東京都内のマンション価格相場！高く売却しやすいマンションの特徴は？

東京都内でのマンション売買を検討している方の中には、「マンションを少しでも高く売るにはどうすればいい？」「いくらで売れるか気になるけど、売却相場はいくら？」といった悩みを抱えている方もいるのではないでしょうか？

ここでは、2026年最新の東京都内のマンション価格の推移について解説します。さらに、高額売却を成功させるためのポイントや注意点などについても詳しく解説していきます。今マンションを売却する時期かどうかを見極めるために、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

東京都内だけでなく、もっと知りたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。【最新】マンション査定サイトおすすめ10選比較ランキング！利用者口コミや選び方を徹底解説

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【2026年最新】東京都内のマンション価格相場

東京都内のマンション市場は、2013年ごろから続く長期上昇トレンドの真っ只中にあります。新築・中古ともに価格は過去最高水準に達しており、特に23区内の需要は堅調です。

新築マンションの平均価格と推移

東京23区の新築マンション平均価格は、2024年に約1億1,181万円、2025年上半期には約1億4,402万円（平均坪単価685.6万円）に達し、前年比＋20.1%の大幅上昇を記録しました。

2025年10月時点では平均1億5,313万円となり、過去2番目の高水準です。

年	23区 新築マンション平均価格	前年比
2020年	約7,712万円	＋0.7%
2021年	約8,293万円	＋7.5%
2022年	約8,236万円	▲0.7%
2023年	約1億1,483万円	＋39.4%
2024年	約1億1,181万円	▲2.6%
2025年（上半期）	約1億4,402万円	＋20.1%

出典：不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」

ただし、新築マンションの発売戸数は2023年の11,909戸から2025年11月時点で6,666戸と約3年で4割以上減少しており、供給不足が価格上昇を牽引している側面もあります。

中古マンションの平均価格と推移

中古マンション市場も同様に上昇が続いています。2025年5月時点の東京都内の平均成約価格は6,901万円（前年比＋14.2%）で、東京23区では成約単価が67か月連続で上昇しています（2025年11月時点）。

2025年11月の23区における70m²換算の平均希望売出価格は1億1,485万円と、こちらも過去最高を更新しました。

年	23区 中古マンション 70m²換算価格
2015年	約4,748万円
2018年	約5,463万円
2020年	約5,765万円
2022年	約6,301万円
2024年	約7,720万円

出典：東京カンテイ「中古マンション70m²換算価格」

23区別の中古マンション価格一覧【2024年データ】

以下は、2024年1月〜12月の取引データに基づく23区別のマンション相場価格です（築10年・70m²換算の中央値）。

順位	区名	相場中央値	エリア区分
1	千代田区	1億9,800万円	都心
2	港区	1億7,480万円	都心
3	渋谷区	1億7,000万円	都心
4	中央区	1億3,800万円	都心
5	新宿区	1億2,990万円	都心
6	目黒区	1億2,300万円	城南
7	文京区	1億1,850万円	城北
8	品川区	1億900万円	城南
9	豊島区	9,920万円	城北
10	江東区	9,480万円	城東
11	世田谷区	8,980万円	城南
12	中野区	8,480万円	城西
13	台東区	8,235万円	城東
14	杉並区	7,935万円	城西
15	大田区	6,880万円	城南
16	荒川区	6,780万円	城東
17	墨田区	6,485万円	城東
18	北区	6,380万円	城北
19	練馬区	6,180万円	城西
20	板橋区	5,980万円	城北
21	江戸川区	5,280万円	城東
22	葛飾区	4,999万円	城東
23	足立区	4,998万円	城東

出典：HowMa（2024年1月〜12月集計データ）
※築10年・70m²換算の相場中央値。実際の売却価格は築年数・階数・リフォーム状況等で異なります。

都心5区（千代田・港・渋谷・中央・新宿）は軒並み1億円を超え、23区の中でも突出した水準です。一方、足立区・葛飾区は約5,000万円と都心の4分の1程度で、同じ23区内でも大きな価格差があることがわかります。

