土地活用でコインランドリーを始めたい！成功のために検討すべきこと

土地活用にはさまざまな方法がありますが、最近ではコインランドリー経営で成功している人も目立ちます。

コインランドリーは、まとまった初期費用が必要になる一方、工夫次第では安定した利益が期待できるため、人気があります。また狭い土地や、住宅には向かない形の土地でもスタートでき、幅広い土地に適応できます。

この記事では、コインランドリーで土地活用をする際に必要な基礎知識や、コインランドリーが人気な理由、成功に導く秘訣、始める前に知っておきたい注意点も解説します。

コインランドリー経営を成功に導くために必要な知識を理解し、土地活用としてコインランドリー経営を始めるために、行動できるようになるでしょう。

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コインランドリーで土地活用するときに必要な知識

コインランドリー経営を始めるにあたり、必要な基礎知識は3つあります。それは、コインランドリーの運営方法と得られる利益、初期費用の3つです。

3つのコインランドリー運営方法

コインランドリーの運営方法は、次の3通りあります。必ずしも自分で運営できないわけではないので、自分に合った方法を選びましょう。

必要なものをそろえ自分で運営を行う

所有する土地にコインランドリー用の建物を建て、ランドリー機器など必要なものを全て自分で用意する方法です。自分で全てを決定するため、次の3つのメリットが挙げられます。

• 目指したいコインランドリーの雰囲気やデザインを実現できる
• 設備の位置など、さまざまなことを自分で決定できる
• 得られる利益を基本的に全て手元に残せる

ただしリスクが高い面もあり、初期投資の大半を自己負担するほか、経営がうまくいかなかった場合に負債を抱え込むかもしれません。開始後の宣伝や設備への投資など、自分で決めることがより多くなる運用方法といえるでしょう。

フランチャイズに加盟

フランチャイズとは、すでにノウハウのある業者にオーナーとして加盟する運用方法です。業者側にロイヤリティと呼ばれる費用を支払うことで、業者によって次のようなサポートを受けられます。

• 業者が持つノウハウを元に近隣地域のニーズを調査してもらえる
• すでに信頼感のある看板を使う権利が得られる
• 機械の仕入れ先の紹介を受けられる
• トラブル発生時の対応

たとえば旅先で牛丼屋に入ろうとした場合は、吉野家など見聞きしたことのあるお店のほうが、なにかと安心感があります。コインランドリーは衣食住の「衣」を任せてもらうため、地域によっては知名度のあるコインランドリーのほうが人気が出るかもしれません。

一方で、フランチャイズ加盟のデメリットは、加入する業者の経営方針に従う必要があることです。つまり自分で経営上の工夫を思いついても、自由に実行できないケースがあります。またロイヤリティの支払いが発生するため、複数のフランチャイズ本部を比較して、より自分に合う条件のフランチャイズを探しましょう。

土地を業者に貸す

コインランドリー経営をすでに行っている業者に対し、土地を貸し出す方法です。土地を貸すため毎月決まった賃料が得られるほか、次のようなメリットが挙げられます。

• 日ごろの運営に関する手間がかからない
• 借地のため、建物や設備投資など初期費用がかからない
• お客さんが来なかった場合も貸している間は賃料が入る
• 安定した収入が得られる

一方で賃料は一定のため、コインランドリーが繁盛しても収入が増えるわけではありません。また別の土地活用をしたくても、簡単には土地を返してもらえない点に注意しましょう。

コインランドリー経営の平均的な利回り

利回りとは事業を始めた際に、経営を始めてから初期費用の回収までにかかる年数の予測を示す値です。パーセンテージで表され、利回りが高いほど初期費用の回収にかかる時間が短いことを表します。コインランドリー経営の利回りは15％ほどとされており、うまくいけば約6～7年で初期費用を回収できる可能性があるということです。

しかし実際の経営実情からみると、利回りは10％ほどに留まるとされます。コインランドリー経営は、実際は毎日の光熱費や人件費、設備のメンテナンスなど、経費も発生する事業だからです。そこで経費を差し引いた、より実態に近い実質利回りを把握しましょう。初期投資を回収するまでにかかる具体的な年数を把握し、利益が出るまでに必要な収入を把握できます。

実質利回りの計算式は、以下のとおりです。

ただし実質利回りが高かったとしても、収入が高くなるわけではありません。なぜなら、利回りは初期投資の回収にかかる年数の予測のため、初期投資が低いほど収入も低くなるためです。

不動産投資の利回りについて詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

「不動産投資の利回りって何？利回りの種類や計算方法・平均的な相場を解説」

コインランドリー経営に必要な初期費用目安

初期費用の目安は、1,000万～5,000万円程度とされています。費用に大きな差が出てしまうのは、設置する洗濯機や乾燥機などのランドリー機器の数、店の規模に応じた建設費が異なるためです。一例として、費用の目安を表にまとめました。実際は設置する設備や内装によって、費用が変わる可能性があるため注意してください。

