耕作していない田んぼを所有していて「田んぼを宅地にして家を建てたいけれど、どうすれば田んぼを家にできるのか」と困っていませんか。田んぼは農地という地目であるため、まず居住用の地目である宅地に変える必要があります。しかし、それぞれの地目には法的に定められた用途があり、届出無しに田んぼを宅地にすることはタブーで、ハードルの高い手続きを踏む必要があります。
そこで本記事では田んぼを宅地に変える方法の手順と費用について解説します。どのような手順で、どのくらいの費用がかかるのかなど、本記事を参考にして田んぼを宅地に変更する疑問や悩みを解消してください。
※LIFULL HOME'S 住まいの窓口来場者(390組)を対象とした調査(集計期間：2019年4月～2020年3月)より
田んぼを宅地にするため農地転用の申請
この項目では田んぼを宅地にするにあたって必要な申請について解説します。定められた手順やルールに従わないことは法律違反になるため、一番最初に確認しておきましょう。
田んぼの農地転用とは
農地転用とは、文字通り「農業用の土地を他の目的に利用する」ことを指します。農地の定義は、耕作の目的に供される土地であり、田んぼはもちろんのこと、野菜を作る畑や果樹園、いつでも耕作が可能な状態の耕作放棄地も含まれます。土地が農地であるかどうかの判断は土地登記簿上よりも現況が優先するため、登録上は山林や原野であっても、実体として農地であると判断されれば農地転用の手順とルールが適用されます。
農地転用には農地法4条及び5条に基づいた手続きが必要であり、違反した場合は3年以下の懲役か300万円以下の罰金が課せられます。
農地転用の種類
農地転用の許可は大きく2種類に分かれて存在しており、1つは4条許可、もう1つは5条許可です。いずれの場合も土地のある市区町村の農業委員会が手続きの窓口となり、許可の可否の判断基準も共通しています。判断基準は以下の通りです。
- 転用の目的や計画が妥当であるか
- 目的に対する土地の面積は必要最低限足りているか
- 目的を達成できる資金力があるかどうか
- 周辺の農地に悪影響を与えない為の対策が行われるかどうか
4条と5条の違いは、農地転用が誰の為に行われるかによります。
所有者自らが行う4条許可
4条許可は「農地の所有者自身が自分で使う為に、農地を他の目的に利用する際に必要な許可」です。
所有者自身が自分が住む家を農地に建てる場合は、こちらの4条許可を受ける必要があります。転用について問題がなく、許可が下れば転用可能になります。土地登記簿上の地目変更は、現況が農地でなくなったことを確認してから（この場合は居住用の土地として成立していることが必要）行われます。
所有者以外の為の5条許可
５条許可は「農地の所有者が自分以外の為に土地の所有権を移したり、土地の利用権を設定したりする際に必要な許可」です。
所有者から農地を買い取り、そこを家にしようとする際にはこちらの5条許可を受けなくてはなりません。転用について問題がなく、許可が下れば土地の名義変更が変更され、現況が農地から宅地に変われば土地登記簿上の地目も変更できます。
農地転用に必要な書類一覧
農地転用に必要な書類は以下の通りです。転用の目的によって必要な書類は異なりますが、この項目では宅地転用の場合に必要な書類をあげます。
- 登記全部事項証明書
- 位置図
- 公図
- 平面図（立面図）
- 資金証明書
住宅を建てる場合の資金証明書としては、金融機関の残高証明書や住宅ローンの融資決定通知書が有効であるとされています。
農地転用の申請をする流れ
農地転用の申請の流れは、以下の表のようになっています。申請から許可まではだいたい6週間ほどとされていますが、受付や審議の時期はあらかじめ定められています。いつでも受付があるわけではない為、時期を逃がしてしまうと2ヶ月ほど提出が行えません。
| 期間 | 手続き |
| 申請書を提出する月の10日まで | 申請書の提出 |
| 提出月の15日から20日ごろ | 現地調査 |
| 提出月の月末 | 農業委員会の審議 |
| 提出月の翌月初旬 | 県への進達 |
| 提出月の翌月中旬 | 県の農業会議で審議（該当の場合のみ） |
