マンション経営は投資ローンを組んで始めよう!返済のコツも解説

fudousan326434 マンション・アパート経営

「マンション経営のローンってどういうもの?」「ローンを組んで投資用マンションを買いたいけれど、審査に落ちないか不安」といった疑問や不安をお持ちではありませんか?

マンション経営を自己資金のみで始めるという方は少ないです。ほとんどの場合、ローンを組み、金融機関の融資を得て行います。住宅ローンや車のローンには馴染みがあっても、経営に使う投資ローンについてよく知らないという方も多いでしょう。

本記事では、マンション経営のローンについて基礎から詳しく解説します。ローンを組む手順や審査に通りやすくなる方法、経営の利益で問題なくローンを返済していくポイントについても紹介しています。マンション経営にぜひお役立てください。

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マンション経営で利用できるローンの基本

マンション経営に使用できる不動産投資ローンについて基本的な知識を身に付けましょう。マイホームを購入する際に利用する住宅ローンと異なる点も多く、正しく理解することが大切です。

マンション経営には不動産投資ローン

マンション経営に利用できるのは、不動産投資ローンというものです。不動産投資ローンを組むと、賃貸経営をする収益用物件の購入費用を融資してもらえます。

一方、よく知られている住宅ローンは、自分の居住用の物件を購入するための資金の融資です。不動産の購入資金という面では同様ですが、住宅ローンで事業用の不動産を購入することはできません。同じように、投資ローンでマイホームを購入することもできない仕組みです。

仮に自分が居住する物件と偽って住宅ローンを組み賃貸経営をおこなうと、重大な契約違反と見なされ、融資額の一括返済を求められることもあります。

住宅ローンと不動産投資ローンの主な違いについて、次の表にまとめました。

特徴 住宅ローン 不動産投資ローン
借入目的 マイホームの購入資金 収益用物件の購入資金
返済原資 給与収入 家賃収入
融資金額上限 給与年収の5~8倍 給与年収の10~20倍
融資金利 年利0.5~2.0%程度 年利1.5~4.5%程度
審査基準 借入主の属性を重視 物件の収益性を重視

儲かる仕組みなど、不動産投資の基本的な知識を身に付けたい方はこちらの記事もおすすめです。

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不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。給与収入で安定した収入が期待できる住宅ローンに対し、投資ローンは家賃収入という不安定な収入を返済原資とするためです。金利の大小は、返済額に大きく影響します。できる限り費用を抑えたいなら、金利の安い銀行を選んで融資を依頼することも手です。

金利相場を金融機関の種類ごとに表でまとめました(2021年4月時点のデータを参照)。不動産投資ローンの金利は、基本的に住宅ローンの金利基準をもとに設定されるため、住宅ローンの変動金利を参考として提示しています。

金融機関 特徴 金利相場
メガバンク
  • 三菱UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行の3社
  • 支店が多く、窓口で相談しやすい
  • 審査が厳しい
  • 三菱UFJ銀行→店頭:2.475%、Web:0.475%
  • みずほ銀行→店頭:2.475%、Web:0.375%
  • 三井住友銀行→店頭:2.475%、Web:0.475%
地方銀行
  • 限られたエリアに集中して出店する
  • 柔軟な対応が期待できる
  • 横浜銀行→店頭:2.475%、Web:0.470%
  • 千葉銀行→店頭:2.475%、Web:0.605%
  • きらぼし銀行→店舗:2.475%、Web:0.625%
信用金庫
  • 地域の金融機関
  • 物件の所在によって融資できないこともある
  • 巣鴨信用金庫:店頭2.475%、Web:0.750%
  • 城南信用金庫:基本金利1.95%、優遇金利0.70%(2年固定)
ネット銀行
  • 店舗を持たない場合も多い
  • 契約や相談がWebや電話で行われる
  • 金利が安く審査に通りやすい
  • ソニー銀行:0.457%
  • 東京スター銀行:0.45%~1.25%
  • イオン銀行:店舗2.370%、Web:0.52%

このように、店頭で申し込むよりも、Web上で申し込みしたほうが金利が安く設定されていることが多いです。しかし、不動産投資ローンは提携する不動産会社を通じた申し込みに限定されていることもあります。「不動産投資ローン」という商品を用意しているというよりは、提携する不動産会社に適した融資を提案する形です。

