土地へ投資する前の基礎知識!立地に合った活用で後悔をしないために

不動産投資

土地への投資に挑戦したいと思ったはいいけれど、どのような種類の活用を行えばいいのか分からず、二の足を踏んでしまうのは初心者にとっては珍しくない話です。実際、土地の運用は大きく分けても様々な種類があり、そこから細分化していくにつれて、どんどん専門的な知識が求められます。また、土地の性質によっても活用法に向き不向きがあるため、投資経験の無い人にとっては悩ましい問題にもなってしまいます。

こういった悩みにとって大切な事は、それぞれの活用法の特徴を把握し、メリットとデメリットを把握する事です。そこで本記事では、それを理解するための土地の活用法の基礎知識について解説していきます。それぞれの活用法の詳細についても、章ごとに専門的な記事をご紹介しますので是非ご覧ください。

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投資した土地の5つの活用法と利回り

土地は持っているだけではお金にならないため、何らかの事業等に活用する事で収入を得ることができます。土地の投資には、以下に記載する5つの活用法が広く用いられています。

  • 賃貸経営
  • 駐車場経営
  • トランクルーム経営
  • 太陽光発電
  • 土地信託

次にそれぞれの活用法について順番に説明していきます。また、この項目では活用法の利益を表現するために表面利回りという概念を使用します。表面利回りとは、コストに対する1年間の収益の割合の事で、以下のように計算されます。

表面利回り = 1年間の収入 ÷ 初期費用 × 100
この表面利回りの算出結果はあくまで初期費用であり、ランニングコスト(維持管理費)に関しては触れていない事に留意しておきましょう。

賃貸経営で家賃収入

賃貸経営は戸建てやアパート、マンション、ビルなどで家賃収入を得る活用法です。主に経営は以下の2種類の用途から選ぶことになります。

  • 住居向けの賃貸経営
  • 事業向けの賃貸経営

以下で特徴を解説します。

住居向けの賃貸経営

住居用の不動産の表面利回りは6~8%とされています。既に所有している土地を使用する場合は初期費用を抑えられるため、更に利回りを上げられるという特徴があります。しかし賃貸住宅の需要のある地域での活用でなければ、空室リスクも避けられません。事前にどれほどの需要があるのか調査を行う事が重要です。

事業向けの賃貸経営

事業用のビル経営は住居用の賃貸よりも高い賃料設定が相場になっているため、より高い利回りを期待できる強みがあります。しかし投入すべきコストは住居物件よりも高くつく傾向にあり、さらにテナントを入れるためのビル間の競争も苛烈なため経営リスクが高く、不動産経営の経験者向けの活用法と言えるでしょう。

そのため、基本的には不動産経営に慣れた方におすすめする投資方法になります。

また、住居用・事業用に共通して言えることですが、経営に自信が無ければプロに業務を委託する事も検討に入れましょう。手数料の分、利益は減る事になりますが、負担とリスクを減らす事が可能です。

アパート経営に関してはこちらの記事でより詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

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マンション経営の場合にはこちらをご覧ください。

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駐車場経営で駐車代金

月極駐車場やコインパーキングを経営する事で、駐車代金による利益を得る活用法も存在しています。比較的低コストで始められる月極駐車場と、月極より導入コストが高い代わりに高稼働率時に高い収益を得られるコインパーキングとでそれぞれ性質に違いが存在しています。

土地による向き不向きの影響も大きいため(例えば、コインパーキングは駅前など交通量の多い場所に建てなければならない)、賃貸経営と同じように周辺の駐車場重要に対する市場調査が欠かせません。

また、表面利回りは月極駐車場で5~15%コインパーキングで15~30%が相場だとされています。利回りが高くリスクも低いですが、投資額が少ない分リターンも賃貸経営ほどのものにはなりません。他の活用法と比べても手堅い投資ではあるので、資産を少しずつ増やしたり、失敗を避けて堅実に投資を始めるといった場合におすすめです。さらに自信が無い場合には手数料と引き換えにプロに委託する事もできます。

駐車場経営の始め方や初期費用に関しては、以下の記事でより詳しく解説しています。ぜひご覧ください。

駐車場経営の始め方完全版!基礎知識から成功する秘訣まで解説
駐車場経営は、ある程度の費用があれば誰でも挑戦することができる土地活用方法です。この記事では、駐車場経営に関する基礎知識や始め方、かかる費用や税金、駐車場経営を成功させる秘訣、駐車場経営のメリット・デメリットについて解説しています。
駐車場経営の初期費用はいくら必要?失敗しないための基礎知識
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また、駐車場経営の利回りは以下の記事で詳しく解説しています。