| 提出月の翌月下旬以降 | 許可 |
上記の期間はあくまで一例であり、自治体によってはこれよりも早く、あるいは遅くなる可能性がある事に留意しておきましょう。手続き開始から現地調査から許可までの間に建築などに着手した場合は、農地法違反による罰則を受けることがあるため特に注意しましょう。
県の農業会議は申請をした土地が30a（アール）を超える土地の場合に行われます。また、4ha（ヘクタール）を超える場合は更に農政局との協議が必要です。
田んぼの一部だけを宅地にするなら分筆
田んぼを残したまま、一部だけを宅地にしたい場合には分筆が必要です。分筆とは1つの土地を複数の部分に分けて登記を行うことを言います。分けた土地によって異なる権利関係や地目を登記できることが特徴です。分筆は以下の工程で行われます。
- 土地家屋調査士へ依頼
- 法務局や役所による現地調査
- 隣地土地の所有者の立会い
- 境界確定測量
- 分筆案の作成
- 境界標の設置
- 分筆登記書類の作成、申請
分筆を行うときは確定測量図が求められるため、書類による手続き以外にも測量が必要です。
農地転用後は田んぼを宅地造成
農地転用の手続きが完了した後は、田んぼを宅地造成する必要があります。ここでは宅地造成について解説していきます。
田んぼの宅地造成とは
宅地造成とは、宅地以外の土地を住宅の建設に向いた土地にする為に、土地の形質を変更することを指します。田んぼの上に直接家を建てることは現実的ではないため、家を建てられるような土地に作り替える必要があります。
宅地造成にあたっては整地や伐採、抜根を行い、特に田んぼは地盤が弱っている可能性が高いため、セメントや鋼杭などで地盤改良工事を行うことが多いです。
また、道路との高低差を揃えるための切土、盛土も重要です。土地が道路より高い場合は土地を削る切土を行い、逆に低すぎる場合は土砂で高さを補う盛土を行います。
田んぼの宅地造成業者の選び方
宅地造成と一口に言っても、元が田んぼであるか山林などであるかでは工事の内容も大きく異なります。田んぼからの宅地造成に慣れた業者を選ぶことでより安心につながります。
また、コストを抑えてクオリティの高い成果をあげる為に、業者を比較して選ぶことも重要です。複数業者から見積もりを取り、最も信頼できる業者を選びましょう。
宅地造成の流れ
宅地造成の流れは以下の通りとなります。
- 地鎮祭
- 地盤調査
- 切土・盛土
- 地盤固め
- コンクリート敷設や擁壁の設置
- 宅地造成完了
工事の完了までは数ヶ月間かかることもある為、あらかじめ業者と相談しておきましょう。
家を建てるため追加で水道管の引き込み工事
ほとんどの場合で住宅には水道を通すため、宅地造成に加えて水道管の引き込み工事が必要になります。水道管の工事は高額で長期間に渡ることが多く、加えて水道本管と土地の間に他人の敷地をまたぐなど場合は、工事がより大掛かりになりトラブルも発生する可能性があるため、一層の注意が必要です。
造成後の土地に家を建てたら宅地へ地目変更
宅地造成を終えてもやるべき事は残っています。実体としては宅地に生まれ変わった田んぼですが、地目の上では以前と変わりありません。ここで必要になるのが地目変更です。
土地の地目変更とは
地目変更とは、土地の種類を変更する登記を指します。田んぼを書類上でも宅地にするためには地目変更が必要で、実体が宅地に変わってからの1か月以内に変更手続きを行う必要があります。田んぼであった土地に家を建てる場合は、宅地造成の工事が完了した時点から1か月以内での変更が必要です。
農地転用はあくまで転用の許可を得る為だけの手続きであるため、現況が宅地に変わった段階で改めて地目変更を行わなければなりません。地目変更を行わなかった場合は10万円以下の過料支払いを求められる事があり、また住宅ローンも組めない場合もある為、忘れずに行うようにしましょう。
地目変更に必要な書類一覧
地目変更に必要な書類は以下の通りです。
- 地目変更の登記申請書
- 土地の案内図
- 農地法の許可書・届出書
登記簿住所と現住所が異なっている場合は、加えて住民票の写しまたは戸籍の附票が必要になります。
宅地に地目変更をする流れ