つまり、金融機関のホームページに不動産投資ローンの記載がなかったとしても、そうした融資を行わないとは限りません。目ぼしいマンションを見つけたら、不動産会社に提携金融機関について問い合わせて見ると良いでしょう。

不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの主な審査基準は次の通りです。

  • 年収
  • 所属する会社
  • 勤続形態、年数
  • 年齢
  • 家族構成
  • 残債、返済状況
  • 返済負担率
  • マンションの収益性
  • マンションの資産価値

このように、不動産投資ローンで見られるのは、借入主の収入や属性だけではありません。返済が滞らないよう、十分な利益が見込まれるのか、対象物件の収益性も重視されます。

不動産投資ローンを組む4つのメリット

マンション経営をするにあたって、不動産投資ローンを組むと次の4つのメリットを得られます。

  • 少ない投資額で資産運用ができる
  • 自己資金を充てなくても返済が可能
  • 追加のローンで経営の拡大が可能
  • 団体信用生命保険への加入でリスク減少

それぞれ詳しく見ていきましょう。

少ない投資額で資産運用ができる

ローンを組んでマンション経営を行うことで、少ない投資額で大きな資産を取引できることは大きなメリットです。

例えば株式投資といった資産運用で考えてみましょう。株を購入する場合、まずは自分の資金を使用することになります。その後増えた資産で新たに株を購入することはあっても、最初から借金をして株の取り引きを行うことは稀なケースです。

一方、マンション経営など不動産投資の場合、使う自己資金を最小限に抑え、ローンで得た多額の融資で取引を始めることができます。このように、少ない投資額で大きい取引を行うことを「レバレッジをかける」または「レバレッジ効果を得るということもあります。

マンション経営はほかの資産運用に比べ、手出しを少なくして大きな利益が得られる可能性のある投資だといえるでしょう。

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自己資金を充てなくても返済が可能

不動産投資ローンの返済は、ほかの給与収入や貯蓄を使わず、家賃収入のみで返済していくことが一般的です。

住宅ローンや車のローンでは、購入した家や車で収入を得ることはできません。毎月の返済も、給与収入といった自己資金を充てていくことになります。不動産投資ローンなら、ローンで購入したマンションが利益を生むため、自己資金を減らすことなく返済が可能です。これは大きなメリットでしょう。

また、年収から融資可能額が判断される住宅ローンと異なり、不動産投資ローンは「賃貸経営によっていくらの利益が得られるか」という基準で判断されます。つまり、マンションが年収に比べて高額であっても、十分に利益が得られるなら、ローンを組むことができるのです。

ただし、大規模な修繕などで急に多額の支払いが必要になったり、空室が続いて収入が減ったりした場合には、自己資金を返済に充てることがあるため注意しましょう。

マンション経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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追加のローンで経営拡大が可能

マンション経営がうまくいけば、ローンを追加してさらなる経営拡充も夢ではありません。追加でローンを組めれば、大規模な修繕やリノベーション工事費に充てたり、2棟目のマンション経営を始めたりと、さまざまな活用方法が考えられます。

経営拡大によく利用されるのが不動産担保ローンです。不動産担保ローンはその名の通り不動産を担保にして融資を受けることができます。マンション経営の場合は経営しているマンション一棟を担保にし、その不動産評価額の70%程度の金額まで追加で融資が受けられます。

ただし、すでに持っているマンションのローンに加え新たなローンを組むことになるため、より慎重な判断が必要です。不動産担保ローンの支払いが滞れば担保としたマンションを手放すことになり、それに伴って家賃収入もなくなってしまいます。

団体信用生命保険への加入でリスク減少

マンションを購入する際に団体信用生命保険に加入できることもメリットとして大きいです。

団体信用生命保険とは、契約者が死亡したり、高度の障がい者になったりした場合にローン残債を代わりに支払ってもらえる仕組みです。住宅ローンを組む際にも加入できます。金融機関によっては、がん診断や長期の入院によっても保険が適用されることもあります。