駐車場経営を始める前に「利回り」を知る!月極・コインそれぞれを解説
駐車場経営なら利回りの計算が不可欠です。利回りを知ることは、経営成功のアドバンテージでしょう。本記事では、駐車場経営の利回りを基礎知識や相場、計算方法も解説します。駐車場経営の基本的なところから、利回りを高くするコツまで説明しています。

トランクルーム経営で利用料

トランクルーム経営は、駐車場経営と同じく少額の初期費用から始められます。野外にコンテナを置くだけで始められるため、居住に向かない土地の活用にも向いています。近年、市場規模がだんだんと上昇している新興の土地活用分野であり、今後ますますの需要が見込める活用法と言えるでしょう。

反面、市場が発展途上のため社会への認知度が駐車場などと比べて低いと言える事がネックです。地域の需要の存在の調査に加えて、宣伝やマッチングなども重要になってきます。

トランクルームの表面利回りは15~30%が相場だとされています。ローリスク・ローリターンの手堅さは駐車場と類似した点があるため、どちらを選ぶかは地域の状況やオーナーとしてのスタンスを考慮して決めましょう。賃貸経営、駐車場経営と同じく、プロに委託する事も選択肢の1つです。

トランクルームの経営に関してはこちらの記事で詳しく解説していますので、興味のある方はご覧ください。

トランクルーム経営はおすすめ?メリデメや、別の土地活用法と徹底比較!
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また、貸倉庫としての経営についても下記のページで解説しております。

貸倉庫経営とは?4つの経営形態や利回りの目安、始め方の手順も解説!
貸倉庫経営は初期コストがそれほどかからず、利回りも高い土地活用方法です。この記事では、貸倉庫を経営するために知っておきたい知識を解説します。形態や種類、収入だけではなく、貸倉庫経営のメリット・デメリットや始め方も取り上げます。

太陽光発電で売電収入

日当たりの良い土地であれば太陽光発電パネルを設置して発電し、その電気を売却する事で収入を得る事も可能です。再生可能エネルギーとして注目されている太陽光発電は国の再生可能エネルギー固定価格買取制度の対象となっているため、電力会社に電気を買い取ってもらう事で収益が発生します。

さらに複雑な管理の必要な賃貸経営と比べ、管理の負担が軽い事も魅力の1つでメンテナンスを業者に任せることができます。

しかし一方で初期費用やランニングコストは駐車場・トランクルームと比べて高額です。比較すると賃貸経営よりは安くつくものの、太陽光発電パネルは精密機器であるため購入価格が高く、発電効率の維持のためにメンテナンス費もかかります。国のエネルギー政策にも左右される事もある分野のため、リスクに対するリターンを見積もって導入しましょう。

太陽光発電の投資や初期費用などを詳しく知りたい方は、以下の記事もぜひご覧ください。

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環境に優しく、光熱費が節約できるため自宅に太陽光発電を設置している人が増えていますが、投資目的で導入する人も増えてきています。そこで今回は、太陽光投資とはどのようなものなのかや、期待できる利益やリスクなどについて解説します。
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土地信託で配当金

土地信託は土地の運用を1からプロに任せ、その成果の配当金を受け取る活用法です。他の活用法と比べて経営の負担が少ないものとなりますが、土地の利益からは手数料が差し引かれるため、利率は他と比べて落ちてしまいます。

一度物件を建てて行う他の活用法での委託と違い土地を貸す以外の初期費用が不要で、また専門的な分野に関してもプロに任せられる負担の軽さは他の活用法には無い特徴です。しかし土地信託で利益を得られるかどうかは、一重に運用者である業者の手腕にかかっているため、信頼できる信託会社を探すようにしましょう。

