不動産売却で必要な手続きとは?そろえる書類や税金の支払いまで解説

不動産売却

不動産を売却したいとは思っていても、手続きは何から始めたよいのか分からず困っていませんか。全体像を把握せず手探りで進めていると、想定していた時期までに売却できず、100万円以上損をすることがあります。必要な手続きを忘れていると罰則もあり、リスクが高いです。

そこでこの記事では、不動産売却の手続きをスムーズに進めるため、全体の流れをステップごとに紹介し、そろえておくべき書類や税金の対策も解説していきます。初めての不動産売却で損をしないため、ぜひ参考にして手続きを始めてください。

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不動産売却で引き渡し完了までの9つの手続き

不動産売却は物件の引き渡しまでに、次の9つの手続きを行います。

  1. 売却する不動産の現状を確認
  2. 売却する不動産の相場を調査
  3. 売却を依頼する不動産会社を厳選
  4. 厳選した不動産会社との媒介契約
  5. 不動産を売り出す条件を相談
  6. 不動産の売却活動を開始
  7. 不動産の売却先と売買契約
  8. 不動産を引き渡せる状態に準備
  9. 期日に不動産の引き渡し

準備から引き渡しまでの道のりは長いですが、やるべきことは難しくありません。1つ1つ手続きの詳細を見ていきましょう。

STEP1:売却する不動産の現状を確認

不動産売却の第一歩は、名義やローンの残債、土地の境界の確認といった現状確認です。相続する予定の不動産でも自分以外の名義では勝手に売却できません。ローンの残債は売却で完済する必要があり、把握をしていないと適切な売り出し価格の設定が難しくなります。

土地の境界が確定していないと、実際より狭い面積で売却したり、隣家との認識の違いでトラブルが発生したりします。特に自身が詳細を知らない相続した不動産では、認識と書類上で差異がある可能性が高いです。

後から詳細が分かると、売却の戦略の見直しが必要であったり、手続きを一時的に中断せざるを得なくなったりします。スムーズに売却を進めたいのならば、必ず上記の3つを確認しましょう。

相続する不動産の名義変更の方法

相続する不動産を売却予定の場合は、次の流れで遺産相続と不動産の名義変更を行います。

  1. 亡くなった人の遺言書を探す
  2. 相続する財産と相続人を確認する
  3. 遺産の分割方法を話し合う
  4. 相続することになった不動産の名義を法務局で変更する

遺産を分割する割合は法律で決まっていますが、遺言書の内容が優先されます。法律の専門家によって作成された公正証書と呼ばれる書類が存在するかもしれませんので、最寄りの公証役場に問い合わせをしておきましょう。

不動産の名義を変更する方法は、必要な書類を法務局に提出するのみです。自力でもできますが、司法書士などに依頼をして手続きをしてもらうこともできます。

相続する不動産で必要な手続きについては、こちらの記事でも紹介をしています。

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不動産の境界を確定する方法

不動産の境界を正確に確定させるためには、専門家が測量を行い、その結果に基づいて隣接する土地の所有者との合意が必要です。確定するまでの手続きは次のような流れになっています。

  1. 土地家屋調査士に境界の確定を依頼
  2. 測量をして境界の確認
  3. 隣接する土地の所有者の立ち会いのもと境界の確定
  4. 境界に杭や標を設置

立ち会いで目視の確認があるため、スムーズに手続きが進んだとしても、境界の確定だけで1~3ヶ月程度かかります。隣接する土地が多いほど時間はかかりやすく、合意が得られないといつまでも確定しません。引き渡し前に済ませておく必要があるため、先に境界を確定させましょう。

STEP2:売却する不動産の相場を調査

不動産は家電や書籍といったものと違い、定価は存在しません。相手が合意してくれるのなら、購入したときより高額でも売買は成立します。しかし実際の取引は、その時の相場で決まります。

不動産の価値を知るには、不動産会社の査定を受けるのが手っ取り早いです。ただ査定が1社だけでは、結果が妥当な価格なのかを判断できません。必ず複数社で査定を受け、比較をして最新の相場を調査しましょう。

効率的に相場を調査するのならば、一括査定を利用するのがおすすめです。1回の情報入力で、複数の不動産会社へ査定依頼を出せます。依頼先も自動的にピックアップしてくれるため、不動産会社を探す手間も省けます。

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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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STEP3:売却を依頼する不動産会社を厳選

