土地を所有しているものの特に使い道がなく、固定資産税だけを支払い続けている場合は、どうにかして土地を活用して収入を得たいと考えている方も多いと思います。
土地活用には賃貸経営や駐車場経営などさまざまな方法がありますが、基本的には収益が低くビジネスとして始めるには不向きといえるでしょう。そこで、収益性の高い土地活用や不動産投資を目指す方におすすめなのがテナント経営です。
この記事ではテナント経営の基礎知識やメリット・デメリット、成功させるためのポイントなどを詳しく解説していきます。ぜひ参考にしていただき、テナント経営を始める足がかりにしてください。
テナント経営の基礎知識
そもそもテナント経営と賃貸経営は何が違うのか、テナント経営にはどのような方法があるのかなど、分からないことも多いかと思います。
テナント経営も住居用のアパート経営などと基本は変わりません。ただし貸す対象は事業者や企業で、建物を含めて貸し出すか土地のみを貸すかで契約内容や収益も変わってきます。
テナント方法と契約の違い
テナント経営においては、契約方法として所有する土地に建物を建てて貸し出す方法と、土地のみを貸し出す方法の2種類あり、それぞれ契約内容が違います。
土地に建物を建てて貸し出す
所有する土地に、テナントが入れるような建物を建てて事業者に貸し出す場合は、以下の2種類の契約方法があります。
| 契約方法 | 内容 |
| 定期借家契約 | 期間満了とともに契約が終了する |
| 普通借家契約 | 一般的な賃貸契約と同じで、契約期間が満了する際に賃貸契約を更新できる |
普通借家契約は通常の賃貸マンションなどと同じで、基本的には1年以上の契約となります。借主は賃貸契約を更新することが可能で、特別な事情がない限り貸す側はそれを拒絶できません。
定期借家契約は普通借家契約と異なり、契約期間が満了すれば退去してもらうことができます。また契約期間も1年以下という短期で設定できるため、成長が見込めるテナントを選べることがメリットです。
土地だけを貸し出す
自分で建物を建てて事業者に貸し出すのはハードルが高いという方は、土地のみを貸し出すことも可能です。土地のみを貸してテナント経営を行う場合は、主に以下の2種類の契約方法があります。
| 契約方法 | 内容 | 賃借対象 | 建物の名義 | 賃貸期間終了後 |
| リースバック契約 | テナントを使用したい事業者から建設費をもらい、建物を建てて一括賃貸する | 建物 | 土地の所有者 | 建物はそのまま残る |
| 事業用借地契約 | 契約で定めた期間のみ、事業者に土地を貸す | 土地 | 借主（事業者） | 更地にして返還 |
リースバック契約は土地を利用したい事業者から、建設協力金として建物の建設代金を無利息で支払ってもらい、建物を事業者に一括賃貸して賃料を得るテナント経営の方法です。賃貸する際に借りた建設協力金は、保証金として賃料と相殺して支払うため、初期費用を抑えながら自分名義の建物を建設でき、収益性が高い建物賃料が得られます。
デメリットは、建設する建物の仕様が事業者の希望に沿ったものとなるため転用が難しいことと、テナント撤去後には自分名義の建物が残り税金の負担がかかることです。
事業用借地契約は、契約で決められた期間のみ土地を事業者に貸し出すシンプルな方法です。テナントが入る建物の建設費用も事業者が払い、建物の名義も事業者になります。
また、契約が終了したら事業者は建物を撤去し、更地にして土地の所有者に返却する義務があります。そのため、テナント撤去後の税金負担がないことはメリットですが、建物の名義は事業者になるため、土地にかかる固定資産税の減税も受けられません。
テナントの種別
テナント経営にもさまざまな種類があり、それぞれ特徴や収益性が違ってくるため、どのようなものがあるのか事前に把握しておくことが大切です。
- オフィス
- 飲食店
- 美容院
- コンビニ
- ロードサイド店舗
- 福祉施設・保育園
- 倉庫・工場
オフィスは常に需要が高く企業や法人に貸すことが多いため、安定した収益が期待できます。飲食店は入れ替わりが激しいことが多いですが、居抜き物件など借りる側の初期費用が抑えられる場合は、比較的高収益が目指せます。
テナントに入る事業者として一番多い美容院も、事業者の設備投資が高額になる業種なので、居抜き物件は人気が高いです。飲食店や美容院の場合は、火災などに備えて必ず保険に入るようにしましょう。
ロードサイド店舗とは、主要道路沿いにドラッグストアやスーパーといった、生活に欠かせない店舗が並ぶ駐車場付きの店舗のことで、車で移動することが多い地方では特に重宝されます。立地や競合さえ考慮すればコンビニは常に需要があり、経営母体もしっかりしているので安定した収益が見込め、ロードサイド店舗にも入居しやすい業種といえるでしょう。
待機児童が多い地域などでは、特に保育園経営が人気を集めています。また高齢化に伴い、介護施設などの福祉関係の業種も需要が高いです。どちらも社会貢献になる上に安定した収益が見込め、自治体などでは建設費用の助成が受けられるところもあります。
アクセスが悪い土地の場合や初期費用を抑えたい場合は、倉庫や工場として活用するのも一つの手です。比較的長期的な契約となる場合が多いため、長く安定した収益が見込めます。
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テナント経営をするメリット
