先行きが不安なこの2022年、しっかりと先を見据えて安定した企業に投資しておきたいと思う方は少なくありません。いま不動産業界の現況を踏まえて投資をした場合、安定した収入が得られるのでしょうか？先の見通せない今の日本経済から、不動産投資が有効な手段なのか分からず、悩まれ事と思います。
この記事では、現在の社会情勢を踏まえつつ、不動産業界の現状と不動産投資が安全であるかの解説とともに、今後の展望や不動産業界の将来性、投資リスクを軽減させられる対策について紹介していきます。
2022年不動産業界についての現状を把握し、今後の不動産業界の動向を読み取って投資活動に反映してみましょう。
不動産業界の現状
不況なのか、それとも好況なのか、さっそく不動産業界の現状について把握しておきましょう。ここでは、不動産市況による業界の動向や、産業面での動き、海外への投資展開についてを詳しく解説していきます。
現状を把握することで、今後の不動産業界の動きを推察しやすくなります。動向についてしっかりと内容を把握しておき、投資に活かしましょう。
不動産市況は全体的に上向き
日本銀行のマイナス金利政策によって、メガバンクや民間の金融機関の住宅ローンが低水準を推移しています。その低金利の影響から不動産の購入需要も増え、近年では新築住宅の着工数もこの数年で増加傾向にあります。
市場規模は上昇傾向にある
不動産業の市場規模は約43兆4千億円で、日本国内の産業で4番目に大きな規模になっています。1位は自動車業、2位は建築業、3位は医療業、4位に不動産業となっており、日本国内の産業として上位に位置付けられます。では実際にどれくらいの売り上げなのかさっそく見てみましょう。
| 平成27年（2015年） | 平成28年（2016年） | 平成29年（2017年） | |
| 売上高 | 39.3兆円 | 42.9兆円 | 43.4兆円 |
| 増加率 | 6.5％ | 9.1％ | 1.0％ |
※「年次別法人企業統計調査」（財務省）を加工して作成
上記の表から分かるように、3年連続で売上高が上昇していることが分かります。年度によって上昇率は異なりますが、前述でも解説した通り、不動産業界の市況が全体的に上向きなことからこの売上高を生み出しています。
不動産産業も増加傾向
不動産産業としても増加傾向にあり、2017年度では法人数が全産業の1割以上を占めるなどの高い数字を誇っています。法人数は、32万8,553社です。法人数が多いということは、その分携わる事業所も多いということです。
不動産産業の場合、事業所全体の数に対して86％以上が従業員4人以下の小規模事業所で構成されています。この小規模事業所は不動産産業ならではの特徴になっています。小規模人数での運用で効率化を図り、その分利益を生み出すことも可能になります。
そして小規模な事業所が多いということは、その分不動産産業に携わる従業員の総数も多いということです。2014年調べでは、不動産産業従業員数1,184,373人/全産業従業者数61,788,853人になっており、その数はおおよそ全産業に対して1.9％の従業員が不動産産業で働いているのです。その数も、不動産産業の増加に比例して増え続けていることがこの数字から読み取ることが出来ます。
海外展開の動きも活発化している
業界首位を誇る三井不動産は、長期的な目線で投資金額の半数を海外進出に振り分けており、計画では30％の売上高の拡大を目指しています。投資先は中国、アジアや欧米などを中心として賃貸や分譲マンション、オフィスや商業施設を複合施設として展開していく計画です。
他の大手不動産会社に関しても、東南アジアや欧州、欧米、インドなどへの動きが活性化しており、幅広く開発していく予定です。
なぜ海外へ目を向けるかというと、経済が発展し、人口が増加する土地では必ず不動産が必要になるからです。このことから、日本周辺で経済の発展が見込まれる東南アジア諸国に投資を行うことで、海外進出への活路を見出しています。
不動産業界に影響を与える課題
前述まで不動産業界の好景気について解説してきましたが、一方で課題として挙げられる問題も少なからずあります。不動産業界は社会問題の影響を直に受けがちです。では投資を検討する際に与える不動産業界の課題とは何でしょうか。
この項目では不動産業界の代表的な課題点を以下の順で紹介していきます。
- 空き家率について
- 省エネ基準の厳格化について
- 新型コロナウイルスの影響について
- 人口減少と高齢化社会の問題について
- 生産緑地の2022年問題
投資を検討するためにも、一つずつどのような課題になっているか見ていきましょう。
空き家率の増加
不動産業界というのは、人の生活に密着しているため、社会問題の影響を受けやすい傾向にあります。全世界の先進国の空き家率が数％に対して、日本ではすでに10％を超えています。基準として、この数字が30％を超えたとき国の財政が破綻するといわれています。
後述でも詳しく解説しますが、空き家率上昇の原因の一因として、社会問題としてよく挙げられる少子高齢化によるものです。それに加え前述でも解説した低金利の影響から、住宅ローンを組んで新築住宅を取得する若い人が多い傾向にあります。
