これから区画整理される予定の土地を所有している、またはすでに区画整理された土地を所有している人は、「土地の区画整理はなぜ行われるのか」「区画整理された土地にはどんな活用法があるのか」など、疑問に思うことも多いのではないでしょうか。
区画整理された土地は価値の高い資産になるので、活用しないまま放置しておくのはもったいないです。
この記事では、区画整理される土地を最大限活用して収益を得る方法を知りたい人のために、区画整理する土地向けの活用法7選を紹介します。区画整理された土地の活用前に知りたい知識や区画整理される土地を活用するときの注意点も解説しているので、土地活用の成功に役立ててください。
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区画整理された土地を活用する前に知りたい知識
土地の区画整理はなぜ行われるのでしょうか。また、どんな流れで区画整理が行われて、どんな事業に活用されているのでしょうか。区画整理された土地を活用する前に知っておきたい基礎知識についてまとめました。
区画整理が行われるのはなぜ？
土地の区画整理事業は、公共施設の整備による安全性や利便性の向上・宅地の整備による価値の向上や利用増進・土地の権利関係の明確化・町名や地番の整理を目的として行われます。
市町村が土地の所有者と意見を交換しながら、周辺住民の生活向上のための街作りを計画します。その計画に沿って土地や道路、公園、宅地などの整備を行うことで、新たな土地活用や優れた都市空間を形成できるのです。
土地区画整理においては、道路や公園用地を確保するために、土地の所有者に土地や事業費の一部を負担し合う減歩が必要になる場合もあります。
土地が区画整理される流れ
土地の区画整理は、施工地区や都市計画が決定した後に、事業計画の認可を取得することで事業が開始されます。土地区画整理事業開始から事業終了までの大まかな流れは次の通りです。
- 施工地区・都市計画の決定
- 事業計画の決定
- 土地区画整理審議会の選挙と設置
- 換地の設計
- 仮換地の供覧
- 仮換地の指定
- 工事・補償の説明会
- 建物移転
- 道路・公園の工事
- 換地計画
- 換地処分
- 土地の登記
- 清算金の徴収・交付
土地の区画整理事業の流れに含まれる換地とは、減歩により現在の宅地から変更されて新しく配置された宅地のことです。換地は土地区画整理事業独自の仕組みと言えます。
区画整理の事業例
土地の区画整理事業が実施されることで、地域の周辺住民や土地の利用者は様々な恩恵を得ることが可能です。区画整理による事業例をいくつか紹介していきます。
例えば、東京都千代田区の大手町地区では、老朽化したオフィスビルの建て替えを推進し、グローバルビジネスの戦略拠点として再構築する再生プロジェクトが発足しました。建て替えを希望する地権者の土地を集約換地することで、業務活動を中断せずに連鎖的な建て替えを実現しています。
また、大阪府大阪市のうめきた地区では、JR梅田貨物駅の跡地を知的創造性の高い都市に生まれ変わらせるプロジェクトが発足されました。うめきた地区には2019年から情報発信拠点が続々とオープンを迎え、住民の憩いや交流空間の形成につながっています。
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区画整理された土地のおすすめ活用法7選
区画整理地には街並みの美しさや、利便性の高さ、交通の便の良さなどの魅力があるので、経営や賃貸、土地信託など様々な用途に活用することが可能です。区画整理された土地におすすめの活用法を7つ紹介します。
マンションやアパートの経営
マンションやアパートの経営では、所有している土地にマンションやアパートを建築し、部屋を入居者に貸し出すことで家賃収入を得ることが可能です。土地区画整理では周囲の道路が整備されるため、マンションやアパートも建てやすくなります。
区画整理された土地でマンションやアパートを経営する最大のメリットは、空室リスクの低さです。区画整理によって利便性や交通アクセスが向上し、人が集まりやすくなるので、賃料を高めに設定しても多くの入居希望者がやってくる可能性があります。
駐車場がないと入居者の利便性が下がるため、マンションやアパートの経営は、駐車場のスペースが確保できるくらい広い土地を持っている人におすすめです。
アパートやマンションの経営について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「ワンルームマンション投資の成功と失敗の分かれ目｜基礎知識から解説」
高齢者向けの介護・福祉施設の経営
高齢者向けの介護・福祉施設の経営は、土地に施設を建設し、利用者や業者からの賃料で収益を得る活用法です。区画整理された土地でも、高齢化社会が進行しているため介護福祉施設が不足しています。
介護福祉施設は商業地から離れていても需要はあるので、区画整理された土地に高齢者向けの介護福祉施設を建てれば、地域・社会貢献にもつながります。
高齢者向けの介護・福祉施設の経営は、100坪以上の広い土地や、地域・社会貢献を実現させたい人におすすめの活用法です。
また、高齢者向けの介護・福祉施設の経営に関連して、デイサービス経営について詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「遊休地で地域社会に貢献！土地活用としてのデイサービス施設を紹介」
商業ビルやテナントの経営
商業ビルやテナントの経営は、ビルやテナントなどの建物を建築してから貸す方法と、土地だけを貸す方法の2種類があります。家賃を高く設定できるので収益性が高く、投資費用を早く回収できるというメリットがあります。
加えて、ビルやテナントは建築基準法による立地の制限が少ないので、アパートやマンションよりも建築がしやすいです。入居者との契約は期間を定めた定期借家契約になることが多く、将来的に他の用途へ転用をしやすいという特徴もあります。
