不動産投資のリスクとは？リスクごとの対策や投資のメリットも解説

不動産投資は、他の投資方法と比べ比較的リスクが低いといわれています。

しかし、不動産を購入する際は高額な初期費用がかかるうえ、市場変動や経年劣化により物件価値も変わっていくため、しっかりとリスク対策しておかねば多大な不利益を被る恐れがあります。

本記事では、不動産投資のさまざまなリスクや失敗事例を紹介します。各リスクごとに適切な対応策も紹介するので、ぜひ参考にして自身の投資シミュレーションに役立ててください。

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2023.04.10

不動産投資の7つのリスク・失敗事例

不動産投資に挑戦するなら、さまざまなリスクを想定しておく必要があります。

まずは、不動産投資で考えられるリスクにはどのようなものがあるのか、また失敗事例も見ていきましょう。

空室のリスク

不動産投資のリスクとしてまず挙げられるのは空室リスクです。空室リスクとは、空室が増えたり、長く空室期間が続いたりして家賃収入が減るリスクのことです。

収入が減ればローン返済や各種費用の支払いもできなくなってしまいます。収入がなくなっても支払いは続くので、足りない分は自己資金で補填しなければなりません。

空室リスクによる失敗事例

「空室期間が思ったよりも長くなり、ローン返済が厳しくなって手放した」「高い利回りは満室時想定のもので、実際収益はマイナスだった」などの例です。

特にマンションの1室などを区分所有して投資した場合、住む人がいなくなれば収入はゼロです。空室率が大きくなるほどリターンも減ると認識しておきましょう。

物件修繕リスク

物件修繕リスクとは、外壁や内装設備などの修繕・リフォーム費用が発生するリスクのことです。

住人が退去した後は、次の入居者募集に備えて内装や設備を修繕する必要があります。敷金なども充てられますが、設備の交換や床の張り替えなどの修繕は費用が高額になることも多く、敷金だけではまかなえないケースもあります。

中古物件ならば、購入してから賃貸管理を始める前に多額の修繕費用がかかる場合も珍しくありません。

物件修繕リスクによる失敗事例

「退去した人が部屋を乱暴に使っていて、巨額の修繕費用がかかった」「中古マンションを安く購入したものの、思ったよりも修繕費用が高かったので新築マンションも検討すればよかった」などの例です。

築年数が経つほど修繕費用は高額になる傾向がありますが、どんな物件でも経年劣化していけば修繕費用はかかります。購入時の安さを重視して中古物件を選ぶ人も多いですが、新築よりも修繕リスクは高くなることも考慮しなくてはなりません。

家賃滞納リスク

賃貸人による家賃の滞納リスクも不動産投資には付きものです。

2020年度の全国で家賃を滞納している人の割合（月初全体の滞納率）は、以下の通りです。

“参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「第25回 賃貸住宅市場景況感調査 『日管協短観』 2020年10月～2021年3月」”

このデータでみると15～20人に1人は家賃を滞納している計算となります。

家賃滞納リスクによる失敗事例

「家賃を支払わない入居者がいて対応に困った」「家賃を口座引き落としにしたが、残高不足で期日どおり入金されない」などの失敗事例があります。

仮に満室であっても、家賃の滞納があれば本来得られるはずの収入が減ってしまうことも念頭に置いておきましょう。

家賃下落リスク

需要の変化により、家賃の見直しが必要となる場合もあります。年数が経つほど建物や設備は古くなるため、家賃は上がるより下がるほうが多くなるでしょう。

一般的に家賃の下落幅が大きいのは築3～10年で、その後の落ち幅はゆるやかになります。

ただし賃貸物件の価値は、築年数や建物自体の価値以外にも次のようなさまざまな要因で下落する恐れがあるのでチェックしておきましょう。

• 物件需要
• 物件の造り（マンション・アパート、木造・鉄筋など）
• 間取り
• 立地条件
• 外装・内装・設備
• 周辺物件の相場価格
• 月々のローンの返済額

家賃下落リスクによる失敗事例

「家が古く、流行の設備が取り入れられない」「すぐ近くに新築マンションが建った」などの理由で、家賃を下げざるを得なくなってしまうオーナーも多いです。

競合物件が増えるなど外的要因も懸念材料となります。

金利上昇リスク

投資ローンの金利が上がり、支払い総額が増えてしまう金利上昇のリスクも不動産投資に関わってきます。これまでは日本政府のゼロ金利政策により超低金利の流れが続いてきました。しかし、昨今のドル安・円高で、金利上昇のリスクも身近なものとなっています。

金利が上昇した場合、毎月のローンの返済負担が大きくなります。大幅に金利が上がると、毎月の家賃収入より出ていくお金が大きくなり、想定した収益を得られなくなる可能性もあるでしょう。

