儲かる土地活用5選を紹介!儲かるポイントや相談先も徹底解説

不動産投資

儲かる土地活用の方法を探していませんか? 土地活用にはさまざまな種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。中には利益率の高くない土地活用もあるため、儲けたいのであれば、始める前に儲けられる方法と、稼ぐためのポイントをしっかりと理解しておく必要があります。

本記事では、儲けが得られやすい土地活用を5つ紹介します。また、儲けるためのポイントや利回り、相談先なども取り上げます。本記事を読むことで、利益率の高い土地活用の種類を把握できますので、最後までお読みください。

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儲けが得られやすい土地活用の事例5選

土地活用で儲けたい場合、以下の5つの方法がおすすめです。

  • 戸建て住宅の賃貸運営
  • ウィークリー・マンスリーマンション経営
  • 店舗の一棟貸し
  • 保育園
  • テナントビル

ここでは、各土地活用のメリットやデメリット、儲けるためのポイントを紹介します。

1.戸建て住宅の賃貸運営

戸建て住宅の賃貸運営は、儲けが得られやすい土地活用です。一戸建てを建て賃貸経営する方法のため、マンションよりも供給量が少なく、家賃を高めに設定することが可能です。

また、供給量が多くないからこそ、競合相手が少なくなり、入居者をすぐに見つけられるでしょう。さらに、アパートやマンションと比較した場合、入居期間が比較的長く、長期的に安定した収入を得られる可能性があります。

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2.ウィークリー・マンスリーマンション経営

ウィークリーマンションやマンスリーマンションの経営も、儲けが得られやすい土地活用です。ウィークリーマンションは1週間単位、マンスリーマンションは1ヶ月単位でマンションを賃貸経営します。

ウィークリー・マンスリーマンションは、ベッドや冷蔵庫、洗濯機など暮らしに必要な家具・家電が備え付けられているため、転勤などを行う人の仮住まいとしての需要が高くリピート率も高いことが特徴です。

賃料設定は日額で行えるため、月額に換算した場合、高めの賃料にすることも可能です。週・月単位の契約で賃料は前金のため、家賃の滞納リスクも少ないでしょう。

3.店舗の一棟貸し

コンビニやドラッグストアなどの店舗に貸し出す方法も、儲けが得られやすい土地活用です。店舗経営を行いたい人に土地を貸す事業用定期借地方式にすることで、自ら店舗を建てる必要がなく、初期費用を抑えられるためです。

また、一般的な賃貸経営とは異なり、住宅に不向きな場所であっても店舗経営を始められ、利益を得られることも特徴です。

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4.保育園

土地が郊外にある場合、保育園の経営も儲けを得やすい土地活用の一つです。保育園は、地域によっては数が不足しており、ライバルも少ないため、安定した収入を得られる特徴があります。

また、児童福祉法で定められた定員や設備などをクリアした認可保育園であれば、かかる費用の補償が充実しており、初期費用を抑えられるでしょう。認可保育園以外にも、小規模で始められる認可外保育園や企業内保育所などの種類もあります。

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5.テナントビル

ビルを建て、テナントビルとしてさまざまな会社に貸し出す方法も、儲けが得られやすい土地活用です。ビルを建設するため、初期費用は高くなってしまうものの、利用者が増えることで大きなリターンを期待できます。

また、マンションやアパートとは異なり、立地の要件が厳しくないことも特徴です。さらに、人に貸すことで、土地や建物の評価額が下がり、節税効果を望めるでしょう。

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メリット・デメリット・儲けるためのポイントを比較

儲けが得られやすい土地活用の事例を5つ紹介してきましたが、それぞれのメリットやデメリット、儲けるためのポイントは以下の通りです。

種類 メリット デメリット 儲けるためのポイント
戸建て住宅の賃貸運営
  • 競合が多くない
  • 長期の入居を希望している人が多い
  • 将来的に売却しやすい
  • 維持費がかかる
  • 家賃が高くなるため入居できる人が限られる
  • 空室になると収入ゼロ
  • リビングを南向けに設定する
  • 間取りをシンプルにする
ウィークリー・マンスリーマンション経営
  • 高い賃料が設定できる
  • 需要が高くリピート率も高い
  • 家賃滞納リスクが低い
  • 家具家電を設置しなければならない
  • 退去後の清掃期間が短く、迅速な対応が必要
  • 専門の仲介業者が多くない
  • 備品を多くして他社との差別化をはかる
  • 似たようなエリアの賃料相場を調べ、適切な家賃設定にする
店舗の一棟貸し
  • 事業用定期借地方式であれば、初期費用が不要
  • 住宅に向いていない土地でも活用できる
  • オーナーのやることは特になし
  • 交通量の多い場所でなければ、需要が見込めない
  • 他の土地活用に転用することが難しい
  • 撤退リスクがある
  • 土地・建物両方の賃料を得られるリースバック方式を採用する
  • 長期契約のため、始める前にしっかりと計画を練る
保育園
  • 収益が安定している
  • 補助金制度を活用できる
  • 社会貢献ができる
  • 行政の厳しい指導がある
  • 廃業してしまった後の転用が難しい
  • 必ずしも開園できるわけではない
  • 複数の保育園を展開する
  • 人手不足にならないよう保育士もしっかり確保する
テナントビル
  • 住宅賃貸より賃料が高い
  • 税金の優遇措置がある
  • 立地の制約が住宅賃貸より緩い
  • 建築コストが高い
  • 景気の影響を受けやすい
  • 競争率が高い
  • 賃貸プランは複数検証する
  • 儲からなさそうな場所の場合、ビジネスホテルなどの経営も検討する

