不動産投資のリスクとは?リスクごとの対策や投資のメリットも解説

不動産投資

「不動産投資を始めたいけれども、儲け方だけではなくリスクも知りたい」「不動産投資にはどんな種類のリスクがある?」などと、不動産投資のリスクについて情報を集めていませんか? 不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われており、投資資金がすぐに消えてしまうことはなく、投資がうまくいけばある程度の利益を望めます。不動産投資のリスクとその対策について把握しておけば、安定した収入を目指せるでしょう。

そこで本記事では、不動産投資のリスクやリスクごとの対策、不動産投資のメリットを紹介します。本記事を読んでいただければ、不動産投資のリスクとその対策を理解でき、着実に利益を生み出せるようになるでしょう。ぜひ最後までご覧ください。

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不動産投資の7つのリスク

不動産投資では、以下のような7つのリスクが考えられます。

  • 空室
  • 物件修繕
  • 家賃滞納
  • 家賃下落
  • 金利上昇
  • 地震や火災
  • 不動産価値下落

ここでは、各リスクについて詳しく見ていきましょう。

空室のリスク

不動産投資では、空室のリスクがあります。空室のリスクとは、空室が増えたり、長く空室期間が続いたりして収入が減ってしまうリスクのことです。最悪の場合、物件を借りる人が現れずに、収入がゼロになる可能性もあります。

また、家賃収入がなくなってしまうと、ローン返済や各種費用の支払いなどができなくなってしまい、自己資金で補填しなければなりません。空室率が大きくなるほど、リターンも減ると認識しておきましょう。

物件修繕のリスク

不動産投資では、物件修繕のリスクも無視できません。物件修繕のリスクとは、外壁や内装設備などの修繕・リフォームにかかる費用のリスクのことです。

どんな物件であっても、経年劣化していくため修繕費用は必要です。中古物件だけではなく新築物件であっても、このリスクがあります。また、築年数が経つほど修繕費用は高額になる傾向にあります。

家賃滞納のリスク

物件を借りている人が家賃を滞納するリスクも、不動産投資には付きものです。仮に満室であったとしても、家賃の滞納があれば、本来得られるはずの収入は減ってしまいます。2020年度の全国で家賃を滞納している人の割合(月初全体の滞納率)は、以下の通りです。

エリア 2020年上半期 2020年下半期
首都圏 4.2% 4.1%
関西圏 7.2% 8.2%
その他 5.5% 4.8%
全国 5.2% 5.0%

“参考:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会第25回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2020年10月~2021年3月」”

15~20人に1人は滞納しているため、不動産投資では、家賃滞納のリスクに直面してしまう可能性があります。

家賃下落のリスク

不動産投資には、家賃下落のリスクもあります。家賃下落のリスクは、建物の経年劣化などにより、家賃が下落し収入が減っていくリスクのことです。

もっとも下落幅が大きいのは築3~10年であり、その後はゆるやかに下落していきます。築20年以上になると、ほとんど下落しません。つまり、新築物件の場合は、家賃が下落し収入が減ってしまうリスクがあることを意識しておくことが大切です。

金利上昇のリスク

ローンの金利が上がり支払い総額が増えてしまう金利上昇のリスクも、不動産投資に関わってきます。昨今は日本政府のゼロ金利政策により超低金利の流れではありますが、今後もこの状況が続くとは限りません。

金利が上昇した場合、毎月の家賃収入より支払い総額が大きくなってしまい、当初想定した収益を得られなくなる可能性も出てきます。

地震や火災のリスク

不動産投資は、地震や火災によって建物に被害が出てしまうリスクもあります。地震や火災で建物が倒壊した場合、家賃収入はなくなり、復旧のためのコストも必要です。

日本は地震が多い国のため、地震のリスクは避けられません。火災に関しても、いつ発生するかわかりません。地震や火災が起きても被害を大きくさせないように、事前対策について理解しておきましょう。

不動産価値下落のリスク

不動産価値下落のリスクも、不動産投資では起きてしまう可能性があります。不動産価値下落のリスクとは、以下のような原因によって、物件の価値が落ちてしまうことです。

  • 人口減少
  • 不景気
  • 物件の事件・事故
  • 老朽化

物件を購入したときよりも価格が落ちてしまった場合、不動産の売却を決意しても、利益を得られません。

不動産投資のリスク対策

不動産投資のリスクによって対策する方法は異なります。リスクごとの対策は、以下の通りです。

  • 空室リスク対策:人気の高いエリアや信頼できる賃貸管理会社を選ぶ
  • 物件修繕リスク対策:修繕費用を積み立てる
  • 家賃滞納リスク対策:入居時の審査を厳しくするか、入居時に保証会社への加入を必須にする
  • 家賃下落リスク対策:家賃は下落することを想定し、定期的にメンテナンスし設備を充実させる
  • 金利上昇リスク対策:変動金利ではなく固定金利を選び、元金均等返済をする
  • 地震・火事リスク対策:新耐震基準の物件や地盤の強いエリアの物件を選び、保険に入る
  • 価値下落リスク対策:エリアの人口動態を調べ、需要のある土地を選ぶ