テナント経営の方法やテナントの種類についてみてきましたが、ここではテナント経営を行うメリットについて解説します。
- 収益性が高い
- 初期費用を抑えて始められる
- 保証金を受け取れる
- 原状回復金が不要
- 転用しやすい
収益性が高い
テナント経営の最大のメリットは収益性の高さといえるでしょう。例えば、同じ土地面積のアパート経営とテナント経営を比べた場合は、テナント経営のほうが賃料は2倍近く高くなります。
しかしどれだけ賃料が高くても、経費や初期投資額を考慮して経営を行わないと、結局手元に入るお金がないという事態も起こりかねません。そこで不動産投資を行う際は、利回りについて知っておくことが大切です。
不動産投資の利回りとは、投資した金額に対して得られる利益を平均した割合のことです。利回りは「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類ありますが、正確な収益性を算出したい場合は、経費なども考慮する実質利回りで計算しましょう。
実質利回りの計算式は以下の通りです。
不動産投資の利回りについて詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
「不動産投資の利回りって何？利回りの種類や計算方法・平均的な相場を解説」
初期費用を抑えて始められる
テナント経営は、アパートやマンション経営に比べると内装や設備の初期投資が少ないため、初期費用を抑えられます。例えば、移住用の住居の場合はお風呂やキッチンが必要ですが、事業用のテナントでは必要ありません。
さらに、内装やデザインも借りる側の事業者が行うことが多いため、アパートやマンションよりもはるかにシンプルな造りで済み、その分費用を抑えることにつながります。
保証金を受け取れる
テナント経営には保証金制度があります。居住用の賃貸アパートやマンションを借りる際の敷金と似ていますが、保証金は敷金と違って返却する必要がありません。なぜなら、保証金は原状回復や家賃滞納時の補填という名目で受け取るため、減価償却扱いとなるためです。
また家賃の1〜2ヶ月分が目安となる敷金と違い、保証金はテナント賃料の6〜12ヶ月分程度と設定することが多いため、それだけでもかなり高額になります。
現状回復金が不要
賃貸住宅の場合はよほどの汚れや傷がない限り、入居者が退去時に原状回復金を負担する必要はありません。しかし、テナントの場合は入居者である事業者が原状回復を行う必要があり、その費用も事業者が支払うことが原則です。
椅子や机の撤去はもちろん、厨房器具や空調設備、床や配線に至っても、事業者がテナントに入れた全てをなくして元通りにしなければなりません。仮に、事業者が原状回復工事を行わなかった場合も、入居時に受け取った保証金があるため自己負担は0円で済みます。
転用しやすい
テナント経営は、賃貸住宅よりも立地や周辺施設の影響が受けにくく、さらに定期借地契約が結べるため転用しやすいというメリットがあります。
賃貸住宅の場合は近くに駅やスーパー、病院などの有無で賃料に差が出て、さらに入居率も変わりますが、テナントの場合はそれほど重要視されません。
また賃貸住宅とは契約内容も異なり、契約期間を決められる定期借地契約が結べるため、契約終了後の計画も立てやすいこともメリットです。
テナント経営をするデメリット
テナント経営は、賃貸住宅と比べるとさまざまなメリットがありますが、デメリットもあります。良い点だけでなく、悪い点やリスクも知った上で検討することが大切です。
- 景気に左右されやすい
- 金融機関の融資審査が厳しい
- 地震保険に加入できない
- テナント募集にノウハウや経営戦略が必要
景気に左右されやすい
賃貸住宅の場合は、景気による影響は受けにくいといわれていますが、テナント経営は景気に左右されやすいことが特徴です。
例えば、入居するテナントが飲食業や美容院など、お客さんあっての商売の場合は、売上が悪くなったときにはテナントの賃料が支払えずに退去する可能性もあります。
また景気が悪いと新しい入居者も減り、空室リスクも高まるでしょう。
金融機関の融資審査が厳しい
テナント経営に対する融資の審査は、担保力や資金力、経営状況や実績など、審査内容も細かく基準が厳しい上に時間もかかります。
また住宅ローンのように、取り扱っている金融機関の数や融資の種類も少なく、中には店舗やオフィスのテナント物件には融資を行っていなところもあります。
地震保険に加入できない
地震保険は、地震・噴火・津波が原因とする火災・損壊・埋没・流失による損害を補償してくれますが、住居用のみ対象となるため、店舗併用住宅を除くテナントは地震保険に加入することができません。
店舗総合保険などに地震危険補償特約が付けられることもありますが、その場合も保険料や保証内容が個別に審査されます。
テナント募集にノウハウや経営戦略が必要
テナントに入居してもらう事業者を募集するためには、ニーズを把握して戦略的に広告を出すなど、経営に関するノウハウも必要です。
例えば、居酒屋のテナントを探している事業者は「テナント募集」とだけ書かれた広告よりも、「飲食店募集」や「飲食店募集！厨房設備付き」といった内容に目がいくでしょう。
テナント経営の実績がある不動産会社に相談するか、テナント経営のビジネス戦略セミナーを受けるなどして、事前に知識を身につけておきましょう。
テナント経営をする流れ
