サブリースのワンルームマンション投資とは?メリデメや成功のコツも

マンション・アパート経営

不動産投資を検討している人にとってワンルームマンション投資は、比較的少ない自己資金でも始められ収益が期待できる方法です。しかし空室が続いた場合、融資の返済のため貯蓄を取り崩すことになるため、リスクが不安だと考える方もいるのではないでしょうか。サブリースはそのような不安を解消してくれる、ワンルームマンション投資の初心者向けの仕組みです。

この記事では、これからサブリースのワンルームマンション投資を始めたい人のために、基本的な仕組みからメリットデメリット、成功させるコツまで紹介します。誰でも簡単に儲けられる方法なら、株などの投資と同様に多くの人が挑戦してもおかしくありませんが、現実は違います。そのため、失敗のリスクを下げるためにもサブリースについて学んでいきましょう。

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サブリースによるワンルームマンション投資の仕組み

ワンルームマンション投資とは、購入したワンルームマンションを賃貸物件にして家賃収入を得る投資方法です。入居者の募集などを管理会社に委託しておくと、手間をかけずに不労所得となってくれます。ではサブリースにするといったい何が変わるのでしょうか?まずはサブリースの意味から解説していきます。

サブリース会社がマンションを借り上げる方法

サブリースのワンルームマンション投資とは、購入した物件をサブリース会社が借り上げ入居者に転貸する契約のことです。一括借り上げ契約とも呼ばれ、アパートやマンションを1棟経営する場合でも使えます。

通常のワンルームマンション投資と違い、物件のオーナーはサブリース会社と契約をして賃料を受け取ります。入居者と賃貸借契約を結ぶことはなく、管理会社を利用した場合の経費を引かれることもありません。

毎月の家賃が保証されている

サブリースのワンルームマンション投資は、入居者がいなくてもサブリース会社が契約相手のため、毎月決まった賃料を受け取ることができます。経年劣化などで入居者が支払う賃料の減額があったとしても、オーナーはサブリース契約に従った額を受け取れます。

法律により規制が強化されている

サブリースのワンルームマンション投資では、過去にサブリース会社が原因で物件のオーナーに不利益なトラブルが起こっていました。当初の予定通りに収入が得られなかったり、サブリース会社の倒産でローンだけが残ったりしたため、法律で規制が強化されています。

令和2年12月15日に施行された法律では、以下の規制が適用されるようになりました。

  • 故意にリスクを隠した勧誘の禁止
  • サブリース契約前に書面を交付して、家賃や契約期間などの重要事項を説明
  • サブリース会社は賃貸住宅管理事業への登録が義務化
  • サブリース会社は業務のため、管理者の配置やオーナーへ経営状況の報告などの義務化

法律が強化されたおかげでオーナーは長期で家賃が保証されていても減額があることや、サブリース会社の経営不振の可能性を事前に把握しておけるようになりました。違反した会社は罰金や業務停止などの行政処分があるため、安心してサブリースでワンルームマンション投資を始められます。

サブリースでワンルームマンション投資を行う4つのメリット

ワンルームマンション投資は、サブリースで始めるとどのようなメリットがあるのでしょうか?ここでは以下の4つについて詳しく解説していきます。

  • 空室リスクをなくせる
  • 管理の手間やコストがかからない
  • 確定申告がしやすくなる
  • 入居者トラブルに対応しなくて済む

空室リスクをなくせる

ワンルームマンション投資が抱えるリスクの中で、空室はトップクラスの問題です。収入はなくなっても、ローンや管理費、修繕積立金といったものの支払いは続きます。人の移動が増える春先などの時期に入居者が決まらないと、数ヶ月空室が続くことも珍しくないです。

しかしサブリースでのワンルームマンション投資なら、空室になっても毎月の賃料は保証されているため、無収入にはなりません。ローンの支払いが滞ってしまうと、一括返済を求められたり物件を競売にかけられたりします。自己破産の可能性もあるため、空室リスクがなくなるのは、初心者のワンルームマンション投資にとって大きなメリットです。

