マンションを建てるには何から始める?かかる費用や儲かる方法も解説

マンション・アパート経営

マンションを建てるには何から始めればよいのでしょうか?初心者にとっては全てが初めてのことであり、どうすればよいのか悩んでしまうことも当然です。なお、最初の一歩としては不動産業者に相談してみることをおすすめしますが、その際には基本的な知識がなければ内容を理解することはできません。

そこで、この記事ではマンションを建てるための手順や必要な知識についてお伝えします。また、経営を成功させるために後悔しないためのポイントや収益を増加させる方法もあわせて紹介します。マンションを建てて経営していくための基礎を以下で学んでください。

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マンションを建てる6つの手順

マンションは以下の手順に従っていけば建てられます。

  1. マンションを建てられる企業に相談
  2. 土地にマンションを建てられるのかを調査
  3. 詳細なプランを比較して契約先を決定
  4. マンションの施工を開始
  5. マンションの入居者を募集
  6. 完成したマンションで経営を開始

ここでは、どのようにマンションを建てていき、経営をスタートしていくのか解説しましょう。

マンションを建てられる企業に相談

マンションを建てるために必要な最初の一歩は、ハウスメーカーやゼネコンにマンションを建てられるのか相談することです。この際には建設費用や設計などだけでなく、マンションの建設や経営などに関する疑問点についても相談しておくとよいでしょう。ただし、メーカーなどによって施工方法などが異なることがあり、これが見積もりに影響を与えるので、一社だけではなく複数社へ相談してください

なお、最近では土地活用の一括見積もりを行ってくれるサイトが存在しているので、そちらを利用していただければ手間を省きながら、時間を有効活用できるのでおすすめです。多くの場合でこのようなサービスは無料で利用でき、住所などを入力すれば簡単にできるので気軽に使ってみましょう。

おすすめの不動産一括査定サイトの情報が知りたい人は、以下の記事をご覧になることをおすすめします。

不動産一括査定サイトランキングおすすめ21選!選び方や利用者の声も紹介!
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土地にマンションを建てられるのかを調査

ハウスメーカーなどに相談を行うと、土地にマンションを実際に建てられるのか調査が行われます。これはマンションの用途地域の分類や接道義務などによって、法律的に制限が設けられているからです。具体的には用途地域の分類では土地の区分によって、建蔽率と容積率が決まっており、これによって敷地に対して何%の面積のマンションを何階建てで建てられるのか決まっています。

例えば、200坪の土地が用途地域の分類によって建蔽率50%、容積率300%だった場合には、以下が建てられる広さと階数の上限です。

建蔽率:200(坪)×0.5=100(坪)……建てられるマンションの平面的な広さ

容積率:200(坪)×3.0=600(坪)……建てられるマンションの広さに対する延べ床面積

600(坪)÷100(坪)=6(階)……建てられるマンションの最大階数

つまり、この場合では建てられるマンションは広さが100坪で、最大6階までが上限となります。

また、接道義務では建物は道路に面していなくてはならないという決まりがあるため、所有する土地がこれを満たしている必要もあります。なお、ここで問題になるのが道路の横幅で、こちらが4m以上あれば問題ありませんが、そうでない場合には不足分を土地で補うことになっているので、場合によってはマンションが小さくなってしまうこともあるでしょう。

例えば、横幅が3mの場合には不足分の1mを土地で補うので、道路に面している土地の長さ×1m(不足分)がマンション建設の土地とみなされなくなります。

以上のように土地により異なる点があるので、業者の調査によってどのようなものが建てられるのか検討され、それによって詳細なプランが作成されます。

詳細なプランを比較して契約先を決定

本契約は具体的な内容が記されたプランを比較した上で決定しましょう。なお、事業計画から本契約までは以下の流れに沿って進められます。

  1. 事業計画・収支計画をたてる
  2. プランを比較し仮契約でマンションの具体的なプランを検討
  3. 本契約を行い、プランを決定させる

それぞれを解説していくと、事業計画・収支計画では建設予定の場所で、本当に利益を確保できるのかなどについて業者に検討してもらいます。次に、提案された事業計画などを確認して問題がなければ仮契約を行い、どのような間取りにするかなど、具体的な内容を伴ったプランを提示してもらいます。

