田舎の土地を相続したけれど、「固定資産税が高すぎる」「活用方法がなくて困っている」という方も多いと思います。しかし、いざ田舎の土地を売ろうと思っても、欲しい人は限られているため、すぐには売りにくいのが現状です。
この記事では、田舎の土地が売れにくい理由や、田舎の土地を放置するリスク、売れない田舎の土地を早く売る方法を解説しています。
田舎の土地がどうしても売れない場合の処分方法や、処分できない場合の活用方法も紹介しているので、田舎の土地が売れないときの手段として検討してください。
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田舎の土地が売れない4つの理由
田舎の土地は都会にある土地と比べて売りにくい傾向にあります。その主な理由は以下の4つです。
- アクセスが悪いから
- 住宅を建築することができない可能性があるから
- インフラが整備されていないから
- 面積が広すぎるから
田舎の土地が売れにくい理由を詳しく見ていきましょう。
アクセスが悪いから
田舎の土地が売れない理由として、商業施設や病院などにアクセスしづらいことが挙げられます。田舎は都会のような大型商業施設がなく、近隣のスーパーやコンビニも少ないです。
また、電車やバスなどの交通機関があまり整備されていないエリアでは、車での移動が一般的になります。もし田舎に土地を購入してそこに居住するとなれば、自家用車の購入や維持費の負担が生じます。この点も田舎の土地が売れない一つの要因です。
住宅を建築することができない可能性があるから
田舎の土地は市街化調整区域であることが多く、自由に家を建てられない場合があります。市街化調整区域とは、農地の存続を維持するために建物を建ててはならないと定められている区域のことです。例外的に建築許可が下りる場合もありますが、原則として住宅を建築することはできません。
田舎で安い土地を購入できたとしても、市街化調整区域であることから自由に住宅を建築できないのであれば、土地の購入を見合わせる方も多くなるでしょう。
市街化調整区域の土地について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/5116
インフラが整備されていないから
土地が田舎の山奥にある場合には、水道や電気、ガスやネット回線などのインフラが整っていないケースがあります。この点も、田舎の土地が売れない理由の一つです。
生活するために最低限必要なインフラが整備されていなければ、居住すること自体が困難になります。土地を購入しても居住できないだけでなく、活用すら困難になることが予想されるでしょう。どのような土地活用方法で合っても最低限のインフラは欠かせません。土地活用としての売買も難しい現実があるのです。
面積が広すぎるから
田舎の土地は都心の土地と比べて広大であり、個人が家を建てるのに適していないという点も売れない理由に挙げられます。
仮に土地の広さに応じて大きな家を建てたとしても、その後の維持や管理に労力と費用がかかることが予想されます。土地の面積が広ければそれだけ整地や準備に出費がかさんでしまうため、活用しづらい土地となり売れなくなってしまうのです。
広すぎて売れないというときには、分筆して売ることも視野に入れてみましょう。
分筆して売る方法について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/3194
田舎の土地を早く売るためのポイント
売れにくい田舎の土地をなるべく早く売るために、以下の6つのポイントを意識することが大切です。
- 地元の不動産会社に相談する
- 売り出し価格を変更する
- 古い家は解体する
- 田舎の土地に合う売却計画を立てる
- 農地の場合は売却方法を考える
- 山林の場合はターゲットを絞る
いずれも実践しやすい内容なので、田舎の土地を早く売りたいときの参考にしてください。
地元の不動産会社に相談する
田舎には、地域密着型の不動産会社がある場合が多く、そのような不動産会社はその周辺ならではの事情に詳しい場合が多いです。
場合によっては大手不動産会社のエリア内になっていることもありますが、まずはその土地で長年経営している地域密着型の不動産会社に相談することをおすすめします。
売り出し価格を変更する
一旦土地を売り出した後も、最初に設定した売り出し価格にこだわらず適宜売り出し価格を変更することが大切です。
市場の動向などを見ながらタイミングよく売り出し価格を下げることによって、買主が現れる可能性があります。市場を顧みずに売り出し価格を下げてしまうと、損をする可能性もあるので注意が必要です。
売買価格によって仲介手数料が決まるので、価格を変更する際は不動産会社と相談しながら進めることが大切になります。
古い家は解体する
土地の上に古い建物がある場合は、土地を売りに出す前に解体して更地にする方が売れやすくなります。
建物を残しておくと、空き家の管理費や固定資産税の負担がかさみます。思い切って解体した方が経済的な負担も少なくなるでしょう。