つまり、団体信用生命保険に加入することで、万が一の場合家族にローンを残さず、マンションを資産として残すことができるのです。

マンション経営でローンを組む手順

では、投資用ローンを申し込む手順を解説します。金融機関や購入する物件、不動産会社によって手順が異なる場合もありますが、次のような流れが一般的です。

  1. ローンを組む投資用マンションを探す
  2. ローンを申し込む金融機関を選ぶ
  3. 金融機関が指定する必要書類を用意
  4. 事前審査をしてから本審査
  5. ローンのため各種契約を結び融資の実行

それぞれのステップについて詳しくは以下で解説します。

ローンを組む投資用マンションを探す

いくら借りられるのか先に知りたいという方も多いと思いますが、融資を申し込む前に投資用マンションを探しましょう。前述のように、不動産投資ローンは借入主の属性だけでなく、その不動産の収益性や資産価値を重視するためです。

投資用マンションの選び方のポイントを以下にまとめました。

  • 利便性が高く人気の高いエリアにある物件を選ぶ
  • 適切な管理が行われている物件を選ぶ
  • 人口減少率が高く、政令指定都市から離れたエリアは避ける
  • 信頼できる不動産会社に紹介してもらう
  • 自分の投資目的に適した物件を選ぶ

上記のようなポイントをおさえず、利回りの高さだけで選ぶと期待したような利益が得られないこともあります。初めての不動産投資なら、自分だけで判断するよりも、信頼のできる不動産会社を見つけてアドバイスをもらうほうがおすすめです。

不動産投資物件の選び方についてさらに詳しく解説したこちらの記事もご覧ください。

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ローンを申し込む金融機関を選ぶ

購入する投資用マンションが決まったら、いよいよローンを申し込む金融機関を選びます。金融機関の特徴とおすすめの人を種類別にまとめましたので参考にしてください。

金融機関 特徴 おすすめの人
都市銀行
  • 全国で広域に展開している
  • 窓口相談がしやすい
  • 審査基準が厳しい
  • 年収が高い人
  • 上場企業に勤めている人
  • 資産価値の高い物件を購入する人
地方銀行
  • 地域に根付いたサービス
  • 審査基準は比較的柔軟
  • 耐用年数(注1)を超えない融資期間が一般的
  • 地縁のある人
  • 新築や築浅の物件を購入する人
日本政策金融金庫
  • 事業者などを支援する政策金融機関
  • 審査基準は柔軟
  • 融資期間は10年が一般的
  • 築年数がたった中古物件を購入する人
  • 高利回りの物件を購入する人
ノンバンク(注2)
  • 審査基準がかなり緩い
  • 金利が高い
  • 手数料が高い
  • ほかの金融機関で融資が得られなかった人
  • 高利回りの物件を購入する人

このように、金融機関によって特徴が異なるため、自分にあった金融機関を選ぶことが大切です。


1)固定資産に対して定められる減価償却を利用できる期間のこと。決められた年数の間は経年や使用で劣化する価値を費用として計上できる。
2)消費者金融など、主にお金の貸し借りに特化した営業形態を持つ銀行以外の金融機関のこと。

金融機関が指定する必要書類を用意

金融機関を選んだら、ローンの申し込みに必要な書類を用意します。金融機関によって必要書類は異なりますが、一般的に必要なのは以下の書類です。

  • 借入主の源泉徴収票(3年分)
  • ほかの借入の返済予定表
  • 身分証明書
  • 事業計画書
  • 購入物件資料
  • 保有する不動産の固定資産税納税通知書
  • 通帳のコピー

このほかにも、連帯保証人の源泉徴収票や身

分証明書が必要になることもあるので注意しましょう。

事前審査をしてから本審査

上記のような書類を用意したら、金融機関に連絡し、融資面談の日程を組んでもらいましょう。金融機関によっては、電話やオンラインで完結する場合もあります。

融資面談を経て、申込書に必要事項を記入し提出すると事前審査が始まります。事前審査は数日から1週間程度で完了することが多いです。事前審査通過の回答が得られたら、本審査へ進みます。本審査はより詳しい基準を設けて詳しく調査されるため、2週間から1ヶ月程度要することが普通です。

