「狭くて自分では利用できない土地がある」「狭い土地の活用方法がわからない」とお悩みではありませんか？相続や譲渡で狭い土地を手にしても、面積が狭くて利用できずに困っている方も多いのではないでしょうか。しかし狭い土地だからといって、土地活用をあきらめることはありません。面積が小さいからこそできる活用法や期待できる効果、メリットも多くあります。
本記事では、狭い土地におすすめの活用方法を10種類紹介します。定番の活用方法から、最近注目の少し変わった活用方法まで見ていきましょう。また、活用する前に気を付けておきたいポイントについても紹介しているので、土地の有効活用にぜひお役立てください。
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狭い土地の定番活用方法8選
まずは、狭くても可能な定番の土地活用方法を8つ紹介します。
- 自動販売機の設置
- 看板用地にする
- パーキングとして活用
- サービス機の設置
- トランクルームやガレージルームの経営
- 貸店舗にする
- 小規模の賃貸住宅を建てる
- コインランドリー経営をする
それぞれの方法について深堀りしていきましょう。
自動販売機の設置
狭い土地であっても、自動販売機の設置なら十分に行えます。自動販売機の設置は、他の活用方法と比べて初期費用やランニングコストが少ないため、自己資金が少なくても始めやすいことが魅力です。
自動販売機を設置する活用方法には、業者に土地を貸し出す方法と、自動販売機を買い取って管理する方法の2種類があります。業者に土地を貸し出す方法であれば、初期費用は一切かかりません。毎月数千円の自動販売機レンタル料を支払う必要はありますが、メンテナンスや商品補充の作業は完全に委託できるため、管理の手間がかからないという利点もあります。
ただし、たとえ売り上げが好調だとしても、大きな収益を得られない点はデメリットです。商品の単価が少ないため、月々の収益は数万円程度でしょう。そのため長期的というよりは、一定期間土地活用を行いたいときに向いている方法です。
看板用地にする
看板を立てて、広告用地として使用するという活用法もおすすめです。看板用地は「野立て看板用地」と呼ばれています。看板さえ立てることができれば始められるため、狭い土地に向いている活用方法です。
野立て看板用地として活用するためには、広告を出す事業者からオファーを受ける必要があります。契約を結ぶと、業者から毎月決まった額の看板提出料を得られ、収入が安定する点は魅力でしょう。
ただし看板を置く広さがあったとしても、人通りが少なかったり視認性が悪かったりする土地では、野立て看板用地として活用することは難しいでしょう。大通りに面していたり、駅から商業施設までの道のりに位置していたりするなど、宣伝効果の高い土地であればオファーも期待できます。
パーキングとして活用
コインパーキングや月極駐車場、駐輪場、バイク置き場など、パーキングとして活用することも視野に入れましょう。面積が小さくても駅や商業施設から近い土地や、オフィス近くの土地であれば需要が高いです。パーキング経営は、舗装して必要な機械や装置を用意すればすぐに営業を始められるため、建物の建築を要する活用法よりも早く収益化を目指すことができます。
狭い土地の場合は、近隣の商業施設の駐車・駐輪スペースのように、回転率のよいコインパーキングに向いています。月極のパーキングとして活用できないわけではありませんが、面積が狭く利用者数が限られるため利益が出づらいです。
コインパーキングは、精算機や防犯カメラといった機器の設置代がかかりますが、時間を問わず高い稼働率が期待できるため、利益も大きくなるでしょう。
駐車場経営について詳しくは、次の記事を参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151
サービス機の設置
コインロッカーやカプセルトイ、証明写真機などのサービス機の設置もおすすめの活用方法です。最近では、オープン型の宅配ボックスの設置も注目されています。
こういったサービス機の設置は、人通りの多い土地に向いている活用方法です。どれも基本的に無人のサービスであるため、ランニングコストや手間が少ないことが魅力です。
サービス機を設置したい場合は、専門の業者に土地を貸し出して活用するか、借りたり購入したりする方法が一般的です。興味のあるものがあれば業者に問い合わせるとよいでしょう。
トランクルームやガレージルームの経営