土地の活用に不安がある、または土地の活用に充てる時間がないといった場合にはおすすめと言えます。

土地へ投資する3つのメリット

土地への投資のメリットとして、以下の3つのものが挙げられます。

  • 不労所得
  • 土地には経年劣化なし
  • 相続対策

社会には多くの投資手段がありますが、不動産には不動産ならではのメリットが存在しています。ここではそれらのメリットを順に解説していきます。

活用して不労所得が期待できる

土地の活用法の項では、度々プロへの委託の選択肢がある事について触れていましたが、その選択肢を取る事で、経営の負担をゼロにして不労所得を得る事ができます。自分で経営を行う場合と比べて利益率は下がりますが、別に本業がある場合での継続した副収入は大きなメリットと言えるでしょう。

また、リタイア後の年金対策にもなる事も大きなメリットです。少子高齢化など社会の変遷により年金の原資が減少していき、制度の変化が予見されている中、土地活用による継続収入があれば年金の代わりの安定収入にもなります。将来の不安への備えとしても、土地活用は有用な選択肢となるはずです。

土地はいつまでも経年劣化しない

戸建てやアパート、ビルといった建築物は経年により劣化し、それに伴って不動産としての価値が下がってしまいます。しかし、土地自体の価値は経年により変化する事はありません。需要や景気の変化により変動する事はあり、維持費や税金などはかかりますが、土地は建物のように崩れ落ちる事も滅多にないため、自身の資産として保持し続けられます。

土地を保有してさえいれば任意のタイミングで活用を開始する事ができるため、建物ありきの不動産投資よりも継続性や柔軟性が高いと言えるでしょう。

現金より相続対策になる

資産の相続にあたっては相続税が課される事になりますが、土地の相続税の税率は現金よりも軽いということもメリットです。現金の相続が額面通りの価値で税率をかけられるのに対し、土地は時価の8割の額に税率がかけられる事になるのです。2割とはいえ、この差は節税効果としては少なくありません。

相続には大きな金額が動き、相続税も同様に大きな税額がかけられて相当な額を納める事になります。そういった際を見越して、予め土地に投資を行う事も節税の上では有効な選択肢の1つです。

土地へ投資する3つのデメリット

メリットと表裏一体で、土地の投資にもデメリットは存在しています。デメリットには以下の3つのものが挙げられます。

  • 維持費
  • 資金回収の問題
  • 土地を手放すのは難しい

不動産の運用には複雑なルールや事情が絡んでいます。税制や法制上の問題に加え、単純に運用の難易度もあるため、活用を始める前に把握しておく必要があります。

所有しているだけでコストがかかる

土地は所有しているだけでもコストが発生します。税金に加え、維持管理の費用がかかるため、活用しなければお金を産むどころか減らすだけの存在になりかねません。

仮に、建築物が何も建てられていない、何らかの事業にも運用されてもいない土地が手元にあるとします。その土地には以下のコストがかかっている事になります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 維持管理費(電気代・水道代など)
  • 管理委託費(場合によって加算)

固定資産税は不動産の所有者に課せられる税金です。標準税率は1.4%ですが、土地が建築物の無い更地の場合、より高い税率をかけられる事になります。

合わせて都市計画税も不動産を所有しているだけで課せられる税金です。標準税率は0.3%ですが、こちらも更地の場合ではより高い税率となるため、土地を保有しているだけ、特に更地の場合では負担が増加する事に気を付けましょう。

また、維持管理の費用にも目を向けなければなりません。土地は自然の一部であるため、何もしていなければ草木が生い茂り、時には土壌のコンディションが変化します。例えば心無い人々による不法投棄の恐れもあります。放っておけば活用が困難になる以前に近隣への迷惑や環境の問題にもなるため、土地を正常な状態に保つためのコストは支払わなければならないでしょう。

さらに加えて自身で維持管理する場合には、機材の動力としての電気代や整備・洗浄用の水道代が、業者に委託する場合には管理委託費が発生します。

土地の維持費、固定資産税に関してはこちらの記事で解説しています。ぜひご覧ください。

更地にすると固定資産税は上がる?保有する土地で損をしない方法とは
更地にしたときの固定資産税の計算方法を把握することで、出費を抑えられる可能性があります。この記事は、固定資産税の計算方法や更地前と後で固定資産税額はどう変わるか、更地活用法、更地にする前に考えるべき4つの注意ポイントなどを解説します。

投資資金はすぐに回収できない

一般的に、不動産投資の資金を回収するためには早くて5年、10年以上になる事もあるとされています。効率の悪い投資や成功とは言えないような投資では20年、30年とかかってしまう事もありえない話ではありません。また、他の多くの投資と同じように、回収できる補償もなく、全ては活用法の経営にかかっています。

