確定測量とは？必要な費用や流れ、注意点も徹底解説！

不動産の売却や相続で「確定測量が必要」と言われたものの、「費用はいくらかかるの？」「どのくらい時間がかかるの？」と不安を感じている方は多いでしょう。確定測量とは、土地家屋調査士などの専門家が隣地所有者の立ち会いのもとで土地の境界を確定させる測量のことで、費用は35万〜80万円程度、期間は3〜4ヶ月が目安です。

この記事では、確定測量の費用相場を内訳・面積別に詳しく解説し、手続きの流れや注意点、トラブル事例と対処法まで網羅的に紹介します。費用を抑える方法や自治体の補助金制度も紹介するので、確定測量を検討中の方はぜひ最後までご覧ください。

確定測量だけでなく、不動産の価格を知りたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。

そもそも確定測量とは？

確定測量（境界確定測量）とは、土地家屋調査士などの専門家が、隣地所有者の立ち会いのもとで土地の境界を明確にする測量のことです。すべての隣接地所有者の合意を得て境界を確定させるため、最も信頼性の高い測量方法とされています。

2005年（平成17年）の不動産登記法改正では、地積測量図に「座標求積法」と「筆界点の座標値」の記載が義務化されました。これにより、現在の確定測量はGPS等を活用した高精度な測量が求められるようになっています。

隣地の所有者も立ち会う測量

確定測量の最大の特徴は、すべての隣接地所有者が立ち会いのもとで境界を確認・合意する点です。

• 民民境界: 隣接する民有地との境界を確定する手続き
• 官民境界: 道路や水路など公有地との境界を確定する手続き（行政担当者が立ち会い）

道路に面している土地の場合は官民境界確定が必須となるため、市区町村や国の担当部署との調整が必要になります。官民境界確定は民民境界のみの場合に比べて費用・期間ともに大きくなります。

他の測量方法との違い

確定測量以外にも土地の測量方法があります。それぞれの特徴と用途を比較しましょう。

比較項目	確定測量（境界確定測量）	現況測量	地積測量
概要	隣地所有者の立ち会いで境界を確定	現状の土地の形状・面積を測量	分筆・地積更正登記時に作成する測量図
信頼性	◎ 最も高い	△ 低い（境界未確定）	○ 高い（法務局保管）
隣地立ち会い	必要（全隣接地所有者）	不要	必要（確定測量がベース）
期間	3〜4ヶ月	1〜2週間	3〜4ヶ月（確定測量含む）
費用相場	35万〜80万円	10万〜20万円	確定測量代＋登記費用6万円〜
主な用途	不動産売却、分筆登記	建築計画の参考、概算見積もり	分筆登記、地積更正登記

ポイント: 不動産売却では確定測量が事実上必須です。現況測量は「だいたいの面積」を知りたい場合に使われ、地積測量図は確定測量の結果をもとに法務局へ提出する公的書類です。

確定測量はなぜ必要か

確定測量が必要な6つのケース

1. 不動産を売却するとき

不動産売却では、買主や不動産仲介会社から確定測量図の提出を求められるのが一般的です。境界が確定していない土地は、売却後に隣家との境界トラブルが発生するリスクがあり、契約不適合責任として売主が損害賠償や契約解除を求められる可能性があります。

2. 相続で土地を分筆するとき

1つの土地を複数の相続人で分ける場合、分筆登記が必要です。2005年の法改正で分筆時は「全筆求積」が原則義務化されたため、分筆対象地と残地の両方の確定測量が必要になります。

また、2024年4月から相続登記が義務化（不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記、違反時は10万円以下の過料）されており、相続に伴う確定測量の需要が増加しています。

3. 相続税を土地で物納するとき

相続税を現金ではなく土地で物納する場合、確定測量済みであることが必須条件です。境界が確定していない土地は物納が認められません。

4. 新築する前に敷地面積を確定させたいとき

法律上、新築前の確定測量は義務ではありませんが、都心部では建ぺい率・容積率の制限ギリギリまで建築するケースが多いため、正確な敷地面積の把握が不可欠です。建築後に境界トラブルが発生するリスクを避けるためにも、事前の確定測量が強く推奨されます。

5. 登記簿の面積を正しく直したいとき（地積更正登記）

登記記録上の地積と実際の地積が異なる場合に行う「地積更正登記」には、確定測量が必須の前提条件です。

6. 相続した不要な土地を国に帰属させたいとき

2023年4月施行の「相続土地国庫帰属制度」では、「境界が明らかでない土地」は却下事由に該当します。申請を円滑に進めるためには、事前に確定測量を行い境界を明確にしておくことが実質的に不可欠です。