ここでは修正を重ねて最終的なプランを作り上げていくため、納得がいかない点についてはしっかりと業者に伝え、疑問点やわからないことがあれば気軽に相談するとよいでしょう。

そして、最終的なプランが決定すれば本契約を交わしますが、これ以降はプランの変更はできないので注意してください。なお、ローンを組む場合はこのタイミングで行うようにしましょう。

マンションの施工を開始

本契約を行った後はマンションの施工が始まりますが、その際には近隣への説明と工期をしっかり把握しておきましょう。これは条例によって近隣への説明を行うように定められていたり、説明を行わないことで近隣トラブルに発展したりするケースがあるためです。

特に後者は工期の長さによって騒音などの問題が発生することがあるので、どれくらい時間が掛かるのか、あらかじめ業者に確認を取って把握しておくとよいです。なお、工期は階数が高くなるほど長くなり、高層マンションの場合には1年以上かかることも十分あり得ます

近隣への説明が完了すれば実際に工事が始まりますが、以下のような流れと工程で行われていきます。

  1. 準備工事
  2. 杭工事や土工事など
  3. 建築工事と設備工事
  4. 外構工事

以上を簡単に解説すると、準備工事は地盤などの調査や必要な届け出などを行う工程です。次に、準備工事が終われば、地盤に杭を打ち込む杭工事や基礎工事の事前準備としてコンクリートを流しこむ土工事を行います。

そして、鉄筋とコンクリートなどで基礎工事や、鉄骨で具体的な建物を建てる作業などを行う建築工事、および配線などの内装工事や生活に必要なエアコンなどの設置を行う設備工事を行います。最後に、駐車場の工事やフェンスなどの設置を行う外構工事を行って、これでマンション全体での工事は完了です。

マンションの入居者を募集

工事が始まったのならば、マンションの入居者を募集しましょう。なお、ここでやってはならないのが工事が終わってから募集をすることです。万が一このタイミングで募集をかけてしまうと全室が埋まらない可能性があり、そうなると一定期間の間空室が続くことで収益に大きな影響が出てしまいます。そのため、必ず工事中から入居者の募集は進めておいてください。

ただし、募集は不動産会社などに委託するのが一般的ですが、その際には家賃を決めておく必要があるので、今後の収益についてよく検討しながら、必ず満室になる価格帯での設定を行いましょう。

完成したマンションで経営を開始

マンションが完成して入居者も決まったら、所定の検査を行った上で業者から引き渡しが行われます。検査は以下の2つがあり、順に行ってマンションに問題がないかを確認します。

  1. 自治体などによる検査
  2. オーナーによる確認

まず、最初の検査では完成したマンションの構造などが、法律的に問題がないかどうか自治体や専門機関で確かめます。これによって問題がなければ検査証の交付を持って公的な安全性が担保されるのです。

次に、自治体などによるマンション自体の検査が完了すれば、業者とオーナーとの間の契約がしっかりと遂行されたのか、両者同伴の元で室内の確認を順次行っていきます。なお、この時に万が一問題があれば、業者側の瑕疵として対応を求めてください

2つの検査が終わり問題がなければ、業者からマンションの引き渡しが行われ、いよいよマンション経営がスタートします。

また、初心者は必ず基本を押さえた上でマンション経営を行っていくことが大切なので、よろしければそれらの内容が理解できる以下の記事もご覧になることをおすすめします。

マンション経営初心者必見!基礎知識から成功するためのコツまで解説
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マンションを建てる前に知っておきたい基本

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マンション経営を行っていく際に収益の指標として用いるのが利回りです。

しかし、利回りには表面利回りと実質利回りがあり、両者を正確に理解しておかなければ、経営を成功させることはできないでしょう。また、経営におけるリスクをコントロールしていくには、マンション経営のメリット・デメリットについても把握が必要です。

以下ではこれらについて詳しく解説します。

建てるマンションで期待できる利回り

マンションの利回りには2通りの表記があるため、両者を正しく認識した上で相場などを把握していくことが必要です。まず、利回りは表面利回り(期待利回り)と実質利回りがあり、指標としては前者が得られる家賃収入と建設費で求めるのに対して、後者は経営の際に必要な管理費などのランニングコストを加味して求める違いがあります。具体的には以下の計算式によって算出します。