管理の手間やコストがかからない

通常のワンルームマンション投資では、入居者の募集や家賃回収などは自力で行います。手間を省きたい人は、毎月数千円の費用を支払い管理会社に業務を委託します。長期で投資を継続すると支払いは数十万円になり、意外と馬鹿にできないランニングコストです。

サブリースでのワンルームマンション投資なら、別途費用を支払わなくても入居者の募集や管理は、サブリース会社が全て行ってくれます。オーナーは管理のため何もする必要はなく、本業に影響がでない不労所得となってくれるのです。

確定申告がしやすくなる

給与所得しか無い人にとって確定申告は縁のないもので、毎年の年末調整で支払いすぎた税金は返ってきます。しかしワンルームマンション投資をするならば、利益に対して確定申告が必要になります。家賃収入や入退去時にかけた費用などを、正確に計算しないといけません。不安がある人は税理士に依頼するため、さらに費用がかかります。

サブリースでのワンルームマンション投資なら、入退去時にかける費用はサブリース会社が負担するため、確定申告の収支計算が簡単になります。税理士に依頼する必要性が下がり、コストカットにもなってくれるのです。

入居者トラブルに対応しなくて済む

ワンルームマンションを経営していると、さまざまなトラブルが発生します。家賃を滞納してなかなか支払ってもらえなかったり、予定通りに退去してくれず新規入居者が決まらなかったりします。サブリースでの不動産投資ならば、トラブルが起きても対応は全てサブリース会社が対応をしてくれ、物件のオーナーへの負担はゼロです。

トラブルの解消には訴訟の必要があるものでも、物件のオーナーには家賃収入が入り続け、安心してローンの支払いも可能です。

サブリースでワンルームマンション投資を行う4つのデメリット

メリットしかない投資はなく、サブリースのワンルームマンション投資でもデメリットは存在します。知らないと将来損をする可能性もあるため、ここからは以下の4つのデメリットについて解説していきます。

  • 家賃保証は永年ではない
  • 高値では売却できない
  • 節税できるのは最初の数年だけ
  • 自分で管理する場合よりも収入が少なくなる

家賃保証は永年ではない

サブリース契約の魅力として長期の家賃保証をうたっている会社でも、一定期間を過ぎると契約内容が見直され、保証されていた家賃が減額される場合が多いです。古くなったワンルームマンションでは家賃を下げないと入居者が現れず、サブリース会社は利益を確保するため減額をします。

またあまりにも収益が期待できなくなった物件では、契約の打ち切りもありえます。強化された法律により、契約前に家賃保証が永年でないことなどの説明は、サブリース会社から必ずしてもらえるようになっています。書面でも提示されるため必ず確認をしておきましょう。

高値では売却できない

ワンルームマンション投資の出口戦略として、家賃収入が落ちてしまう前に売却をして利益を伸ばそうと考える人は多いです。しかしよほど人気のある物件でない限り、購入時より高額で売却をするのは困難です。新築のマンションを運用直後に売却しても中古物件の扱いになり、売却価格は新築の7割程度になってしまいます。

さらにサブリース契約をしていると、契約を解除しない限り自由に売却ができません。売却先が見つかっていても、解除に手間がかかって売り時を逃したり、違約金で利益が出なくなったりします。

どうしても売却をしたいときは、一括査定などで最新の価値を確認し、契約違反にならないタイミングで解除をしましょう。

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節税できるのは最初の数年だけ

節税効果があるからと、ワンルームマンション投資を検討する人はいます。主に相続税、所得税、住民税の3つを節税できますが、どれも長期的にお得となるものではないです。

相続税の節税は相続が発生したときしかできません。所得税や住民税は、ワンルームマンション投資にかかった費用で課税される収入を少なく見積もり節税をします。しかし2年目以降にかかる費用は初年度より少ないです。減価償却という方法で、ワンルームマンションの価値減少を経費として計上できますが、数十年に分けて適用されるため1年当たりでは節税効果のインパクトは薄いでしょう。