ただし、商業ビルやテナントの経営には倒産や撤退のリスクがあるので、経営状態の安定しているテナントを見極める力が必要となります。
また、テナントの経営に関連して、コンビニ経営について詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「コンビニの建設費はどれくらい？初期費用や開業資金、経営のポイントを解説」
月極駐車場・コインパーキングの経営
月極駐車場やコインパーキングの経営は、土地に駐車場を整備して、利用者からの料金で収益を得ることができます。特に、月極駐車場は初期費用が少なく済むので土地活用初心者におすすめです。
区画整理により住宅が増えると、車移動がメインの地域では、駐車場不足が起こりやすいので月極駐車場の需要が高まります。周辺に商業施設や学校、駅などがあればコインパーキングとしても活用できます。
駐車場経営は毎月安定した収入を得ることができるので、他の活用法が決まるまでの中継ぎとしても有用です。
駐車場経営について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「駐車場経営は選択肢豊富！成功するためのコツとは【専門家監修】」
トランクルーム経営
トランクルーム経営は、土地にトランクルームを設置し、利用者からの使用料で収益を得ることができます。どこまで業者に委託するかによって運営方法が変わるので、メリットやデメリットをよく比較して自分に合う運営方法を選びましょう。
区画整理された土地は道路や施設の整備により住みやすい地域になり、人口が増えることが期待できます。トランクルームは人口の多い地域ほど需要があるので、30坪以下の狭い土地でも経営することが可能です。
トランクルーム経営について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「トランクルーム経営で土地活用はおすすめ？メリデメや始める流れとは」
「貸倉庫経営とは？経営形態・始め方など基礎から成功法まで総ざらい！」
土地だけの貸し出し
土地の借地契約を結んで土地だけを貸し出すこともできます。借地契約には普通借地と定期借地の2種類がありますが、土地の所有者に人気が高いのは契約満了時に土地が確実に戻ってくる定期借地です。
土地だけの貸し出しであれば、十分な投資費用を持っていなくても土地を活用できます。土地を手放さなくて済むのも大きなメリットです。
ただし、定期借地の契約期間内に土地を返してもらうことはできません。定期借地よりも効率の良い土地活用の方法を見つけた場合でも、すぐに行動に移すことができないのが難点です。
土地貸し出しの借地料について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「借地料に関する手引き｜算出方法や相場・税金・見直し時期まで深掘り！」
土地信託で運用
土地信託では、まず所有している土地の所有権を信託会社に移動します。そして所有者の代わりに信託会社に運営してもらうことで収益を上げ、収益の一部を所有者の利益として得ることが可能です。土地信託では、建物の建築費用の借り入れも信託会社に委託できます。
投資資金や専門的な知識がなくても運用を始めることができたり、土地の活用を専門家に任せることができたりするのがメリットです。
土地の所有権が信託会社に移動するため、相続の手続きが簡単になり、相続税を抑えることができます。土地の相続問題を回避したいと考えている人に向いている活用法です。
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区画整理される土地を活用するときの注意点
土地の区画整理には時間がかかったり、以前よりも土地が狭くなったり、固定資産税が増額するデメリットがあります。区画整理される土地を活用するときの注意点について詳しく見ていきましょう。
土地が区画整理されるまでに時間がかかる
土地の区画整理では規模が小さければ最短5年程度で終了することもありますが、最長で10年以上かかることもあります。なので、土地活用を始めようと思っても、すぐに始められないのが欠点です。
土地活用を始めるタイミングに迷ったら、土地活用コンサルタントなどの専門家に相談するのも有効な手段です。
土地活用コンサルタントの活用について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「土地活用コンサルタント選び方とメリット4選！依頼できる内容も解説」
区画整理前より土地が狭くなる可能性
区画整理では、土地を四角く整形するためや、道路・公園などの用地を確保するために、所有している土地の一部を提供する公共減歩や保留地減歩を行う場合があります。
土地の所有者は区画整理前より土地が狭くなる負担を強いられる可能性があるため、狭くなったときのために、狭い土地の活用方法も事前に知っておく必要があります。
狭い土地を活用する方法について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「狭い土地のおすすめ活用法10選！知っておきたい基本から解説」
土地の固定資産税の増額
土地区画整理事業で生まれた土地は、利便性や安全性の向上により区画整理前よりも価値が上がるため、固定資産税が以前の土地よりも増額される可能性が高いです。
元々の土地に建物があった人は、区画整理により土地だけになると、軽減措置が適用されなくなります。さらに、ほとんどの土地で固定資産税だけでなく都市計画税もかかります。
対処法としては、固定資産税が上がってもカバーできるくらい利回りの高い活用方法を選択する方法があります。商業ビルやテナントの経営は比較的利回りが高いので、土地の活用方法の選択肢として検討しましょう。
土地の固定資産税について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「土地が広いと固定資産税が高い？税額の算出方法と節税対策も紹介」