リスクごとの対策を理解し、不動産投資を成功させましょう。

空室リスク対策1:人気の高いエリアを選ぶ

人気の高いエリアの物件を選ぶことは、空室リスク対策につながります。なぜなら、入居希望者が多くなり、入居者が入らないリスクを軽減できるためです。

昨今では、都心への人口集中が目立っているため、東京23区にある物件であれば空室リスクを避けられます。また、駅チカだったり、治安が良かったりする暮らしやすいエリアも、人気です。

空室リスク対策2:信頼できる賃貸管理会社を選ぶ

賃貸管理会社をしっかりと選定することも、空室リスクの対策になります。管理会社によって得意・不得意があるため、いい加減に選んでしまうことは危険です。賃貸管理会社を選ぶポイントは、以下の通りです。

  • 入居率は高いのか
  • 管理物件数は多いのか
  • 幅広い募集方法を実施しているか
  • 集客力があるか
  • 管理費用が高すぎないか
  • 物件のあるエリアに詳しいか

空室リスク対策についてもっと知りたい方は、以下の記事がおすすめです。

空室対策アイデアを7つ紹介!施策ごとのコスト・リスク・難易度を比較
賃貸経営を始めるときに空室リスクを考慮して利回りを計算していても、実際に空室が出るようになると、具体的な対策が思いつかないという人も多いのではないでしょうか。大規模なリフォームや家賃の値下げをすれば短期的に入居者を獲得しやすくなるのは事実で

物件修繕リスク対策:修繕費用を積み立てる

物件修繕リスクに対する対策は、修繕費用を積み立てることです。修繕費用は必ず必要になるため、事前に家賃の3%程度を目安として積み立てておくと安心です。

マンションであれば、10~15年に1回大規模修繕を行います。さらに、小規模修繕も不定期にかかるため、不動産投資を始める際は、修繕に対して強く意識しておくことが重要です。

家賃滞納リスク対策1:入居時の審査を厳しくする

家賃滞納リスクを回避するためには、家賃を滞納しそうな人を入居させないようにしましょう。入居するときの審査を厳しくすることで、家賃滞納を減らせる可能性があります。入居時の審査では、主に以下の内容を確認しておきましょう。

  • 入居申込書にウソがないか
  • 家賃の支払い能力があるか
  • 前の居住期間が不自然に短くないか

入居時の審査を厳しくする際は、賃貸管理会社に相談してください。

家賃滞納リスク対策2:入居時に保証会社への加入を必須にする

入居時に保証会社への加入を必須にすることも、家賃滞納リスクを回避する方法です。なぜなら、入居者が滞納した場合でも、家賃保証会社が弁済してくれるため、家賃が得られないリスクを避けられるためです。

家賃保証会社は、第三者が連帯保証人になり、家賃を建て替えるサービスを行っています。家賃滞納に不安を覚える場合は、家賃保証会社への加入を必須にしましょう。

家賃下落リスク対策1:家賃は下落することを想定しておく

家賃はたいていの場合、物件の経年劣化とともに下落していくため、事前にこのことを考慮してシミュレーションしておくと家賃下落リスク対策になります。

家賃下落を回避するためには、前提として、「いつか賃料は下がる」という認識が必要です。家賃が下がりにくい賃貸運営をするためには、資産価値を下げない方法を模索していきましょう。

家賃下落リスク対策2:定期的にメンテナンスし設備を充実させる

家賃下落を防ぐためには、物件の設備を充実させることもおすすめです。入居者が求める設備は時代によって変化しており、変化に応じて設備を定期的にメンテナンスして充実させると、家賃下落の回避につながります。

そのため、「どんな設備が人気なのか」「なにがあれば入居者を集められるのか」といった情報を収集することは重要です。

金利上昇リスク対策1:変動金利ではなく固定金利を選ぶ

金利上昇リスクへの対策は、固定金利を選択することです。金利には、以下の2つの種類があります。

  • 返済が終わるまで金利が固定されている「固定金利」
  • 半年ごとに金利が見直される「変動金利」

現状、金利が低いため変動金利を選択している人が多いものの、金利が変わってしまった場合、変動金利にはリスクがあります。固定金利は、金利の変動に影響を受けないため安心です。

金利上昇リスク対策2:元金均等返済をする

返済方法を「元金均等返済」にすることも、金利上昇リスク対策です。返済には2つの種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

  • 常に毎月の元金返済額を一定にする「元金均等返済
  • 元金と利息を合わせて一定のローン返済額になる「元利均等返済

「元金均等返済」を選び、元金返済を低金利のうちに行うことで、金利上昇の影響を少なくすることが可能です。

住宅ローンや金利については、以下の記事で詳しく紹介しています。

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地震・火事リスク対策1:新耐震基準の物件を選ぶ

地震による影響を少なくさせるためには、新耐震基準の物件を選びましょう。1981年に定められた新耐震基準にのっとった物件は、震度6強・7に耐えられるように設計されています