また設備を新品にするか、中古を購入するかによっても差が出ます。フランチャイズ契約の説明会に参加したり、業務用洗濯機や乾燥機のメーカーの資料を取り寄せたりして、自分がコインランドリー経営を考えている土地の初期費用を、具体的に調べていきましょう。

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さらに、投資専門家に聞いた信頼できる投資会社の選び方や、投資額10億円の投資家インタビューも紹介しているので、ぜひご覧ください。

コインランドリー経営はなぜ人気？6つの理由

土地活用でコインランドリー経営を始めるメリットは、経営時の経費や税金、利用できる土地の種類など、大きく分けて6つあります。

個人経営なら人件費がかからない

コインランドリーは、お客さんに洗濯乾燥機などを操作してもらうセルフサービスが主な業態です。つまり、人を雇う必要性がなく人件費はほぼかかりません。必要な清掃や洗剤の補充など、経営者1人でも対応できるでしょう。

節税できる

コインランドリー経営を始めることで、節税効果が期待できる場合があります。相続した土地の場合は、相続時に一定の面積まで相続税の減額が受けられる「小規模宅地等の特例」が利用可能です。コインランドリー経営の場合は、400㎡を限度面積として80％もの相続税が減額されます。

また、個人事業主や資本金3,000万円以下の法人の場合は「中小企業投資促進税制」という制度を利用できます。必要な物品を購入した際は、取得した費用のうち30％をすぐに経費とすることで利益を抑えるか、税額を7％控除してもらうか、2つの優遇措置のうちどちらかを選べます。

参考：国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）」

参考：国税庁「No.5433　中小企業投資促進税制（中小企業者等が機械等を取得した場合の特別償却又は税額控除）」

現金で収入が得られる

コインランドリーのシステムは、お客さんがお金を支払うことで動きます。逆を言えば、お客さんはお金を支払わなければ、コインランドリーを利用できません。賃貸アパートのように賃料の滞納が発生しないため、お客さんがいればすぐに現金収入が発生します。

土地が狭くても活用できる

狭くて住宅には向かない土地でも、コインランドリー経営なら活用できる場合があります。コンビニ経営やアパート、マンション経営に比べ、広い土地は必要ないからです。

コインランドリーを開業するために必要な土地の面積は、小さいものなら10～15坪とされます。イメージとしては、ビルの1階などにある小型のコンビニくらいの広さです。

その他土地活用方法に比べ維持費が安い

維持費用の目安は、1ヶ月当たり30万円ほどとされています。水道光熱費や洗剤にかかる費用を除くと、機械の保険費用や人件費、警備費、税金、融資の返済などが必要です。しかし経営者として清掃や見回りを行えば、人件費を削減できます。

また、在庫を抱える可能性が低い点もメリットです。洗剤は、特に記載がなければ3年もの長期保存ができるため、飲食店のように仕入れすぎた在庫を無駄にすることも少ないでしょう。

特別な資格がなくても活用できる

コインランドリーは、特別な資格が不要な土地活用法です。クリーニング店のように特別な技術を習得したり、飲食店のように衛生管理者の資格を取ったりすることなく始められます。フランチャイズ契約をした場合なら、フランチャイズ側からノウハウを学ぶことも可能です。

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土地活用でコインランドリーを経営する流れ

コインランドリー経営を始める流れは、以下のとおりです。

1. リサーチを行う
2. 運営方法を決める
3. 費用の見積もり
4. レイアウトを決める
5. 行政への届け出
6. 開業

リサーチを行う

まずリサーチを行い、コインランドリー経営に適した土地か確認しましょう。極端な例ですが、周りに住宅地がない立地だと、コインランドリーを必要とするお客さんが現れない可能性があるためです。理想的な土地の条件は、次の5つが挙げられます。

• 周辺に多くの人が住んでいる
• 車や人通りが多くてアクセスしやすい
• 駐車場が3台以上確保できる
• 1人暮らしやファミリー層が多い
• 周辺に大型商業施設がある

これらの条件を確認したうえで、コインランドリーを利用してくれそうな客層の有無を調べましょう。調べる方法は、近隣のコインランドリーに直接行ってみることです。平日や夜間など時間を変えて、稼働率や客層をチェックします。海外からの旅行客が多い地域なら、英語の説明書が用意されているなど、さまざまな発見があるはずです。

近隣にコインランドリーがない場合は、周辺地域の人口統計などを調べる必要があります。困難な場合は、土地活用コンサルタントへ相談するか、コインランドリー経営のセミナーに参加するなどして、リサーチについて詳しく知ることから始めましょう。