  • 表面利回り=年間の家賃収入÷物件価格(建設費)
  • 実質利回り=(年間の家賃収入-ランニングコスト)÷物件価格(建設費)
    ※ランニングコストとは管理費や固定資産税など

例えば、年間の家賃収入が2,000万円、建設費が4億円の場合でランニングコストが500万円ならば以下がそれぞれの利回りです。

表面利回り:2,000(万円)÷40,000(万円)=0.05 5%が表面利回りになる

実質利回り:(2,000(万円)-500(万円))÷40,000(万円)=0.0375 3.75%が表面利回りになる

以上のように表面利回りと実質利回りは差があることがわかるでしょう。そのため、概算の利回りの把握には表面利回り実際に検討する際には実質利回りを利用するのが、円滑な経営を行っていくためのポイントになります。このように両者の指標を活用して今後の見通しを付けていきましょう。

なお、一般財団法人 日本不動産研究所の2021年4月の調査によると、東京とそれ以外の地域では以下のような利回り相場が形成されています。よろしければ参考にしてください。

引用:一般財団法人 日本不動産研究所第44回(2021年4月現在)」「第44回不動産投資家調査(2021年4月現在)

マンション経営の利回りについてより詳しく理解したい場合には、以下の2記事をご覧になることをおすすめします。

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マンションを建てて経営を始めるメリット

マンション経営を始めることには以下のような複数のメリットがあります。

  • アパートよりも家賃を高くできる
  • 高層化によって戸数を増やせる
  • 耐久性が高く賃料が下がりにくい

各メリットを以下で詳しく説明していきます。

アパートよりも家賃を高くできる

まず、アパートに比べてセキュリティ面や設備が充実しているマンションでは、その分家賃を高くできるのがメリットです。こちらについては1人暮らしの女性や家族層などにも魅力的に映るので、そのような層に需要が高いことも影響しているでしょう。

高層化によって戸数を増やせる

次に、マンションはアパートよりも高層化でき、全体の戸数を増やすことができるので敷地面積に対しての収益性を増加できる点です。駅前などの立地のよいマンションであれば、需要も高いのでより収益に期待できるでしょう。

耐久性が高く賃料が下がりにくい

最後に、マンションはアパートよりも構造的に耐久性が高いため、長い期間でみていくと賃料が下がりにくいことが挙げられます。なお、構造の違いはアパートが木造やプレハブ造、マンションは鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造などで成り立っており、後者の方が5~20年ほど耐久年数が長いです。そのため、賃料があまり下がらずに済むので、収益が安定しやすくなっています。

マンション経営をするメリットについてより詳しく知りたい人は、以下の記事をご覧になることをおすすめします。

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マンションを建てて経営を始めるデメリット

マンション経営を始めることには以下のような複数のデメリットもあります。

  • 空室の増加による収益の悪化
  • 避けられない経年劣化による家賃収入の低下
  • 地震などによる天災

以下でそれぞれを詳しく解説します。

空室の増加による収益の悪化

マンションは高層化することで戸数を増やせる一方で、空室が増加していくとその分収益に大きな影響がある点はデメリットです。最悪の場合にはローンの支払いが困難になったり、せっかく手に入れたマンションを手放さなくてはならなくなったりします。

避けられない経年劣化による家賃収入の低下

マンションが木造のアパートよりも耐久性が高いといっても経年劣化は避けられないので、物件としての評価や魅力が落ちてしまうことで家賃収入が低下してしまうことも無視できません。そのため、長期的な視点を持って経営を行わなければ、収益の悪化は避けられないという点はデメリットとなりえるでしょう。

地震などによる天災

マンションのような不動産は動かせないので、地震などの天災によって経営に甚大な影響が発生するリスクもあります。昨今では気象的な災害も増えているのでこのリスクは見逃せないでしょう。ただし、こちらのデメリットは保険に加入すればカバーできるので、マンションを建てる際は忘れずに加入しておいてください。