建物を建てて、トランクルームやガレージルームとして貸し出すこともおすすめです。居住用の建物としては狭くても、荷物を保管するためのスペースとしては十分に活用できる可能性があります。
しかし建物を建てるための費用がかかり、管理のために人を雇う必要もあるため、初期費用やランニングコストは比較的大きいことはデメリットでしょう。また地域によっては需要が少ない恐れがあり、車を置けるスペースがなければ、継続的利用が期待できないこともあるため注意が必要です。
トランクルームやガレージルームに向いている土地には、次のような特徴があります。
- 都市部の土地
- オフィス密集地の土地
- 大型マンションやオフィスビルの近く
- 人目につきやすい場所にある
- 道路沿いの土地
トランクルームや貸倉庫については、次の記事でより詳しく解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11053
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12237
貸店舗にする
建物を建てる費用を考えても、リターンが大きいのが貸店舗にする方法です。借主が現れれば、賃料で安定した収入を得ることができるでしょう。
小規模な貸店舗に向いているのは、次のような業種です。
- カフェやバーなどの小規模な飲食店
- テイクアウト専門の飲食店
- 調理をせずに販売のみを行う飲食店
- 受け渡しのみを行うクリーニング店
- 美容室やネイルサロン
テナントとして貸し出す場合は、戸建てやアパート経営よりも初期投資費用が少なくて済むことが多いです。また一部屋当たりの賃料は、居住用地よりも高く設定できるためリターンも大きい傾向にあります。
ただし貸店舗にする方法は、人通りの少ない土地には向いていない活用方法です。借りる人がいない間は収入がなく、維持費用だけがかさむため注意しましょう。
小規模の賃貸住宅を建てる
面積が小さくても、工夫次第でアパートや戸建て物件を建てることができ、その建物を賃貸住宅として貸し出すことも選択肢のひとつです。賃貸住宅経営は他の土地活用と比べて、収入が大きく安定していることが最も大きなメリットでしょう。しかし、その分初期投資額も高くなります。
賃貸物件の経営は地域のニーズを満たすことが大切です。狭い土地に建てると部屋数が少なかったり、それぞれの部屋の面積が小さかったりする建物になりがちでしょう。そういったアパートはファミリー層には向かず、単身世帯に向いているといえます。一方、戸建て物件ならファミリー層の目に留まる可能性が高まります。
土地がある地域のニーズを考え、ファミリー層がターゲットなら戸建物件、単身世帯がターゲットならアパート経営というように、借主が現れるように適した建物を建て、経営の安定を目指しましょう。
アパート経営について詳しく解説した次の記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418
狭い土地の間取りで取り入れたいアイディア
狭い土地にアパートや戸建て物件を建てるなら、居住スペースが広く見える工夫をして、使い勝手がよい間取りを採用する必要があります。例えば、次のような工夫をして暮らしやすい部屋を作りましょう。
- 部屋を細かく区切らない
- デッドスペースを有効活用する
- ロフト設置で収納確保
壁を作って部屋を細かく区切ると、その分一部屋が狭くなり窮屈に感じられます。明確に部屋を仕切らないようにしたり、デッドスペースになりがちな階段下やスキップフロアを、収納スペースやキッチンとして有効活用したりするとよいでしょう。またロフトの設置は、狭い部屋にありがちな収納不足問題の解消におすすめの方法です。
このようにさまざまな工夫で家を広く見せ、住み心地のよい部屋を目指しましょう。
コインランドリー経営をする
コインランドリー経営も最近注目されている活用法のひとつです。洗濯機や乾燥機、精算機などの設備さえ置くことができれば、それほど大きい土地でなくても経営を始めることができます。また、基本的に無人のサービスであるため、人件費や管理の手間を抑えることもできるでしょう。
人通りの少ない土地でも、周辺に住宅があれば利用者が見込まれるため、他の方法での活用が難しい場合におすすめです。しかし大型の洗濯機や乾燥機、セキュリティ対策として防犯カメラの設置など初期費用がかかります。