都市計画法の確認も忘れずに！

土地によっては、コインランドリーを開業できないケースもあります。法律によって、住みよい地域環境を維持するなど、土地に建てられる建物の基準が定められているためです。都市計画法で「第一種低層住宅専用地域」に指定されていたり、自治体によってコインランドリーが工場という扱いになっていたりした場合は、土地活用にコインランドリーが選べないケースもあります。

調べたいときは、土地がある地域の都市計画図を確認しましょう。各地域の自治体ホームページに掲載されているほか、自治体の対応窓口に問い合わせることで確認できます。

運営方法を決める

コインランドリーの運用方法は、以下の3通りあります。

• オリジナリティを重視するなら「必要なものをそろえて自分で運営を行う」
• サポート体制を重視するなら「フランチャイズ経営」
• より少ない手間で行うなら「土地を業者に貸す」

フランチャイズ経営や業者へ土地を貸す場合は、サービスやサポート体制がそれぞれ異なるため、必ず複数の業者を比較しましょう。

費用の見積もり

経営方法が決まったら、リサーチを元に費用を見積もります。見積もっておきたい費用は以下の通りです。

• 店舗建築費
• 工事費
• 機材費
• 維持費
• 広告費
• 防犯対策費
• 1日あたりの売上

たとえば、洗濯機や乾燥機を購入する台数や1人当たりの利用料、1日あたりに見込まれるお客さんの数などを考えましょう。できるだけ1円単位で計算することが大切です。フランチャイズに加盟する際は、本部から提示される予測をチェックして、より詳しい費用について検討することをおすすめします。

初期費用が足りない場合は、金融機関から融資を受けたりコインランドリーの機械をリース契約したりして、まかなう方法もあります。

レイアウトを決める

ここまで決まったら、どのような店舗にするかレイアウトを決めましょう。リサーチに基づき、地域に住む人にとって魅力的な店づくりを目指します。フランチャイズ契約を結んだ場合は、本部と相談して以下の内容を決めるとよいでしょう。

• 洗濯機や乾燥機の配置
• 照明の位置
• 窓の大きさ
• 換気の位置
• 店内の壁紙などの色

自分で開業する場合は、工事を依頼する建設業者を選ぶ必要もあります。コインランドリーを建設した経験のある業者に依頼することで、機械の位置の相談などにも乗ってもらえるでしょう。

行政への届け出

コインランドリー経営を始めるにあたり、地域を管轄する保健所に対して届出が必要です。届出を出す際は、設備の概要や配置図が求められることもあるため、事前に確認しておきましょう。一般的な届出の流れは以下の通りです。

1. 管轄の保健所に「コインオペレーションクリーニング営業施設開業届」を出す
2. 保険職員から店舗の検査を受ける
3. 検査済証の交付を受ける

また乾燥機や洗濯乾燥機から出火が起きる恐れがあるため、自治体によっては消防署への届出が求められることがあります。そしてコインランドリーを副業とする方は、個人事業主としての開業届や青色申告承認申請書を提出することも必要です。

なお個人事業主として開業することで損益通算ができ、赤字が発生した際に確定申告を行うことで、本業の給与所得より天引きされた税金の一部が戻ってくるため節税できます。

開業

店舗の建設や配線工事、機械の搬入などが完了したら、保健所より検査を受けます。問題なければ営業許可が下りて開業可能です。ただし、すぐに人が来るとは限らないため、あらかじめ宣伝を行い集客していくことが大切です。定期的に集金や清掃を行い、清潔感と安心感のある店舗を維持していきましょう。

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コインランドリー経営での失敗を回避する秘策

コインランドリー経営を成功させるにあたり、利回りや地域のニーズを把握することは基本的な失敗回避策です。ここでは、その基本的な失敗回避策にプラスして、より失敗回避を目指せる秘策を3つ紹介します。

秘策1：ランドリー機器は新品でそろえる

ランドリー機器は、できれば新品でそろえることをおすすめします。中古のランドリー機器を購入したばかりに、修理代が高額になる恐れがあるためです。古いランドリー機器は部品がなかったり修理保証がなかったり、新品に比べて不安な部分も少なくありません。

コインランドリーに設置する洗濯機や洗濯乾燥機は、初期費用の中でも多くを占める高額なものです。安くしたいのはやまやまですが、コインランドリーの中でも重要な設備だからこそ、新品をそろえて経営の成功につなげましょう。

秘策2：競合店舗との差別化を図る

近隣に他のコインランドリー店舗がある場合は、他店舗と異なるサービスの提供を考えてみましょう。立地条件が似ている他店舗との差別化を目指すためには、細かなサービスの積み重ねがお客さんとの信頼関係につながるからです。たとえば、次のようなサービスが挙げられます。

