使わない土地をただ放置しても何の得にもなりません。むしろ固定資産税が高くなったり、放置によって獣害が発生するなどマイナス面が目立ちます。
しかし、何らかの活用を行うにはある程度の資金が必要です。それでは、資金がなくても活用できるものがないのかといえば、駐車場経営という方法があります。
なお、駐車場は土地を持っていれば初期費用なしでできる場合があります。この記事では駐車場経営にまつわる各方法の初期費用や追加費用の相場。さらに経営を行うにあたって生まれてくる疑問や基礎知識についてなど、それぞれを詳しく解説していきます。
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駐車場経営の初期費用は土地持ちなら0円から
駐車場経営は費用が掛からないという大きなメリットです。土地持ちであれば初期費用が0円になることもあります。一方でそうでない場合には初期費用が掛かりますが、こちらは以下の駐車場経営の方式によって相場が異なっています。
- 月極駐車場
- コインパーキング
- 立体駐車場
ここでは以上の詳しい内容や駐車場経営の方法ごとに、初期費用の内訳を紹介していきましょう。
初期費用が0円になる2つの駐車場経営
初期費用が0円になるのは次の2つの場合です。
- 駐車場経営の運営会社に土地を貸す
- 一定期間は収入で初期費用分を支払う
これらの方法を利用すれば駐車場経営に必要な初期費用をなくし、手間などの負担を軽減できます。よろしければ以下の内容に目を通してみましょう。
駐車場経営の運営会社に土地を貸す
運営会社に土地を貸すことで初期費用が0円になります。駐車場経営をイメージした人の中には、個人で行うビジネスを想定している人もいるかもしれませんが、専門業者に任せることもできます。
具体的には運営会社に土地を貸し、固定の地代収入を得る方法です。こちらは一括借り上げ方式とも呼ばれ、駐車場に必要な土地の舗装や、料金を計算する機器などの設置費用などは業者持ちとなります。また、管理自体も委託できるため、自身で経営することが難しい人でも駐車場経営が可能になります。
初期費用や手間などをすべて運営会社に任せたい人におすすめです。
一定期間は収入で初期費用分を支払い
駐車場経営の初期費用は収入で支払う方法も選択できます。こちらは収入と相殺することで、初期費用を掛からなくする方法です。
具体的にはまず初期費用を運営会社に負担してもらいます。次に、土地から得られる賃料、駐車場経営の収入を初期費用の返済に充てるというものです。この方法では返済までの期間は無収入となってしまいますが、手元に原資がない場合には非常に有効的な方法と考えられます。
一定期間収入がなくなっても、初期費用を掛けずに駐車場経営を行いたい人に向いているでしょう。
月極駐車場の経営の初期費用
月極駐車場の経営を行う場合には以下の費用が掛かります。なお、未舗装の土地100坪（330㎡）に10台の駐車スペースを設ける場合を想定しています。
| 月極駐車場の初期費用(総額) |
| 約106～284万円 |
上の額に関しては駐車場の形式やそれぞれの内訳の違いによるものです。詳しくは以下の表をご覧になってください。
| 駐車場の形式 | 必要な作業 | 初期費用 |
| 未舗装タイプ |
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| アスファルト舗装タイプ |
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| コンクリート舗装タイプ |
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解説していくともっとも安いのは砂利を敷いた未舗装タイプの駐車場です。コンクリートと比較すると工事費用が半分以下で済むため、初期費用を抑えたい場合にはおすすめです。
一方で多くの場所でみられるのがアスファルト舗装タイプで、見栄えがそれなりで工事費用も相応となっています。
なお、どの方式でも駐車台数が増えれば初期費用が増加しますが、ライン引きが必要となるアスファルト舗装タイプ、コンクリート舗装タイプでは、未舗装タイプより負担が増えます。
このあたりに関しては立地などを考慮して、どの方式を採用するのか検討していく必要があるでしょう。
コインパーキング経営の初期費用
コインパーキング経営を行う場合には以下の費用が掛かります。なお、未舗装の土地100坪（330㎡）に10台の駐車スペースを設ける場合を想定しています。