昨今、従来の簡素なコインランドリーと打って変わった、おしゃれで機能性の高いコインランドリーが注目を集め、店舗数を増やしています。そういったコインランドリー業者に土地を貸し出した場合は、初期費用や管理の手間をかけずに経営を始めることができるでしょう。
以下の記事では本記事で紹介していない、さらなる土地活用方法についても解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14255
狭い土地のおもしろ活用方法2選
続いて、昨今注目を集める新たな土地活用の方法を紹介します。
- ワークスペースとして貸し出し
- シェア空き地やワゴン露店の駐車スペースとして貸し出し
生活様式が変化していくと、人々の需要も大きく変わっていきます。経営を行うなら、そういった変化にアンテナを張り、ニーズを満たしていく挑戦をしていきましょう。
ワークスペースとして貸し出し
建てた建物を貸し会議室やコワーキングスペースなど、ワークスペースとしてレンタルする方法が注目を集めています。企業のIT化や新型コロナウイルスによる在宅勤務の促進で、人々の働き方は大きく変わりました。企業の中には完全在宅勤務として、都心のオフィスを縮小する決意をした企業もあります。
そういった企業や在宅ワーカーのために、貸し会議室・コワーキングスペースとして貸し出す場合は、狭い建物でも需要が生まれるでしょう。時間制のレンタル料を設けることで、高い収益性を見込むこともできます。
ただし、建物の建築費やセキュリティ対策、機器の設置やネット環境の整備費、常駐管理の人件費というような費用はかかるため、ある程度の自己資金があったほうが安心です。
シェア空き地やワゴン露店の駐車スペースとして貸し出し
建物を建てずに、空き地のままスペースとして貸し出す方法もあります。例えば、シェア空き地やワゴン露店、キッチンカーの駐車スペースとして貸し出すことがその一例です。
シェア空き地とはその名の通り、空き地を複数名でシェアしていくことをいいます。募集して利用者が見つかれば、時間単位や日単位の料金で土地を貸し出し、レンタル料を得ることができます。主にフリーマーケットのスペースや青空ギャラリー、手作り市といったイベント開催に利用されることが多いです。
また、ワゴンカーやキッチンカーで営む飲食店の増加に伴い、駐車スペースとして空き地の需要が増加しています。路上や通常の駐車場ではできない弁当販売をするためには、車一台分であっても空き地が重宝されるでしょう。
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一括プラン請求フォームにて、希望の土地活用の種類を選べば、それに絞ったプランの提案を受けることができるので、土地活用の種類を決めている人はその種類にチェックを入れてください。
ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません！
狭い土地の活用ができないなら売却を検討する
どの活用法も向かないと思われる土地を持っていたり、土地を活用していくことが面倒と感じたりする場合は、思い切って売却することをおすすめします。
狭い土地の売却なら、次のような売却方法が考えられます。
- 不動産会社の仲介による売却
- 隣地の所有者に売却する
- 不動産会社に買い取ってもらう
不動産会社の仲介による売却
不動産会社の仲介による売却が、最も高い金額で売却できる方法といわれています。ただし、買い手が見つかるまでに時間がかかる点はデメリットです。売り出し価格を下げても買い手が見つからず、維持費だけがかかってしまうというケースも珍しくありません。
まずは一度不動産業者の査定を受けてみるとよいでしょう。売却する際も活用する際にも、土地の価値を知ることは大変有用です。狭い土地でも事業に役立つ可能性があれば、想像したよりも高い金額で売却できる可能性もあります。
査定の依頼は、複数の不動産会社にまとめて依頼できる一括査定サイトを利用しましょう。複数の査定額を比較することで、自分の土地を正しく評価してくれる業者や、売却活動を精力的に行ってくれる業者に出会うことができます。
おすすめの一括査定サイトを紹介した次の記事も参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
- 悪徳業者が徹底的に排除された査定サイトを使いたい
隣地の所有者に売却する
隣地の所有者に土地の買取を持ち掛けることもおすすめです。自分の土地と接した隣地を購入すると、さまざまなメリットを受けられるため、金額や条件次第では快く受け入れてもらえるかもしれません。
