不動産小口化商品とはどのような投資?メリット・デメリットも解説

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不動産投資に興味はあっても、融資を受けてまで始めるのはハードルが高いでしょう。しかも1億円を超えるような物件も当たり前な投資のため、失敗したときの損失は大きく簡単に取り返すことはできません。そこで、少額でも挑戦しやすくした投資が不動産小口化商品です。手持ちの資金だけで投資ができ、不動産投資が初めての人にとってはよい練習になります。

しかし利益が必ず出るわけではもちろんなく、不動産小口化商品にもメリットとデメリットがあります。比較的少額とはいえ、何も知識がない状態で投資してしまうことは危険です。この記事では、不動産小口化商品の基本的な概念やメリット・デメリット、どのような人におすすめなのかを解説します。また記事の最後では、不動産投資信託(REIT)や実物不動産との違いについても解説しますので、ぜひ参考にして投資を始めるかどうかの判断材料にしてください。

 

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不動産小口化商品の基本概要

そもそも不動産小口化商品とはどのようなものなのでしょうか。まずは購入方法や商品の種類など、基本的な概念から紹介していきます。通常の不動産投資より挑戦しやすいとはいえ、決して少ない出費ではありません。不安なく不動産小口化商品を購入するために、基本から見ていきましょう。

不動産小口化商品とは

不動産小口化商品とは、1つの不動産を複数の投資家で資金を出し合って購入し、利益を出資額に応じて分配する投資商品のことです。1口は数万円から数百万円で、融資なしでも気になる不動産に投資できます。

出資金で設立した組合が不動産の購入や運営、売却まで行い、テナントなどの運営で得た賃料は分配金、売却で得たお金は清算金として投資の利益になるのです。一連の流れから不動産特定共同事業と呼ばれており、不動産特定共同事業法という法律のもとで投資商品が売買されています。

不動産特定共同事業について

不動産特定共同事業は誰でも勝手に始められるものではなく、原則として国土交通大臣か都道県知事の許可が必要です。事業は不動産特定共同事業法に従う必要があるため、健全な運営が可能な事業主のもとで資産運用ができます。

法律は1995年に施行され、2021年までに数度の改正が行われました。そのため2022年現在では、条件を満たした会社であれば、届け出だけで不動産特定共同事業を始められます

不動産小口化商品の種類

不動産小口化商品の投資形態は3種類あり、それぞれの特徴は次の通りです。

種類 投資額 運用期間 特徴
匿名組合型 1口数万円~ 数ヶ月~
  • 事業者と1対1で契約
  • 大きな利益は期待できない
任意組合型 1口100万円~ 10年~
  • 自身が不動産の所有者
  • 相続税の節税に有効
賃貸型 1口100万円~ 10年~
  • 共同で所有する不動産を事業者へ貸し出し
  • 取り扱いが少ない

それぞれどのような商品なのか詳しく解説していきます。

匿名組合型

匿名組合型は投資家が契約した事業者に資金を出し、事業者は受け取った資金で不動産事業を行って利益を還元する投資です。投資家は不動産を直接所有することはなく、不動産取得税や印紙税などの初期費用は不要です。また登記に直接関わることはなく投資家同士がつながることもないため、匿名性が高い投資といえます。

投資額は1口数万円からが一般的で、運用期間は数ヶ月からと短いです。大きな利益は期待できませんが、初めて不動産小口化商品に挑戦する人にとっては、ハードルが低いでしょう。

任意組合型

任意組合型は、投資家が事業の主体となり不動産を現物で所有する形の投資です。対象の不動産は投資家や事業主の共有持分となり、現物を出資して利益を得ます。不動産を所有することになるため、相続するときに価値を現金より3割程度低く見積もることができ、節税対策になります。

任意組合型では10年以上の長期運用で募集されることが多く、1口100万円以上が目安です。登記簿に自身の名前が記載されて匿名性はなく、不動産取得税や登記手続きで費用もかかります。

匿名組合型と違い自身も事業の参加者のため、何か問題が起きると責任を負わなければなりません。もし出資した額で対応できなければ、参加した投資家たちで不足分を負担します。