相場を把握できたならば、次は実際に売却を依頼する不動産会社探しです。心情としては、高額な査定を出してくれた所に依頼したくなりますが、それはやめておきましょう。相場より極端に高額な価格での売却は現実的でなく、顧客確保のためだけに高額な査定を出す不動産会社がいるからです。

信頼できる不動産会社かどうかは、次のポイントをチェックしましょう。

  • 不動産売却の実績
  • 査定額の根拠が明確
  • 売却に関するサービス(荷物預かりや設備保証など)が充実
  • 話してみて頼りがいのある担当者が在籍

最終的にいくらで売却できるのかやかかる期間は、不動産会社の担当者の影響が大きいです。妥当な査定結果を出した所から、3社程度は担当者に会って話を聞いてみてください。

STEP4:厳選した不動産会社との媒介契約

売却を依頼する不動産会社とは、媒介契約というものを結ばないといけません。媒介契約では、不動産会社が仲介の業務としてどのようなことを行うのかや、仲介手数料をいくら支払うのかなどを決めます。3種類あり、それぞれの特徴は次のようになっています。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
他社との同時契約 × ×
自身で発見した買主との取引 ×
レインズへの登録義務 任意 媒介契約から7日以内 媒介契約から5日以内
売却活動の報告義務 任意 2週間に1回以上 1週間に1回以上
媒介契約の有効期限 標準的な約款では3ヶ月以内 法律で3ヶ月以内 法律で3ヶ月以内

レインズは不動産会社専用のシステムで、登録されていると全国の不動産会社が物件の情報を取得できるようになり、売却先が見つかりやすいです。一般媒介契約でも登録自体は可能となっています。

媒介契約の種類や選び方については、こちらの記事でも紹介をしています。

不動産売買での媒介契約とは?契約種類別おすすめの人の特徴を説明!
不動産売買の仲介を依頼する際、売主・買主と不動産会社の間で結ぶ契約のことを媒介契約と言います。今回は媒介契約について基礎から解説していきます。自分の状況により適した媒介契約が結べるよう、おすすめの契約種類や契約の流れについても解説します。

STEP5:不動産を売り出す条件を相談

不動産会社と媒介契約を結んだならば、担当者と話し合い次のことを決めていきます。

  • いつ売り出すか
  • 売却の希望価格はいくらか
  • どこまで広告を出すか
  • いつ頃までに売却したいか

基本的な売却するための戦略は、不動産会社が決めてくれます。しかし細かな部分や追加で費用が発生するような方法は、自身の要望を反映してもらってください。

特に希望価格は、査定で判明した相場を元に決めましょう。いくらローンを完済し利益を確保しようとしても、相場より高すぎてはいつまで経っても買主は現れません。値引き交渉があることも視野に入れ、上限と下限を決めておくことをおすすめします。

STEP6:不動産の売却活動を開始

相談した売り出す条件に沿って、いよいよ売却活動の開始です。不動産のポータルサイトや新聞のチラシなど、さまざまな媒体に広告を出してもらい、購入希望者が現れるのを待ちます。

売却する不動産が家であれば、内覧の対応が必要です。不動産会社経由でスケジュール調整をしてもらい、購入希望者に家を案内します。対応次第で売却できるかどうかが決まるため、準備を整えて当日を迎えましょう。

もし売却する不動産が遠方にある場合は、内覧の対応を不動産会社に任せることは可能です。自身が毎回現地に行って案内をするのは、交通費も時間もかかって負担が大きいです。

STEP7:不動産の売却先と売買契約

購入希望者と価格や引き渡しの条件などで折り合いが付いたのならば、売買契約を結びます。一度契約を結んでしまうと、自己都合での解除には違約金が発生する可能性があります。後悔しないよう、条件は細部まで話し合って決めましょう。

ここまで手続きが進むと不動産売却は目前ですが、まだ安心はできません。買主が住宅ローンの審査に落ちてしまうと、契約が白紙になってしまうことがあります。そうなると、再度最新の相場を調べ、売り出し価格から決めることになります。

STEP8:不動産を引き渡せる状態に準備

売買契約書で決めた引き渡し日に向けて、不動産を引き渡せる状態にしなければなりません。特に現在ローンを組んで住んでいる家を売却する予定の人は、次の手続きを始めてください。

  • ローンを組んだ金融機関への連絡
  • 引っ越しの手配・準備
  • 電気ガス水道などライフライン変更の届け出
  • 役所への転出の届け出
  • 子供がいて学区が変わるなら転校の準備