隣家に自分の土地の購入を交渉するのであれば、どのようなメリットがあるのかを正しく理解しておく必要があります。隣地購入の主なメリットは次の通りです。
- 土地の条件がよくなる
- 増築が可能になる
- 相続対策になる
- 事業用地として利用できる
隣地購入のメリットについて、詳しくは次の記事で解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7746
不動産会社に買い取ってもらう
隣家に売却できず不動産業者の仲介売却も難しい場合は、不動産会社に直接買い取ってもらうことも視野に入れましょう。極端に狭い土地は需要がなく、なかなか売却が決まらないことも多いものです。売却できないまま時間がたつと、土地の状態が悪化してさらに価値が下がったり、維持費だけがかかるマイナスの資産になったりすることも考えられます。
仲介売却や隣家への売却と比べると売却金額は多少下がってしまいますが、早期に手放すことで、管理の手間や維持費用がかからなくなることはメリットでしょう。また現金化までのプロセスが短く、すぐにまとまった金額を得たい人にもおすすめの売却方法です。
次の記事では、おすすめの不動産買取業者10選を紹介しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11042
狭い土地を活用するメリットとデメリット
狭い土地の活用には、メリットとデメリットがそれぞれ存在します。自分の土地の特徴を把握してメリットが大きければ活用を目指し、デメリットが大きい場合は売却を考えることも手です。
| メリット | デメリット |
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主に上記のようなメリット・デメリットが考えられます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
狭い土地活用のメリット
広い土地のほうが、さまざまな利用方法を選ぶことができるため、狭い土地は不利だと思われがちです。しかし、狭いからこそできる経営やメリットもあります。
税金が安く済む
狭い土地は土地としての評価が低いことが多いので、固定資産税などの税金が安く済みます。土地活用で高い収入を得たとしても、経費が大きくかかってしまうと手元に残る金額がなくなりかねません。経営の黒字をキープするためには、売り上げを伸ばすだけでなく経費を減らしていくことも重要です。
土地活用にかかる費用のなかでも、固定資産税は数十万から数百万円にもなる特に大きな費用です。狭い土地は広い土地に比べて、固定資産税が安く費用が抑えられるため、その分利益が大きくなる可能性があります。
ニーズが大きいと収益が上がる
地域のニーズに適した活用をすることで、狭い土地でも収益を上げることは十分かないます。例えば建物を建てる場合は、その地域の住人の層はどのようなものかを慎重に判断することで、収益化を期待できます。
最近では、狭い土地に建てたデザイナーズ物件がメディアに取り上げられて注目を集めており、賃貸物件として特に若い世帯への需要を満たすことができます。また駅の近くや人通りの多い土地であれば、たとえ狭くてもさまざまなニーズが生まれます。
土地が狭いほど舗装費用や設備費が安く済むため、ニーズを満たすことができれば、投資額を大きく超えた収益を目指すことも夢ではありません。
狭い土地活用のデメリット
狭い土地は十分な広さを持つ土地と比べて、大きなデメリットを抱えていることが多いものです。以下で2つのデメリットを紹介しますが、自分の土地に当てはまり経営に活かせないと思われる場合は、早期の売却も検討しましょう。
光や風の入りが悪い
狭い土地に建物を建てようとすると、土地の面積を最大限に生かす造りになるため、どうしても近隣の建物と近くなる傾向があります。近隣の建物に近いと光や風の入りが悪くなり、湿気がこもりやすくなったり、暗く寒くなったりするなどの弊害が起こりかねません。
狭い土地に建物を建てるなら、中庭や吹き抜けスペースを確保することがおすすめです。中庭や吹き抜けを設けることで、北側に面している部屋にも日の光を取り込むことができ、建物全体が明るくなります。また、開放感を演出して部屋を広く感じさせることにもつながるでしょう。
建築費用がかかる