土地活用の種類によっては、始めるためのコストや競争率が高く、必ずしも儲けられるわけではありません。そのため、土地活用を始める前に、しっかりと儲けるためのコツを理解しておく必要があります。次の章では、詳しく土地活用で儲けるためのポイントを見ていきましょう。

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土地活用で儲けるためのポイント

土地活用で儲けるためには、以下のポイントをおさえておきましょう。

  • 必要経費を把握する
  • 土地周辺のニーズを調べる
  • 転用性についても考慮する

ここでは、土地活用で儲けるためのポイントの詳細を紹介します。

必要経費を把握する

土地活用で儲けるためには、必要経費を把握する必要があります。土地活用の種類によっては、高い収益になると同時に、出て行く費用も大きいためです。賢く儲けるためには、どれぐらいの必要経費がかかるのか、常にシミュレーションしましょう。

また、経費について理解を深めることで、所得から経費を差し引き、節税することも可能です。土地活用の種類によって経費が異なるため、事前に把握しておくことは重要です。

土地周辺のニーズを調べる

土地周辺のニーズについて調べて、その土地で需要のある方法を考えることも儲けるポイントです。例えば、保育園がたくさんある場所で保育園の経営を始めても、競合が多く、儲けられない可能性があります。あるいは、ビルが乱立しているエリアに新しくビルを建てても、借り手を見つけられないかもしれません。

土地活用は、周辺状況や大きさ、立地などの特性と需要がマッチする方法を選ぶことが重要です。土地に合った活用法を選べば、安定した収入の確保につなげられるでしょう。

転用性についても考慮する

所有している土地が転用できるのかどうか、どのように転用できるのか、把握しておくことも重要です。ひとつの土地でさまざまな土地活用方法に転用できれば、状況に応じて変えられるためです。

例えば、コンビニ経営を始めた場所に、あとで近隣に続々と商業施設ができた場合、コンビニ経営がうまくいかなくなってしまう可能性があります。こうした状況において、他の土地活用に転用できれば、経営難を乗り越えられる可能性があるでしょう。

土地活用で儲けが出るかを判断する利回りとは?

土地活用を始める前に利回りについて知っておく必要があります。利回りとは投資金額に対して得られた利益を1年あたりの平均にした割合です。また、以下のような利回りの種類もあります。

  • 表面利回り
  • 実質利回り
  • NOI利回り
  • キャッシュフロー利回り

この章では、利回りについてさまざまな角度から紹介します。

利回りを計算する

利回りは、投資金額に対して得られた利益を1年あたりの平均にした割合です。高い利回りの不動産だとしても、諸経費がかかって結果的に利回りが低くなる可能性があるため、土地活用を始める前に、利回りに関する正確な知識を持っておくことが重要です。

また、さまざまな利回りの種類があるため、それぞれの特徴を把握しておくことで、土地活用の失敗を防げるでしょう。次の章では、利回りの種類について詳しく紹介します。

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表面利回りとは

表面利回りは、大まかな収益性を把握するときに用いられる種類です。以下の計算式で、表面利回りを計算できます。

表面利回り(%) = (年間賃料収入 ÷ 投資額) × 100(%)

また表面利回りは、不動産投資などを紹介する業者が「これくらいの儲けになる」と説明するために、よく使われます。ただし、経費が加味されておらず、手元にいくら残るのか把握することは困難です。

実質利回りとは

実質利回りは、その土地活用の実態を表した正確な利回りです。以下の計算式のように、賃料収入から諸経費を差し引いた金額を使って算出するため、手元にいくら残るのかを把握できます

実質利回り(%) = {(年間賃料収入 - 年間経費) ÷ 投資額} × 100(%)

正確な利益を知りたい場合は、実質利回りを用いましょう

NOI利回りとは

NOI利回りの「NOI」(Net Operating Income)は、実質利回りの中の「年間家賃収入-経費」を指している言葉です。つまりNOI利回りは、実質利回りと同じものであり、計算方法にも違いがありません。

またNOI利回りは、「FCR」(Free and Clear Return)と言われるケースもあります。実質利回りもNOI利回りも、FCRもすべて同一と認識しておきましょう。

キャッシュフロー利回りとは

キャッシュフローは、現金、または現金と同じように使える物がどの程度手元に残るかを指す言葉です。以下の計算式で、キャッシュフローを算出できます。

キャッシュフロー = 税引き後利益 + 減価償却費 - 返済元金

そしてキャッシュフロー利回りとは、以下の計算式のように、年間のキャッシュフローを投資額で割った値です。

キャッシュフロー利回り(%) = {キャッシュフロー-(NOI-税金-借入金元本返済額)÷投資額}×100(%)