確定測量が不要なケース

以下のケースでは、確定測量を省略できる場合があります。

• 過去に確定測量済みで、法務局に最新の地積測量図が保管されている場合: 2005年以降に作成された座標値付きの地積測量図があれば、再測量は不要です
• 新しく分譲された住宅地: 開発時に地積測量図が作成・提出されており、法務局に保管されています
• 地方の地価が低い広大な土地: 測量費用が土地価格に対して割高になるため、「公簿売買」（登記簿記載の面積で取引）が選択されることがあります
• 買主が確定測量を求めない場合: まれですが、買主との合意のうえで省略するケースもあります

ただし、公簿売買は実測面積との差異によるトラブルリスクがあるため、可能な限り確定測量を行うことが推奨されます。

確定測量だけでなく、不動産の価格を知りたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。

確定測量の費用相場

費用の全体像

測量タイプ	費用相場	期間目安
民民境界確定のみ	35万〜60万円	1.5〜3ヶ月
官民境界確定あり（市道）	60万〜80万円	3〜4ヶ月
官民境界確定あり（国道）	70万〜100万円	4〜6ヶ月

※100〜200㎡の一般的な宅地の場合

費用の内訳

確定測量の費用は、主に以下の5つの項目で構成されます。

費用項目	金額目安	内容
事前調査費	5万〜10万円	法務局での登記簿謄本・公図・地積測量図等の資料取得・調査
測量作業費	10万円〜	土地の測量作業（面積・形状・隣接地との距離等を計測）
書類作成費	2万〜5万円	確定測量図・筆界確認書（境界確認書）の作成
官民境界確定費	20万〜40万円	行政との境界確定手続き（道路・水路等の公有地との境界）
登記関連費用	6万円〜	地積更正登記・分筆登記の申請費用

※官民境界確定が不要な場合は、事前調査費＋測量作業費＋書類作成費で35万〜50万円程度が目安です。

面積別の費用目安

土地の面積が大きくなるほど、測量費用は増加します。

面積	確定測量（民民のみ）	確定測量（官民あり）
100㎡（約30坪）	30万〜60万円	50万〜80万円
200㎡（約60坪）	40万〜60万円	60万〜80万円
300㎡（約90坪）	50万〜70万円	70万〜100万円
500㎡以上（約150坪以上）	80万〜150万円	100万〜200万円以上

※100坪（約330㎡）以下では面積による費用差は比較的小さく、100坪を超えると面積に応じて費用が大きく増加する傾向があります。

費用が高額になる要因

以下のケースでは、標準的な費用よりも高額になります。

要因	追加費用の目安	理由
隣接地の所有者が多い	1件あたり数万〜10万円増	各所有者との立ち会い調整・図面作成の手間が増加
地形が複雑（斜面地・不整形地等）	10万〜30万円増	境界点の増加により測量工数が増加
隣地所有者が不在・所有者不明	10万〜50万円増	所有者の調査費用・専門家の協力費が発生
古い測量図がない	10万〜20万円増	ゼロから境界を確定する必要がある
境界紛争がある	50万〜80万円増	筆界特定制度の利用費用が別途発生

費用を抑える方法

確定測量の費用を少しでも抑えるために、以下の方法を検討しましょう。

1. 複数の土地家屋調査士から相見積もりを取る

2004年（平成16年）に報酬額基準が廃止されて以降、土地家屋調査士の報酬は各事務所が自由に設定しています。最低3社から見積もりを取り、費用と対応内容を比較しましょう。

2. 不動産会社経由で紹介を受ける

不動産会社は提携している土地家屋調査士がいることが多く、割引価格で紹介を受けられるケースがあります。売却を依頼する不動産会社に相談してみましょう。

おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

3. 自治体の補助金制度を活用する

自治体によっては、測量費用の補助制度を設けているところがあります。

自治体	制度名	補助内容
横須賀市	市道（河川）等境界確定補助金制度	官民境界確定費用の80%を補助（個人対象）
海南市	地積測量費等補助金	測量費用の全額（上限40万円）を補助 ※下津町地域内の土地が対象