狭い土地に建物を建てようとすると、建築費用が想定よりも高くなることが多いため注意しましょう。面積が限られた土地で部屋数を確保したり、広いスペースを得たりしようと考えると、どうしても建物の階数が高くなりがちです。また足場を組むことが難しく、特別な工夫や手間が必要になるなどして、追加でコストが発生する可能性もあります。
他にも階数がある建物には、エレベーターなどの設備の導入費もかかってきます。狭い土地に建物を建てるなら、余裕を持った資金計画を立てるようにしましょう。
狭い土地を活用する前に知っておきたいポイント
土地活用を成功させるためには、正しい知識を身に付ける必要があります。狭い土地を活用する前に知っておきたいポイントとして、以下の4点を押さえておきましょう。
- 土地の法規制を確認する
- 周辺環境のニーズをリサーチする
- 狭い土地に向かない活用方法を知っておく
- 困ったときはプロに相談する
土地の法規制を確認する
活用方法を検討する前に、土地の法規制をしっかり確認しましょう。土地の種類や地域によっては、不可能な活用方法もあるため注意が必要です。例えば農地として登記されている土地は、転用のために特別な手続きが必要で、工業専用地域の土地の場合は、居住用の建物を建てられないなどの規制があります。
また、その土地に建物を建てるときには、次のような点に注意して調べましょう。
- 建ぺい率
- 容積率
- 地域の建物の高さの制限
- 前面道路の条件
- 防火・耐震規制
これらは所轄の市区町村のホームページや、役所の都市計画課の担当窓口で確認することができます。
土地活用時の規制について、詳しくは次の記事を参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11876
周辺環境のニーズをリサーチする
どの方法で土地を活用していくか選ぶなら、事前に周辺環境のニーズをリサーチすることをおすすめします。土地活用に大切なことは、地域の需要を満たすことです。「高い確率で収益化できる」とうたわれる活用法であっても、ニーズに合わなければ期待するような収益は得られません。
周辺のニーズ調査は以下の方法で行いましょう。
- 市町村単位で世帯数や年齢階級別人口をチェックする
- 競合業者がいるか現地で確認する
- 地域の不動産会社やハウスメーカーに聞き込みする
狭い土地に向かない活用方法を知っておく
数ある土地活用法のなかには、次の例のようにある程度の面積がなければ難しいものもあります。
- 高齢者施設経営
- 障がい者施設経営
- 保育施設経営
上記のような福祉施設は営業するにあたり、施設の面積や設備・安全面などの厳しい審査を通過する必要があるため、狭い土地での経営は困難といえるでしょう。
困ったときはプロに相談する
面積の狭い土地の場合は、一般的な土地と比べて活用方法が限定されているため特に難しいです。どの活用法を用いるべきか迷ったり、経営に困ったりしたときは一人で悩まずにプロに相談しましょう。活用方法が決まっていて経営の進め方に迷った場合は、その業種の専門業者に問い合わせることが一番です。優良な業者であれば、土地に適した経営形態や方法をアドバイスしてくれるでしょう。
持て余した土地をどのように活用するかで迷っている場合には、土地活用コンサルタントに相談することをおすすめします。土地活用コンサルタントは、土地の情報や投資の目標をヒアリングして、どのような活用法が適しているかを助言する土地活用の専門家です。
相談費用がかかる場合もありますが、相談から面倒な契約まで委託することができるため、土地活用初心者にはメリットが大きいでしょう。
土地コンサルタントについて、詳しくは次の記事で解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794
まとめ
土地活用を成功させるために最も大切なことは、地域のニーズに適した方法を選択することです。それさえできれば、面積が狭くても十分に収益を得られるでしょう。
どのような方法を選んでも、初期費用や維持・管理費用はかかります。地域の需要に適さない活用法を選んでしまうと、利益を上げるどころか、投資した分がマイナスになることにもなりかねません。
「必ず利益が出る」というようなうたい文句に流されるのではなく、自分の土地の特徴や投資の目的を前提として、地域のニーズをしっかり調査してから土地活用に挑みましょう。
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