マンションを建てて維持するための費用

マンションを建てて維持していくには以下のような費用が掛かります。

  • マンション本体の建築費
  • マンションの付帯工事にかかる費用
  • マンションを建てるための諸費用
  • マンションのランニングコスト

ここでは、以上のような建築する前や建築中、建築後の維持費用について紹介します。

マンション本体の建築費

マンション本体の建築費は構造による坪単価と延床面積、階数によって変動します。なお、各構造によるおおよその坪単価は以下の表のようになっています。

マンションの構造 坪単価
鉄骨造(S造) 約80~95万円
鉄筋コンクリート造(RC造) 約94~101万円
鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造) 約113万円

以上については強度や耐久性といった、マンションを建築するための要求水準はどの構造も満たしていますが、防音性能や耐火性能などにはそれぞれ違いがあり、これが坪単価に影響を与えています。中でも鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)に関してはもっとも性能の優れた構造であり、その坪単価は高くなっているのです。

そして、上の坪単価に対して坪数を掛けて延床面積を算出して、階数によって全体の建築費が割り出されます。例えば、200坪のマンションを5、10、15階で建てた場合を想定し、各構造の坪単価は上の最高値で計算してみましょう。この場合には以下の表のようになります。

マンションの階数 鉄骨造(S造):坪単価95万円 鉄筋コンクリート造(RC造):坪単価101万円 鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造):坪単価113万円
5 95,000万円 101,000万円 113,000万円
10 190,000万円 202,000万円 226,000万円
15 285,000万円 303,000万円 339,000万円

このように建築は構造と坪単価、階数によって大きく建築費が増減します。ただし、これまでの解説はあくまでも概算であり、実際にはさらに費用が掛かることも十分あり得るでしょう。詳しくは不動産業者に確認してください。

マンションの付帯工事にかかる費用

マンションには付帯工事を行う必要があり、この費用として本体に対して15~20%掛かります。なお、具体的にどのような工事を行うのかといえば、以下のようなものが当てはまります。

  • 電気やガスの工事
  • 駐車場などの外構工事
  • 地盤改良工事

以上のような工事などが付帯工事に当てはまりますが、これらは業者からのプランでは本体価格に含まれていることもあるので、どのように記載されているのか詳しい内訳をみながら費用として適切なのか検討してください。

マンションを建てるための諸費用

諸費用としてはローンの手数料や不動産取得税、印紙税などが掛かります。こちらは本体の5%程度が費用の目安となっていますがローンで支払うのではなく実費で支払う必要があるので、あらかじめその分の資金を用意しておきましょう。

マンションのランニングコスト

マンション経営の維持費として掛かるのが各種の税金や管理費、修繕費などのランニングコストです。内訳と費用については以下の表をご覧ください。

維持費の項目 おおよその費用
固定資産税・都市計画税 固定資産税評価額の1.4%、0.3%がそれぞれ掛かる
所得税 家賃収入から必要経費と控除額を引いた課税所得額に課税され、最大で40%が加算される
管理費 家賃の5%程度を管理会社に支払う
修繕費 最低でも家賃の5%程度が必要
共用部の光熱費など 年間で10万円程度が掛かる

補足していくと、税金関係は掛かってくる費用が規定されているので、年間でどの程度掛かるのかは算出しやすいでしょう。管理費についてはマンションの入居者に対しての手続きやサポート、建物についての清掃などを業者に委託することへの報酬であり、自身でも行えますが非常に手間が掛かるので、支払ったほうが経営がしやすくなります。

その他、場所によっては除雪費用や法人で経営を行う場合には税理士を雇う費用などが必要です。また、マンション経営でかかる初期費用についてより詳しく知りたい場合は、以下の記事をご覧になることをおすすめします。

マンション経営にかかる初期費用を徹底解説!自己資金はいくら必要?
マンション経営は、どの程度の初期費用があれば始められるのでしょうか。マンションの取得費以外にも費用はかかり、正確に把握しておかないと貯蓄をさらに取り崩すことになります。この記事では初期費用の相場まで紹介しているので、ぜひ参考にしてください。

マンションを建てて後悔をしないポイント

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マンションを建てて後悔しないようにするためには、以下のポイントを押さえることが大切です。

