。

また東京都は都市としての付加価値が高いため、海外の投資家からも注目されています。さらに、積極的な外国企業誘致などを理由に、外国人のビジネスパーソンの転入が増加することも予測されています。

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東京で不動産投資を行うデメリット

都内での不動産投資は、メリットばかりではありません。

こうしたデメリットもあるので、投資を始める前に理解しておきましょう。

価格が高いので利回りが悪い

都心のマンションは「資産価値が高い」というメリットがありますが、裏を返せば、不動産の購入価格も高くなってしまいます。価格が高い場合、利回りは低くなってしまう傾向にあり、キャッシュストックのスピードも遅くなるでしょう。キャッシュストックのない状態で、投資先の不動産で家賃滞納や空き室があった場合、対応できない可能性もあります。

一方、地方の場合は、東京都と比較して同一の規模であっても割安であり、高い利回りを期待できる投資物件が多いです。人口減のリスクはあるものの、しっかりとエリアを選定すれば、地方であっても投資を成功させられるでしょう。

固定資産税などの税金が高い

都心は固定資産税や都市計画税などの税金も、地方と比べて高い傾向にあります。固定資産税とは、市町村(東京23区は東京都)に対し支払う地方税のことです。土地や家屋、償却資産と呼ばれる財産を有していた人に対し課せられる税金です。

そんな固定資産税の標準税率は1.4％です。自治体に対し支払う地方税のため、1.4％を超える税率を課しても良いという決まりもあります。固定資産税の計算式は、次の通りです。

課税標準額とは、自治体ごとの基準に基づいて家や土地の価値について評価した金額です。地価が高騰している時期・エリアでは、おのずと固定資産税は高くなります。都市計画税は、都市計画法による市街化区域内にある土地・建物のみを対象にした税金です。

固定資産税などの税金が高い場合、投資をしても利回りが悪く資金も貯まりにくいため、税金を支払う余裕がなくなる可能性も考えられるでしょう。

自然災害に弱い

都内では、首都直下型の地震が起きると予想されているにもかかわらず、耐震構造が強化されていない物件もあります。こうした自然災害に強くない不動産を投資先に選んでしまうと、いずれ収入を失ってしまう恐れがあるでしょう。

また、エリアによっては地盤が弱く液状化現象を起こしやすい可能性もあり、資産を失うリスクがあります。さらに保険に加入したとしても、すべてを補償してもらうことは難しいと認識しておきましょう。

値崩れが起こる可能性がある

地震や台風などの災害が起きた場合、被害が大きくなると予想されているエリアや、地盤沈下が発生したエリアは、値崩れを起こして資産価値を落としてしまう可能性があります。そのため、不動産投資を成功させるためには、エリアをしっかりと選ぶ必要があります。

また東京都であっても、エリアによって人気・不人気があることを理解しておきましょう。

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東京でおすすめの不動産投資物件ランキング

東京で不動産投資を行う場合、おすすめの物件順位は次の通りです。

なぜおすすめなのか、どのような特徴があるのか詳しく見ていきましょう。

第1位　区分ワンルームマンション

マンションの一室を購入する形式の「区分ワンルームマンション」が1位の理由は、以下の通りです。

個人投資家向け物件としては、収益性や難易度などからの観点において、最もバランスが良いです。さらに複数購入することで、相続したときに資産を分けやすい特長もあります。

区分ワンルームマンションを選ぶ際は、駅からの距離や立地だけではなく、部屋の大きさや形も意識することが重要です。ワンルームマンションの選び方のコツは、以下の通りです。

ワンルームマンション選びで見るべきポイント	詳細
立地	駅から徒歩5～10分圏内の物件がベター 駅から物件の間に生活利便施設があることも重要
最寄駅	人気の駅・沿線なのか、急行は止まるのかなどをチェック 各駅しか止まらなかったり、ターミナル駅への接続が悪かったり、本数が少なかったりする駅は避ける
室内の形	間口が広くようかん切りの形は住みやすい いびつな形の部屋は机やベッドを置く場所などに困る
広さ	中途半端な広さは家賃が上がり、単身世帯の入居者を見つけられないリスクあり 東京23区内では、25平方メートル以内がベター