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東京のマンション価格が高騰している理由

東京都内のマンション価格がこれほど上昇している背景には、複数の構造的な要因があります。

低金利政策から金利上昇局面への転換

日本の住宅ローン金利は、2016年のマイナス金利導入以降、歴史的な低水準が続いてきました。変動金利は0.3〜0.5%台という超低金利を背景に、借入可能額が増加し、マンション需要を強力に押し上げました。

2024年3月に日銀がマイナス金利を解除し、その後の段階的な利上げ（2024年7月に0.25%、2025年1月に0.5%、2025年12月に0.75%）を経て、金利は上昇局面に入っています。しかし、依然として歴史的に見れば低金利水準にあり、需要を大きく冷やすには至っていません。

建築資材・人件費の高騰

新築マンションの建設コストは、2020年以降大幅に上昇しています。

• 鉄鋼・木材などの原材料価格：世界的な資源高と円安の影響で高騰
• 人件費：建設業の「2024年問題」（時間外労働の上限規制）により、労働力確保が困難化
• 用地取得費：都心部の好立地マンション用地は取得競争が激化

これらのコスト増が新築マンション価格を押し上げ、結果として中古マンション市場にも波及しています。

海外投資家の需要増加と円安効果

円安の進行（2022年以降、1ドル＝140〜160円台が常態化）により、海外から見た東京の不動産は「割安」と映り、海外投資家の購入が活発化しています。

特に都心5区の高価格帯物件は、投資目的の海外需要が価格を下支えしています。

東京都心部の大規模再開発

東京都心部では、複数の大規模再開発プロジェクトが進行中です。

プロジェクト名	エリア	状況
高輪ゲートウェイシティ	港区	2025年3月まちびらき
渋谷駅桜丘口地区再開発	渋谷区	2023年竣工済み
東京駅前常磐橋プロジェクト	千代田区	2027年完成予定
池袋駅西口地区再開発	豊島区	計画進行中
新宿グランドターミナル構想	新宿区	段階的に整備中

これらの再開発は周辺エリアの利便性や資産価値を高め、マンション価格の上昇要因となっています。

今後の東京マンション価格はどうなる？

金利上昇が価格に与える影響

日銀の利上げにより、変動金利型住宅ローンの金利は2026年以降さらに上昇が見込まれています。政策金利は2026年末までに約1.0%まで上がるとの予測もあり、住宅ローンの返済負担が増加することで購入層の購買力が低下する可能性があります。

ただし、以下の理由から金利上昇だけでマンション価格が大幅に下落する可能性は低いと見られています。

• 欧米（米国の住宅ローン金利は6〜7%台）と比べて依然として低金利
• 共働き世帯の増加で世帯年収が上昇し、購買力が維持されている
• 新築マンションの供給減少が価格を下支えしている

エリア別の将来性：進む二極化

今後の東京マンション市場では、都心と郊外の二極化がさらに進むと予測されています。

値上がりが期待できるエリア

• 都心5区（千代田・中央・港・渋谷・新宿）：海外投資家や富裕層の需要が堅調
• 再開発エリア（品川・池袋・目黒）：インフラ整備による利便性向上
• 城東エリアの一部（江東区・墨田区）：大規模開発や交通アクセス改善

注意が必要なエリア

• 駅から徒歩15分を超える物件
• 築年数が古く大規模修繕が未実施のマンション
• 人口減少が進む郊外エリア

人口動態と需要予測

東京都の人口は約1,428万人（2025年12月時点）で、全国的な人口減少の中でも増加傾向が続いています。特に23区内への転入超過は堅調で、単身世帯やDINKS世帯の増加がマンション需要を支えています。

テレワークの定着により多摩地域や近隣県への分散も見られますが、都心回帰の流れも根強く、「職住近接」のマンション需要は底堅いと言えます。

今後のマンション価格の見通しについて詳しくはこちら

全国5大都市の価格推移はこちら

東京都内で高く売れやすいマンションの特徴

マンションを少しでも高く売却するためには、以下の5つのポイントを押さえておくことが重要です。

ブランド力の高いエリアにある

港区・渋谷区・千代田区・中央区・新宿区などの都心5区は、交通の利便性が高く、商業施設や文化施設も充実しているため、常に高い需要があります。

こうしたブランドエリアのマンションは、築年数が経過しても資産価値が下がりにくく、「ヴィンテージマンション」として根強い人気を持つ物件もあります。また、目黒区や品川区など再開発が進むエリアも今後の値上がりが期待されています。