このほか、国の「地籍整備推進調査費補助金」制度もあります。お住まいの自治体に測量費用の補助制度がないか確認しましょう。

費用は誰が負担する？

確定測量の費用は、原則として売主が負担するのが不動産取引の商慣行です。

ただし、以下のケースでは買主との費用分担を交渉できる可能性があります。

• 売り出し前に購入希望者が現れた場合
• 買主側の希望で追加の測量が必要になった場合
• 双方の合意で折半を取り決めた場合

なお、確定測量の費用は不動産売却時の譲渡費用として経費計上できるため、譲渡所得税の節税にもつながります。

確定測量に必要な期間

確定測量にかかる期間は、一般的に3〜4ヶ月が目安です。ただし、条件によって大きく変動します。

ケース	期間目安
隣接地が少なく、全員の協力が得られる場合	1.5〜2ヶ月
官民境界確定が必要な一般的な宅地	3〜4ヶ月
国道との境界確定が必要な場合	4〜6ヶ月
隣地所有者の協力が得られない・所有者不明の場合	6ヶ月〜1年以上

期間が長引く主な要因:

不動産売却を予定している場合は、売却を決断したらできるだけ早く確定測量に着手することが重要です。

確定測量の流れ【5ステップ】

確定測量の大まかな手順は以下の通りです。

それぞれのステップについて詳しく見ていきましょう。

ステップ1：土地家屋調査士に依頼する

まずは土地家屋調査士に確定測量を依頼します。以下の書類を事前に用意しておくとスムーズです。

必要書類	入手先
登記簿謄本（登記事項証明書）	法務局（1通600円）
公図	法務局（1通500円）
地積測量図（ある場合）	法務局（1通500円）
建物図面	法務局（1通500円）
固定資産税の課税明細書	手元の納税通知書に同封

ステップ2：事前調査と現況測量

土地家屋調査士が法務局で資料を取得し、現地の事前調査を行います。その後、現況測量を実施して土地のおおまかな形状・面積を把握し、仮の境界杭を設置します。この段階では隣地所有者の立ち会いは不要です。

ステップ3：隣地所有者の立ち会いで境界確認

すべての隣接地所有者に連絡を取り、立ち会い日程を調整します。当日は、土地家屋調査士が仮設定した境界を示し、全員の確認・合意を得ます。

• 民民境界: 隣接する民有地の所有者全員が立ち会い
• 官民境界: 市区町村や国の担当者が立ち会い

日程調整には1ヶ月程度かかることもあるため、余裕を持って進めましょう。

ステップ4：境界標の設置と書類作成

境界が確定したら、コンクリート杭や金属プレートなどの恒久的な境界標を設置します。そのうえで、以下の書類を作成します。

• 確定測量図: 境界点の座標値を含む正式な測量図
• 筆界確認書（境界確認書）: 依頼人と隣地所有者が署名・押印し、各自が保管

ステップ5：登記申請（必要な場合）

分筆登記や地積更正登記が必要な場合は、確定測量図をもとに法務局へ登記申請を行います。申請から完了まで7〜10日程度です。

土地家屋調査士の選び方

確定測量を依頼する際、土地家屋調査士の選び方は費用や手続きのスムーズさに直結します。以下のポイントを押さえましょう。

土地家屋調査士の探し方

探し方	メリット
不動産会社からの紹介	実績のある調査士を紹介してもらえる。割引が適用される場合も
法務局の窓口で相談	地域の土地家屋調査士会を案内してもらえる
日本土地家屋調査士会連合会のサイト	全国の土地家屋調査士を検索できる
インターネット検索	口コミや実績を比較できる

選ぶ際のチェックポイント

測量士との違い

「測量士」と「土地家屋調査士」は似ているようで役割が異なります。

項目	土地家屋調査士	測量士
管轄	法務省	国土交通省
主な業務	不動産の表示に関する登記、境界確定測量	公共工事や地図作成のための測量
登記申請	可能（代理申請権あり）	不可
確定測量	○ 依頼先として最適	△ 測量は可能だが登記申請は別途必要

確定測量から登記申請までワンストップで対応できるのは土地家屋調査士です。不動産売却や相続に伴う確定測量は、土地家屋調査士に依頼しましょう。

確定測量の注意点

1. 売却を決断したら早めに着手する

確定測量には最短でも1.5ヶ月、通常3〜4ヶ月の期間がかかります。売却スケジュールに間に合わなくなるリスクを避けるため、売却を決断したらすぐに手続きを開始しましょう。

