相続した土地が空き地となっていて今後どうすべきか迷っている、という方は多いのではないでしょうか。持て余した空き地があるのなら、土地活用を考えてみましょう。
空き地の活用方法はたくさんありますが、種類によって利益やリスクの大きさ、初期費用などが異なります。この記事では、空き地の活用事例をカテゴリ分けして紹介します。また、活用法の選び方、土地活用を成功に導くポイントなども取り上げました。ぜひ参考にして、ご自身にとっての最適な空き地の活用方法を見つけてください。
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空き地を活用すべき理由
まず、なぜ空き地の活用をおすすめするのかを簡単にご説明します。
後期高齢化が進む現在、「かなり前に土地を相続したが、管理が面倒で放置してしまっている」「遠方にあってなかなか活用できずにいる」という方が増え、放置された空き地は全国的に増加し、社会問題と化しています。
多数の記事で土地活用が紹介されていますが、使っていない空き地であればなおのこと、できるだけ早く活用するか、売却して手放すことが賢明です。空き地を放置すべきでない理由は、放置することで以下のようなリスクを負うためです。
- 景観の悪化
- 不法侵入や不法投棄のリスク
- 犯罪温床となる危険を懸念する近隣とのトラブル
- 売却がしづらくなる
- 維持費がかかり続ける
- 劣化や倒壊のリスク（空き家がある場合）
- 特定空き家に指定（注1）されることで税金が増額（空き家がある場合）
このように、土地の放置はデメリットの大きい行為といえます。
注
1）空家等対策特別措置法に基づき、1年を通じて使用されない・倒壊の危険があるといった条件を満たすと指定される。特定空き家に指定された空き家は、本来住宅用地に適用される固定資産税の軽減措置を外され、税金が高くなるなどの措置を受ける。
空き家問題について詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/2915
【低リスク重視向け】空き地の活用事例6選
数ある空き地の活用法の中でも、比較的リスクの低い方法6選を上記に挙げました。「利益重視ではない」「安定した収益を目指したい」という方におすすめの活用方法です。それぞれの活用法について詳しく見ていきましょう。
駐車場経営
駐車場経営は始めやすくリスクの低い活用方法として知られています。狭い土地や、経営方式によっては自己資金がない場合でも始めることができ、他の活用法への転用も比較的容易なため手軽に空き地を活用したい方にもってこいでしょう。
駐車場経営は月極かコインパーキングのいずれかを、自分の土地や地域のニーズに合わせて選ぶことができます。管理も業者に委託することで手間なく運営することができるため、副業としての活用を考えている方にもおすすめです。
ただし、駐車場経営では大きな儲けは期待できません。また、一部税金に対する節税効果も薄いため、節税のために土地活用を検討している方にはデメリットが大きいでしょう。
駐車場経営に興味がある方はこちらの記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20449
トランクルーム経営
トランクルーム経営もリスクの低い活用方法です。この活用法もまた、駐車場経営のように場所を選ばず、初期費用をかけずに始めることができます。
トランクルームには屋外型と屋内型の2種類があり、屋外型のトランクルームであれば、更地にコンテナを設置するだけで営業できます。そのため、仮に経営がうまくいかなくてもすぐに更地に変えられる点はリスクを重視する方にとって魅力的でしょう。
対して、トランクルーム経営のデメリットは、単価が安く、大きな収益につながりにくいことです。場所によっては満室にすることさえ困難な場合もあります。しかし、業者に管理を依頼するなど、工夫次第では高い収益化も夢ではありません。まずはトランクルームの事業者に相談してみるとよいでしょう。
トランクルーム経営についてより深く知りたい方はこちらの記事を参照してください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12237
土地信託
信託会社に空き地を預け、配当金を受け取る土地信託という方法もあります。専門家による運用は手間がかからず、活用方法の知識も必要ないため誰でも始めやすいです。初期費用も信託会社が調達してくれるため、最初から大きなリスクを背負うことはありません。