解体する場合は固定資産税にも影響するため更地にするタイミングも重要です。更地渡しという方法もあります。以下の記事で詳しく見るのもおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9822
解体費用ついて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/5425
田舎の土地に合う売却計画を立てる
田舎の土地を売却する際は、入念に市場調査を行いその地域のニーズを正確に把握して、適切な売却計画を立てることが重要です。
一般的に田舎の土地購入を考えている方は、次の活用目的で検討していると思われます。
- 農地
- 太陽光発電
- 宅地
- 店舗や工場
- 高齢者向け施設
自分が保有している土地やその周辺環境は、上記5つのうちいずれにあたるのかを考慮しながら、その土地に合った売却計画を立てるよう心がけましょう。
田舎の土地の売却計画について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/4262
農地の場合は売却方法を考える
農地は農地法によって購入できる人が限定されているため、田舎の土地の中でも売却の難易度が高いです。農地を売却する場合は、以下の2つの方法のどちらを選ぶか考える必要があります。
- 農地から転用して売却する
- 農地の状態のまま売却する
転用すると農地を他の用途に利用できるようになるので、活用の幅が広がります。農業委員会に申請書を提出して許可を得る必要があるので、転用の目的を明確にし、潤沢な資金があることを証明しなければなりません。
農地として売却する場合は農家がターゲットになります。知人や親族に農家がいる場合は売却できる可能性が高いですが、それ以外は買い手を見つけるのが非常に困難だと言えます。
農地の売却方法について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7324
農地転用の許可について
一般的に農地転用の許可を得ることができるのは、以下の2つの農地です。
- 第2種農地
- 第3種農地
農業生産力が大きいとされる以下の農地には転用許可が下りません。
- 農用地区域内農地
- 甲種農地
- 第1種農地
許可基準は上記のような立地基準と、申請書に基づいて判断を下す一般基準があります。一般基準に特別な要件を設けている地域もあるので複雑です。
山林の場合はターゲットを絞る
山林の場合農地のように購入者の制限がありませんが、用途が限られているため通常の土地と比較すると売却するのが難しいです。
山林を購入したいというターゲットに絞って売却活動を行うのが成功の鍵になります。山林を必要とする可能性が高いのは以下のような人たちです。
- 別荘を建てたいと考えている人
- 高齢者向けの住宅を建設したい人
- 近隣の林業従事者
- 発電事業の開発事業者
- 田舎で暮らしたいと考えている人
山林を購入したい人に向けて積極的にアピールしていくことで、売却成功の可能性が高まります。
山林の土地活用や売却について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16618
売れない田舎の土地を放置するリスク
売れない田舎の土地を放置してしまうと、所有者に以下のようなリスクが降りかかります。
- 固定資産税が毎年請求される
- 近隣トラブルが発生する可能性がある
- 管理の手間がかかる
これらのリスクを考慮し、先手で対策を打ちましょう。
固定資産税が毎年請求される
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課せられます。売れない田舎の土地を持っているだけで、毎年の固定資産税を負担しなければなりません。
都会の土地と比較すると田舎の土地の固定資産税は安いのですが、何年も積み重ねてしまうと出費は大きくなっていきます。固定資産税の負担から逃れるために、不要な田舎の土地をなるべく早く手放しましょう。
近隣トラブルが発生する可能性がある
所有者が土地から離れたところに住んでいる場合、心配になるのが近隣トラブルです。毎日土地の様子を見に行くことができないため、以下のような近隣トラブルが発生する危険性があります。
- 不法侵入
- 不法投棄
- 景観の乱れ
- 害虫の発生
土地で事故が起こった場合は、所有者が賠償責任を負わなくてはいけません。このようなトラブルを防ぐためには、見回りの業者を雇ったり、危険を知らせる看板を立てたりすることを検討しましょう。
管理の手間がかかる
土地を管理していないと近隣トラブルに見舞われる可能性があるため、所有者は土地を適切に管理していく必要があります。定期的に雑草を除去したり、敷地内のゴミを除去したり、危険な個所はないか点検しなければなりません。
頻繁に土地の様子を見に行けない場合は、業者に費用を支払って管理を委託することになります。土地に赴いた際は、近隣住民への挨拶で誰が所有者になったのか周知を徹底しましょう。
売れない田舎の土地を処分する4つの方法
どうしても田舎の土地が売れなくて困っている場合は、以下の4つの方法の中から土地を処分する方法を選ぶこともできます。
- 不動産買取業者に売却する
- 自治体や個人に寄付する
- 相続前に相続放棄する