賃貸型

賃貸型は投資家同士で資金を出し合って購入した物件を、不動産特定共同事業者に運営してもらい、運営費を引いて賃貸収入を分配する投資です。任意匿名型と同様に手続きで初期費用はかかりますが、登記に名前が記載されて相続税の節税ができます。

1口100万円以上で10年以上の長期投資となっており、運用がうまくいっていると安定した収入が期待できるでしょう。ただし不動産特定共同事業者が倒産すると、運営する人が不在になってしまいます。不動産は貸し出しているだけなので手元には残りますが、意思決定に困るため賃貸型の取り扱いは他より少ないのが現状です。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、インターネットを利用して不動産の投資資金を不特定多数に募る方法です。取扱商品は少額で小口化されており、手続きは全てインターネット上で完結します。手軽なことから、この仕組みが不動産小口化商品を後押ししています。

ワンルームマンションからオフィスビル、店舗までさまざまな不動産が小口化され、運営会社によっては保育施設や観光施設への投資も可能です。支払いにカードのポイントを採用している運営もあり、現金の出費なしで資産を増やせます。

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不動産小口化商品の6つのメリット

不動産投資を不動産小口化商品で始めるメリットは次の6つあります。

  • 少ない資金で不動産投資が始められる
  • プロが選んだ不動産に投資ができる
  • 不動産の所有者となり資産運用できる
  • 管理の手間がない
  • 分散投資ができリスクを分散できる
  • 相続対策として活用できる

自身に合った資産運用方法なのか判断できるようになるために、1つずつ詳しく解説していきます。

少ない資金で不動産投資が始められる

個人で不動産投資を行うと、小さなアパートやマンションでも数千万円、オフィスビルを建てようとすると数億円になります。基本的に融資を受けて始める必要があり、10年単位で返済が続きます。しかし不動産小口化商品であれば、1口数万円から投資できて余剰資金だけでも始めることが可能です。

ローンの滞納といった心配がなく、景気の悪化で給与所得などが減額されたとしても、投資資産を失うことなくリターンを期待でき、社会人になりたての人でも気軽に手を出せる投資です。

プロが選んだ不動産に投資ができる

不動産投資の初心者が、利益を望める土地や建物を自力で手に入れることは困難です。専業で投資を行っている人でも、簡単に優良な物件には出会えません。本当に稼げる物件であれば、不動産のポータルサイトなどに出回らないこともあり、業界関係者とのコネも必要です。

その点、不動産小口化商品であれば、プロが物件を厳選して期待できる儲けまで提示してもらえます。初心者がゼロから投資先を探すより手間がかからず、勝率も高いです。不動産小口化商品を取り扱う会社を複数社見て回り、自身に合った投資先を選びましょう。

不動産の所有者となり資産運用できる

不動産小口化商品の中でも任意組合型であれば、所有権は分割されるものの不動産の所有者になることができます。株や証券への投資では数字上のやり取りが多いですが、現物が自身のものになるというのは魅力的です。

もし気になっている不動産小口化商品の物件が近くにあると、現物を見て投資するかどうかを判断できます。商品の紹介文には記載されていない問題があれば、事前にリスクを回避することも可能です。

管理の手間がない

不動産小口化商品がマンションでもオフィスビルでも、投資家は管理業務を行う必要がありません。本来賃貸物件で利益を得るためには、日々の清掃や修繕、家賃の回収、入居者の募集など、やるべきことがいくらでもあります。しかし不動産小口化商品は、事業者や専門の業者が管理してくれるので安心です。

個人でアパートやマンションを建てたときも、専門の業者を利用することは可能ですが、どの業者にするかは自身で選定しなければならず、初心者にとっては手間な作業といえます。全てを任せておける不動産小口化商品は、仕事で忙しい人も安心できるでしょう。

分散投資ができリスクを分散できる

投資の世界に絶対はなく、順調に見えていた投資先も何かの拍子でニーズが大きく変わります。例えば新型コロナの影響でリモートワークが増え、オフィスを縮小したり郊外に引っ越したりして、賃貸収入が激減した物件があります。しかし気軽に不動産の売却はできず、高額なのでリスク分散のために何棟も所有できません。