駅から徒歩5分以内の好立地

中古マンションの成約データを見ると、駅からの距離が価格に与える影響は非常に大きいことがわかります。駅徒歩5分以内の物件は、徒歩10分超の物件と比べて坪単価で20〜30%以上の差が出ることもあります。

特に東京では電車通勤が主流のため、複数路線が利用できるターミナル駅に近い物件は、築年数に関わらず高値で取引されやすい傾向があります。

築10年以内で管理状態が良い

マンションの市場価値は築年数とともに下がりますが、築10年以内の物件は設備が比較的新しく長期ローンも組みやすいため、購入希望者が多くなります。

築年数が経過していても、以下のポイントが良好であれば高値がつきやすいです。

• 大規模修繕が適切に実施されている
• 修繕積立金が計画通りに積み立てられている
• 管理組合が機能し、共用部分の清掃・メンテナンスが行き届いている

おしゃれなデザイナーズマンション

建築家やデザイナーにより特定のコンセプトに沿って建てられたマンションは、デザイン性の希少価値から価格が下がりにくい傾向があります。統一感のある外観デザイン、開放感のある間取り、共用部分のこだわりが特徴です。

ただし、デザインの好みが分かれるため、必ずしもすべてのデザイナーズマンションが高く売れるとは限りません。ターゲット層を意識した売却戦略が重要です。

災害リスクが低いエリアにある

南海トラフ地震や記録的豪雨への関心が高まっていることから、ハザードマップ上で安全なエリアに位置するマンションが選ばれやすくなっています。

購入希望者が物件選びで確認するポイントは以下のとおりです。

• 国土交通省「重ねるハザードマップ」での浸水リスク
• 地震に対する地盤の強さ
• マンション自体の耐震性（新耐震基準への適合、耐震診断の実施）

耐震診断書を事前に準備したり、マンションの防災設備をアピールしたりすることで、高値での売却につながりやすくなります。

東京のマンション売却の流れ【7ステップ】

マンション売却は、一般的に以下の7つのステップで進みます。売却開始から引き渡しまでの目安は約3〜6か月です。

ステップ1：相場を調べる

まずは自分のマンションがいくらで売れるかの目安を把握します。不動産ポータルサイト（SUUMO、LIFULL HOME’S等）で近隣の類似物件の価格を確認し、おおまかな相場感をつかみましょう。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼する

複数の不動産会社に査定を依頼し、価格と対応を比較します。一括査定サイトを利用すれば、一度の入力で複数社に依頼でき効率的です。

ステップ3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果を比較し、信頼できる不動産会社と媒介契約（一般媒介・専任媒介・専属専任媒介のいずれか）を締結します。契約の種類による違いは「よくある質問」のQ5で解説しています。

ステップ4：売却活動を開始する

不動産会社が物件情報を公開し、購入希望者を探します。不動産ポータルサイトへの掲載、レインズ（不動産流通機構）への登録、チラシ配布などが行われます。

ステップ5：内見対応・価格交渉

購入希望者が見つかったら内見に対応し、条件交渉を行います。住みながら売却する場合は、室内の整理整頓と清掃を徹底しましょう。水回りの清潔感が特に重要です。

ステップ6：売買契約を締結する

買主と条件が合意したら、売買契約を締結します。この時点で手付金（通常、売買代金の5〜10%）を受け取ります。契約後のキャンセルには手付金の放棄やペナルティが発生します。

ステップ7：決済・引き渡し・確定申告

残代金を受領し、鍵と所有権を買主に引き渡します。住宅ローンの残債がある場合は、決済日に同時完済手続きを行います。

売却益が出た場合は、翌年2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。3,000万円特別控除を利用する場合も申告は必須です。

マンション売却にかかる費用・税金

マンション売却にはさまざまな費用がかかります。一般的に売却価格の4〜7%程度が目安です。

仲介手数料の計算方法

不動産会社に支払う手数料で、売却にかかる費用の中で最も大きな割合を占めます。

計算式（売買価格400万円超の場合）

仲介手数料の上限 ＝ 売買価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

売却価格	仲介手数料の上限（税込）
3,000万円	約105.6万円
5,000万円	約171.6万円
7,000万円	約237.6万円
1億円	約336.6万円