ただし、プロに運用を任せるため、それに見合った価値のある土地として認められる必要があります。また、運用を委任する手数料の支払いがあるため、収益が少なく経費が増えると配当金を得られない恐れもあるでしょう。
土地信託で低リスクかつ上手に収益を得るためには、複数の信託会社を比較して、どの会社が最適な運用をしてくれるのか判断することをおすすめします。
借地として貸し出す
借地として空き地を貸し出し、賃料を得る方法もあります。長期的に安定した収入を得たい方におすすめの活用法です。
所有する土地を貸し出すだけなので、活用開始に費用がかからないことも大きなメリットでしょう。ただし、不動産会社を通じて貸し出す場合は仲介手数料がかかる場合もあります。
借地として運用するなら、定期借地として契約を結ぶほうが無難です。定期借地権では、期間を満了すると貸した土地が更地になって戻ってくるため、その後の運用や利用にも差し支えありません。
定期借地のデメリットは、契約は期間途中で解約できないという点です。最長50年で契約を結ぶことも可能なため、別の活用方法に切り替えづらい場合があります。契約時には将来のことも視野に入れて契約期間を決めるようにしましょう。
借地運用や定期借地権について詳細に解説したこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13519
ディベロッパーとの等価交換
等価交換も比較的リスクが低く、おすすめの活用法です。等価交換では、所有する空き地を出資し、出資率に応じてディベロッパー（注2）が建てた建物の所有権を得ることができます。出資といっても、実際には土地の取引となるため、コストをかけずして建物の一部の権利を得られます。
建物が建つことで固定資産税が軽減されたり、立体買換えの特例（注3）を利用できたりといった税の優遇も受けられるため、節税のために活用を検討している方にもおすすめです。また、得た建物の部屋は自分が住むだけでなく、賃貸物件として活用することもできます。
しかしながら、配分割合の話し合いに時間・労力がかかることや、土地の権利が一部なくなることはデメリットです。また、土地によってはディベロッパーが取引してくれないこともあるでしょう。賢く等価交換するには、信用できるデベロッパーを見つけることから始めましょう。
注
2）土地を購入しビルやマンションを建築するなど、不動産の開発を行う開発事業者のこと。
3）等価交換を行う上で発生した譲渡所得税について、100％繰り延べることができる制度。
売却して手放す
「管理や運用の手間をなくしたい」「これ以上コストをかけたくない」という方は、空き地を売却して手放すことも検討しましょう。売却すれば、空き地を管理する手間がなくなるだけではなく、固定資産税などのランニングコストからも解放されます。
売却では他の活用方法のように継続的な収入は得られず、譲渡所得税（注4）や不動産会社への仲介手数料といった諸経費が必要です。しかし、上手に売却できればまとまった資金を確実に得ることができます。売却の際には一括査定サイトを利用すると、簡単に最新の相場を把握でき、売却で失敗するリスクを下げられます。
注
4）不動産を手放す際に利益が出た場合にかかる所得税。売却価格＝課税対象ではなく、取得にかかった費用や譲渡にかかった費用などを差し引いた譲渡所得に税率をかけて計算する。
空き地の売却についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/271
空き地を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ
空き地の売却を検討している人に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。
■イエウールがおすすめな理由
- 月間ユーザー数No.1で安心（2020年7月時点）
- 提携している不動産会社の数も業界No.1（2020年7月時点）
- 全国エリアをカバーしているので地方の不動産も売却しやすい
- 田んぼや畑など農地の売却にも対応している
- 悪徳業者が排除される仕組みがあるので安心して利用できる
※2020年7月「不動産の一括査定サイトに関するランキング調査」より（株）東京商工リサーチ調べ
その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
【利益重視向け】空き地活用事例3選