テナント経営を始めるまでの大まかな流れを知っておくことで、イメージがつきやすく具体的な計画が立てられます。
- 土地の用途区域を確認
- ニーズを調査しターゲットを決める
- テナント経営を委託する会社を決める
1. 土地の用途区域を確認
土地の利用方法は住宅や商業施設などさまざまですが、環境を混乱なく快適に保つために、都市計画法によって土地の用途が規制されている場合があります。
もし所有する土地が市街化区域の場合は、問題なくテナント用の建築が可能ですが、市街化調整区域に該当する場合は原則として建築できません。
またそれ以外にも、建物の高さや種類が制限された用途地域に当てはまる場合もあるので、まずは自分の所有する土地の用途区域を確認することから始めましょう。
確認の仕方は、各区自治体の公式HP上で見ることができますし、直接問い合わせても教えてもらえます。
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2. ニーズを調査しターゲットを決める
いざテナントが入る建物を建築したとしても、入居する事業者が集まらなければ意味がありません。そのような事態にならないためにも、ニーズ調査を行いターゲットとなる事業者を決める必要があります。
手っ取り早く効果が見込める方法は、テナント経営をする土地の周辺で一番はやっているテナントを見つけることです。儲かっているということは、そのテナントの需要が高いということなので、同じ業種の競合が入居できるようなテナントをつくれば、募集も多いでしょう。
ほかにも、その土地に足りない業種やあったら嬉しいお店などを、住民にアンケートを取ってみることも隠れたニーズを見つける一つの手です。
3. テナント経営を委託する会社を決める
どんなに条件がいい建物を建てたとしても、委託する会社が優秀でなければいつまでたってもテナントが決まらず、借りる事業者との契約に不備が発生するなどトラブルに発展することもあり得ます。
委託する会社はテナントの募集や管理、手続きに至るまでを担うため、実績があり信頼できるところを選びましょう。まずはテナント経営に力を入れている不動産会社を見つけ、その会社が行っているテナントの募集方法を調べてみることをおすすめします。
テナント経営のリスクを回避し成功させるポイント
テナント経営を成功させるためには、実力があって信頼できる会社に経営委託することと、そのためにもテナント経営の知識を身につけることが大切です。
テナント経営に長けた会社へ委託する
テナント経営は、適正な賃料の設定からテナントの募集、契約条件を決める他に、借り手である事業者と交渉したり、テナントが入った後は管理したりするなど幅広い業務があります。そのため経験が少ない会社に委託することは危険です。
仮に、経験も少なく信頼できない会社に委託してしまうと、質の悪い事業者がテナントに入る可能性もあります。
テナントの評判が悪いと建物全体の評判も下がってしまいトラブルの原因にもなるため、そういったリスクを回避するためにも、委託する会社は慎重に選びましょう。
テナント経営の知識を身につける
信頼できる委託会社を選ぶためにも、自分でテナント経営の知識を身につけることが大切です。初期投資の予算から利回りや収支のシミュレーションといったお金まわりに関すること、契約内容や契約方式、入れる保険、想定されるトラブルなど契約・リスクに関することも知っておかなければなりません。
それには、専門家の力を借りるのが一番です。テナント経営について教えてくれる不動産投資セミナーに参加すると、分からないことは直接講師に相談できて意見交換もできます。
昨今ではコロナの感染を配慮して、オンラインで受けられるセミナーも開催しているため、調べてみることをおすすめします。
土地活用するなら売却も検討する
テナント経営は、住宅用の賃貸経営と比べると収益性が高く、立地や周辺施設の影響も受けにくいという特徴がありますが、必ずしも全ての土地がテナント経営に向いているわけではありません。またリスクも伴うため、収益が期待できない土地で無理やりテナント経営を始めてしまうと、赤字が増えるだけです。
用途規制がある場合や、特殊な地形でどうしても土地活用が難しい場合は、土地を売却するという選択肢も検討しましょう。その際には一括査定サイトを利用すれば、手間もかからずに複数社の不動産会社の査定額を比較できる上に、信頼できる不動産会社も見つけやすいです。
おすすめの一括査定サイトを紹介したこちらの記事も、あわせてご覧ください。
「【2024年2月】不動産一括査定サイトおすすめランキング｜20社分の評判を徹底解説」
まとめ
テナント経営は土地活用法の中でも収益性が高く、初期費用もマンションの賃貸経営などに比べて抑えられることがメリットです。一方、景気に左右されやすかったり融資が厳しかったりなどのデメリットも存在します。
まずは、テナント経営が可能な建物を建てられるのかといった土地の制限を確認した上で、テナント経営の需要があるのかや向いている土地なのかも調べましょう。
成功させるポイントはテナント経営の知識を身につけた上で、経験があり信頼できる委託会社を選ぶことです。使っていない土地を有効に活用し、失敗のないテナント経営を目指しましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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