土地売却にかかる税金をシミュレーション!節税対策についても解説

不動産売却

土地を相続したけれど、「維持管理や固定資産税に負担がかかるので、売却するべきではないのでは」と悩んでいませんか? 土地を所有していて売却すれば、税金の問題は避けては通れないものです。しかし、一般の方にとっては普段からなじみのある分野とは言いがたく、どうすればよいのか困る方も少なくありません。

そこで本記事では土地の売却にかかる税金について解説し、ケースごとのシミュレーションや節税対策についても紹介します。本記事を読めば、土地と税金について確かな知識と対処法を身に付けることができます。土地売却を検討中の方はぜひ参考にしてください。

土地売却にかかる税金の種類

一口に「税金」といってもさまざまな種類がありますが、土地を売却した場合は次の4つの税金がかかります。

  • 所得税
  • 住民税
  • 登録免許税
  • 印紙税

このうち土地の売却益にかかる所得税と住民税をあわせて譲渡所得税といいます。支払う税額を求める段階でも、計算の基礎となる所得額の計算が必要になるものもあります。シミュレーションを行う前に基本的な考え方を確認していきましょう。

所得税

給与所得や事業所得など、労働に対する賃金などの収益に対して所得税がかかりますが、土地の売却益にも所得税がかかります。ただし土地の売却益にかかる所得税は、分離課税といって給与所得や事業所得などとは別に計算されます。

所得税は以下の計算式で求められます。

・短期(所有期間5年以下):所得税額=課税譲渡所得×30%
・長期(所有期間5年超):所得税額=課税譲渡所得×15%

土地の所有期間は、土地を売却した年における1月1日時点での期間が適用されます。

さらに2037年までは復興特別所得税が加算されます。復興特別所得税は、2011年に発生した東日本大震災による被害からの復興を目的とした税金で、次の計算式で求めます。

・短期(所有期間5年以下):復興特別所得税額=課税譲渡所得×0.63%
・長期(所有期間5年超):復興特別所得税額=課税譲渡所得×0.315%

土地の売却において最も負担が重くなるのが、所得税とこのあとで説明する住民税です。この2つの税金をあわせて譲渡所得税ということもあり、納税は売却翌年の確定申告により行われます。

住民税

住民税は、前年の所得に対して課税される地方税で、1月1日時点で住民票のある市区町村に納税する必要があります。土地の売却益にかかる住民税は所得税と同じように、給与所得や事業所得など他の所得と合算せずに課税する分離課税の対象です。

売却した土地をどのくらいの間保有していたかどうかで、課せられる税率の額が変動します。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得5年を超える場合は長期譲渡所得に区分され、それぞれ別の税率の元で課されます。

住民税の計算式は以下の通りです。

・短期(所有期間5年以下):住民税額=課税譲渡所得×9%
・長期(所有期間5年超) :住民税額=課税譲渡所得×5%
土地の売却益にかかる住民税は、上記の所得税とあわせて売却翌年に確定申告して納税します。

登録免許税

登録免許税とは、土地の名義変更において欠かせない所有権移転登記にかかる税金で、税率は登記の種類によって変動します。土地の所有権の移転を伴う土地売却の場合は2%で計算しますが、2023年3月31日までは軽減税率の1.5%が適用されます。

・所有権移転登記にかかる登録免許税(本則税率)=固定資産税評価額×2%
・所有権移転登記にかかる登録免許税(軽減税率)=固定資産税評価額×1.5% ※2023年3月31日まで

なお土地の名義変更をする場合の登録免許税は、買主が負担することが一般的です。

このほかローンなどの融資を受けて土地を購入し、そのローンを完済したときは抵当権抹消登記が必要で、それに対しても登録免許税がかかります。

抵当権抹消登記にかかる登録免許税=1,000円×不動産の件数

“参考:国税庁No.7191 登録免許税の税額表

不動産の登記費用については、次の記事もご覧ください。

不動産売買の登記費用はだれが負担?相場とレアケースまで徹底解説
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印紙税

売買契約書や領収書など、一定の文書にかかる税金を印紙税といいます。文書に記された契約金額などの額によって税額は変わりますが、2023年3月31日まで税額が軽減されています。金額ごとの印紙税学は、以下の表を参照してください。