「空き地の活用でできるだけ利益を得たい」「本業として運用することも視野に入れている」という利益重視の方は、上記のような方法を検討しましょう。本格的に土地活用を始めたい方や、投資に興味を持っている方なども、ぜひ参考にしてください。
商業施設経営
商業施設経営はその収益性の高さから、人気ある活用法のひとつです。「経営に時間や手間をかけられる」「初期コストがかかっても構わない」という方は、本業として商業施設を経営するのもよいでしょう。
土地を所有している場合、その土地に商業施設を建てて運営することになります。自分で建てた建物で自ら商業を営むこともできますが、建物のフロアやエリアごとに貸し出して賃料を得るテナント経営が一般的です。
テナント経営は一般的な住宅よりも賃料を高く設定でき、内装や設備といったメンテナンス費も抑えることができるため高い収益性が期待できます。
しかし、地域のニーズに合わない商業施設を作るなど、ノープランで経営を始めると大きなリスクを背負うでしょう。商業施設の建設費、維持費や改修費など、諸々の費用の捻出に頭を悩ませる経営者も珍しくありません。周辺のリサーチを行い、契約する事業者とのルールを明確に設けるなど、さまざまな工夫が必要です。
テナント経営のいろはを解説したこちらの記事も参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/23484
賃貸住宅経営
アパートやマンションといった賃貸住宅の経営も高い収益性を目指せます。賃貸住宅経営では、入居者がいれば安定した家賃収入を得られ、節税効果も高いです。建物の建築費といった初期投資が高いですが、その分得られるものも大きいため人気の高い活用方法です。
ただ、賃貸経営のデメリットは、空室リスクがあることです。人が住まなければ、賃貸収入を得られず、管理費、維持費などを支払うのみになってしまいます。建物を作るため、他の土地活用に転用しづらいこともリスクです。
賃貸住宅には、アパート・マンション・戸建ての3種類があります。賃貸住宅の種類とその対象や特徴を次にまとめました。
| 賃貸住宅の種類 | 対象 | メリット | デメリット |
| アパート | 単身者 |
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| マンション | 単身者、ファミリー層 |
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| 戸建て | ファミリー層 |
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賃貸経営を成功させるには、ある程度まとまったお金を用意し、さらに誰をターゲットにするのか絞り込む必要があるでしょう。
マンション経営・アパート経営に興味がある方は、以下の記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422
介護施設経営
超高齢化社会が進む現在、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅といった介護施設の需要は急増しています。需要の増加で、介護施設の経営を行えば高利益が期待できます。中でも老人ホームは、経営に助成金や補助金などが利用でき、節税効果も見込まれるためかなり有用です。
しかし、介護施設を経営するには広大な土地が必要です。高齢者に安全安心のサービスを提供するためには、面積基準などさまざまな条件を満たさなければなりません。その条件を満たす施設を建築するには莫大な初期コストがかかり、手軽に始められない点もデメリットです。
ただ高利益な土地活用を行いたいという方には少々敷居の高い活用法です。「儲けるだけではなく社会貢献したい」という方におすすめします。
デイサービス施設経営について紹介したこちらの記事も参照してください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10311
【地方エリア向け】空き地の活用事例3選
田舎の空き地など人通りが少なく、需要が低いと思われるような土地を所有している場合、以上のような活用方法がおすすめです。田舎の土地でも利益を得たい方や、立地によって土地活用を諦めかけている方はぜひ参考にしてください。
日当たりが重要となる太陽光発電
電力を会社に売って収益を得る太陽光発電は、田舎の空き地にもってこいの活用方法です。ある程度の立地条件を満たせば、安定した収入を目指せるでしょう。太陽光発電に向いている立地の条件は次の通りです。