本審査が終了すると、担当者から融資決定の連絡があります。ただし、状況や物件内容によっては、希望していたよりも金利が高くなったり、融資額が低くなったりすることも一般的です。融資内容はきちんと確認しましょう。

不動産投資の申請方法や審査について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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ローンのため各種契約を結んで融資の実行

本審査が通過し、融資内容に納得できたらローンの契約を結びます。金融機関と融資を結ぶ契約のことを金銭消費貸借契約といいます。金銭消費貸借契約は、金融機関の支店に出向いて行うことが一般的です。

また、金銭消費貸借契約時に、登記や団体信用生命保険の加入といった手続きも並行して行われます。すべての契約が終了するまでには数時間かかることが多いため、時間にゆとりのある日を選んで契約しましょう。

すべての契約が終わると、指定した日付に融資額が振り込まれます。ここでようやくマンションを購入することができるのです。

ローンの審査に通りやすくする方法

不動産投資ローンは額が大きくなることも多く、審査がうまくいかない例も少なくありません。そこでローン審査を通過するためにおさえておきたいポイントを4つ解説します。

  • 融資額は無理のない範囲に抑える
  • 現状の支払い状況の見直しを行う
  • 複数の金融機関でローンを申し込む
  • 不動産会社に紹介された金融機関を利用する

勤め先や勤続年数、年収は容易に変えることはできませんが、上記のような工夫であれば現状からでも実行しやすいでしょう。

融資額は無理のない範囲に抑える

金融機関は融資額に対して返済が滞りなく行われるかどうかを重視しています。そのため上限いっぱいに組もうとしたローンは審査がおりづらいです。融資額は返済に無理のない額にしましょう。

融資上限は年収の10~20倍といわれ、明確な金額が提示されているわけではありません。自分の年収から計算して、なるべく10倍以内におさえるようにするとよいでしょう。

また、頭金を用意すると審査が通りやすくなるといわれています。頭金を用意することでより少ない融資額でマンションが購入でき、さらに金融機関から十分な資金を持っていることを評価してもらえます。

現状の支払い状況の見直しを行う

ローンを申し込む前に現在の自分の収支状況を見直すことをおすすめします。特にほかにも借入をしている場合は可能な限り返済しておくとよいでしょう。

審査時には現在の借入状況や資産状況も見られます。現状の収支に予想される家賃収入とローン返済が加わった場合にも、きちんと返済ができるのかを確認するのです。つまり現在の収支バランスが悪いと審査に通りづらくなります。

返済できるローンは繰り上げて返済し、金利が高いローンに関しては借り換えも検討しましょう。またローンだけでなくこの機会に毎月の固定費も見直すことで、資産を増やすことにつながります。

複数の金融機関でローンを申し込む

ローンの申し込みは1つの金融機関だけでなく、複数の金融機関に対しても申し込むつもりでいてください。

不動産投資ローンは住宅ローンなどよりも審査基準が厳しく設けられていることが多いため、融資を断られてしまうことも珍しくありません。1社落ちたからといって諦めず、それよりも審査の緩い金融機関を選ぶなど工夫しましょう。

金融機関によって審査基準は異なります。不動産の資産価値を重視するところがあれば、収益性をより重要視するところがあるなどさまざまです。審査に通らなくてもあきらめず、複数の金融機関をあたって購入したいマンションを評価してくれる金融機関を選びましょう。

不動産会社に紹介された金融機関を利用する

不動産会社に金融機関を紹介してもらうほうが審査に通りやすい傾向があります。不動産会社と金融機関は強い結びつきを持っており、金融機関によっては紹介でないと融資を受け付けていない場合もあります。

自分で金融機関を探して申し込みをするのは手間や時間がかかるものです。そうした手間を省くという面でも、不動産会社に金融機関をあっせんしてもらうことはメリットが大きいといえます。優良な不動産会社なら、購入したいマンションの特徴や借入主の状況を見て、より適した金融機関を提案してくれるでしょう。

家賃収入でローンを返済するコツ

不動産投資ローンの返済は実際に不動産投資で得た収益から行います。思ったような利益が出ず、ほかの収入から支払うようでは経営がうまくいっているとはいえません。家賃収入でローンを返済していくには次の4つのコツをおさえて経営を行いましょう。