2. 隣地所有者と良好な関係を築いておく

確定測量では隣地所有者の立ち会いと合意が必須です。日頃から良好な関係を維持しておくことで、立ち会いへの協力を得やすくなります。立ち会いを拒否された場合、最悪のケースでは筆界特定制度の利用や裁判が必要になり、時間と費用が大幅に増加します。

3. 費用は必ず複数社で比較する

土地家屋調査士の報酬は自由設定のため、事務所によって金額に差があります。同じ条件で最低3社から見積もりを取り、費用の妥当性を判断しましょう。極端に安い見積もりは、後から追加費用が発生するリスクがあるため注意が必要です。

4. 境界標は写真で記録しておく

確定測量で設置された境界標は、時間の経過とともに移動・消失する可能性があります。以下の対策を行いましょう。

• 境界標の写真を撮影し、日付とともに保管する
• 定期的に境界標の目視確認を行う
• 近隣で工事がある場合は、事前に境界標の位置を確認する

境界が変わる原因としては、地震や洪水などの自然災害、電柱の立て替え、マンホールの修繕工事、人為的なミスなどがあります。

5. 越境物が見つかった場合の対応

確定測量の結果、塀やフェンス、樹木の枝、エアコン室外機などの越境物が見つかるケースがあります。この場合は「越境の覚書」を締結して対処します。

越境の覚書に記載すべき事項:

• 越境物の内容と越境の範囲（図面添付が望ましい）
• 現状では越境を互いに容認すること
• 将来の建て替え・改築時に自己負担で越境物を撤去する条件
• 承継条項: 土地の売却・相続で所有者が変わっても、覚書の内容を新所有者に引き継がせる義務

越境の覚書を締結しないまま放置すると、民法第162条に基づく時効取得（20年間の占有で所有権が移転）のリスクがあるため注意が必要です。

確定測量のトラブル事例と対処法

事例1：隣地所有者が立ち会いを拒否した

状況: 隣地所有者が「自分の認識と境界が違う」として立ち会いを拒否。確定測量が進められなくなった。

対処法:

1. まずは土地家屋調査士を介して丁寧に説明し、理解を求める
2. それでも拒否される場合は、筆界特定制度を利用する（費用50万〜80万円、期間6ヶ月〜1年）
3. 筆界特定の結果にも不服がある場合は、境界確定訴訟を提起する（費用100万円以上、期間2〜3年以上）

事例2：相続で隣地の所有者が不明

状況: 隣地所有者が亡くなり、相続登記がされていないため、現在の所有者が分からない。2024年の相続登記義務化以前は、こうした「所有者不明土地」が多数存在していた。

対処法:

1. 法務局で登記簿の相続関係を調査する
2. 市区町村の固定資産税課税台帳で納税者を確認する
3. 相続人が判明したら連絡を取り、立ち会いを依頼する
4. 調査しても所有者が判明しない場合は、筆界特定制度を利用する

事例3：境界杭が消失・移動していた

状況: 以前設置した境界杭が、道路工事や自然災害で消失・移動しており、境界が不明確になっていた。

対処法:

1. 法務局に保管されている地積測量図の座標値をもとに境界を復元する
2. 2005年以降に作成された地積測量図であれば、座標値から高精度に復元可能
3. 古い測量図しかない場合は、改めて確定測量を実施する
4. 予防策: 境界標の写真を日付入りで保管し、定期的に目視確認を行う

確定測量でよくある質問

確定測量を依頼する前に、よくある疑問を確認しておきましょう。

まとめ

確定測量は、不動産売却や相続において境界トラブルを防ぎ、適正な取引を実現するために重要な手続きです。

費用の目安:

• 民民境界確定のみ: 35万〜60万円
• 官民境界確定あり: 60万〜80万円
• 面積や条件によって100万円以上になるケースも

期間の目安: 3〜4ヶ月（条件により1年以上かかることも）

費用を抑えるポイント:

• 複数の土地家屋調査士から相見積もりを取る
• 不動産会社経由で紹介を受ける
• 自治体の補助金制度を活用する
• 確定測量費用は譲渡費用として経費計上可能

不動産の売却を検討している方は、売却を決断したらすぐに確定測量に着手することをおすすめします。早めの行動がトラブルを防ぎ、スムーズな売却につながります。

確定測量だけでなく、不動産の価格を知りたい人、詳しく比較したい人は以下の記事を参考にしてください。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf

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