  • ニーズにあったマンションを建てる
  • 建てたマンションの管理は業者に任せる
  • ローンは返済で無理のない範囲にとどめる

ここでは、これらのポイントを解説します。

ニーズにあったマンションを建てる

マンション経営を成功させるにはデザインや設備、間取りなどのニーズをしっかりと満たすことが大切です。このニーズについては各項目の具体的な内容と理由を、以下の表にまとめているので確認してください。

各項目 具体的な項目 そうすべき理由
デザイン 万人に受け入れられる優れたデザインを選択する 奇抜なものや流行のものは入居者を限定させてしまう
エントランスはこだわる マンションにとっての顔であるので、高級感を演出するようなデザインにすると満足度が高い
バルコニーは付ける 洗濯ものなどを干す際にあったほうがよいので、使い勝手を考えて付けるべき
設備 4階以上の場合はエレベーターを付ける 3階までの場合であればコストの方が重いが、4階以上であれば使い勝手を良く、セキュリティ対策にもなる
オートロックは付ける セキュリティ面の高さをアピールできる
1人用マンションはバイク置き場を設ける バイク置き場は設置義務がなく導入しないマンションもあるが、あったほうがバイカーの入居者需要をキャッチできる
エアコン、ウォシュレットは付ける 新築のマンションではついているのが当たり前のため、設置していないとマイナスにみられてしまう
間取り 室内の間取りは正方形にする 正方形であれば使い勝手がよく、需要も大きいため
洗面所、脱衣所は設ける 入居者にとって両者があると人を呼びやすくなるため
キッチンと居室は別にする 同じにしていますと匂いがこもる場合があるのでできれば避けたほうがよい

以上を参考にして、ニーズを満たすために取り入れられる点は採用しましょう。

建てたマンションの管理は業者に任せる

管理を業者に任せるとその分収益が減少しますが、賃料の回収やトラブルの対応などを任せられるのでおすすめです。業者に任せるとその対価として、家賃の5%程度を支払わなくてはならないというデメリットがあり、収益性を考えた場合には足かせになることもあるでしょう。

しかし、管理業務は賃料の回収やトラブル対応、清掃や退去時の室内のクリーニングなど多岐に渡るものであり、個人でそれを行うことは時間と手間が掛かります

また、管理会社ではこれまでの多大な経験があるので、初めてマンションを経営する人に比べて、より効率的な管理が行えます。場合によっては支払った対価以上のメリットを受けられるかもしれません。

そのため、自身で管理する時間がない人や効率的な管理をしたい人は業者に任せた方が相対的なメリットが大きいといえます。

ローンは返済で無理のない範囲にとどめる

ローンの返済は空室などで収益が減少しても問題ないように、適切な返済比率に設定しましょう。なお、返済比率とは収益に対しての返済額の割合を示すもので、例えば年間で2,000万円の収益があり、返済額が900万円の場合は45%になります。

不動産投資では空室が主なリスク要因になるので、それに備えるために返済額と家賃収入の割合をよく検討した上でローンを組んでいくと、月々の返済に困らないような経営ができます。

また、ローンについては金融機関によって違いがあるので、よく理解した上で審査を申し込みましょう。具体的には都市銀行では、身なりのしっかりとした人でなければそもそも貸出しを受けられません。地方銀行は審査は緩めですが、基本的にはその場所に住まいを持つ人を対象にしており、日本政策金融公庫では融資期間が10年と他の金融機関よりも短く設定されています。

最後に、ノンバンクでは貸出条件はかなり緩いですが、その代わり金利などが高く設定されています。

このように各金融機関で貸出しの対象や返済期間、金利の高さなどが違うので、自身の借入額と貸出基準に合致するところがどこなのか検討して、申し込みを行うと審査に通りやすくなるでしょう。

マンション経営の投資ローンについてより詳しく知りたい場合には、以下の記事をご覧になることをおすすめします。

マンション経営は投資ローンを組んで始めよう!返済のコツも解説
マンション経営はローンを組み、銀行の融資を得て行います。住宅ローンや車のローンには馴染みがあっても、投資ローンについてはよく知らないという方も多いでしょう。本記事ではマンション経営のローンについて、申請手順や返済のコツなど詳しく紹介します。

