田舎の土地を相続したけれど、利用する予定もなく税金の支払いは続くため、その土地をどうにかして有効活用したいと考えている方も多いと思います。
土地は持っているだけで固定資産税がかかるため、活用しなければ損をしてしまいます。そのため、何らかの方法で土地活用を行い、少しでも収益を得ることが大切です。しかし、田舎は都会に比べて人口が少なく土地が余っているため、需要や地形をしっかりと把握した上で活用しないと収益化が難しいのが現状です。
そこでこの記事では、田舎で土地活用をする際の基礎知識からオススメの活用法、稼ぐためのポイントについて解説するため、ぜひ参考にしていただき田舎の土地を有効に活用しましょう。
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土地活用を田舎で始める基礎知識
田舎は土地活用をするのが難しいと言われています。なぜなら地形が複雑で造成する費用だけで莫大な資金がかかってしまい、赤字になってしまうことが多いからです。また、規制が多くあるため、そもそも建物が建てられなかったり、土地活用を制限されてしまうことがあるからです。さらに、都会に比べ人口が少なく集客が難しい点も挙げられます。
ここでは、田舎での土地活用が難しい3つの原因を詳しく解説していきます。
土地にかけられた規制
主に田舎や山間部などに当てはまる土地にかけられた規制の種類と、内容を表にしました。
| 規制の種類 | 内容 |
| 市街化調整区域 | 建物の建築を制限する |
| 農地法 | 農地以外の利用を制限する |
| 宅地造成等規制法 | 宅地造成を制限する |
| 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律 | 自然災害を免れるために土地活用の制限をする |
| 地すべり等防止法 | 山の崩壊を防ぐために土地活用を制限する |
| 森林法 | 森林生産力の向上を目指した法律 |
土地活用をしようと思った時は、まずこの規制に当てはまるのかどうかを確認することから始めましょう。
土地の用途地域ごとの制限の一覧について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
「用途地域ごとの制限を一覧で紹介！理想の土地を見つけて家を建てる！」
地形が悪い土地を造成するコスト
山や丘など地形がデコボコしていたり、林や竹藪があったりすると、土地の造成だけでも費用がかかります。
例えば都会の一等地で造成をするとしたら、立地が良いため、その後十分に回収できる見込みはあります。しかし、坪単価が極端に安い田舎だと、数千万円をかけて造成しても回収することができない可能性も高く、マイナスになってしまう恐れがあるのです。
造成費用の相場ですが、傾斜が強ければ強いほど、土地を平らにする手間がかかるため費用が上がる傾向があります。正確に相場を調べる場合は、専門家が計算して算出するのですが、自分で計算する場合は以下の計算式を参考にしてください。
例えば、土地の面積が300平米で平坦な土地であれば整地のみで済むため、整地相場の700円が単価相場となり、23万円になるのに対して、傾斜3度の場合だと傾斜相場の1万8,600円が単価相場となるため、総額で558万円になります。
これだけ見ても、傾斜のある土地がいかに整備に資金が掛かるかが分かります。また、傾斜の他にも大きく根を張った木を抜根するための費用が掛かったりすることもあります。
このように、土地活用を考える上で地形は重要な要素であるため、土地の面積や形状、土の状態まで事前に詳しく確認することが大切です。
土地の造成費用について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
「土地の造成工事の基本とは？基礎知識や造成費用・節約のコツまで紹介！」
需要が少なく集客が困難
田舎は都会と比べて人口が少なかったり、アクセスが悪いために集客が難しいという問題点があります。都会と同じように土地活用をしても集客は期待できません。
土地活用を行う場合は、周辺の環境を考慮し需要や競合などをしっかりと調べないと、初期投資がいつまでも回収できないだけでなく、ランニングコストで赤字になってしまいます 。
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田舎の土地活用おすすめ8選
ここまでは、田舎の土地活用は都会に比べて難しい理由を述べてきましたが、実は田舎でも土地活用ができるおすすめの方法があるのです。広い土地を生かした太陽光発電や駐車場経営、資材置き場などが挙げられます。
集客の必要がない太陽光発電
太陽光発電は田舎の土地活用にとても向いています。なぜなら集客の必要がないからです。また、広い土地で周囲に建物がないと発電効率も良くなります。