金利上昇リスクによる失敗事例

リスクを考慮せずにローンを組み、「返済負担が想定よりも増えた」という失敗事例も多いです。ローンを組んで物件購入をする際は、金利上昇の可能性も含めたシミュレーションが必要でしょう。

地震・火災などの自然災害リスク

日本は地震が多い国のため、地震のリスクは避けられません。火災やその他の災害に関しても、いつ発生するかの予想は難しいです。

地震や火災で建物が倒壊した場合、家賃収入がなくなることはもちろん、復旧のためのコストも必要です。大規模な地震や火災が起きても被害を最小限にとどめるため、事前に対策しておきましょう。

自然災害による失敗事例

地震で建物が全壊するケースは珍しいですが、外壁が落ちたり亀裂が生じたりといった被害は起こりやすいです。

復旧までには費用だけでなく時間もかかるため、「地震で安全性が低くなり、入居者が出て行ってしまった」などの事例も見られています。

不動産価値の下落リスク

不動産価値の下落リスクとは、なんらかの理由で物件の価値が落ちてしまうことです。

これから購入する物件を、数年後には売却してその売却利益をもとに他の投資を検討したい人は特に考慮しなくてはならないリスクです。

不動産価格の下落には次のような理由が考えられます。

• 人口減少
• 不景気
• 物件の事件・事故
• 老朽化

購入時よりも物件価格が落ちてしまった場合、売却しても利益が得られません。

不動産価値の下落リスクによる失敗事例

「賃貸物件を手放すために売却したが、購入した金額よりもかなり価値が下がっていてがっかりした」というオーナーも多いです。

投資物件は賃貸物件としての需要がないと購入希望者も見つかりにくいので、売却に時間がかかるケースもあります。

不動産投資のリスク対策

不動産投資には、空室や修繕・金利上昇で収入が少なくなるなど、さまざまなリスクがあることがわかりました。では、そのリスクに対してどのような対策を取っていけばよいでしょうか。

不動産投資のリスクごとに実践できる対策をまとめました。

空室リスク対策（1）：人気の高いエリアを選ぶ

空室リスクの第一歩として、人気の高いエリアを選ぶことがもっとも重要です。

昨今では都心への人口集中が目立っているため、東京23区など都市部を対象に不動産投資を斡旋する企業も増えています。交通の便が良い、治安が良いなどの快適性・安全性にも重視したエリアを選びましょう。

空室リスク対策（2）：入居募集が上手な管理会社を選ぶ

管理会社によって入居者の募集方法やネットワークが異なるため、適切な管理会社を選ぶことも空室リスク対策につながります。

管理会社を選ぶ際は、以下の点に注目してみましょう。

• 入居率は高いのか
• 管理物件数は多いのか
• 幅広い募集方法を実施しているか
• 集客力があるか
• 管理費用が高すぎないか
• 物件のあるエリアに詳しいか

物件修繕リスク対策：修繕費用を積み立てる

物件修繕リスクに対する対策は、修繕費用を積み立てることです。修繕費用は必ず必要になるため、事前に家賃の3%程度を目安として積み立てておくと安心です。

マンションならば、10～15年に1回大規模修繕をおこなうのが一般的。さらに小規模修繕も随時必要となるため、不動産経営を始める際は修繕に対して強く意識しておくことが重要です。

家賃滞納リスク対策（1）：入居審査を厳しくする

入居者審査を厳しくすることで、家賃滞納を減らせる可能性があります。

入居時の審査では、主に以下の内容を確認しておきましょう。

• 入居申込書に嘘がないか
• 家賃の支払い能力があるか
• 前の居住期間が不自然に短くないか

入居者審査は管理会社がおこなうのが一般的です。管理会社を選ぶ際は、審査でどのような点に留意しているのかチェックするとよいでしょう。

家賃滞納リスク対策（2）：家賃保証への加入を必須にする

入居時に保証会社への加入を必須にすることも、家賃滞納リスクを回避する方法です。入居者が家賃を滞納した場合は家賃保証会社が弁済してくれるため、入居者にとっての安心にもつながります。