- 日当たりが良い
- 日照時間が長い
- 電柱が近くにある
- 広さが50坪以上
- 地盤がしっかりしている
- 災害の危険性がない
また、他の多くの土地活用のように集客する必要がなく、太陽光発電装置の管理は業者に委託することが可能です。委託してしまえば、手間をかけず収入につなげられます。
一方で、初期コストが高く、天気に影響されやすいことはデメリットです。自然災害によって発電システムが破損してしまうリスクも考えられるでしょう。また、近年電力の売電価格は減少しているため、思ったような収入を得られない可能性も念頭に置き検討しましょう。
太陽光発電のデメリットについて詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16283
市民向け農園経営
所有する土地が農地である場合は、観光農園やシェア畑がおすすめです。こうした市民向け農園の経営であれば、農地転用（注5）する必要がなく、管理も外部に任せられます。さらに、農地をそのまま利用するため、大きな初期コストにはなりません。
観光農園やシェア畑のデメリットは、集客しなければ収益を上げられないことです。また、各種手続きが必要であり、手軽に始められるとは限りません。「農地の管理に困っている」「少しでも固定収入につなげたい」という方などは、市民向け農園の経営も視野に入れておきましょう。
注
5）農地として登記された土地を、売却したり他の目的で使用したりするために別の地目に書き換える手続きのこと。
農地の活用方法について具体的に知りたい方はこちらの記事も参照してください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11248
重機・資材置き場
人通りの少ない土地や田舎の土地でも、広い敷地があれば重機や資材置き場として需要がある可能性があります。更地のまま活用できるため、初期費用や維持費用をかけずに収益を得ることも可能です。
ただし、更地のままの活用であるため、固定資産税の負担は軽減されることなくかかり続けます。近くに工場があったり、大きなトラックがよく通ったりするような土地であれば、維持コストの負担よりも収益を得ることができるでしょう。
とはいえ、重機や資材を置く場所に困っている人を自分で見つけるのは大変です。地域の不動産会社に相談するなどして、ニーズがあるかどうか確かめましょう。
田舎におすすめの土地活用法をまとめたこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/22871
空き地活用を成功に導くコツ
空き地を上手に活用するためには、利回りやリスク、規制などについての理解が必要です。ここでは、空き地の活用を成功させるためにおさえたい以下の5つのコツを紹介します。
- 活用方法は重視するポイントで選ぶ
- 利益の目安を把握しておく
- リスクの許容範囲を見定めておく
- 用途地域の規制を理解する
- 地域のニーズを調査する
活用方法は重視するポイントで選ぶ
空き地の活用方法を選ぶには、「自分が土地活用において何を重視しているか」を考え、上述したタイプから探すとスムーズです。
改めて、重視する3つのポイントを確認しておきましょう。
- 低リスク重視：なるべくリスクが低く、安定した収益を目指している人
- 収益重視：本業にできるくらい高い収益性を望んでいる人
- 立地重視：田舎や人通りの少ない土地を活用したいと考えている人
利益の目安を把握しておく
土地活用を成功させるには、利回りについて理解しておくことも重要です。利回りとは投資額に対する利益のことで、中でも表面利回りと実質利回りの2種類が主に取り扱われます。
| 利回りの種類 | 意味 | 計算式 |
| 表面利回り |
|
年間収益÷投資元本×100 |
| 実質利回り |
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（年間収益ー年間経費）÷投資元本×100 |
表面利回りは主に不動産投資の広告などに使われ、実際の利益よりも高く出ます。対して実質利回りは、投資額から経費を差し引いて計算するため、より実際の経営に近い数字が算出できます。活用方法を選ぶ際には、表面利回りだけでなく実質利回りも考えるようにしましょう。
活用方法によって利回りは異なり、例えば駐車場やトランクルーム経営の表面利回りは20%程度、借地は8％程度とされています。利回りが高いほど高収益とされますが、たとえ利回りが高くても、初期費用が安ければ収益も小さいため注意しましょう。