- 法人または個人に譲渡する
売れない土地を手放すために寄付や譲渡を検討してみましょう。
不動産買取業者に売却する
田舎の土地を処分する方法として、土地を不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。その方が、余計な手間がかからず効率的に土地を手放せるのでおすすめです。
ただし不動産会社に直接買い取ってもらう場合には、土地の売却価格が市場相場価格より3〜4割程度安くなります。たとえ売却価格が安くなったとしても、効率的かつ確実に土地を売却したいのであれば、不動産会社に直接買い取ってもらうと良いでしょう。
不動産会社を選ぶときは、複数の不動産会社に査定依頼して、比較・検討することをおすすめします。一括査定サイトを利用するととても便利です。
田舎の土地を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ
田舎の土地の売却を検討している人に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。
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おすすめの不動産買取業者を紹介したこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11042
不動産買取の流れやメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11636
一括査定サイトに関してより詳しく知りたい方はこちらの記事をお読みください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
自治体や個人に寄付する
土地を売却するのではなく、無償で寄付するという方法もあります。自治体や個人、法人に寄付することで売却に必要な準備や労力から解放され、不要な土地を有効活用できるのでおすすめです。
自治体に寄付するときには、その土地を管轄する市町村の窓口に直接相談することができます。一方、個人に寄付をするときには、土地の隣接地所有者にアプローチしても良いでしょう。地元の有力企業に相談するのも有効な手段です。
相続前に相続放棄する
親が所有している田舎の土地を相続する予定がある場合、相続する前に相続放棄する方法があります。相続放棄を行うことで土地の所有権を手放すことができ、固定資産税といった金銭的な負担から解放されます。
ただし相続放棄を行なった後でも、相続財産管理人が決まるまでは土地の管理義務をしなければなりません。遠方に住んでいるいて自ら管理することが難しい場合には、不動産管理の専門業者へ依頼しても良いでしょう。
また、相続放棄はいつでもできるわけでなく、相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に行う必要があります。相続放棄を検討している方は、その期間内に迅速に手続きを進めることが大切です。
相続放棄の基本ルールについてはこちらの記事でも解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12272
法人または個人に譲渡する
田舎の土地を法人や個人に譲渡する方法があります。譲渡とは、引き渡しを行う代わりに何らかの代価を受け取ることです。たとえ田舎の土地であっても、法人や個人の中には受け取りたいと思う方が少なからず存在します。譲渡先がすでに決まっている場合には、不動産会社を間に入れずに売買を行うことができます。
ただ、土地を譲渡すると譲渡所得が発生し、所得税を支払う義務が生じる点には注意が必要です。
売れない田舎の土地を活用する方法
売れない田舎の土地を活用する具体的な方法を5つ紹介していきます。
- 賃貸物件を建築する
- 民泊として利用する
- 借地として貸す
- コインランドリーを経営する
- 太陽光発電を行う
田舎の土地を売ったり処分したりすることができないのであれば、収益を出す方法で土地の有効活用を考えてみましょう。
賃貸物件を建築する
所有する土地にマンションやアパートを建てて、賃貸物件を経営する活用法があります。建物の建設に初期費用がかかりますが、集客がうまくいけば安定した家賃収入を得ることができるでしょう。
しかし賃貸物件を建設したからといって、すぐに入居者が決まり満室になるとは限りません。近くに学校や駅、工場があるなど、事前にリサーチして賃貸物件の需要があることを見越した上て計画的に建築するよう努めましょう。
アパート経営の基礎知識や経営者として成功するためのコツなどは、こちらの記事で詳しく解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325
民泊として利用する
土地の上にある建物を、賃貸ではなく民泊として提供する活用法もあります。建物にある全ての部屋でなく、一部の部屋を民泊として貸し出すことも可能なので、気軽に始めることができるでしょう。
また、民泊は年間180日以内の営業であれば特別な設備を用意することなく、届出だけで始めることができます。需要のある時期を見定め、期間を決めて運営することで、効率的に土地活用できるのも民泊の魅力と言えるでしょう。