建てたマンションで儲けを増やすおすすめの方法

マンションの収益を増やすためには以下の方法を試してみましょう。

  • 確定申告で節税をする
  • 事業を法人化して税率を下げる
  • 建てたマンションの儲けを再投資する

ここでは、これらの方法について解説します。

確定申告で節税をする

マンション経営による所得が20万円を超えた場合には確定申告が必要になります。こちらは国民の義務として必要な手続きになりますが、それだけでなく節税にも繋がるのでやっておくべきです。これは単純に収入に課税されるわけでなく、収入から経費を引いた金額(不動産所得)に対して行われるからです。なお、経費として認められる出費は以下のものなどがあてはまります。

  • 固定資産税などの各種税金
  • 火災保険などの保険料
  • 減価償却費

このうち減価償却費とは、経年劣化による価値の下落を会計的に償却するもので、マンションの取得にかかった費用を耐用年数で割り、その分を経費として処理するものです。

例えば、鉄筋コンクリート造のマンションを4,700万円で建築した場合では、耐久年数は47年なので100万円が減価償却費になります。これを確定申告で経費として申告すれば、この場合では毎年100万円課税額が低くなる計算となるのです。

したがって、経営を始めた確定申告で諸費用や減価償却費を計上すれば、所得税や住民税を節税できます。詳しいマンション経営の節税のコツについて知りたければ、以下の記事をご覧になることをおすすめします。

マンション経営で節税ができるのは本当?仕組みからリスクまで解説
マンション経営によって節税することは可能ですが、節税を期待できる税金の種類は限られています。この記事では、マンション経営で節税する方法を詳しく解説します。また、注意したい節税や節税を成功させるコツなども取り上げましょう。

事業を法人化して税率を下げる

経営を事業化すると法人扱いとなり、個人で税を納付するよりも節税効果が期待できます。これは所得税とみなされるものが法人税になることで、税率や仕組みを利用して節税が可能になるからです。なお、税率は個人の所得税よりも法人税の方が安く、その分お得になっています

また、法人化すると経費の幅も広がり、法人が利用できる保険を経費として申告したり、収入を役員報酬として配布したりすることで経費にできます。後者については個人の控除枠を活用し、さらに節税を行うことも可能です。以上のように法人化すれば税率を引き下げることや、経費の幅を広げることができるので検討してみましょう。

建てたマンションの儲けを再投資する

経営で利益を得られたならば、追加でマンションを建てて再投資するとより収益を増加させられます。マンションで得られる利益は金融商品のような複利的なものではなく、家賃から得られる単利の利益になりますが、所持する物件を増やしていけば複利に似た効果を生むことができます。これによって投資が更なる利益を生んでいくので、経営をより安定させることができるでしょう。

なお、この場合は最初のマンションの借り入れを繰り上げ返済するか、追加の融資を受けて行いますが、後者については経営が軌道に乗っていると判断されれば、審査に受かることもあります。

マンション経営の収入を増やすポイントについてより深く知りたければ、以下の記事をご覧になることをおすすめします。

マンション経営の収入とは?内訳から収入を増やすポイントまで
マンション経営を成功させたいなら、収入や支出について知っておくことが重要です。この記事では、マンション経営の収入の内訳や支出から収入を増やすポイントまで解説しています。マンション経営で得られる収入がどれくらいなのかを確認しましょう。

まとめ

マンションを建てるための最初のステップは企業に相談を行うことから始まります。経営を円滑に行っていくためには利回りについての知識、メリットやデメリットを把握しておく必要があります。なお、マンションの建築と維持には、建築費や付帯工事費などが掛かるので、どのくらいの費用がトータルで必要になるのか把握しましょう。

また、後悔しないためにニーズにあったマンションを建て、ローン返済は無理のない範囲で行うようにしてください。さらに、確定申告は税金や減価償却費などを経費として申告することで、節税に繋がるので必ず行いましょう。マンションは安いものではないので、しっかりと将来を考えた上でプランを作成してください。

そうすれば収益をしっかりと確保しながら無理なくローンの返済を行え、資産を築くことができるでしょう。

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