| コインパーキングの初期費用(総額) |
| 約390～504万円 |
上の額は駐車場にする整地などに掛かる工事費用に、コインパーキングに必要な機械の費用や設置費などを合計したものです。詳しい内訳は以下の表をご覧ください。
| 駐車場の形式 | 整地などに掛かる費用 | コインパーキングの費用 |
|
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解説していくと駐車場の形式によって費用が変わりますが、コインパーキングでは無人で運用していくため、精算機やロック板の費用などが追加で掛かります。
また、機器を設置するため駐車場の形式はアスファルト、もしくはコンクリート舗装である必要があります。初期費用はある程度掛かってくるため、自身でコインパーキング経営を行う際には一定の資金の用意が必要です。
ただし、以上の金額は運営会社に委託した場合には0円になるため、手持ちが心もとないのであればそちらの方法で検討してみましょう。
立体駐車場の経営の初期費用
立体駐車場の経営を行う場合には以下の費用が掛かります。
| 立体駐車場の初期費用(1台当たり)：自走式 | 立体駐車場の初期費用(1台当たり)：機械式 |
| 220万円～350万円 | 220～500万円 |
解説していくと自走式とは自身の手で駐車する形式、機械式とは機械によって駐車する形式の立体駐車場のことです。
前者は大きな土地やビルに付随して経営されることが多く、後者は狭い敷地でも効率的に立体駐車場の経営を行えます。どちらの方式でも建設工事が必要であり、その費用は他の方法と比べて高額です。
詳しくは以下の表をご覧ください。
| 収容できる台数 | 立体駐車場の初期費用(総額)：自走式 | 立体駐車場の初期費用(総額)：機械式 |
| 50 | 11,000～17,500万円 | 11,000～25,000万円 |
| 70 | 15,400～24,500万円 | 15,400～35,000万円 |
| 100 | 22,000～35,000万円 | 22,000～50,000万円 |
例えば、100台を収容できる自走式の立体駐車場であれば、最低でも2億円以上の初期費用が必要となります。これについては50台ほどが収容できる機械式でも、初期費用は1億を超えることからも納得できるでしょう。
一方で立地条件の優れた土地であれば、立体駐車場はかなりの利益を期待できます。資金の余裕がある人や、好立地の土地を所有している人であれば、立体駐車場はおすすめかもしれません。
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駐車場経営で必要になる3つの追加費用
駐車場経営は状況によって追加費用が掛かってしまいます。具体的には以下のようなケースです。
- 土地にまだ家があるのなら解体費用
- 土地が山林や農地なら造成費用
- 土地を未所持なら購入費用
これらが予想される場合に、どの程度の資金を用意すればよいのか把握していきましょう。
土地にまだ家があるのなら解体費用
家の解体を行う必要がある場合には1坪当たり3～8万円ほどの解体費用が掛かります。ただし、こちらは家の構造や坪数によっても変わってくるため、詳しくは以下の表を参考にしてください。
| 家の構造 | 1坪当たりの解体費用相場 | 30坪の場合に掛かる費用 | 50坪の場合に掛かる費用 |
| 木造 | 約31,000～47,000円 | 約930,000～1,410,000円 | 約1,550,000～2,350,000円 |
| 鉄骨造 | 約37,000～54,000円 | 約1,110,000～1,620,000円 | 約1,850,000～2,700,000円 |
| 鉄筋コンクリート(RC造)など | 約48,000～80,000円 | 約1,440,000～2,400,000円 | 約2,400,000～4,000,000円 |
解説していくと木造の場合では、処理に掛かる手間が少ないため解体費用は安くすみますが、鉄筋コンクリートを使用した家ではそうはいかないため高いです。
こちらは30坪と50坪の場合をみれば一目瞭然ですが、30坪の鉄筋コンクリートの家の解体費用が、50坪の木造の家の解体費用にほぼ等しくなっています。
また、50坪の場合では、木造の最高値が鉄筋コンクリートの最安値となっているのが見て取れます。
以上を参考にして家の構造や広さなどを確認して、どれくらいの解体費用が追加で必要になるのか計算してみてください。
土地が山林や農地なら造成費用