不動産売却における減価償却について詳しく知りたい方はこちらの記事をご参照ください。

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自分で管理する場合よりも収入が少なくなる

ワンルームマンションは、自力で行ってもサブリースを利用しても、高額な賃料の設定はできません。周辺物件の相場より高額すぎると、いつまでたっても入居者は現れません。

投資したワンルームマンションを自力で運営した場合、賃料は全て自身のものとなります。サブリースでは、サブリース会社が空室リスクや管理の手間を負う分だけ賃料から自社の利益を差し引き、物件のオーナーへ保証された家賃を渡します。実際に受け取れる額は賃料の80~90%程度で、管理会社を利用した自力での運営より手元に残るお金は少ないです。

自分で経営をする方法も検討したい方にはこちらの記事がおすすめです。

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サブリースによるワンルームマンション投資を成功させるには

メリットデメリットに納得してワンルームマンション投資をサブリースで始めても、誰もが簡単に利益を出せる投資方法ではないです。成功できるかどうかは、どれだけ将来を想定して準備ができるかにかかっています。そこで次に成功させるためのコツについて見ていきましょう。

  • 信頼できる業者を選ぶ
  • 長期的に収益を確保できる物件を購入する
  • 契約書の中身をよく確認する
  • 1年目で赤字になりそうな物件を見抜く

信頼できる業者を選ぶ

サブリースでのワンルームマンション投資は、長期で利益を伸ばす方法です。投資資金を回収するには数十年かかることもあり、業者とは長い付き合いになります。サブリースは業者が儲かるからこそ、成り立っているサービスです。中には物件のオーナーの利益を考えない業者もいるため、以下のポイントに注意をして慎重に選ぶ必要があります。

  • 契約を急がせない
  • 投資のリスクについて詳しく説明してくれる
  • 空室続きでも家賃保証を支払える経営状況
  • サブリースの実績
  • 提案された内容が妥当

デメリットでも紹介したように、サブリースで契約をしても家賃の保証は永年で続きません。相場に合わない賃料設定で契約を結ばせ、すぐに保証額値下げする業者はいます。複数社に相談をしてみて、自身が不安に思っていることを全て解消してから契約に進んでください。

長期的に収益を確保できる物件を購入する

家賃保証の金額が下げられる原因の多くは、長期的に入居者が決まらないからです。空室がなければサブリース会社の損失はないため、家賃保証の金額を下げる理由はありません。購入する物件は長期的に収益を確保できるよう、以下のポイントに注目して選びましょう。

  • 最寄りの駅はどこか
  • ワンルームマンションの周囲にある施設
  • 部屋の広さや形
  • 備え付けの設備
  • 入居者が支払いやすい家賃
  • 入居者の属性

駅は通勤を想定し、快速が止まったり始発駅であったりすると、入居者は快適に利用できます。周囲の施設は、徒歩5~10分圏内に生活に必要なものがそろっているとよいでしょう。部屋の広さはワンルームでも18~25㎡と幅があるため、広い方が生活をしやすいです。形は長方形にしておくと、デッドスペースが生まれにくいです。設備はエアコンや独立の洗面台、宅配ボックスなどが入居者に人気があります。

ワンルームマンションの家賃は、都内であっても10万円以下にできる物件にしておかないと、入居者は現れないでしょう。入居者の属性とは、学生や社会人、男性や女性などのことです。属性によってワンルームマンション選びで重視するポイントは変わるため、入居者を具体的に想定して物件を選んでください。

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※1 不動産経済研究所調べ(2019・2020年)

契約書の中身をよく確認する

サブリースの契約書には、法律による規制の強化のおかげで、オーナーが不利になりやすいことも全て明記されています。以下のポイントを確認して、納得できない限りは安易にサインをしてはいけません。