不動産小口化商品であれば、1口が少額であることからニーズの異なる物件に分散投資が可能です。どのような物件を組み合わせるかは自由ですが、トータルの利益が同じでも投資先を増やしておくほど、何かあったときのリスクは下がります。

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相続対策として活用できる

将来財産を親族に相続する際に、できるだけかかる税金は少なくしたいものです。相続税であれば額によって10~55%の税率がかかります。相続税の節税ポイントは、税率をかけられる額は財産によって評価が異なるということです。

現金は額面がそのまま評価額となりますが、不動産であれば時価の7~8割が評価額となります。任意組合型の不動産小口化商品を相続すると、現金より評価額が下がり相続税の節税ができます。

また不動産小口化商品であれば、相続人に均等に分割しやすく遺産トラブルを回避しやすいです。不動産は財産の中で占める割合が多くなりやすく、アパートなどの相続では現物を均等に分割することは困難でしょう。

不動産小口化商品の4つのデメリット

不動産小口化商品は初めての不動産投資として魅力的ですが、次の4つのデメリットもあります。

  • 実物不動産投資に比べ利回りが低い傾向にある
  • 商品の種類が少なく選択肢が限られる
  • 元本保証や賃料収入保証がない
  • 換金の自由度が低い場合がある

これらを把握せずに投資を始めてしまうと、想定より資産を増やせず赤字になるかもしれません。後悔しないために1つずつ解説していきます。

実物不動産投資に比べ利回りが低い傾向にある

不動産小口化商品は、どの種類でも実際の運用はどこかの会社が行っているので、不動産小口化商品の販売や運用の手間分だけ、運用の利益から差し引かないと会社が成り立ちません。そのため実物で不動動産投資するより利回りは低くなってしまいます。投資額の少なさも相まって、1口では大きな収益は期待できないです。

また自身で賃貸経営するときと違い、利益を得られる頻度も少なくなります。家賃収入ならば毎月得られるところが、分配金になると年に1~2回です。

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実際の利回りはいくら?表面利回りと実質利回りを要確認

表面利回りと実質利回りは、運用にかかる諸費用が考慮されているかどうかに違いがあり、それぞれ次のように計算されます。

表面利回り=想定される年間収入÷投資額✕100
実質利回り=(想定される年間収入-諸経費)÷投資額✕100

もし不動産小口化商品が表面利回り10%で募集されて、税金などの諸費用が1万円当たり200円かかる場合、実質利回りは8%です。

想定される年間収入=表面利回り10%✕10,000円÷100=1,000円
実質利回り=(1,000円-200円)÷10,000円✕100=8%
任意組合型や賃貸型の不動産小口化商品へ投資していると、2%の違いでもトータルの利益の差は大きいです。申し込む前に利回りがどちらであるかを確認しておきましょう。

商品の種類が少なく選択肢が限られる

不動産小口化商品は、金融商品や投資手法の中では比較的新しいもののため、1社で取り扱っている商品の種類は少ないです。そのため何社も見てまわらないと、希望の利回りや投資額のものは見つからないでしょう。

また希望通りの商品が見つかっても投資ができるとは限りません。投資の希望者が多いと、申し込んでいても正式に契約できない可能性があります。新商品の追加も年間で数えるほどしかなく、常に最新情報を仕入れていないと、すぐに完売してしまいます。

元本保証や賃料収入保証がない

どれだけ利回りがよいと紹介されている不動産小口化商品でも、元本や賃料収入の保証はありません。想定より空室が続いたり資産価値が落ちていたりすると、元本割れが起きてしまいます。プロが厳選した商品でも、リスクを覚悟した上で投資してください。

もし元本を保証している不動産小口化商品を見つけても、投資してはいけません。出資法という法律で、元本を保証した不特定多数への資金集めは金融機関以外では禁止されており、詐欺の可能性があります。騙されないようにして、別の不動産小口化商品を探しましょう。

換金の自由度が低い場合がある

個人で購入した不動産であれば、融資を完済できればいつでも換金することは可能です。しかし不動産小口化商品の多くは、運用期間が終了するまで途中解約ができなかったり、売却に条件が設けられたりしています。