山林や農地を駐車場にするためには、造成費用が掛かります。造成費用は土地の地盤の状態や、道路と比較しての高低差、生えている樹木などによって大きく変わります。具体的な費用については、土地造成業者に見積もりを出してもらいましょう。
造成費用の主な内訳は以下の通りです。
- 整地費…整地費、伐採・抜根費、地盤改良費
- 土盛費
- 土止費
土地を未所持なら購入費用
土地を持っていない場合には土地購入のための費用が追加で掛かります。こちらは土地の代金だけでなく、以下のような複数が含まれます。
- 仲介手数料
- 手付金
- 印紙代
- 登記費用
- ローン手数料・保証料
- 測量費など
多くの場合これらは数万～数十万円の費用になりますが、注意しなければならないのが仲介手数料です。こちらは土地の代金に対して以下ように計算されますが、比較的高額になりやすいです。
仲介手数料＝土地価格×3％＋6万円
土地を購入する際には仲介手数料なども考えながら、どれくらいの追加費用が掛かるのかしっかりと計算しておきましょう。
なお、土地の購入についてより詳しく知りたい場合には、以下の記事をご覧になることをおすすめします。
駐車場経営の初期費用の疑問
駐車場経営の初期費用を考えていくと、以下のような疑問が浮かんできます。
- 土地は舗装をしたほうがよいのか
- 初期費用を回収した駐車場は経営を継続するべきか
- 初期費用を早く回収する方法はあるか
ここでは以上について簡単に解説していきましょう。
土地は舗装をしたほうがよいのか
土地の舗装はコインパーキングを経営するなら必要ですが、月極なら未舗装でも問題ありません。
コインパーキングでは専用の機材、精算機やロック板などの設置が必要となるため、アスファルトなどで舗装が必須です。一方で月極の駐車場では未舗装でも問題はないため、費用を抑えたいと考えている場合にはこちらがおすすめです。ただし、月極の駐車場でも舗装をするメリットはあります。
実はアスファルトなどで舗装をしておくと、将来の相続税の節税に繋がります。これは「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」によるもので、適応されれば限度はありますが50～80％ほど減額されるというもの。相続税の節税を目的の1つに考えている場合には、舗装を行う駐車場経営を検討してみましょう。
“参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」”
初期費用を回収した駐車場は経営を継続するべきか
初期費用を回収した後は収益性があるのかという点で継続を判断するとよいです。
今後も収益が見込める場合には継続もありですが、駐車場は税の面からみると更地扱いとなるため、固定資産税などが高くなるデメリットがあります。
また、コインパーキングなどでは設備の老朽化が起こるため、更新にかなりの費用が掛かる場合には、労力が収益を上回ることも考えられます。さらに業態として収益が立地に左右されるビジネスでもあるため、環境の変化がある場合には他の土地活用を検討したほうが賢明です。
なお、土地を手放すことを検討しているならば、一括査定などで最新の価値を調べると高額での売却に期待が持てるでしょう。初期費用を回収したタイミングは駐車場経営にとって転機であるため、継続するかどうかよく検討してください。
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初期費用を早く回収する方法はあるか
初期費用をすぐに回収したい場合には、以下の駐車場経営のコツを押さえることが大切です。
- 場所に合わせた適切な方法で駐車場経営を行う
- 状況に合わせた料金設定を行う
- 情報収集を欠かさないようにする
- 柔軟に対応して収益を安定化させる
まず、経営を始める前にその土地が、どのような駐車場に適しているのか検討しましょう。具体的には繁華街のような好立地であればコインパーキング、ベットタウンの中に位置しているならば月極駐車場など、しっかりと検討してください。なお、判断が難しい場合には業者に委託するのも選択肢の1つです。
次に、その土地の状況に合わせた料金設定を行いましょう。例えば、繁華街でコインパーキングをする場合には、周りに他の駐車場があれば少し安くしてみたり、1時間当たりの料金でなく10分当たりの金額にするなど、利用しやすい料金設定を行ってください。この点は賃料として収益を得る月極の場合も同様です。