文書に記された金額(契約金額など) 本則税額 軽減税額
100万以上~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円以上~1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円以上~5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円以上~1億円以下 6万円 3万円
1億円以上~5億円以下 10万円 6万円

“参考:国税庁No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書
“参考:国税庁No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

土地売却にかかる税金を節約する方法

多くの人が生活していく上で、何事もできるだけ出費を抑えたいと考えます。納税においても例外ではなく、節税するためには適切な知識を身に付けなければなりません。この項目では節税の方法について解説していきます。

特別控除の特例を活用する

特別控除の特例を活用できれば、節税することが可能です。例えば下記のように、住んでいた土地を売却した場合は3,000万円、公共事業に提供する目的として土地を売却した場合は5,000万円といったように、特別控除が受けられます。

特別控除の特例が適用されるケース 特別控除額
収用等により土地建物を譲渡した場合 5,000万円
マイホームを譲渡した場合 3,000万円
特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 2,000万円
特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 1,500万円
2009年及び2010年に取得した土地等を譲渡した場合 1,000万円
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 800万円
低未利用土地等を譲渡した場合 100万円

特別控除を受けるためには、確定申告の際に申告書に定められた書類を添付して提出する必要があります。特例に該当するかどうかの判断がつきにくいときは、税理士などの専門家の手を借りることも検討しましょう。

“参考:国税庁No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)

譲渡所得の特別控除については、下記の記事で詳細に解説しています。

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土地の取得費がわかる資料を用意しておく

売却した土地の取得費がわかる資料を用意することで、節税につながる可能性があります。取得費は売却する不動産の取得によって支払われた購入費用や、不動産会社への仲介手数料などの諸費用を合算した額です。

これを把握できない場合は、下記の計算式で求めた概算取得費を計上してよいことになっています。

概算取得費=譲渡価額×5%

しかし、この概算取得費で計上すると実際の取得費と大きく差がついてしまい、譲渡所得税が高くなることもあります。これを防ぐためには、資料に基づいて実際の取得費に近い額を求めなければなりません

計算方法が合理的で説得性のある資料を用意できれば、税務署にその取得費を認めさせることも可能なので、税理士などの専門家に相談するのがおすすめです。

税率が下がってから売却する

土地の取得から数えて5年を超えると税率が下がるため、そのタイミングで売却することも節税手段の一つです。他にも居住用に使っていた土地であれば、取得から10年を超えれば軽減税率が適用されます

そのため、どのタイミングで売却すれば軽減措置が受けられるのかを把握し、戦略的に売却時期を検討するのも有効な節税方法といえるでしょう。

長期譲渡所得については、次の記事でも詳しく解説しています。

長期譲渡所得とは?計算方法や適用される特別控除について解説!
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土地売却にかかる税金計算の基礎となる課税譲渡所得金額

土地を売却したときにかかる一番大きな税金は所得税と住民税(譲渡所得税)ですが、その金額を求めるためには、まず譲渡所得の金額を計算する必要があります。この章では、課税譲渡所得金額や関連するその他の用語について詳しく解説していきます。

課税譲渡所得金額とは

譲渡所得税の金額は、課税譲渡所得金額に税率をかけて計算します。そのためには、まず課税譲渡所得金額を下記の計算式で求めます。

課税譲渡所得金額=譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額
上記の計算式にある用語について、以下で順に解説します。

“参考:国税庁令和2年分土地や建物の譲渡所得のあらまし

譲渡価額とは

譲渡価格は土地の売却代金のことを指します。課税の対象になるのはあくまでも本体価格で、土地の取引にかかる消費税は原則非課税ですが、建物は課税対象です。

よって建物を土地と一括で譲渡したときには、消費税がどのように課されるのかについて注意する必要があります。

土地売却にかかる消費税については、次の記事もご覧ください。

土地売却に消費税は課税される?かかる場合と不要な場合を徹底解説!
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取得費とは

取得費は、売却する不動産の取得によって支払われた購入費用や、不動産会社との仲介手数料などの諸費用を合算した額です。実際の取得費の金額が譲渡価額の5%に満たない場合は、譲渡価額の5%相当額を概算取得費として計算できます。