滞りなく新居での生活を始めるため、引き渡しまでの期間は余裕をもっておくとよいでしょう。まだ住み替え先が見つかっていないのならば、早く探さないと仮住まいで余計な出費が増え続けます。

STEP9:期日に不動産の引き渡し

引き渡し当日は、買主から代金を受け取り不動産の名義を変更します。まだローンが残っている家ならば、受け取った代金で抵当権の抹消手続きもします。仲介をしてもらった不動産会社には、仲介手数料を支払い引き渡しは完了です。

引き渡しは金融機関や役所での手続きが必要なため、平日に行われます。平日は普段仕事をしている人は、あらかじめ休暇の申請を出しておきましょう。

不動産売却で利益が出るなら確定申告の手続き

引き渡しが終わっても、不動産売却の手続きはまだ続きます。不動産売却で利益が出た場合、確定申告をして納税をしなければなりません。ここでは、利益の計算方法や手続きをする時期、提出方法について解説していきます。

不動産売却で確定申告が必要な利益とは

不動産売却の利益は、課税譲渡所得となるため税金がかけられます。課税額は次の式で計算してみましょう。

課税譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

取得費は売却する不動産を購入したときにかかった費用で、譲渡費用は仲介手数料などの売却にかかった費用のことです。実際はさらに特別控除を引き、課税譲渡所得がプラスになったときに確定申告が必須となります。

利益にかかる税率は不動産を所有していた期間で変わり、最大で39.63%になります。不動産の売却価格は、全てが手元に残るものではないと覚悟しておきましょう。

不動産売却後の確定申告をする時期

確定申告をする時期は決まっていて、不動産を売却した翌年の2月16日~3月15日にすることが基本です。開始日や終了日が土日であれば、数日は前後します。最新の期日は国税庁や最寄りの税務署などで確認は可能です。

もし確定申告をする必要があるのに忘れてしまうと、延滞税や無申告加算税を課せられます。通常の納税額に追加で納税しなければならず、終了日から日が空くほど額は増えていくため、早めに提出をしましょう。

不動産売却の確定申告の提出方法

確定申告の提出方法は次の3種類があります。

  • 最寄りの税務署へ持参
  • 最寄りの税務署へ郵送
  • 国税庁のウェブサイトを使ったe-Tax

3種類の中でe-Taxは、終了日ギリギリでも時間を気にせず提出でき、入力する数字が正しいならば計算ミスはないためおすすめです。マイナンバーカードや読み取るためのICカードリーダーは必要ですが、気軽に手続きができます。

初めての確定申告で不安がある人は、税務署や税理士などに相談をしましょう。税理士でも、初回で簡単な質問であれば無料で対応してくれます。

不動産売却での確定申告の必要性について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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不動産売却の手続きで必要になるもの

不動産売却の手続きでは、さまざまな用途で書類や費用を用意しておかないといけません。不足があると手続きは進まず、余計に時間がかかってしまいます。そこで、不動産売却を始める前に、何が必要になるのかを把握しておきましょう。

引き渡しまでに必要になる書類一覧

必要になる書類は売却する不動産によって変わり、共通するものとそれぞれで必要になるものは、次のようになっています。

書類 用途
共通 身分証明書(運転免許証やマイナンバーカードなど) 本人確認
住民票 現住所と登記上の住所が違う場合に必要
印鑑登録証明書 実印の確認
土地建物登記済証・登記識別情報 不動産の所有者の確認
物件状況等報告書 不動産の状態を買主に伝えるため
固定資産税・都市計画税納税通知書 固定資産税や都市計画税の確認
土地 土地測量図・境界確認書 境界や広さの確認
戸建て 建築確認済証・検査済証 建築基準法で建てられていることの証明
マンション マンションの管理規約 管理規約の確認
マンションの維持費が分かる書類 管理費や修繕積立金の確認

戸建てを売却するときは、基本的に土地も一緒に売却するため、測量や境界に関する書類も用意しておきましょう。印鑑登録証明書は有効期限が発行から3ヶ月のため、あまり早く用意しないでください。

不動産売却で必要になる書類は、こちらの記事でも紹介をしています。

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不動産売却の手続きにかかる費用

不動産売却の手続きでは、引き渡しが完了するまでに次の費用がかかります。

費用の種類 費用の目安
仲介手数料 売却価格×3%+6万円+消費税
売買契約書に貼る印紙税 1,000~6万円
ローンの一括返済の手数料 1万~3万円
登記費用 5,000~2万円(司法書士に依頼した場合)
引っ越し費用 15万~20万円(家族4人を想定)
測量費 50万~100万円
インスペクション費 5万~20万円