しかし、早く回収する事だけが良いとも限りません。5年以内の回収を見込んで投資額や経費を抑えたり、賃料を跳ね上げたりしまえば逆効果となり、リスクも高くなってしまいます。5年以上、10年以内を目途に回収できるよう、投資計画は慎重に作成しましょう。

購入した土地は簡単に手放せない

土地の取引には測量や登記など数々の手続きが必要なため、株や債券のような流動性の高い投資とは違って手放すために多大な時間がかかります。また単価の高い取引になるため、買い手がすぐにつくとも限りません。売却を考えている際には、概ね3ヶ月から半年の期間がかかると見積もる事をおすすめします。

不動産売却の売却期間についてはこちらの記事で解説しています。ぜひご覧ください。

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不動産売却にかかる平均期間は通常3〜6ヶ月ですが、条件によってはもっと早く売却できますが、さらに時間がかかる場合もあります。もし売却に時間を要すれば、より売れにくくなることも。本記事では、不動産売却が長引く要因や早期売却のコツを紹介します。

土地の購入から活用するまでの流れ

土地の投資においては既に保有している土地を活用する他に、改めて購入する事も選択肢のうちに入ります。この項目では土地の購入プロセスについて、下記の順に解説していきます。

  1. 土地へ投資する目的や目標を明確にする
  2. 投資資金内で購入可能な土地を探す
  3. 活用方法に合った業者でプラン作り
  4. 建物や設備を整え運用を開始

土地へ投資する目的や目標を明確にする

投資は戦略的に行う事が重要です。投資を行う目的は何なのか?どのくらいの利益を目標とするのかといった戦略を定めてから活用法を決め、そのために必要な土地を選ぶようにしましょう。目的によっては土地の投資以外の選択肢の方が相応しい場合もあるため、事前の準備は大切です。

副収入のため、節税のため、投資経験を作るため、人によって目的は様々で、そこから導き出される目標も様々です。極端な話、投資を勉強したいという初心者がいきなりビル経営で大金を稼ごうとするのは現実的ではありません。投資の目的に合わせて、どれほど稼ぎたいか・資金を投じれるか定めておきましょう。

投資資金内で購入可能な土地を探す

不動産のポータルサイトや不動産会社などを利用して、投資資金に見合った土地を探しましょう。購入に際しては不動産投資用ローンを利用できます。しかし、これを住宅ローンの仕組みと混同しない事が重要です。

投資用ローンは融資額の上限が住宅用ローンよりも高く、金利も高いです。返済に関しても、住宅ローンの場合には給与収入が充てられるのに対し、投資用ローンは不動産の収入から返済されます。つまり賃貸経営であれば入居者からの家賃収入から返済費用を捻出する事になります。また、投資用ローンは法人名義で契約する事も可能です。

そしてローンの審査では、借り手の信用に加えて物件の収益性も審査されます。物件の性質によって融資が受けられるかや融資額の上限についても変動するため留意しておきましょう。

投資用ローンについてはこちらの記事で解説しています。ぜひご覧ください。

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活用方法に合った業者でプラン作り

土地と活用法が定まったら運用プランを立てましょう。業者と連携して行う場合には、それぞれの場合に合わせて提案が行われますので、資金計画と合わせて投資がうまく行くかを検討することが必要です。

例えば仮にアパート経営を行う場合には、新築のアパートを建てる必要があります。不動産業者に見積もりを行い、借入可能額や土地にあった物件の種類について相談しましょう。そこから見積もりを進めていき、プランに納得が行ったら建築を決定します。

不動産会社によっては見積もりの精度や質に違いが出るため、複数の業者に見積もりを依頼する事が一般的です。一括見積もりなどのサイトを利用すると業者を探しやすいので、見積もりの際には利用すると良いでしょう。

一括査定サイトについてはこちらの記事で解説しています。ぜひご覧ください。

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土地活用の方法に迷っているなら「HOME4U土地活用」がおすすめ

■「HOME4U土地活用」はこんな人におすすめ
  • どの土地活用方法を選べば良いのか迷っている方
  • 土地活用の相談をどこにしたら良いのかわからない方
  • 初期費用や将来得られる収益のバランスを見ながら検討したい方