また、古い土地や建物などで取得費が不明な場合も概算取得費として計算できますが、譲渡所得税が高くなる可能性があるため、可能な限り資料を集めてそこから計算するのがおすすめです。

“参考:国税庁No.3252 取得費となるもの

確定申告における節税対策について、こちらで詳細の解説を行っています。興味のある方や情報を求めている方はご一読をおすすめします。

不動産売却で計上できる経費とは?確定申告における節税対策を徹底解説
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譲渡費用とは

譲渡費用として、仲介手数料や不動産を売るために売主が支払った測量費などの費用立退料や建物の取壊し費用などがあげられます。

不動産を売るための費用の多くがこれに該当しますが、固定資産税やそれまでの維持管理費用、住居にしていた場合の修繕費用などは対象外です。

“参考:国税庁No.3255 譲渡費用となるもの

譲渡費用も節税の上では重要な要素です。確定申告についてはこちらで詳細の解説を行っているので、興味のある方方はご一読ください。

不動産売却で計上できる経費とは?確定申告における節税対策を徹底解説
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特別控除額とは

特別控除額は、課税譲渡所得金額の計算において欠かせない要素です。特に自分の住んでいる家屋と土地を売ったときは、最高3,000万円の控除が受けられます。

とても大きな金額で節税効果が高いため、控除を受けることを忘れないようにしましょう。

土地売却にかかる税金をシミュレーション

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これまでの解説を踏まえ、土地売却にかかる税金をケースごとにシミュレーションします。あくまでシミュレーションではありますが、税計算の実践に最も近い情報なので、売却する際の参考にしましょう。

課税譲渡所得金額を計算

まず課税譲渡所得金額を求めます。

課税譲渡所得金額=譲渡価額ー(取得費+譲渡費用)ー特別控除額

この計算式に数字を当てはめていきましょう。今回のシミュレーションでは、計算の要素を以下のように仮定します。

  • 譲渡価格:3,000万円
  • 取得費:1,000万円
  • 譲渡費用:300万円

特別控除額が利用できるかどうかはケースによって異なるため、ここでは一旦保留とします。その場合は、課税譲渡所得金額は以下のように求めます。

課税譲渡所得金額1,700万円=譲渡価格3,000万円ー(取得費1,000万円+譲渡費用300万円)

課税譲渡所得金額は1,700万円となりました。このように仮定して、シミュレーションを続けていきましょう。

CASE1:取得より5年以内に売却し、控除を利用しない場合

取得から5年以内に売却するケースでは短期譲渡所得が適用され、税率は39.63%(所得税30%、復興特別所得税0.63%、住民税9%)になります。

譲渡所得税の金額673万7,100円=課税譲渡所得金額1,700万円×税率39.63%

CASE2:取得より5年を超えて売却し、控除を利用しない場合

取得から5年を超えて売却すると、長期譲渡所得が適用されて税率が低くなります。この場合の税率は20.315%(内訳は所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%)です。

譲渡所得税の金額345万3,550円=課税譲渡所得金額1,700万円×税率20.315%

CASE3:所有期間が10年を超えたマイホームを売却した場合

所有期間が10年を超えたマイホームを売却した場合は、10年超所有軽減税率の特例が適用され、さらに税率が低くなります。この場合の税率は14.21%(内訳は所得税10%、復興特別所得税0.21%、住民税4%)です。

譲渡所得税の金額241万5,700円=課税譲渡所得金額1,700万円×税率14.21%

なおこの計算式は、課税譲渡所得金額が6,000万円以下の場合に適用されます。6,000万円を超えている場合はその超過分にかかる所得税は次の計算式で求めます。

(課税譲渡所得金額-6,000万円)×所得税率15%+600万円

“参考:国税庁No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

CASE4:3,000万円特別控除を利用する場合

相続空き家や居住用財産の3,000万円特別控除の特例が利用できる場合は、次の計算式のように課税譲渡所得金額を求める段階で控除します。

課税譲渡所得金額0円=譲渡価格3,000万円ー(取得費1,000万円+譲渡費用300万円)ー特別控除額1,700万円 ※最高3,000万円まで

この場合は、課税譲渡所得金額が0円になったため支払う税金はゼロです。このように特別控除が適用されると税金が安くなったり、場合によってはかからずに済んだりすることがあるので、漏れのように利用しましょう。