太陽光発電とは、太陽光を電気エネルギーに変換するパネル等のシステム一式を使った発電のことです。住宅の屋根の上に設置して生活に必要な電力を賄う使い方が一般的ですが、田舎の広い土地であれば土地に架台を付けて設置することもできます。
初期費用は掛かるものの、一度設置してしまえばランニングコストはほとんどかからないのもメリットです。しかし、雑草の処理はしなければならないため、自分で行うか業者に頼む必要があります。始めにコンクリートにしてしまうのも一つの手です。
太陽光発電の初期費用について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
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太陽光発電の土地活用で期待できる利益やリスクについて詳しく知りたい人は、こちらの記事も合わせてご覧ください。
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初期投資を抑えられるトランクルーム経営
近年ニーズが高まってきている土地活用法の一つに、トランクルーム経営があります。トランクルームは、自宅では保管しきれない荷物の一時保管場所として人気です。数ある土地活用の中でも、少ない初期費用で始めることができ、業務委託をするなら数百万円でできます。
トランクルームにはコンテナタイプと倉庫タイプの2種類があります。コンテナタイプだと別の土地活用への切り替えも比較的簡単です。土地があまり広くないなど、住居として向かない土地でも収益化を期待できます。
倉庫タイプは、建物を1棟、またはビルの1階などを区切って貸し出すタイプで、大量に収納できます。自分の土地や目的に合った経営方法を選びましょう。
貸倉庫経営の形態や利回り、始め方について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
「貸倉庫経営とは？経営形態・始め方など基礎から成功法まで総ざらい！」
固定収入が得られる月極の駐車場経営
田舎では移動手段のメインは車です。1人1台使うこともあり、家の駐車場だけでは不足することも多いため、需要があります。
駐車場経営は月極とコインパーキングの2種類の経営方法がありますが、周囲に主要駅や商業施設などがないと、コインパーキングで収益を上げるのは難しいです。そのため、田舎の駐車場経営は、月極駐車場の方が安定した収益が期待できるでしょう。
土地活用で駐車場経営をするメリットや始め方について、詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
「土地活用で駐車場経営をするメリットとは｜始める手順も解説」
高齢化社会に向けて介護福祉施設の経営
老人ホームや介護施設など高齢者社会が進んでいるため、田舎でも十分に需要があります。初期投資は高額ですが、国の補助金は出るため、興味がある方は検討してみるといいでしょう。
介護福祉施設の経営は、介護事業者との一棟貸しの契約を行うのが一般的です。一棟貸しは毎月の賃料も安定していて、管理なども全て借主側に任せることができるため、資金に余裕がある方におすすめの活用方法です。
長期利用を期待できる戸建ての賃貸経営
戸建ての賃貸経営はファミリー層がターゲットであるため、一度住むと長期で利用してもらいやすいため、アパート経営と違い多くの入居者を集める必要がありません。しかし、戸建ての家賃収入は、一世帯分のみなため、アパートやマンションに比べると少ないです。また、空室になると収益が0円になるためリスクもあります。
広い土地をそのまま活用できる資材置き場
資材置き場は、更地のまま活用できるのが大きなメリットです。また、市街化調整区域や農地法の影響も受けません。大型トラックなどが行き来するため、都会よりも田舎の方が需要があります。
広いスペースが必要となりますが、ある程度更地になっている土地なら設備をする必要がなく、初期費用をまったくかけずに活用を開始できる場合もあります。また、土地をそのまま賃貸として貸し出すことができ、借地借家法の適用もないため所有者の負担も少なく済みます。
しかし、建物を建てないため税金の軽減措置が受けられず、賃料も建物の賃貸や、駐車場などに比べると低く、収益性がそれほど高くないというデメリットもあります。
主要道路沿いの土地でコンビニ経営
田舎では、主要道路沿いにポツンと建っているようなコンビニを見かけることもあると思います。そのような立地にコンビニがあると、車で通る住民や観光客に重宝され、都会のように競合が多くないため、立地や周辺の環境次第では需要があります。
コンビニは、軽量鉄骨造で建てることが多いため建築費は安いです。また、24時間営業も多く、売上も高いため賃料単価は高くなります。建設協力金で融資なしでも始められるのがメリットです。