  • 空室対策をして収入低下を防ぐ
  • 確定申告による税金対策で支出を減らす
  • 将来はローンの借り換えも検討する
  • 経営不振に陥る前にマンションを売却する

空室対策をして収入低下を防ぐ

家賃収入を安定して得るためには空室対策が大切です。空室が多くなったり空室状況が長くなったりすると、収入が激減してローンの返済も厳しくなります。

空室を増やさず、なるべく早く次の入居者を見つけるためには適切な管理が必要です。もちろん魅力的な広告を出して入居者を募ることも大切ですが、管理・メンテナンスが適切に行われなければ、せっかくの入居者が出て行くことにもなりかねません。

しかし、経営を並行して自分でマンションの管理やメンテナンス、広告宣伝を行うのは難しいものです。費用はかかりますが、委託できる部分は管理会社に任せるほうが効率的でしょう。ただし、管理会社に任せきりになってしまうのは危険です。自分でも定期的にマンションを訪れるようにしましょう。

マンション経営の空室対策について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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確定申告による税金対策で支出を減らす

経費をもらさず計上して確定申告することで高い節税効果が得られます。マンション経営の費用のなかでも、収益に課せられる所得税や住民税は特に大きい負担です。計上できる経費はすべて申告するようにしましょう。

確定申告時に経費として計上できるのは主に以下の費用です。

  • 減価償却費
  • 固定資産税、都市計画税
  • 個人事業税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 管理費、管理委託手数料

また、マンション経営で利益が出ず、赤字になった場合にも確定申告することで節税できます。確定申告で損益通算を利用することで、赤字部分をほかの所得から差し引くことができるのです。申告するだけで税金負担が軽くなるので、ぜひ活用しましょう。

マンション経営の節税について解説したこちらの記事も参考になります。

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マンション経営によって節税することは可能ですが、節税を期待できる税金の種類は限られています。この記事では、マンション経営で節税する方法を詳しく解説します。また、注意したい節税や節税を成功させるコツなども取り上げましょう。

将来はローンの借り換えを検討する

将来的なローンの借り換えも視野に入れておくと、総返済額を抑えることができます。

不動産投資ローンは、10~30年程度の長期的な返済期間を設定することが多いです。そのため、返済していくうちに金利が高くなることも考えられます。あまりに高金利が続くようであれば、ほかの金融機関に借り換えを行うことも可能です。借り換えであれば金利を優遇するという金融機関も多いので、将来的な借り換えを念頭に置いておきましょう。

ただし、借り換えには次のような費用がかかります。

  • 事務手数料
  • 融資手数料
  • 全額繰り上げ返済手数料
  • 保証会社事務手数料
  • 登記費用

金利が安くなるからといってむやみに借り換えを決めてしまうと、費用がかさんで支払いが厳しくなる場合もあります。専門家に相談するなど、慎重に判断しましょう。

経営不振に陥る前にマンションを売却する

空室が増え、ローン返済に自己資金を充てる状況が見込まれる場合には、マンションを手放すことも考えましょう。マンション経営は去り際も大切です。本格的な経営不振に陥ってしまってからでは、売却しようと思っても買い手が現れず、身動きが取れなくなる恐れもあります。

売却代金で完済できるなら、マンション売却はローンが残っていても可能です。投資用マンションは、居住用マンションよりも価格が高いこともあり流動性が低い傾向にあります。売りに出したものの、なかなか買い手が見つからず、長期的な売却活動を要することも珍しくありません。マンションを売却して手放すか、経営を継続するかの決断は、早めに行いましょう。

まとめ

マンション経営をしたいなら不動産投資ローンを活用して資金を調達しましょう。「ローンを組む」と考えると、借金が増えて身動きがとりづらそうに思われるかもしれませんが、メリットも大いにあります。住宅ローンと異なり、収益用物件専用のローンであるため、融資額が大きく、経営拡大も夢ではありません。

ただ、マンション経営で利益が出ずローンの返済が滞ってしまえば、得られるはずのメリットも意味がなくなってしまいます。融資を申し込む前に、収益化が期待できる物件であるかを長期的な目で判断することが大切です。ローンを正しく利用し、理想のマンション経営を叶えましょう。

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