リスクの許容範囲を見定めておく
空き地の活用法を検討する際、どれだけリスクを許容できるのか考えることも重要です。
マンション経営など活用方法によっては初期投資だけでも1億円を超えるものがあり、上手に経営できなければ、その分の負債という大きなリスクを背負うことになります。また、建物を建てる活用法は転用が難しいことを忘れずにおきましょう。
どれだけコストをかけられるのか、どの程度のリスクであれば受け入れられるのかなど事前に熟考し、自分に合った活用法を選択することが大切です。
用途地域の規制を理解する
土地が所在する地域によって建てられる建物や高さが制限されることがあります。こうした制限の区分のことを用途地域といいます。用途地域の種類によっては、実践できない土地活用法があることも認識しておきましょう。
用途地域の種類とそれぞれの規制は次の通りです。
| 用途地域の種類 | 規制 |
| 第1種低層住居地域 | 12m以下までの高さ規制あり |
| 第2種低層住居地域 | 第1種低層住居専用地域＋150平米までの店舗であれば可能 |
| 第1種中高層住居地域 | 容積率の制限あり |
| 第2種中高層住居地域 | 第1種中高層住居専用地域＋1,500平米までの店舗 |
| 第1種住居地域 | ホテルやオフィスビルの建築も可能 |
| 第2種住居地域 | 第1種住居地域＋パチンコ店も経営できる |
| 準住居地域 | 第1種住居地域＋小さな工場も建てられる |
| 田園住居地域 | 低層住居専用地域に建築できるもの、あるいは農業用施設のみ |
| 近隣商業地域 | 風俗営業店などは建築不可 |
| 商業地域 | 風俗営業店なども建てられる |
| 準工業地域 | 一部工場は不可 |
| 工業地域 | 工場＋住宅も建築できる |
| 工業専用地域 | どのような工場も建てられる |
農地を他の用途で使う場合は転用が必要など、土地の場所や種類によってさまざまなルールが定められています。空き地にかけられている規制の種類を把握してから、土地の活用法を検討しましょう。
地域のニーズを調査する
土地活用を成功させるには、空き地のエリアのニーズを把握しておく必要があります。地域のニーズを把握せず、利益や初期費用の安さだけで活用方法を決めてしまうと、経営が立ち行かなくなるかもしれません。
例えば、駅から遠い土地でアパート・マンション経営を始めても、利便性の悪さから空室リスクが高まります。また、自動車がほとんど通らない場所に駐車場を作っても、利用する人はほとんどいないかもしれません。
このように、土地活用を成功させるには地域のニーズを把握するための市場調査が不可欠です。次のような点に注意して市場調査を行いましょう。
- 土地の周辺環境の利便性を調べる
- エリアの世帯数、人口構成比を調べる
- エリアの都市計画を調べる
- 周辺の競合の有無や料金相場を調べる
空き地の周辺環境やニーズを理解し、地域に適した活用法を意識することが大切です。
空き家活用についてのQ&A
本記事の終わりに、空き地を活用する際によくある不安や疑問をQ＆Aでまとめました。不安なく土地活用を始めるために、ぜひ参考にしてください。
土地活用の相談はどこにすればいい？
土地活用の相談先は目的によって異なります。以下に悩み別の相談先をまとめましたので参考にしてください。
| 悩み | 相談先 |
| 融資について | 金融機関 |
| 収支や利益について | ファイナンシャルプランナー |
| 節税対策や税金問題について | 税理士 |
| 建築について | ハウスメーカー |
| 売買や借地について | 不動産会社 |
| 土地活用法について | 各専門業者 |
| 土地活用全般について | 土地活用コンサルタント |
空き地の活用法選びに困っている方は、土地活用のコンサルタントに相談することをおすすめします。また、収支関連など今後の資産形成のために活用を検討しているなら、ファイナンシャルプランナーに一度相談しておくとよいでしょう。相談先を選ぶ際は、担当者のスキルや会社の実績をチェックしておくと安心です。
土地活用コンサルタントについて詳しくはこちらの記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794
空き地を活用したら確定申告が必要？
空き家の活用で所得があった場合は、確定申告しなければなりません。所得は収入から諸経費を差し引いた金額です。実際に土地活用を始めたら、確定申告の必要があるか判断するために収入や経費を正確に把握しておくようにしましょう。