突発的に現金が必要になってもすぐに換金できない資産が多いと、もしものときに困ってしまうでしょう。不動産小口化商品のまま売却することは可能なため、購入した会社に相談してください。

なんとなく不動産小口商品を選ぶのは危険

不動産小口化商品は1口数万円から投資ができるといっても、なんとなくで投資先を選ぶのは危険です。少しの利回りの違いでも長期的に見ると形成できる資産に大きな差が生まれます。また不動産小口化商品の種類によって、分配金の税務区分が変わり節税できるかどうかに影響が出ます。

上記で紹介してきたメリットデメリットも踏まえ、次のポイントをチェックし、自分に合った不動産小口化商品を選びましょう。

  • 想定される利回りは自身の資産形成に十分か
  • 運用期間中にお金が必要になるライフイベントが発生しないか
  • 節税が可能か

不動産小口化商品での資産運用がおすすめの人

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ここまで紹介してきたメリットとデメリットから、不動産小口化商品での資産運用がおすすめの人は次のような人です。

  • 少額から不動産投資に挑戦したい
  • 不動産投資で儲ける確率を高めたい
  • リスクを分散して不動産投資したい
  • 不動産投資で手間をかけたくない
  • 将来に備え相続対策をしておきたい

不動産投資の大きなアドバンテージである融資を受けて自己資産以上の投資はできませんが、初心者向けになっています。将来ハイリスクハイリターンの投資に挑戦したい人は、優良な物件選びの練習として不動産小口化商品を活用してみるのもよいでしょう。

実物不動産投資・REIT(リート)との違いを比較

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不動産投資の方法は不動産小口化商品以外にもあり、必要になる資金や換金のしやすさ、リスクなどがそれぞれで大きく変わってきます。ここでは、実物不動産投資と不動産投資信託との違いをそれぞれ紹介するので、比較して自身に合った投資法を選択しましょう。

実物不動産投資との違い

実物不動産投資とは、個人でアパートや戸建てなどを購入し、賃貸収入や将来の売却益を狙う投資方法です。不動産小口化商品との大きな違いは次の3つです。

  • 投資にかかる費用
  • 投資の自由度
  • 相続のしやすさ

実物不動産投資の投資資金は数百万円~数億円かかり、融資を受けて始めることが一般的ですが、審査に通らないと優良な物件を見つけても買い逃してしまいます。

投資の自由度とは、購入する不動産選びや売却タイミング、管理方法などについてです。不動産小口化商品と違い、全て自身で選ぶことができるため効率的に稼げる可能性があります。

現金化する以外で均等に分割することが難しい実物不動産では、相続トラブルの元になりやすいです。同額で不動産小口化商品を複数所有しているなら、公平になるように組み合わせて相続できます。

不動産投資の基本や自己資金について、詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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不動産投資信託(REIT)との違い

不動産投資信託とは、投資家から集められた資金で法人会社が複数の不動産へ投資して、利益を投資家へ分配する金融商品です。不動産小口化商品との違いは次の通りです。

  • 集めた資金の投資先の数
  • 売却のしやすさ
  • 価格の変動

不動産小口化商品では1口の申込みで投資先は1つですが、不動産投資信託では複数の物件に投資します。適宜運用する不動産の入れ替えも行われ、効率的に利益を追求してもらえるのです。

不動産投資信託は証券取引所で売買され、投資家の好きなタイミングで換金できます。不動産小口化商品のように、事業者の助けを借りて購入希望者を探す必要はありません。

不動産投資信託の価格は、不動産市況や需要と供給などで常に変動しています。不動産小口化商品は1口当たりの価格は決められていますが、不動産投資信託は売買するタイミングで損も得もします。

まとめ

不動産小口化商品は、数万円からと比較的少額で始められる不動産投資で、リスクを簡単に分散することも可能です。選ぶ種類によっては相続対策にもなり、将来まで有効な投資といえます。しかし1口当たりが少額のため稼ぎは少なく、1社あたりの投資先の選択肢も少ないです。

不動産への投資は不動産小口化商品以外にも、実物不動産投資や不動産投資信託といったものもあります。手持ちの資金は有限のため、どこまでリスクを覚悟できるのかや稼ぎたい額を考えて、自身にあった不動産投資を見つけましょう。

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