CASE5:いくらで買ったかわからない土地の場合

取得費がわからない土地の場合は概算取得費を計上します。このシミュレーションは譲渡価額が3,000万円なので、その5%の150万円を概算取得費として下記のように計算します。

譲渡所得税の金額={譲渡価額3,000万円ー(概算取得費150万円+譲渡費用300万円)}×税率

概算所得費で計算すると、支払う税金が増えてしまうことがあります。正確な資料から再計算し税務署に説明すれば、税額を抑えられる可能性があるので税理士などに相談しましょう。

【Q&A】土地売却にかかる税金についてよくある疑問

土地売却と税金にまつわる疑問について、Q&A方式で解説します。これまでの解説でカバーしていなかった疑問点にもお答えしていきます。ここで取り上げる確定申告は、ここまでの節税対策を活かすうえでも特に重要な要素なので、必ず目を通して内容を把握しておきましょう。

確定申告は必要か?

売却によって利益が発生している場合は、必ず確定申告を行ってください3,000万円の特別控除や10年超所有軽減税率の特例を利用する場合も確定申告が必要です。ただし土地の売却の結果、もし赤字になった場合は税金が発生しないため、必ずしも確定申告を行う必要はありません

確定申告書は、原則2月16日~3月15日までに所轄の税務署に提出することになっています。期間内に提出できるように、確定申告に求められている書類や帳簿などは忘れずに用意しておきましょう。また税金が確定するまでは土地の売却益は確定しないので、税額をシミュレーションして手元に残しておくことも重要です。

確定申告については、下記の記事でも解説しています。

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マイホームを売却して損が出た場合は?

売却した土地がマイホーム(居住用財産)で、その売却によって譲渡損失が発生した場合は、他の所得と相殺(損益通算)できる特例が適用できます。この特例を利用することで、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することが可能です。

なおこの特例は2021年12月31日まで有効で、期日を超えた場合には利用できないため注意しましょう。

“参考:国税庁No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

売却損が出た場合の確定申告について詳しく知りたい方は、下記の記事をご覧ください。

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住宅ローンが残っているマイホームを売却した場合は?

譲渡損失が出た場合は損益通算できる特例があります。限度額は、住宅ローンの残高から売却価額を差し引いた残りの金額になりますが、損益通算・繰越控除が可能です。

この特例も2021年12月31日までとされているので、期限に注意しましょう。

“参考:国税庁No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)

土地売却にかかる税金の計算ができるシミュレーションサイト

最後に土地売却にかかる税金の計算ができるシミュレーションサイトを2つ紹介します。複雑な計算がつきものなので、これらを利用するとすぐに計算できて便利です。ぜひ活用しましょう。

smlt.jp

smlt.jp譲渡所得税の計算・シミュレーションは、土地の売却益にかかる譲渡所得税を瞬時にシミュレーションしてくれます。譲渡所得税以外にも、仲介手数料や印紙税などのシミュレーションにも対応しているため、その時々の用途によって使い分けられます。

三菱UFJ不動産販売

三菱UFJ不動産販売の「売却時の手取り金額を試算する」も土地の売却益にかかる譲渡所得税のほか、仲介手数料や印紙税などを計算し、どのくらい手元に残せられるのかが簡単にわかります。確定申告前に計算しておくと、どのくらいの金額を他の用途に使い、貯金にはいくら回したらいいのかなどがわかるので便利です。

まとめ

土地売却に課せられる税金は高額なため、どのような税金がどのような場合にどのくらいかかるのかを、あらかじめ把握しておくことが大切です。資料や情報をそろえてシミュレーションして、戦略を立ててから売却すれば節税対策も可能です。

本記事を参考にして、これから売却する土地にどのくらいの税金がかかり、どのくらい手元に残せるかを試算して、できるだけ売却益を手元に残せるようにしてください。

不動産売却にかかる税金については、下記の記事でも詳細に解説しています。興味のある方や情報を求めている方はぜひご覧ください。

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