ただし、所得が得られず赤字になった場合でも、確定申告をすることで負担を減らす損益通算という措置が受けられます。損益通算とは、マイナスの所得を他の所得から差し引いて税の負担を軽減することができる制度です。この制度は申告をしなければ受けられないため、たとえ所得がなくても確定申告はしておいたほうが無難です。
初めての確定申告でやり方がわからない場合は、税理士に代行してもらうことも可能です。確定申告で困ったときは専門家に相談し、ミスなく税金を納めましょう。
売却以外で空き地を手放す方法は？
自治体や法人に寄付したり、相続の際に放棄したりすることで空き地を売却せずに手放すことができます。
しかし、寄付できるのは大変稀なケースで、自治体や法人にとってかなり有益な土地でなければ寄付を拒否されることも多いです。また、相続の際に放棄したとしても、土地の管理義務が残り続ける場合があります。このように、空き地を手放すことは非常に難しいといえます。
放棄できず、通常の売却も難しい土地を所有している場合は、不動産会社に買取を依頼してみましょう。買取は通常の売却とは異なり不動産会社が直接買い手になるため仲介手数料がなく、短い売却期間で土地を手放すことができます。
買取についてもっと知りたい方は、下記の記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/235
空き地の活用でトラブルは起こる？
大きな金額が動く土地活用においては、詐欺の被害や取引相手との揉めごとも少なくありません。よくある土地活用のトラブルは、以下の通りです。
- 所有権を移転させ、土地や家をだまし取ろうとする
- 「手数料」とウソをついてお金を取られる
- 強引な営業によって無理やり契約させられる
- 実態に合わない利回りをアピールしてくる
- 土地売却を依頼したものの、連絡を取れなくなる
こうした詐欺行為から逃れるためには、不動産関連の知識を身に付けておくことが大切です。必要な情報については業者に頼りすぎず、自分でも調べるようにしましょう。
まとめ
空き地の活用方法は、立地などの条件面だけではなく、目的によっても最適なやり方が異なります。大きなリスクを背負いたくない場合は駐車場・トランクルーム経営、稼ぎ重視ならアパート・マンション経営、田舎の土地の活用なら太陽光発電や市民向け農園の経営がよいでしょう。
土地活用を成功させるには、利回りや許容できるリスク、空き地にかけられている規制の種類、空き地がある地域でのニーズを把握しておく必要があります。
自分や土地、その地域に適した空き地の活用方法を取り入れ、安定収入や節税を目指しましょう。
空き地の活用をお考えなら「HOME4U土地活用」がおすすめ
- どの土地活用方法を選べば良いのか迷っている方
- 土地活用の相談をどこにしたら良いのかわからない方
- 初期費用や将来得られる収益のバランスを見ながら検討したい方
「HOME4U土地活用」の特徴
HOME4U土地活用は、あなたの土地にあった活用プランを無料で一括プラン請求ができるサイトです。 一度の入力で、全国の厳選された大手企業から、一度に最大で7社の土地活用、不動産投資のプランを請求することができるので、効率的に収益を最大化できるプランを選ぶことができます。 また、HOME4U土地活用は、情報サービス事業業界最大手のNTTデータグループが運営しているため、情報セキュリティ面でも安心して利用できます。 一括プラン請求フォームにて、希望の土地活用の種類を選べば、それに絞ったプランの提案を受けることができるので、土地活用の種類を決めている人はその種類にチェックを入れてください。 ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません！◆記事で紹介した商品・サービスを購入・申込すると、売上の一部がマイナビニュース・マイナビウーマンに還元されることがあります。◆特定商品・サービスの広告を行う場合には、商品・サービス情報に「PR」表記を記載します。◆紹介している情報は、必ずしも個々の商品・サービスの安全性・有効性を示しているわけではありません。商品・サービスを選ぶときの参考情報としてご利用ください。◆商品・サービススペックは、メーカーやサービス事業者のホームページの情報を参考にしています。◆記事内容は記事作成時のもので、その後、商品・サービスのリニューアルによって仕様やサービス内容が変更されていたり、販売・提供が中止されている場合があります。