家賃下落リスク対策：時代に合わせた設備を充実させる

よほどの人気エリア出ない限り、経年劣化とともに物件の資産価値は落ちるため、家賃は落としていかなければ入居者は集まりません。

家賃下落を少しでも緩和するための方法としては、定期的なメンテナンスをおこない、時代の変化に応じて設備を充実させるという方法があります。

「どんな設備が人気なのか」「入居者は何を求めているか」など、物件の付加価値を高めるための情報を常にチェックしておくことが重要です。

金利上昇リスク対策（1）：変動金利ではなく固定金利を選ぶ

ローンを組んで収益物件を購入する人は、金利上昇リスクへの対策も必要です。金融機関の金利タイプには通常、以下の2つがあります。

• 返済が終わるまで金利が固定されている「固定金利」
• 定期的に金利が見直される「変動金利」

低金利時代の昨今では変動金利を選択している人が多いもののリスクも大きくなります。固定金利は、金利の変動に影響を受けないため安心です。

金利上昇リスク対策（2）：元金均等返済を選ぶ

金融機関のローン返済方法には次の2つのタイプがあります。

• 常に毎月の元金返済額を一定にする「元金均等返済」
• 元金と利息を合わせて一定のローン返済額になる「元利均等返済」

前者の元金均等返済ならば、低金利のうちに元金返済をおこなえるので、将来の金利上昇の影響を少なくすることができます。

自然災害リスク対策（1）：新耐震基準の物件を選ぶ

万一の大地震に備え、物件選びの際は新耐震基準であるかをチェックしましょう。

旧耐震基準は震度5までの地震に対応する造りのため、今後起こる可能性の高い首都直下型地震や南海トラフ地震では震度6以上の揺れが予想されているため、場合によっては建物倒壊の恐れもあります。

1981年に定められた新耐震基準に則った物件は、震度6強・7に耐えられるように設計されているため安心です。

自然災害リスク対策（2）：地盤の強いエリアを選ぶ

地盤の強いエリアの物件を選ぶことも地震リスク対策の一つです。

各自治体が発表しているハザードマップなどで、地盤の状態や過去の災害データを確認することができるため、物件選びの際は活用するとよいでしょう。ハザードマップでは、地震だけでなく火災の危険度も調べることができるためおすすめです。

自然災害リスク対策（3）：地震・火災保険へ加入する

地震保険に入れば、地震によって発生した津波による損害なども保証してくれるため安心です。しかし、地震保険は火災保険へ加入しないと入れないため、火災保険も同時に加入しておきましょう。

また、保証内容や保険料はプランによって異なるため、比較して選ぶようにしましょう。

不動産価値の下落リスク対策（1）：エリアの人口動態を調べる

将来、新たな収益物件にチャレンジするため古い物件を売却したいと考えている場合は、数年後の不動産価値下落リスクの対策も必要です。

対策の一つとして、物件が建つエリアの人口動態を確認しましょう。

「再開発」「都市計画を進める」などの予定がある地域ならば、より暮らしやすい街となり、人口増加が見込めます。人口が増えれば不動産の価値も下がりにくくなり、売却価格に期待できます。

入居者募集の際も、街の開発計画をアピールすることで入居者も集まりやすくなるでしょう。

不動産価値の下落リスク対策（2）：需要のある土地を選ぶ

商業施設や公共施設、教育・医療施設が多い場所は、人も集まりやすく需要も続くでしょう。そのような地域であれば、市場が変化したとしても物件価値の下落ダメージは少なくなります。

ただし、住宅地であっても1つの企業や団体の社宅や学生寮などに依存している地域の場合、撤退された際に受けるダメージが大きくなるため注意が必要です。

「不動産投資はやめとけ」と言われる要因

不動産投資を検討するなかで、「やめたほうがいい」「割に合わない」といった後ろ向きな言葉を耳にする人は多いでしょう。この章では、不動産投資にそのようなネガティブなイメージがつくようになった要因を説明します。

一番怖いのは「リスクを理解していないこと」

不動産投資を含め、投資を始めるうえで一番恐れなくてはならないのはリスクを理解していないことです。

リスクを理解せず、投資会社や営業マンの言いなりになってしまうと、正しい対策が取れず投資が失敗に終わってしまう恐れもあります。

また、投資にリスクはつきもの。リスクを恐れすぎることも、適切な判断や対応に支障をきたします。

大切なのは、不動産投資にどのようなリスクがあるかを知り、対策を打っておくことです。

他の投資に比べてハイリスク・ハイリターン

不動産投資が「やめとけ」と言われやすいのは、他の投資方法に比べてハイリスク・ハイリターンであるためです。

そもそも不動産投資を始めるには、数千万～数億円かけて不動産を購入する必要があります。購入のためにローンを組む場合も多く、滞りなく返済するためには安定して収益を上げ続けなければなりません。加えて修繕の発生や家賃滞納などさまざまなリスクがあり、初心者にはハードルが高く感じるものでもあります。

一方で、不動産投資は株式やFXといった投資方法と比べ、長期的かつ安定的に利益が得られる可能性の高い投資方法でもあります。将来的な需要やリスクを考えて適切な不動産を購入すれば、大きなリスクに晒されることなく投資を続けることができるでしょう。

ローリスク・ローリターンならクラウドファンディング

もう少し気軽に不動産投資をしたい場合は、不動産クラウドファンディングもおすすめです。

不動産クラウドファンディングとは、ネット上で複数の出資者（投資家）を募り、集めた資金で不動産を運営するシステムをいいます。比較的新しい投資方法で、ローリスク・ローリターンな性質が人気の理由です。