最終的にどれぐらい手元に残るのか指標になるのが、キャッシュフロー利回りです。

最終的にどの程度の収益が出たかが重要

土地活用において重要なことは、賃料収入から諸経費を差し引いた利益がどの程度あるかです。例えば、賃料収入が高くても、同時に諸経費が高ければ、儲けが多いとは判断できません。賃料収入が高く諸経費が低ければ、高い収益を期待できます。

上記で紹介した通り、表面利回りのみで儲けられたと判断することはできないため、実質利回りを把握しておきましょう

利回りの高い物件はハイリスクなので要注意

高利回りの物件には、それなりのリスクがあることも認識しておきましょう。なぜなら、利回りが高いにもかかわらず売れ残っている不動産の場合、投資用として需要が低い可能性が高いためです。

地方にある不動産の利回りが高いからという理由で購入したものの、ほとんど集客できず収益が得られないという失敗例は珍しくありません。土地活用を成功させるためには、利回りだけにとらわれないようにしましょう。

土地活用の失敗事例については、次の記事で詳しく紹介しています。

土地活用の失敗事例を17個解説!成功につながるコツや相談先とは
「相続した土地を活かしたい」「でも土地活用で失敗したくない」と、土地活用の方法に悩んでいませんか。 土地活用を考える際に、まずは失敗例から学んでいくことで、自分が行いたい土地活用方法のリスクや、失敗を回避する方法を効率的に理解できます...

土地活用で儲けるためにはプロに相談を

土地活用で失敗しないためには、土地活用コンサルタントという専門家に相談するのがおすすめです。土地活用コンサルタント選びのポイントは、以下の通りです。

  • 実績の多い会社がおすすめ
  • 担当者は相性の良い人を選ぼう
  • なるべく自宅の近くにある会社が望ましい

ここでは土地活用コンサルタントの詳細や選ぶときのポイントを紹介します。

土地活用のプロ 土地活用コンサルタントとは?

土地活用コンサルタントは、土地活用に関するさまざまな相談に乗ってくれたり、アドバイスをくれたりする専門家です。土地活用コンサルタントの主な業務は、以下の通りです。

  • 土地活用についてのヒアリング
  • 土地の調査と分析
  • 土地活用のプランや企画の提案
  • コスト管理
  • 事業全体のマネジメント

土地に合ったプランを提案してくれるだけではなく、土地の調査・分析や事業全体のマネジメントなども行ってくれるため、初めての土地活用でも安心できます。

土地活用コンサルに依頼するメリットなどを詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。

土地活用コンサルタント選び方とメリット4選!依頼できる内容も解説
「土地を何かしらの方法で活用したいけれども、やり方がわからない」と困っていませんか。 土地活用方法について知りたい場合は、土地活用コンサルタントというその道のプロに相談することをおすすめします。土地活用コンサルタントは、土地に合ったプ...

実績の多い会社がおすすめ

土地活用コンサルタントを選ぶ際、実績が多く、さまざまなノウハウを持っている会社に依頼することがおすすめです。なぜなら、土地の場所や広さなどによって最適な方法が異なり、実績がなければ誤ったプランを提案してくる可能性があるためです。

土地活用コンサルの実績については、ウェブサイトなどで確認しておきましょう。日本全国に展開している会社や創業年数の長い会社などであれば、実績が豊富にある可能性が高いです。

担当者は相性の良い人を選ぼう

相性の良い担当者を見つけることも重要です。担当者とは長い付き合いになり、お金に関する話なども多くするため、「うまくコミュニケーションできない」「価値観や考え方が違う」という場合、苦労してしまいます。

土地活用には専門的な知識も必要とするため、わかりやすく説明してくれたり、誠実に対応してくれたりする人が担当についてくれれば、長期的に付き合えるでしょう。

なるべく自宅の近くにある会社が望ましい

自宅付近にある会社に依頼することもおすすめです。トラブルが起きたり、急いで対応して欲しいことがあったりした際、会社が遠い場所にあると不便なためです。

土地活用はビジネスのため、想定外のトラブルが起きてもおかしくありません。なるべく自宅から離れていないところにある会社であれば、すぐに相談できるため安心です。

まとめ

土地活用にはさまざまな方法があります。儲けが得られやすい方法としては、戸建て住宅の賃貸運営やウィークリー・マンスリーマンション経営、店舗の一棟貸し、保育園、テナントビルがあげられます。

土地活用を始める場合は、上記のような儲かる土地活用の方法以外にも、必要経費を把握したり、土地周辺のニーズを調べたり、土地活用で儲けるためのポイント、利回りについても理解を深めておきましょう。

そして土地活用を成功させるためには、土地活用コンサルタントに相談することがおすすめです。土地活用コンサルタントは、土地活用に関するさまざまな相談に乗ってくれたり、アドバイスをくれたりする専門家であり、困ったときに頼りにできるでしょう。本記事で儲かる土地活用の方法やポイントなど全体像をつかんでから、まずは土地活用コンサルタントに相談してみてください。

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