地目変更の流れは以下のようになります。
- 法務局に地目変更申請書を提出
- 法務局による現地調査
- 地目変更申請書の作成・提出
- 登記完了証を受け取る
地目変更は約1週間ほどかかり、基本的に土地の所有者が行います。しかし、分筆を加えて行っている場合には、地目変更以外の登記が必要になりますが、これには専門的な知識を求められます。司法書士や土地家屋調査士へ登記を依頼し、より確実な手続きを行うことをおすすめします。
田んぼを宅地にするまでにかかる費用
田んぼを宅地にするまでには多くの手続きと工事が必要であることをここまで紹介しましたが、それまでにかかる費用はどれほどのものになるのか、というのも気になるところではないでしょうか。この章では田んぼを宅地にするまでにかかる費用を包括的に解説していきます。
農地転用の申請にかかる費用
農地転用の申請自体には費用はかかりませんが、提出に必要な書類を揃える過程で手数料がかかります。また、農地転用の項で紹介した通り、必要な書類が非常に多岐に渡るため、行政書士へ依頼を行う人も少なくはありません。そうした場合には依頼費用として数万円の費用がかかります。
土地の分筆にかかる費用
分筆を経て農地転用を行った場合は分筆の費用もかかります。農地転用の申請と同じく書類を揃える上で手数料が必要ですが、こちらはより専門的な知識が求められる申請になるため、司法書士や土地家屋調査士への依頼するのがおすすめです。依頼費用としておよそ6万円ほどが必要です。
また、分筆においてはほとんどの場合で確定測量が必要で、その費用は25万円ほどがかかります。土地の分筆にかかる費用は全部で30万円以上を見込んでおきましょう。
確定測量の費用についてさらに詳しく知りたい人は、以下の記事もおすすめです。ぜひご覧ください。
田んぼの宅地造成にかかる費用
宅地造成の工事費用は、造成工事を受ける土地の性質によって異なります。切土が必要であれば切土の費用が、地盤改良が必要であれば地盤改良の費用が求められます。また、傾斜が3度を超える土地では工事の困難さから費用が増加します。
また、同じ土地に対する造成のやり方は業者によって変わるため、どの業者に発注するかで費用も変わります。場合によっては大きな金額差が生まれるため、なるべく複数の業者に見積もりを取るようにしましょう。
宅地への水道管引き込みにかかる費用
宅地への水道管引き込み費用は30～50万円ほどとされています。水道管の口径や水道本管からの距離によってより高額になる場合もある為、工事の前に確認をしておきましょう。
工事費用とは別に、給水申込納付金や分割管理手数料、設計手数料が必要とされます。給水申込納付金は水道管の口径によって料金が変わり、13mmの場合では2万円で済んだものも、25mmでは最高で60万円以上もの金額になる場合があります。各種手数料はそれぞれ5,000円前後が相場とされています。
地目変更にかかる費用
農地転用の場合と同じく、地目変更自体には費用はかからず、提出書類に手数料がかかります。司法書士等に依頼を行った場合も同じく数万円を依頼費用として支払う必要があります。分筆を経た地目変更の場合は、司法書士や土地家屋調査士への依頼したほうが良いため、そのための費用が必要になります。
田んぼを宅地にするときの注意点
この項目では田んぼを宅地にするにあたっての注意事項を解説します。田んぼを宅地にする為に必要な事や、そもそも田んぼを宅地にできないケースなど、極めて重要な事項となるためチェックしておきましょう。
家を建てるため接道義務を守る
接道義務とは、建築基準法に定められた住居建築においてのルールです。公道から建築物へ移動する際に、他者の私有地を通過しなければならないようではトラブルの発生のもとにもなってしまうため、接道義務を満たさない限りはいくら私有地であろうと住居の建築を行う許可を受けられません。
接道義務の要件は、建築基準法第43条の規定において「建築物の敷地が、道路に2m以上接しなければならない」と定められています。ここにおける「道路」とは、建築基準法第42条で定められる「幅員が4m以上の道路」です。