家賃などで得た利益は出資した割合に応じて配当されます。1口1万円程度から始められ、不動産の運営自体はプロや企業に任せられるので、時間がない人や初心者にも向いています。

 

不動産投資にはメリットもある

不動産投資にリスクはあるものの、以下のようなメリットもあります。リスクとメリットのバランスをよく考え、本格的に不動産投資を始めるか検討してみましょう。

私的年金代わりになる

不動産投資は、入居者がいれば毎月家賃が入ってくるため、安定的に収入を得られ私的年金の代わりになるメリットがあります。

さらに将来不動産を売却することでまとまった金額を手にすることが可能となります。「老後の資金を増やしたい」「退職金がもらえそうにない」という人にとって、不動産投資は大きな助けになるでしょう。

生命保険代わりになる

物件購入で投資ローンを組む際は、「団体信用生命保険」（団信だんしん）に加入することが通例のため、生命保険の代わりになるメリットもあります。

団体信用生命保険は、返済中に高度障害になったり死亡したりした場合、残りのローンが弁済される制度です。残された家族にはローンがない状態で家賃収入を引き継ぐことができるメリットがあります。

所得税・住民税の節税効果が見込める

不動産投資によって、所得税・住民税の節税効果を見込めます。なぜなら、経費に計上できる項目が多く、不動産所得を抑えられるためです。

さらに、物件取得費用を計上できる減価償却費が高いことや、ローンを組んだ際の利子も経費に組み込むこともできます。他の投資よりも所得を抑えやすいからこそ、所得税・住民税の節税効果につながるのが特徴です。

相続税の節税にもつながる

現金を不動産にすることで財産としての評価額が下がるため、相続税を抑えることにつながります。不動産を人に賃貸することで相続税評価額も低くなることもメリットとなります。

不動産投資についてよくある質問

不動産投資のリスクを考えると、さまざまな疑問が出てくるのではないでしょうか。この章では、不動産投資に関してよくある3つの質問に答えました。ぜひ参考にしてください。

不動産投資で失敗しないための法則はある？

不動産投資の失敗として多いのが、空室リスクによる失敗です。空室リスク対策の徹底は不動産投資成功の法則といえます。

家賃の滞納や修繕費、自然災害といったリスクを防ぐことは難しいですが、空室リスクであれば工夫次第である程度対策することができます。

空室リスクを防ぐには、需要が見込まれる物件やエリア選びが大切です。さらに、経営を進めるなかで次のような対策を施すこともおすすめです。

• 不動産を適切に管理する
• 相場や物件に見合った家賃を設定する
• 入居条件を適切に設定する
• 内外装や設備を定期的に見直し・アップグレードする
• 入居率など経営状況のチェックを怠らない

このように、入居者がいる間も経営管理を怠らないことが不動産投資成功のポイントです。

不動産投資は怪しい・怖いというのは本当？

さまざまなリスクがともなう性質上、不動産投資には怪しい・怖いといった悪いイメージを持たれることもあります。しかし、リスク対策がしっかりできていれば、不動産投資を過度に怖がる必要はありません。

不動産投資は、多額の初期費用をかけて始めるため、失敗の恐怖が先行しやすいです。正しく運用するには、不動産の購入や経営、管理など、さまざまな専門知識も必要になります。そうしたハードルの高さから、「不動産投資は難しい」「失敗のリスクが高く怖い」といった声が聞かれるのでしょう。

本記事を参考に起こりうるリスクを理解し、対策を施せば、不動産投資のデメリットを最小限に抑えることができます。

全国の人口減少にともなう今後のリスクヘッジは？

日本の人口減少が社会的な問題として取り上げられると、「不動産に投資しても空室リスクが高まるのでは？」と不安になる人も多いでしょう。人口減少のリスクに対応するには、人口が減りにくい首都圏や都市部の物件を選ぶことをおすすめします。

全国的に人口の減少傾向があるなか、東京都に関しては人口増加の傾向があります。特に15歳～29歳までの若年層の流入率が高く、ワンルームマンションなどのコンパクトな間取りに需要の高まりが期待されています。

ただし、東京都内の物件は需要があるぶん購入価格が高いというデメリットもあります。リターンも大きいですが、予算と相談しながら物件選ぶをおこないましょう。

まとめ

不動産投資にはさまざまなリスクがありますが、適切な対策をおこなうことでリスクを最小限にとどめることは可能です。

とくに影響の大きいリスクとしては、空室リスクが挙げられます。入居者の続く価値のある不動産をキープするため、需要のあるエリア・物件の選定と、信頼できる賃貸管理会社の見極めがポイントとなります。

不動産投資は、正しく賢く不動産を運用すればメリットの多い投資方法でもあるため、入念なリスク対策をおこない、ぜひ不動産投資を成功させてください。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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