インスペクション費とは、建物の状態を専門家にチェックしてもらうための費用です。受けておくと、建物の状態を正確に買主へアピールできます。

仲介手数料以外の費用は、売却による代金が入る前に支払うことになります。まとまったお金がないと売却中は苦しい生活を強いられるでしょう。

不動産売却にかかる費用については、こちらの記事でも紹介をしています。

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  • 不動産売却を急がない
  • 不動産売却は税金対策をして利益を計算する
  • 内覧は準備を整え印象をよくする
  • 売買契約書の内容で引き渡し後のリスクを下げる

なぜ実践するべきなのかを把握して、確定申告まで乗り切りましょう。

不動産売却を急がない

不動産売却は引き渡しの手続きまでで、半年程度はかかります。しかし短期間で売却しようとすると、買いたたかれてしまったり、想定を超える値下げを受けたりしてしまいます。また不動産会社に直接買取ってもらうと、引き渡しまで1ヶ月程度で完了しますが、価格は仲介の7割程度です。

本来は相場で売却できた可能性を、自ら潰すことになるため、急ぐことはデメリットしかありません。引き渡しをしてしまいたい時期から逆算して、準備を始めましょう。

不動産売却は税金対策をして利益を計算する

不動産売却では、さまざまな特別控除や特例が用意されています。税金対策をしておくと、納税額を大幅に減額したり、納税を先延ばしにしたりすることが可能です。

例えばマイホームの3,000万円の特別控除では、条件を満たした家の売却で、課税譲渡所得に最大3,000万円の控除を適用できます。利益を0円にできると、譲渡所得税分だけ得をします。また取得費や譲渡費用を正確に計算することでも、課税譲渡所得を少なく見積もれて節税が可能です。

買い換え特例では、条件を満たした新居を売却しない限りは、譲渡所得税の納税を先延ばしにしてくれます。上記の3,000万円の特別控除と併用はできませんが、直近ではお金を手元に残せます。

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内覧は準備を整え印象をよくする

戸建てやマンションの売却で内覧での印象は、購入を決断してもらえるかどうかのターニングポイントです。見た目の印象や当日のちょっとした会話が原因で、大幅な値下げ交渉を持ちかけられることがあります。次のことを行い内覧の印象をよくしましょう。

  • 室内の物を減らして整理整頓
  • 水回りを中心に清掃
  • 好みに左右されない無香料で消臭
  • 不動産の長所と短所を隠さず説明
  • 過度なアピールはしない

内覧に来る人が気にする、近隣にある施設や治安、騒音に関する情報などもまとめておきましょう。聞かれたことによどみなく答えられないと、不信感を抱かれてしまいます。

内覧のときに気をつけるべきことは、こちらの記事でも紹介をしています。

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売買契約書の内容で引き渡し後のリスクを下げる

不動産を売却した人は、契約不適合責任を負います。引き渡した不動産が売買契約書に明記された状態と違っていた場合に、修理や補完、損害賠償の請求などを求められます。シロアリの被害や土壌汚染など、自身が気づいていなかったことでも、責任から逃れられません。

リスクを下げるためには、売買契約書に責任を負う範囲を明記し、合意をもらっておくとよいです。法律上の責任範囲より売買契約書の内容が優先されるため、引き渡し後に判明した設備の故障は対応しないなど、自身が有利になる条件を盛り込みましょう。

どうしても不安が残る人は、既存住宅売買瑕疵保険に加入するという方法もあります。費用が7万~14万円程度かかりますが、契約不適合責任で費用を自己負担するリスクは下がります。

まとめ

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不動産売却の手続きは、準備段階から確定申告までで1年以上かかることもあります。やるべきことは多く、適当に進めてしまうと損をしたり、想定した時期に引き渡せなかったりします。しかし1つ1つの手続きで難しいことは要求されず、必要な情報を集め不動産会社のアドバイスにしたがっていると、大きな問題は起きません。

そのため、ぜひ紹介してきた手続きやコツを参考に、最後まで気を抜かず不動産売却の手続きを行ってください。不安を感じることはすぐに専門家に質問をして、よく分からないまま進めないようにしましょう。

不動産売却の手続きに関しては、次の記事でも取り扱っています。合わせてご覧になっていただくと、知識がより深まります。

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