したがって、家を建てる為には基本的に「幅4m以上の道路に家の敷地が2m以上接している」必要があります。道路の幅が4メートル以下の場合にはセットバックを行うことで建築が可能になります。セットバックとは道路の幅が狭い分、境界線を敷地側に交代させ道路側4m幅に確保することです。これによって幅4m以下の道路に接する土地でも家の建築が可能になりますが、使用できる敷地面積は減ってしまうことに注意してください。また、セットバックは新築の建築物だけに求められます。
接道義務を満たせない限り、家を建築する許可を行政から受けられない可能性が高いため、土地が接道義務を満たせるかどうかを事前に確認しておきましょう。
安全性を高めるため地盤改良をする
一般的に、水を多用する農地である田んぼは地盤が弱いとされています。乾燥した土よりも、水を加えた土（泥）の方が柔らかく脆いのと同じことです。
また、田んぼは水を引くために他の道路よりも位置が低く、宅地造成の一環では盛土で埋め立てる工事が必要になる場合がほとんどであると言えます。しかし、埋め立て地に家を建てると地盤沈下が起こりやすいとされるため、田んぼは一見すると居住用の土地としては不向きに見えます。
しかしかつて田んぼであった土地に家を建てて住む例は古来より数多くあります。ここで重要なことは地盤改良をしっかりと行うことです。将来の安心の為にもセメントや鋼杭による地盤改良工事はしっかりと行うべきでしょう。
地盤改良の費用は、地下にある強い地盤（支持層）と地表との距離によって異なります。地盤調査と併せて、専門業者に相談・見積もりの依頼をしましょう。
宅地にできない田んぼがある
農地の中には宅地への転用が認められないもの、あるいは認められにくいものがあります。以下の農地に分類されるものが該当します。
- 農用地区域内農地
- 市街化調整区域
- 甲種農地
- 第1種農地
農用地区域内農地
農用地区域内農地は、農業振興地域整備計画に基づいて定められた土地です。農地としての生産性が高い農地として指定されているため、原則として農地転用が認められることはありません。
農地転用を行う為には、農業振興地域からの除外申請が必要ですが、申請の条件を満たすことは難しいとされ、転用を断念する場合がほとんどであると言われています。
市街化調整区域
市街化調整区域は都市計画法に基づいて定められた地域のことを指し、市街化を抑制する為に住宅や商業施設の建築が原則認められません。許可を得られた場合は建築が可能です。
甲種農地
甲種農地は市街化調整区域内の土地改良事業が8年以内に実施された農地を指します。農用地区域内農地と同じく農地としての生産性が高いため農業公共投資の対象となっており、そのため原則として農地転用が認められません。
転用先が農業用施設であれば認められることもありますが、住宅にするのは難しいと言えます。
第1種農地
第1種農地は10ha以上の集団農地で、土地改良事業などの対象となった農地を指します。農用地区域内農地や甲種農地と同じ理由で原則として農地転用が認められませんが、転用先が農業用施設の場合は認められる可能性があります。
宅地にできない農地は売却することも選択肢
宅地にするのが難しい農地は所有するだけで固定資産税がかかるため、売却することも検討しましょう。
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まとめ
本記事では、田んぼを居住用の土地「宅地」に変える方法の手順と費用について解説してきました。これまで見てきたように、田んぼを住宅にする為には必要な書類を揃えたり、役所に申請したり細かな手続きが数多く必要です。
また、地質調査や地盤改良工事などが必要になることが多く、それぞれ費用の支払い先も多岐に及ぶことがあるため、ひとつひとつ整理しながら手順を進めていくことが大切です。場合によっては、多少お金がかかっても専門業者や専門家の手を借りたほうがスムーズに事が進みます。ぜひ本記事を参考にして、田んぼを宅地にし、新居建築を成功させてください。
田んぼ（農地）から宅地への変更については、次の記事でも解説しています。あわせてご覧ください。
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