そして、経営を行う前後に関わらず、その近辺の情報収集を欠かさないようにしてください。情報を軽視して安易に経営を行えば、初期費用の回収どころではなくなくなります。また、近くに同業が進出したなど、周辺の環境が変われば収益に影響が出ることも考えられるでしょう。
さらに、柔軟に対応するのも大切です。例えば、月極駐車場の経営を始めたが、すべてのスペースが契約出来なかった場合を想定してみましょう。そのままにしておけば収益が好転することはないですが、空いているスペースをコインパーキングにするなど手を打てば、状況を打破できるかもしれません。このように対処して収益を安定させてください。
ぜひ、以上の駐車場経営のコツを参考にして、初期費用の回収を行ってみましょう。
なお、駐車場経営のコツについてより詳しく知りたい場合には、以下の記事をご覧になることをおすすめします。
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駐車場経営で失敗しない基礎知識
駐車場経営で失敗しないためには、相応の基礎知識を理解しておく必要があります。最低でも以下の内容は把握しておきましょう。
- 駐車場経営の利回りの相場
- 土地や駐車場の設備で固定資産税の支払い
- 一括借り上げの駐車場経営は自由にやめられない
- 駐車場経営の利益は確定申告で節税
駐車場経営の利回りの相場
収益を安定化させるためには、駐車場経営の利回りの相場を把握しておく必要があります。なお、利回りには表面利回りと実質利回りの2つがありますが、事業として検討するならば初期費用と管理費を含めた後者を把握しましょう。実質利回りは以下のように計算されます。
実質利回り=（年間賃料-管理費）÷土地の価格(初期費用も含める)×100(%)
補足すると管理費とは管理委託料や固定資産税などのランニングコストです。それでは、月極やコインパーキングで、実質利回りはどの程度なのか、以下の例で紹介していきましょう。
- 月極駐車場
- 50坪/3000万円の更地
- 1台/20,000円：8台まで駐車可
- 委託管理費：収益の6%
この場合では以下のように計算できます。
((16万円-0.96万円)×12カ月)÷3,000万円×100(%)=6.01%
- コインパーキング
- 50坪/3,000万円の更地
- 設備レンタル費用で300万円
- 駐車スペース6台/1時間あたり500円/稼働率35%
- 委託管理費…メンテナンス費用：1台あたり0.4万円支払う
この場合では以下のように計算できます。
年間収益：6台×24時間×365日×500円×35%=919.8万円
(919.8万円-0.4万円×6台×12カ月)÷3,300万円×100(%)=27%
以上が両者の実質利回りになります。ご覧のようにコインパーキングの方が利回りが高い傾向があるため、収益性を重視する場合には月極よりもコインパーキングがおすすめです。
駐車場経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
土地や駐車場の設備で固定資産税の支払い
駐車場の経営には土地と駐車場の設備の両方に固定資産税が掛かります。
これは土地を運営会社に貸している場合でも所有者に課税され、今後支払い続けるものです。また、一般的な住宅用地の場合では、固定資産税が減税される制度がありますが、駐車場は更地とみなされてしまうためそれを受けられません。結果、住宅用地を駐車場にした場合には、固定資産税が6倍にも跳ね上がってしまいます。
なお、コインパーキング経営の場合には専用の設備が必要となりますが、こちらにも固定資産税は掛かります。以上をまとめると駐車場経営では固定資産税の支払いが必須であり、場合によりそれまでよりも高額になることもあるため、料金を設定する際などに考慮が必要です。
固定資産税についてより詳しく知りたい場合には、以下の記事をご覧になることをおすすめします。
一括借り上げの駐車場経営は自由にやめられない
一括借り上げの駐車場経営は収益性が高い場合を除き数年契約となっています。
こちらは運営会社に委託することで、初期費用が0円になるなどメリットがありますが、当然相手方も商売をしており、自社の収益を得るため数年間はやめられないようになっています。ただし、収益性が高い場合にはこの限りではなく、数か月でも一括借り上げが可能です。
具体的には都市圏の駅前などの好立地が当てはまります。自身の場合でどの程度の期間拘束されるのか、契約する前に運営会社に伺ってみましょう。
駐車場経営の失敗例について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