旧耐震基準の場合、震度5に耐えることを想定しているため、新耐震基準よりも地震に強いわけではありません。地震による物件の倒壊を防ぐためには、新耐震基準になっているのか、必ず確認しておきましょう。

地震・火事リスク対策2:地盤の強いエリアの物件を選ぶ

地盤の強いエリアの物件にすることも、地震リスク対策です。そうすれば、地震はいつどこで起きるかわからないものの、地盤の弱い地域よりもリスクを軽減できます。

地盤の強いエリアなのかそうではないのかを確認するためには、各自治体が発表しているハザードマップなどを用いることをおすすめします。ハザードマップでは、地震だけではなく、火災の危険度もわかります。

地震・火事リスク対策3:地震・火災保険へ加入する

地震・火災保険へ加入することで、万が一の時でも保証してくれるため安心です。地震保険に入れば、地震によって発生した津波による損害なども保証してくれます。ただし、地震保険は火災保険へ加入しないと入れません。

また、内容や保険料は保険によって異なるため、比較して選ぶようにしましょう。

耐震についての基本的な知識やおすすめハウスメーカーを詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

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価値下落リスク対策1:エリアの人口動態を調べる

不動産の価値が下落するリスク対策は、物件が建つエリアの人口動態を確認することです。人口が増加するエリアは価格変動のリスクが低くなるためです。

「再開発する」「都市計画を進める」というエリアであれば、暮らしやすい街となり、人口増につながります。そのため、検討しているエリアの都市開発計画なども調べるようにしましょう。

価値下落リスク対策2:需要のある土地を選ぶ

需要の高い土地は市場の動きに左右されにくいため、価格下落リスクの対策につながります。「都市開発などが進行中」「駅ができる」といった土地は、不動産価値が上がる可能性もあるでしょう。

ただし、需要の高い土地であっても1つの企業や大学に依存している場合、撤退してしまったときに受けるダメージが大きくなるため、注意が必要です。

不動産の価値についてより理解を深めたい場合は、以下の記事をご覧ください。

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不動産投資にはメリットもある

不動産投資にリスクはあるものの、以下のようなメリットもあります。

  • 私的年金代わりになる
  • 生命保険代わりになる
  • 所得税・住民税の節税効果が見込める
  • 相続税の節税対策になる

メリットについても把握して、本格的に不動産投資を始めるのか検討しましょう。

私的年金代わりになる

不動産投資は、入居者がいれば毎月家賃が入ってくるため、安定的に収入を得られ私的年金の代わりになるメリットがあります。そのため、老後の資金のために不動産投資を行う方も少なくありません。

さらに、家賃収入だけではなく、不動産を売却することでもまとまった金額を手にすることが可能です。「老後の資金を増やしたい」「退職金がもらえそうにない」という方にとって、不動産投資は助けになるでしょう。

生命保険代わりになる

不動産投資は、不動産投資ローンを組む際には「団体信用生命保険」(「団信(だんしん)」)に加入することが通例のため、生命保険の代わりになるメリットもあります。

団体信用生命保険は、返済中に高度障害になったり死亡したりした場合、残りのローンが弁済される制度です。つまり、残された家族にはローンがない状態で、家賃収入を得られます。

所得税・住民税の節税効果が見込める

不動産投資によって、所得税・住民税の節税効果を見込めます。なぜなら、経費に計上できる項目が多く、不動産所得を抑えられるためです。

さらに、毎年経費として物件取得費用を計上できる減価償却費が高いことも特徴です。また、ローンを組んだ際、借入金利子も経費計上可能となっています。他の投資よりも所得を抑えやすいからこそ、所得税・住民税の節税効果につながります。

相続税の節税対策になる

不動産投資は、相続税対策にもなります。なぜなら、現金を不動産にすることで財産としての評価額が下がり、相続税を下げることができるためです。また、不動産を人に賃貸することで相続税評価額が低くできます。

さらに相続税額を低減したい場合は、不動産を購入する際に借入を利用しましょう。

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まとめ

不動産投資には、さまざまなリスクがあります。空室が増えて家賃収入が減ってしまうリスクや物件修繕に関するリスクは、事前対策である程度回避できるものの、地震・火災など急に訪れるリスクに関しては、注意が必要です。また、急に金利が上昇したり、不動産の価値が下落したりするリスクもあるため、投資を始める前には、しっかりとリスクとその対策について理解しておきましょう。

不動産投資にはリスクだけではなく、メリットもあります。正しく賢く不動産を運用すれば、私的年金の代わりとなったり、節税対策になったりします。不動産投資におけるリスクと回避策を理解して、ぜひ不動産投資を成功させてください。

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さらに詳しく不動産投資のリスクについて知りたい人は、以下の記事も参考にしてください。

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