建物や設備を整え運用を開始

プランが完成したら、建物や設備を整えて運用を開始します。アパートの建築を例に取れば、ここまでに4か月から5か月ほど、長ければ1年以上の時間がかかる事になります。また、駐車場やトランクルームであれば約1か月で開始でき、太陽光発電は半年ほどの準備期間が必要です。土地信託の場合には、信託先の業者が取った運用方法によって開始時期が異なる事に注意しましょう。

投資向け土地探しのコツ

住居に不向きな土地がトランクルームなどに使用されるように、活用方法によって求められる土地の性質は変わります。投資においては目的や目標に合わせた土地選びが重要です。

この項目では土地の選び方のコツについて紹介していきます。

活用する目的に合った立地を選ぶ

まず第一に、活用目的に合った土地を選ぶ事が重要です。既に持っている土地を利用する場合には、逆に土地に合った活用法を選ぶと良いでしょう。土地の性質ごとに合った活用法は以下のようになります。

商業地 駅に近い住宅街 駅から遠い住宅街 農地・郊外
アパート・マンション × ×
戸建て × ×
商業ビル × × ×
月極駐車場 × ×
コインパーキング × ×
屋内トランクルーム × ×
屋外トランクルーム × ×
太陽光発電 × × ×

上記はあくまで参考であり、その土地ごとの相場や需要が優先される事に留意してください。例えば、駅前のコインパーキングはその交通量から高い収益性が見込まれますが、駅前の地価は概ね高額のため初期費用は上がり、需要も高いために同業者との競合が発生します。投資資金を回収するために相場より高い料金を設定してしまったら、利用されずに本末転倒ともなり得ます。

インターネット以外も使って土地を探す

不動産のポータルサイトは誰でも簡単に使えて、条件も絞り込めますが、その分だけ競争相手も多く一筋縄ではいきません。そのため不動産会社を訪れて、直接土地の情報について相談を行う事も選択肢の1つです。不動産会社が市場に情報を挙げていない物件を持っている可能性はありますが、満足のいく情報が手に入るとも限らないため、自力で調べられる箇所は調べるようにしましょう。建築士など、他の専門家の目によるチェックを入れられれば、より調査の精度を上げる事ができます。

土地の相場を把握しておく

土地に定価はないため、相場を把握しておかないと無駄な出費が増えてしまいます。しかし相場を調べておけば、より公正な値段で土地を取引できるようになります。そのため、必ず不動産ポータルサイトや土地総合情報システムを利用して相場を調べましょう。

例えば不動産ポータルサイトでは、近隣エリアや類似条件を設定して検索を絞り込むことで、売出事例を調べられます。売出事例は土地の実際の売出価格であるため相場の参考になりますが、あくまで売出希望価格の掲載のため、最終的な成約価格を調べる事はできません。

土地総合情報システムは国交省が運営する過去の不動産取引価格を検索する事ができるシステムです。ポータルサイトとは違い実際の成約価格を知る事ができますが、詳細な住居や土地・建物の外観などは個人情報保護のため知る事ができません。

公的機関からは公示地価と基準地価というエリアや土地の種類ごとの大まかな価格指標が示されています。これらの手段を総合的に活用し、相場を把握しましょう。

資産価値の落ちない土地を購入する

収益を得るためには資産価値の落ちない土地を購入する事が重要です。土地そのものの価値が落ちる事はありませんが、土地の活用においては周辺の環境や経済に強く影響されます。特に集客を必要とする土地活用をする予定なければ、駅や商業施設、その他都市の開発が予定されている地域を選ぶ事がおすすめです。

逆に土地の投資は長いスパンを見込んで行うものになるため、将来利益が望めない土地は売却を検討しましょう。需要がない立地ではいつまでも手放せず維持費だけがかかるものになり、相続する家族にも有益な資産として残せない恐れがあります。そのため、もし土地を購入するのなら、価値が目減りしない土地を選びましょう。

まとめ

土地の投資は長期的な視野を持って行う事が重要です。目的と目標を戦略的に定めて、無理のない活用方法を選びましょう。過度にリスクの高い投資を避け、投資者それぞれの事情に合わせた適切な選択肢を取る事で儲けにも繋がります。

また、経営の判断に難しさを感じる場合には、プロの力を借りることをおすすめします。例えば土地活用の方法について悩んだときは、土地経営のコンサルタントの相談がおすすめです。以下の記事で解説しておりますので、関心のある方はぜひご覧ください。

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