確認事項 確認するべき理由
家賃保証の割合 サブリース会社の取り分が多いほど収入が減るため
入居者との賃貸契約の内容(普通借家契約か定期借地契約か) 普通借家契約では、自己都合によるサブリース契約の解約が困難になりやすいため
修繕やリフォームの負担は誰か かかった費用を家賃保証から差し引かれると、キャッシュフローが破綻する可能性があるため
入居者の情報は公開してもらえるか 記載されていないと、サブリース会社はオーナーに入居者の情報を公開する義務はないため
免責期間(空室のとき賃料を受け取れない期間)の長さ 1~2ヶ月が一般的だが、長すぎると収益がさらに減るため
サブリース契約の解約条件 解約手数料と解約の通知期間の長さを把握するため

1年目で赤字になりそうな物件を見抜く

ワンルームマンションの価値は、リフォームなどをしない限り購入した段階が最大で、年々減少していくのが一般的です。投資をした1年目から赤字がでるようでは、2年目以降も利益は期待できないでしょう。

見抜くポイントは、サブリース会社が想定している現段階での収益性です。いくら長期的に安定していそうな物件でも、ギリギリの黒字では将来に不安しかありません。

サブリースによるワンルームマンション投資がおすすめのケース

ワンルームマンション投資で、自力でやるより経費をかけてでもサブリースを利用した方がよいのは、どのようなケースでしょうか。初心者だけでなくすでに投資を始めている人も含めて、4つのケースを紹介していきます。

不動産投資が初めての場合

不動産投資は、本業がある人でも始めやすい投資の一つです。しかしワンルームマンションの運営を自力で行うには、多くの専門的な知識が必要になります。管理を委託するにしても、どこまでの業務がサポート対象なのか把握していないともしもの時に困ります。

サブリースなら管理の全てをサブリース会社がしてくれるため、経営を続けるために必須の知識は確定申告程度です。初めての不動産投資でも、勉強しておく内容を絞り込めます。

毎月安定した賃料を得たい場合

ワンルームマンション投資をしていて不安になるのが、毎月のローンの支払いです。無収入では貯蓄を取り崩すしかなく、普段の生活も質を落とさないといけなくなります。

サブリースなら自力の経営より収入は減っても、空室で無収入がいつまでも続くことはないです。キャッシュフローに余裕を持たせておくと、将来保証される家賃が減ったとしても、家計への負担を避けられます。

元々購入するワンルームマンションが人気のエリアになるのなら、サブリースを利用しなくても安定した収入を期待できます。管理会社の利用とどちらがリスクは少なく得なのかを、比較してから決断しましょう。

ワンルームマンションを複数所有している場合

ワンルームマンション投資は経営が上手くいっていると、物件を担保にしてさらに融資を受けることができます。1部屋や2部屋ならなんとか自力で管理をできても、5部屋以上になってくると本業に支障が出てしまうかもしれません。所有物件がそれぞれ離れていると、現地への移動費も負担になります。

複数所有していると、確定申告も複雑になってしまいます。特に退去と入居が集中した年は、慣れている人でもミスをしやすいでしょう。サブリースなら収支の計算は、シンプルにできておすすめです。

規模の大きいマンションを所有している場合

規模の大きなマンションを1棟まるごと管理するとなると、管理会社では対応外のちょっとしたトラブルでも、数が増えると対処しきれなくなります。特に本業が忙しい人は、休日は対応に追われ自由な時間がなくなってしまいます。

サブリースなら、所有マンションの管理にかける手間はゼロです。副業として経営が成り立ち、新しいワンルームマンションを購入してもそこまで労力が増えることはないでしょう。

まとめ

サブリースでのワンルームマンション投資は、初心者でも始めやすく空室リスクのない経営方法です。しかし保証された家賃は減額されるリスクはあり、いつまでも空室が続く物件では契約の解除もあります。利益は管理会社を利用した自力での経営より下がるため、誰にでもおすすめできる方法ではありません。

法律の規制により、昔なら隠されていたリスクは契約書で確認しやすくなっています。とにかく収入を安定させたい人や、自力では管理が行き届かない人など、サブリースが本当に必要なのかをよく検討してから活用してください。

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