以下の記事では、空き家を改装して民泊にする方法について解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9818
借地として貸す
地元の企業や賃貸経営を考えている個人に、借地や定期借地として貸し出す方法があります。賃貸借契約を交わすことができれば、定期的な収入を安定的に得ることが可能です。
借地として貸す場合、基本的に土地の利用方法は限定せず相手に一任します。転用性は低くなりますが、コストや管理負担を軽減できるといった利点があります。
以下の記事では、借地として土地活用をする前に知っておきたいメリットとデメリットについて解説しています。ぜひ参考にしてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13519
コインランドリーを経営する
田舎の土地に簡易的な建物を建設し、コインランドリー経営をすることもできます。コインランドリー経営をするメリットは、過疎地域でも比較的ニーズがあるという点です。
最近ではカフェや休憩スペースを併設したコインランドリーも人気を集めています。田舎の区域では娯楽施設が少ないため、ちょっとしたお洒落空間を提供する場として工夫すると、すでにあるコインランドリー店舗との差別化を図ることもできます。まずは周辺地域をリサーチし、コインランドリー経営が成功する見込みがあるか見極めましょう。
更なる土地活用方法について知りたい方には、以下の記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14255
太陽光発電を行う
周囲に高い建物がない田舎の土地では、太陽光発電システムを導入することで、多くの太陽光エネルギーを集めることができます。集めた太陽光エネルギーを電力会社に買い取ってもらえば収入を得ることができます。
雑草の除去や太陽光パネルの管理は必要になりますが、晴れの日が続けば多くの収益を得ることができるので、広い田舎の土地を持て余している人におすすめの活用法です。
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田舎の土地の売却や活用に関する注意点
田舎の土地は都会の土地と異なり、田舎の土地特有の事情に左右されるケースがあります。田舎の土地を売却したり活用したりする際の注意点は以下の3つです。
- 農地の場合は制限がある
- 整備費用が高額になる場合もある
- 土地活用の需要変化に注意する
将来田舎の土地を譲り受ける予定がある方は、ぜひ最後まで目を通して参考にしてください。
農地の場合は制限がある
田舎の土地が畑や田んぼなどの農地に指定されている場合、通常の土地と同じように売却したり転用したりできません。農地法の第二章 権利移動及び転用の制限等では、農地転用の際は農業委員会の許可を要すると規定されています。土地利用の調整や優良農地確保を図るために、法によって制限が課されているのです。
さらに、農地を農地のままで売却する際も許可が必要です。もし許可を得ることなく売却した場合には、その契約は無効になってしまいます。
農地の売却に関する情報はこちらで詳しく解説しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7324
整備費用が高額になる場合もある
田舎の土地の中には、長期間放置して草や木が生い茂ってるケースが多々あります。その際は木を伐採したり草を除去したりして、きちんと整地する必要があるでしょう。
業者に整地を依頼する際に必要な費用相場は、1平方メートルあたり300〜500円程前後です。また、費用は状況によって異なり、盛り土や崩壊を防ぐための工事が必要になったり、場合によってはさらに費用がかかる場合があります。
土地の造成費用の目安について詳しく知りたい人はこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10839
土地活用方法の需要変化に注意する
土地活用方法の中には今後需要がなくなっていくものもあるため注意が必要です。高齢化や人口減少などの社会環境変化に応じて、今後土地活用の需要も変動する可能性があります。
また、最近では新型コロナウイルスによりリモートワークとなった影響で、田舎に移り住む決定をしている方も少なくありません。田舎への転居率が増加したことにより、地域によっては保育園や学童の整備が急がれるところも出ていています。
田舎で土地活用する際は、その土地の特性と需要の変化を理解して取り組みましょう。
まとめ
田舎の土地はアクセスが悪くインフラも未発達のなので、都会の土地と比べて売りにくいのが現状です。田舎の土地を早く売るためのポイントを実践し、固定資産税の負担や近隣トラブルなどのリスクの回避に務めましょう。
どうしても田舎の土地が売れない場合は処分や活用を検討するのをおすすめします。自分の土地の状況に合った対処法を選択しましょう。
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