ただし、空き室になった時には収入がなくなってしまうデメリットもありますので、出口戦略も考えておきましょう。たとえば、いち早く周辺エリアの開発情報をキャッチすることで、人気が高まったタイミングで売り出せます。また、所有期間が5年を超えている場合、不動産の売却益に課せられる税率が39.63%から20.315%まで下がり、節税を期待できます。

第2位　初期投資が少なくて済む駐車場

東京にもともと土地がある人におすすめの投資方法は、駐車場経営です。有効な活用方法がわからない場合、とりあえず駐車場にしておけば、高い収益を得られます。駐車場には、月極駐車場とコインパーキングという2種類があり、それぞれのメリット・デメリットは以下の通りです。

駐車場の種類	メリット	デメリット
月極駐車場	アスファルトではなく砂利でも対応可能 立地が限定されない 賃料が下落しない傾向にある　など	個別車ごとの契約だと手間がかかる 収益性が低い 場所によっては空車がなかなか埋まらない　など
コインパーキング	収益性が高い 経営に手間がかからない 安定した収入を見込める　など	立地が限定される アスファルト舗装にする必要がある 賃料が落ちる可能性あり

駐車場の投資で収益性を上げる場合、コインパーキングがおすすめです。しかし、都内の場合、駐車場経営の利益で、固定資産税や都市計画税を賄えない可能性もあります。そのため、ばく大な初期費用をかけて始める投資には向いていません。

駐車場経営に向いている土地も以下でまとめましたので、ぜひ参考にしてください。

駐車場経営に向いている土地	詳細
間口が広い	間口の狭い土地は、収容台数の減少につながる 収容台数の減少は、収益も減らす可能性あり
駅に近い	駅周辺に自動車を止める人も多く、賃貸ニーズが高い 駅裏の土地であれば、安く入手できる可能性あり
細い通りにある	細い道に面している土地は、表通りよりも固定資産税が安い傾向にある 表通りと駐車場利用料にはたいして差がない
少し郊外	固定資産税や都市計画税を抑えられる 23区内であれば、千代田区や港区などは避ける

第3位　ワンルームのアパート

ワンルームのアパートも、おすすめの不動産投資物件です。30坪程度の木造のアパートであっても、人の多い東京では利益を得られます。また、30坪のアパートならばワンルーム規制の対象とならないため、部屋の大きさを自由に小さくできるでしょう。そんなアパート経営のメリットは、以下の通りです。

団体信用生命保険に加入することで死亡・重度の障害などがあっても、家族に無借金の土地・家賃収入を残せるため、生命保険代わりになるといえるでしょう。アパート経営を成功させるコツは、管理を委託するのではなく、自主管理することです。そうすれば、委託する費用を抑えられます。また、自己資金100％で始めることで、借入金の返済に困ることはなくなるでしょう。

都内でワンルームのアパート経営を成功させるためには、以下の戦略もおすすめです。

戦略	具体案
フリーランス・在宅勤務向け	コロナの影響により、家で仕事を進めるビジネスパーソンも増加している 日当たりがよく、適度な広さになっていれば、仕事をしやすい インターネット回線を無料で提供することにより、入居者を集めやすい
女性専用物件	マンションの場合、賃料が高く住めない人も少なくない 女性のみをターゲットにし、オートロック機能を備えるなどのセキュリティを強化すれば、需要を見込める

第4位　複数人で住めるシェアハウス

ワンルーム条例により都内での一人暮らしは厳しい状況にあり、昨今では、複数人で分けて住むシェアハウスも人気の投資先として知られています。シェアハウスは、複数人で分けて住むからこそ家賃を抑えられます。また、単身者からは「住んでいる人同士でコミュニケーションが取れる」という理由などによって、支持を集めています。

単身者からの需要があるだけではなく、リノベーションしている中古物件であれば安く入手でき、安定した家賃収入もあるため、立地次第では、シェアハウスを選ぶこともおすすめです。そんなシェアハウスを始める際の必要条件は、以下の通りです。