• 洗濯終了時にメールやSNSで通知が来る
• プリペイドカードで小銭不要にする
• 無料Wi-Fiを完備する
• スニーカーなど靴を洗える設備を用意する
• カフェを併設して待ち時間を楽しめるものにする

異なるサービスの提供を行う場合は、その分だけ経費も発生します。収支が見合わなくならないように、無理なサービスを提供しないことも重要です。

秘策3：経営のノウハウを事前に身につける

計画を立てる前に、各地で行われているコインランドリー経営のセミナーを受けたり、経営の専門家からアドバイスを受けたりして、経営のノウハウを身につけましょう。たとえばコインランドリー経営について調べて行くと「この初期費用の計算で合っている？」「リサーチ方法が分からない」など、さまざまな疑問が出てくるかと思います。

また、土地の特徴も立地条件によってまちまちなため、自分の土地にぴったりなアドバイスを受けたい場面も出てくるでしょう。そんなときに「分からないから」と放置してしまうと、開業してから大きな失敗を招くかもしれません。事前に経営のノウハウを身につけることで、コインランドリー経営を始める前にリスクを回避できます。

以下の記事では土地活用の事例や相談先など、土地活用前に知っておきたいさまざまな情報を紹介しています。発生する可能性のあるリスクについて知りたい方におすすめです。

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さらに、投資専門家に聞いた信頼できるサービスの選び方や、利回りが高いサービスも紹介しているので、ぜひご覧ください。

コインランドリー経営をする前に知っておくべき注意点

いざコインランドリー経営を始めてから「想像していたのと違った」と焦ったり、トラブルに巻き込まれたりするケースがあります。そこで、経営を始める前に知っておきたい3つの注意点を解説します。

利益を上げるまでには時間がかかる

コインランドリー経営を始めても、利益が出るまでには時間がかかります。なぜなら、コインランドリーを使う人からすれば、新しい店舗が必ずしも魅力的に映るわけではないからです。

自分の大切な衣類を預けるため、できれば使い慣れたコインランドリーに通いたいと考える人も多いでしょう。固定客ができたとしても、新しい店舗ができたことでそちらに流れるリスクもあります。

また利益が出ていない期間でも、月々の水道光熱費や洗剤代、融資の返済などが発生します。利益をあげるまでに時間がかかることを見越して、あらかじめその期間を耐えられる資金を用意しておくと安心です。

犯罪リスクを想定しておく

24時間無人になることも多いコインランドリー経営は、犯罪が起きる可能性を想定することが大切です。不特定多数が常に出入りするため、犯罪リスクを想定して定期的に自分で見回りを行ったり、防犯カメラを設置したりするなどの対策を行いましょう。

起きうる犯罪としては、両替機を狙った強盗や下着の窃盗が挙げられます。また、快適性を高めるために空調をつけた結果、終電を逃したサラリーマンや学生のたまり場になり、せっかくできた固定客が離れてしまうという失敗例もありました。お客さんに気持ちよく使ってもらうためにも、多少費用がかかっても十分に対策することをおすすめします。

コインランドリー経営の出口戦略も考えておく

コインランドリー経営がうまくいかなかった場合の対応や、そのほかの活用方法を考えておきましょう。念入りにリサーチを行ったとしても、必ずしもコインランドリー経営が成功するとは限りません。たとえば近所に大手コインランドリーができるなど、想定していなかった理由から思うように経営が行えなくなるリスクがあるからです。

土地活用は賃貸アパートの経営やトランクルーム、ソーラーパネル、コンビニなどの店舗経営といったさまざまな方法があります。いずれの方法も難しい場合は土地を思い切って売却し、手放して赤字を防ぐことも大切です。

以下の記事では、さまざまな土地活用方法を具体例と共に紹介しています。コインランドリー経営がうまくいかなかった場合に備え、出口戦略を考えておきましょう。

「土地活用の方法10選！お金のかからない活用法や田舎の土地活用も紹介」

「狭い土地のおすすめ活用法10選！知っておきたい基本から解説」

「遊休地活用におすすめの方法14選｜手間とお金のバランスを見よう」

まとめ

コインランドリー経営で土地活用を成功させるためには、経営の知識を身につけて失敗の原因を1つずつ減らしていくことが重要です。無人経営できるため、自分の努力次第では人件費を大幅に減らすこともできます。今回紹介した秘策を活用し、他店舗とは違う人気のあるコインランドリーを目指しましょう。

ただし立地条件によっては、コインランドリー経営が難しい可能性もゼロではありません。まずは経営前の準備として、土地活用について広く調べてみたり、土地活用コンサルタントに相談したりして、より広い視点でコインランドリー経営について考えてみてはいかがでしょうか。

※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/

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