駐車場経営の利益は確定申告で節税
駐車場経営は青色確定申告を行うと節税できます。
なお、青色申告とは事業者向けの確定申告であり、通常の白色申告と比べて控除額などが優遇。白色が48万円に対して、青色の場合は65万円も控除されます。また、駐車場経営につきまとう固定資産税などを経費として扱うことができるため、漏れなく計上することで節税が可能です。
そして、損失発生時には損益通算という制度で赤字分を繰り越せるため、初期費用などが高額な場合に節税ができます。いくつか手続きが必要になりますが、やって損はないため必ず青色申告を行いましょう。
なお、青色申告や節税についてより詳しく知りたい場合には、以下の記事をご覧になることをおすすめします。
駐車場経営を始める手順
どのようにして駐車場経営を始めればよいのか、よくわからない人もいるでしょう。以下ではそんな初心者でも実行できる手順を紹介していきます。
- 運営会社に駐車場経営に向いた土地か相談
- 納得できるプランで契約し工事を開始
- 月極なら利用者を募集して経営を開始
ぜひ、以上を参考にして駐車場経営を始めてみましょう。
１．運営会社に駐車場経営に向いた土地か相談
まずは駐車場経営のプロである運営会社に相談することから始めてください。個人で検討するよりも経験豊富な運営会社に相談したほうが、迅速で適切な判断ができます。その際にはどのような方法の経営が向いているのか、詳しく聞いてみましょう。
ただし、1つの会社に相談をするのではなく、複数の運営会社に話を持っていくようにしてください。会社によって提案するプランが違うのは当たり前ですので、比較検討していけば自身にとってベストな選択ができるでしょう。
駐車場経営の始め方について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
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２．納得できるプランで契約し工事を開始
次に、相談の結果納得がいけば契約を行い、駐車場の工事を開始しましょう。ただし、工事は以下に当てはまる場合に申請や届け出が必要です。
- 土地と道路の高さの違いをなくす切り下げ工事を行った場合
- 何らかの建物を取り壊した場合
これらに関してはわからないことがあれば、行政などに問い合わせを行い、やるべきことを済ませておきましょう。
なお、工事期間については機器の設置などを行う内容であれば、早ければ数日で終わることもありますが、作業が多ければ数週間かかることも考えられます。予め了承した上で計画性を持って進めていきましょう。
３．月極なら利用者を募集して経営を開始
月極駐車場で経営を行う場合には、運営を会社に委託していないならば利用者を募集しましょう。委託している場合は募集もやってくれるため、特段自身でやることはありません。
一方で個人運営ではこの作業が必要であるため、最寄りの不動産会社などに依頼を行ったり、駐車場検索のポータルサイトに登録して集客しましょう。
ただし、前者の場合では管理を依頼するケースが多く、コストが高くなる可能性があるため、納得した上でやってください。なお、個人での限界を感じた場合には運営会社に相談するなど、何らかの手を打つようにしましょう。
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さらに、投資専門家に聞いた信頼できる投資会社の選び方や、投資額10億円の投資家インタビューも紹介しているので、ぜひご覧ください。
まとめ
土地持ちであれば運営会社に委託することで初期費用が0円になる場合がありますが、そうでないならば経営方法によって、一定の相場に基づいた初期費用が掛かります。
また、駐車場経営では解体費用や造成費用、購入費用が追加で掛かることがあります。なお、相続対策を行う場合には舗装を行い、初期費用を回収後は収益性で継続を判断するとよいです。
駐車場経営で失敗しないためには、実質利回りや固定資産税などに関する基礎知識の理解が欠かせません。それらを正しく理解して、紹介した手順に従って始めてみましょう。そうすれば初期費用を節約して、効率的に駐車場経営ができます。
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・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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