必要条件	具体的にすべきこと
個室を作る	入居者のプライベート空間を作る セキュリティのために鍵もつける　など
共有スペースを充実させる	リビングにはテレビやソファだけではなく、Wi-Fi設備もあるとよい IH型のキッチンであれば、掃除の手間を省ける 混雑を避けるために、シャワールームは複数作る　など

しっかりと設備を整えたシェアハウスを上手に経営すれば、もうけにつながりますが、以下のようなデメリットもいくつかあります。

こうしたデメリットもあり、管理を委託することも可能ですが、その費用も決して安いわけではありません。また、ほかの投資よりもノウハウが少ないため、事前にリスクを把握してから始めることをおすすめします。

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東京で不動産投資を成功させるには

東京で不動産投資を成功させるためには、以下のポイントをおさえておきましょう。

投資で失敗したくない場合や初めての投資でやり方に困っている場合などに、ぜひ参考にしてください。

必ず現地調査を行う

投資先を決定する際は、物件の資料だけで判断せず、実際に現地に足を運び、交通アクセスの良さや周辺環境をチェックすることも重要です。以下のような場所にある不動産は、高い人気を誇ります。

また、次のような管理体制や設備もチェックしておくことも重要です。

管理体制や設備が充実している物件は、入居者から人気が高く、投資に成功しやすいです。さらに、物件が中古の場合、過去の入居率などの情報も調べておきましょう。

家賃は平均家賃を参考にする

平均家賃よりも高い物件に投資すると、入居者が集まりにくいリスクがあります。単身者の場合、10万円以上の家賃を支払える単身者は多くなく、空き室が増えてしまう可能性があります。そのため、物件を選ぶときは平均家賃を意識して、それを下回る物件を見つけましょう。設定したターゲットによっては、10万円以上の家賃でも問題ありません。

人気エリアの不動産を選ぶ

都内の人気エリアで不動産投資を始めれば、成功する確率はアップします。人気も資産価値も高いエリアは、以下の通りです。

ただし上記エリアは、手軽に入手できる不動産が多いとは言い切れません。資金が少ない場合は、次のエリアも視野に入れましょう。

こうしたエリアでも、都心へのアクセスが良いため、人気は低くありません。また23区以外であれば、武蔵野市や三鷹市も投資先のエリアとして悪くありません。八王子市のように、たくさん学校のある場所ならば、学生の賃貸需要が見込めるでしょう。

不動産投資において、ターゲットにあわせてエリアを選定することは非常に重要です。30～40代のサラリーマンであれば、次のような落ち着いた雰囲気のある街を好みます。

費用面を考慮しながら、エリアを選ぶことをおすすめします。

資産価値のあるマンションや価格の傾向について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

悪徳業者と契約しない

東京で不動産投資を成功させるためには、悪徳業者と契約しないことが重要です。会社別の悪徳業者の特徴は、以下の通りです。

会社の種類	特徴
建設会社	利益確保のために、最新設備を導入しない 違法な建築によってコストを削減　など
販売会社	しつこく営業をかけてくる 親身になって投資計画を考えてくれない　など

他にも、管理会社などともかかわることになりますが、リスクを含めてしっかりと説明してくれる優良な業者と契約するようにしましょう。悪徳業者にだまされないためにも、事前に不動産投資について勉強しておくことで、失敗するリスクを避けられます。

東京の不動産投資に関するQ＆A

ここでは、東京の不動産投資に関するよくある疑問をまとめました。

それぞれの回答を紹介しますので、より投資について理解を深めたい人は参考にしましょう。

まとめ

東京で不動産投資を行う場合、賃貸ニーズが高く、安定した利益を得られるものの、利回りが悪かったり、自然災害に弱かったり、固定資産税が高かったりするデメリットもあります。少なくともメリットばかりではないと認識しておくことは重要です。

東京で不動産投資を成功させるために、悪徳業者と契約しないようにしましょう。また、人気エリアの不動産を選び、必ず現地調査を行うことも大切です。今後、地価が落ちると予想されているエリアもあるため、投資先に相応しくない東京のエリアを選ばないために、投資専門の不動産情報サイトを利用することをおすすめします。家賃は平均家賃を参考にするとよいでしょう。しっかりと情報収集して、都内で不動産投資を成功させませんか。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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