区画整理された土地を活用しないなら売却をしよう
区画整理された土地を活用せずに放置してしまうと、増額された税金を無駄に払い続けることになり、管理の手間もかかってしまいます。区画整理された土地を活用しない場合は、売却して現金化してしまうのもひとつの手です。
区画整理された土地を売却するタイミングやスムーズに売却するためのコツ、自治体で受けることのできる支援についてまとめました。
区画整理の段階を見極めて売却
土地区画整理事業の対象地域に指定された土地でも売却することは可能です。ただし、区画整理された土地は、都市計画決定直後など、タイミングによって一時的に土地の価格が安くなってしまうことがあります。なぜかというと、仮換地に指定される前だと利用制限がかかってしまい、土地の評価が低くなってしまうからです。
また、土地区画整理事業で土地の価値に変化が生じた場合は、清算金や補償金による調整が必要になります。
スムーズな土地売却のため不動産会社は厳選
土地をスムーズに売却するためには、優良な不動産会社を見極める必要があります。優良な不動産会社の条件は次の通りです。
- 営業担当者の知識が豊富
- 査定額の根拠を明確に説明できる
- 行政処分歴がない
大手の不動産会社と地域密着型の会社のどちらにするべきか迷う人もいると思います。大手不動産会社には人員や情報が豊富だというメリットがあり、地域密着型の会社には地元の詳しい情報を持っているというメリットがあります。
土地をスムーズに売却するために必要なのは会社の規模ではありません。担当者との相性で判断することが大切です。一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に査定を依頼できます。
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一括査定サイトのおすすめについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「【2024年2月】不動産一括査定サイトおすすめランキング｜20社分の評判を徹底解説」
自治体の支援があれば利用を検討
岩手県釜石市では、未活用のまま放置された土地を有効に活用することを目的とした、区画整理土地活用支援制度を導入しています。
区画整理土地活用支援制度に売却したい土地の情報を登録すると、市のホームページや窓口で公開してくれるようになり、土地を購入したい人とマッチングしてくれます。釜石市では土地の所有者と土地の購入希望者をつなぐ橋渡しを行っているのです。
自治体によってはこのような制度を展開しているところもあるので、うまく活用すればスムーズに土地を売却することができます。自治体の支援が利用できるかどうかは、所有する土地のエリアを管轄している自治体に確認してください。
Q&A｜区画整理する土地の活用
区画整理の失敗や、活用方法の選定基準、土地活用の相談先など、区画整理をする土地の活用に関する疑問を持っている人もいるのではないでしょうか。最後に、区画整理をする土地の活用に関するQ＆Aを解説していきます。
区画整理が失敗することはある？
土地区画整理事業が失敗する可能性は低いですがあります。例えば盛岡市上厨川の土地区画整理事業では、地価の下落や保留地売却が進まないことによる返済の滞納が原因で、土地区画整理が頓挫してしまいました。このときの負債総額は12億円以上に及んでいます。
また、浜松市では土地区画整理による商業化に賛成する住民と、生活環境の悪化を理由に反対する住民による紛争が起きたこともあります。こうした土地区画整理による紛争は、珍しいものではなく多数発生しています。
土地活用方法の選定基準とは？
区画整理された土地の活用方法を選定する基準は、期待できる収益やリスク、用途地域の区分による制限などです。収益は実質利回りなどを活用して、実際に土地を活用した場合に近い数字を計算してください。用途地域は登記簿謄本で確認することができます。
初期投資にいくらかけることができるかも念頭において、活用方法を選択しましょう。
土地活用の方法で迷ったときの相談先はどこ？
土地活用の方法で迷ったときは、相談内容に適した専門家に相談しましょう。悩みや相談内容に応じた相談先は以下の表を確認してください。
| 悩み・相談内容 | 相談先 |
|---|---|
| 土地活用の資金計画 | ファイナンシャルプランナー |
| 土地に建設する建物の融資 | 金融機関 |
| 税金や節税に関する悩み | 税理士 |
ファイナンシャルプランナーは資金計画だけでなく、本業の収入も加味した人生設計や、収支のチェックが可能です。金融機関では、土地に建設する建物の融資やローンの申し込みについて相談できます。税理士は、土地活用でどれくらい節税できるかをアドバイスしてくれます。
土地活用の相談先について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
「土地活用したい方必見！4つの相談先を目的やプランに合わせてご紹介」
まとめ
土地の区画整理事業は、街の利便性や安全性の向上・利用増進・土地の利権関係を明確にするために行われます。区画整理された土地は価値が上がるので、活用することで資産を得ることができます。
区画整理された土地の活用方法はたくさんあるので、投資費用の有無や収益性、メリット・デメリットを比較して、自分の土地に合った活用方法を選定することが大切です。
区画整理された土地の活用には思ったよりも時間がかかったり、税負担が増加するなどのデメリットもあるので、売却して現金化することも検討しましょう。
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・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
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