コンビニの建設費や経営のポイントについて詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
「コンビニの建設費はどれくらい？初期費用や開業資金、経営のポイントを解説」
遊休地の活用に市民農園
市民農園とは、都市部の方や日常的に農業に触れることのない方が、農業を楽しめたり子供達が農業体験できるところです。近年、気軽に自然や農業と触れられる場である市民農園が人気を集めています。
市民農園や貸農園は、特定農地貸付法や、市民農園整備促進法、農業利用方式といった形態があり、自分で運営するか、自治体やNPO法人、企業に委託するかなどにより申請方法が変わります。
市民農園などに活用できれば、高齢者の生きがいや、自然に触れ合うことが少ない子供に貴重な農業体験を提供できたりと、地域や社会に貢献できる可能性があります。また、観光農園にしたり、農地を貸したりして収益を得る整備のための補助金があるため、初期費用も抑えられます。
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田舎での土地活用で稼ぐポイント
土地活用をして収益を得るためには、不動産投資での表面利回りと実質利回りをきちんと理解しておくことが大切です。また、自分の土地にあった活用法を選ぶためにも、専門家に相談しましょう。
実質利回りで稼ぎを計算する
利回りの計算方法を正しく把握できていないと、コスパの悪い活用法を選んでしまうこともあります。正しい利回りの計算方法を知っていれば、物件情報サイトの広告などに惑わされたり、損をしてしまうことは少なくなります。
ここでは、表面利回りと実質利回りの意味と計算式をそれぞれ解説していきます。
表面利回りとは？
表面利回りは、1年間の収益を投資元本（購入した物件価格）で割り、それに100をかけて算出します。
土地活用を検討していく上で、不動産会社などから最初に受けるのはこちらの表面利回りであることが多いです。表面利回りは大まかな収益力を知るには有効ですが、経費などを考慮しないため正確な数値ではありません。
実質利回りとは？
実質利回りは、投資元本に対し、年間の収益から経費を差し引いた額の割合がどのくらいかを示すもので、毎年変動していきます。
収益だけの表面利回りに対し、実質利回りは経費も考慮して算出するため、より実際に近い数字を知ることができます。なお、経費には固定資産税や修繕費、水道光熱費、管理費などがあります。
不動産投資の利回りについて詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
「不動産投資の利回りって何？利回りの種類や計算方法・平均的な相場を解説」
土地活用は利回りの高さより稼ぐ目標で決める
一般的に、利回りが高いほど儲かるとされています。そのため、様々な経費を抑えていけば利益が上がり、利回りがよくなります。
しかし、利回りの高さを狙って極端に安い物件を買ったり、諸経費を節約しすぎると、結果的に修繕が必要となり損をする危険性があります。
活用方法ごとの表面利回りと実質利回りをしっかり考えた上で、どのくらいの期間でいくらくらい稼ぎたいのか、目標を設定することが大切です
土地の活用法は専門家に相談をする
どの活用法が最適なのかを素人が自力で判断するのは困難です。土地にかけられた規制やニーズなどを分析して最適な土地活用を選ばなくてはなりません。
自分の土地にはどの活用が向いているのかは、所有する土地の地域に根付いている不動産会社や、土地活用の専門家に相談するのが一番です。
土地活用コンサルタントの選び方について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
「土地活用コンサルタント選び方とメリット4選！依頼できる内容も解説」
田舎の土地を活用する3つのステップ
ここでは、土地活用を始める流れや手順を解説していきます。まずは土地活用のポータルサイトで資料を請求して、専門家とどんな活用方法が可能かを話し合います。ひとつづつ詳しく見ていきましょう。
土地活用のポータルサイトで資料請求
一括請求できるサイトを使うと、簡単に資料請求ができます。立地や面積から土地の活用法を提示してくれるサービスもあり、想定していなかった有効な活用法が見つかるかも知れません。
また、土地の広さや住所、連絡先など、入力作業は最初の1回だけで済むため手間も省けます。
一括資料請求サイトを利用すれば、一定の条件をクリアした優良企業だけに資料請求ができる点も安心できるポイントです。
相談先と一緒に活用方法の検討
不動産会社や専門家に、市場調査や大まかなプラン設計をしてもらいます。ここで、自分の希望と実現可能なプランをすりあわせていきましょう。