法律で定められているのは上限額のみです。上限額以内であれば不動産会社が自由に設定できるため、交渉の余地はあります。ただし、手数料を値引きすると不動産会社のモチベーションが下がるリスクもあるため、慎重に判断しましょう。

印紙税・登録免許税

費用項目	金額の目安	備考
印紙税	1,000円〜6万円	売買契約書に貼付。売買金額により異なる
登録免許税	不動産1件あたり1,000円	住宅ローンの抵当権抹消登記に必要
司法書士報酬	1万〜3万円程度	抵当権抹消の手続き代行費用

譲渡所得税と特別控除

マンションの売却で利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課されます。

所有期間	区分	税率（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
5年以下	短期譲渡所得	39.63%
5年超	長期譲渡所得	20.315%

※所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。

3,000万円特別控除

マイホーム（居住用財産）の売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。この控除を適用すれば、多くのケースで譲渡所得税は課税されません。

• 所有期間の長短に関係なく適用可能
• 前年・前々年にこの特例を受けていないことが条件（3年に1回）
• 確定申告が必須（控除により税額が0円でも申告は必要）

東京都内でマンションを売却する際の不動産会社の選び方

大手以外の不動産会社にも査定を依頼する

マンション売却の際、大手不動産会社だけに依頼するケースが多いですが、地域密着型の中小不動産会社が得意とするエリアやマンションタイプもあります。

大手は全国的なネットワークと集客力に強みがある一方、地元の不動産会社は地域の相場や買い手の傾向を熟知していることが多いです。大手と中小を含めた複数社に査定を依頼し、比較することで、より適切な売却方法が見つかりやすくなります。

一括査定サイトで効率的に比較する

複数の不動産会社への査定依頼を効率化するには、一括査定サイトの利用がおすすめです。売却したいマンションのエリアに対応する不動産会社を自動でピックアップし、ネットを通じて24時間いつでも無料で査定依頼が可能です。

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査定額の高さだけで不動産会社を選ばない

売却依頼の契約を取るために、相場よりも高い査定額を提示する不動産会社が存在します。しかし、相場より大幅に高い価格で売り出すと購入希望者が現れず、最終的に何度も値下げすることになりかねません。

査定額だけでなく、以下のポイントも比較しましょう。

• 査定額の根拠が明確に説明されているか
• 担当者の対応が丁寧で、説明がわかりやすいか
• 類似物件の売却実績があるか

売却チャンスが減る囲い込みに注意する

「囲い込み」とは、不動産会社が仲介手数料を売主・買主の双方から得る「両手仲介」を目的に、他社からの購入希望者の紹介を意図的に排除する行為です。

自社の顧客にのみ物件を紹介し、他社からの問い合わせに「すでに商談中です」と偽って断るケースがあります。

対策：不動産会社との契約時に「囲い込みはしないでほしい」と明確に伝えておくことが効果的です。また、レインズ（不動産流通機構）への登録状況の確認や、定期的な販売活動報告を求めることも有効です。

マンション売却に関するよくある質問

まとめ

東京都内のマンション価格は2025年も過去最高水準を更新しており、売却を検討している方にとっては有利な市場環境が続いています。

一方で、金利上昇局面に入ったことで今後は市場の二極化が進む可能性があり、エリアや物件タイプによって価格動向が異なる点に注意が必要です。高く売れるうちに行動することが、最大のリターンを得るポイントと言えるでしょう。

東京でのマンション売却を成功させるためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、しっかりと比較して信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。まずは一括査定サイトで最新の売却価格を確認してみましょう。

東京都内だけでなく、もっと知りたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。【最新】マンション査定サイトおすすめ10選比較ランキング！利用者口コミや選び方を徹底解説

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・不動産経済研究所「首都圏マンション市場動向」
・東京カンテイ「中古マンション70m²換算価格」
・REINS（東日本不動産流通機構）市場動向データ
・HowMa「東京23区の中古マンション売却相場価格」（2024年1月〜12月集計）
・国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
・日本銀行 金融政策決定会合資料

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