田舎の土地活用は、規制や地形などを考慮しなければならないため、専門家の意見が必要です。そのため、土地活用をメインに行っている建築会社や、不動産会社などに相談することをおすすめします。
規制の問題などを解消せずに話を進めても、後でやっぱり土地活用できなかったといったことになりかねないため、土地活用の検討を始めたらまずは専門家に相談しましょう。
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計画した内容で契約し運用開始
土地活用法のプランが決まったら、業者と契約を結び施工が始まります。戸建ての賃貸経営を行う場合は、ある程度建物ができてきたら入居者の募集を先に行っておくとスムーズです。
また、駐車場経営やトランクルーム経営なども同じで、施工と同時に宣伝を行うなどして運営前から利用者を募りましょう。
広告や募集に関しても契約を結ぶ不動産業者と、事前に計画しておくことが大切です。
活用が困難な田舎の土地は売却
土地活用をしたくても、土地の形状や費用の面で活用できない土地もあると思います。その場合は、無理に活用して失敗するよりも、その土地を売却して少しでも利益を得たほうが良いです。
田舎の土地を売却するメリット
土地を売却する一番のメリットは、固定資産税や都市計画税の負担がなくなることでしょう。あとは、売却してしまえば、土地を放置することで発生するトラブルの責任もなくなりますし、管理する手間がかかることもなくなります。
需要の少ない田舎の土地の売却は簡単ではありませんが、買取で売却してしまえば、余計な手間もかからず素早く売却できる場合もありますし、山林や農地などはターゲットを絞って売却活動を行えば、成功する可能性も十分にあります。
土地売却の基礎知識から節税方法まで、詳しく解説したこちらの記事も合わせてご覧ください。
「土地の売却でもう迷わない！基礎知識から注意点・税金対策まで解説」
田舎の土地の売却方法について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
「田舎の土地が売れないのはなぜ？放置するリスクと早く売るポイントを解説」
田舎の土地を高額で売却するため一括査定
一括査定を使うと最新の土地の相場を把握でき、損をする可能性を下げられます。また、優良な不動産会社と出会いやすくなります。
土地の一括査定サイトで手軽にネットで自動査定ができるため、まずは査定してみるのも良いと思います。更に詳しく調べたい場合には詳細な査定などもできるため、まずはサイトを利用して、少しでも高値で売れるようにしましょう。
おすすめの不動産一括査定サイトについて、紹介したこちらの記事もおすすめです。
「【2024年2月】不動産一括査定サイトおすすめランキング｜20社分の評判を徹底解説」
購入希望者が現れない土地は買取
買取の場合はすぐに売却できる場合があります。なぜなら不動産会社が直接買主となるため、気に入ってくれたらすぐにでも契約が完了するからです。早いと査定から1週間～1ヶ月程の短い期間での売却が可能です。
買取なら土地に問題があっても、後で起きたトラブルの責任を負わなくて良いのもメリットですが、不動産会社に買い取ってもらう場合は、売却価格が市場価格より3〜4割程度安くなってしまいます。
一方仲介の場合は、仲介業者が仲介者となり買主を探すことから始めます。仲介業者が広告を出して買主を募集し、内覧などの対応も必要になるため、買取よりも売却が完了するまでに時間がかかります。
田舎の土地を売るポイントについて、詳しく解説したこちらの記事もおすすめです。
「田舎の土地を売りたい人必見！失敗しないためのポイントや流れを紹介」
おすすめの不動産買取業者は、こちらの記事で詳しく紹介しています。
「【2023年】不動産の買取業者おすすめ12選＆ランキング比較！業者の選び方も解説」
まとめ
田舎の土地は山林や農地で形状が特殊だったり、人口が少ないために活用法が限られたりと、都会と同じ土地活用では難しい点があります。しかし、駐車場や市民農園など田舎だからこそ必要とされている需要もあるため、その土地の環境や周辺施設を把握し、ニーズを掴むことで田舎の土地でも収益を得ることができます。
どうしても土地活用ができない場合は、そのまま放置して税金を支払い続けるよりも、売却してしまった方が得策です。土地には規制があり素人では分からない部分も多いため、まずは自分の土地が活用できる土地なのか、専門家に相談するところから始めましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。 ＼年間10万人が利用するサービスで無料診断／
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
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