国の政策として空き家バンクなどの、空き家の需要と供給を取り持つシステムが構築されましたが、空き家率の高さから、この空き家に対する活用方法についての認知度が低いことが伺えます。いかに空き家を有効活用できるかが今後の不動産業界にとっての課題と言えるでしょう。
空き家を解消するための活用法を特集した記事はこちらです。
省エネ基準の厳格化による不動産価格の暴落
省エネ基準が厳格化することにより、多くの中古住宅がこの省エネ基準に当てはまらないことが分かっています。そのため、日本にある中古住宅の価値が下がってしまうといわれています。
このことから、日本の不動産に投資をしていた海外の不動産投資家が、日本の不動産投資から撤退し、それによってさらに空き家が増加する恐れがあります。空き家問題でも取り上げた通り、基準以下になってしまう空き家を今後どう活用していくかが、課題と言えるのではないでしょうか。
新型コロナウイルスによる経済への打撃
全世界で流行が拡大している新型コロナウイルスは、世界規模で経済的な大打撃をうけており、日本も例外ではありません。日本国内でも倒産が続くなど、民間企業に大きな影響が出ています。そしてこの経済的な打撃が今後不動産業界に及ぼす影響は未知数です。
日本でも新型コロナウイルスの影響により生活様式や働き方が見直されていますが、その期間がいつまで適用されるのか、流行の終息を予測することや、生活の変化などについては現段階では見通しを立てることが難しい状況です。
人口の減少と高齢化
前述の解説でも少し触れたように、日本の社会問題として人口の減少と高齢化が問題視されています。今後も少子高齢化が進行する恐れがあり、2005年と比較すると30年後である2035年には日本の総人口の推移から、1,600万人以上が減少するといわれています。
人口減少による問題は経済面だけでなく、その分不動産を利用する人口もまた減少するということです。このことから人口の減少が著しい地方などによっては、今後空き家の増加や、投資に重要な賃貸住宅の空き家率が上がることが懸念されています。さらに空き家が増えることで過疎化が広がり、土地の価格も相対的に下がることになりかねません。
人口減少が原因で起きる空き家問題について、詳しく解説した記事もおすすめです。
生産緑地の解放による2022年問題
現在の日本の法律にて、生産緑地として制限された土地は、制限を受けることで税制面で優遇措置を受けてきました。しかし2022年にその期限を迎えることによって、税制の優遇が無くなることから、これまで優遇を受けてきた生産緑地の多くが宅地へ転用することが予想されています。
多くの生産緑地が宅地転用することによって、土地の供給過多で地価の暴落が予想されます。この生産緑地の開放される2022年問題を機に、日本の不動産業界は大きな打撃を受ける可能性があるため、投資するタイミングが重要になってきます。
2022年問題をもっとわかりやすく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
不動産業界の今後の展望
前述まで不動産業界の現状と、その課題について見てきました。現状は好景気ですが近い将来、課題に向き合う必要が出てくることが分かります。
しかし、業界の流れは悪いものばかりではありません。現代社会ならではのハイテクノロジーや他業種との連携を駆使し、不動産産業の多様化を図ることでこの苦境に立ち向かっています。
ではどのような展望がみられるでしょうか。今後の不動産業界の可能性について、見渡してみましょう。
情報公開のIT化
現在の不動産業界では、過去取引した不動産情報を登録、または閲覧を業者間で確認できるレインズという活用システムが存在します。このシステムは一般ユーザー向けに公開されていません。
このような不動産業者と一般のユーザー間で情報の格差がなくなるよう、情報公開のIT化を進めていくシステム運用が必要になります。また、IT技術を駆使したシステムを構築することにより、顧客にとって安心感と信頼感を持ってもらえることが重要になります。
ブロックチェーン技術の発展
ビットコインなど、仮想通貨の安全性を担保するための基盤技術を、ブロックチェーン技術と言います。この技術は様々な業界でプラットフォーム化が進んでおり、不動産業界でもこの技術を応用した情報管理システムを活用していく動きが見られています。
これまでは投資住宅の購入から運用や売却までの一連のプロセスを、業者ごとでやり取りを行う必要があり、手間がかかっていました。しかし、このブロックチェーン技術を取り入れることで、個別の対応を省き、一括サービスによる情報提供によって、顧客満足度を向上させることが可能になる仕組みを取り入れる動きが見られます。
他の業種との連携
日本の社会の流れは日々変化しています。その都度、消費者の求めるニーズも変化し、選択肢も広がる現代社会では多様化を求められる社会となりました。
今までの不動産業界による単独サービスの提供だけではなく、医療業界や運送業界、行政組織など様々な他業種との連携をはかりながら、顧客の求めるトータルサービスを提供する必要が出てきます。
今後はより一層、社会問題や幅広いニーズに寄り添った対応を求められるようになるでしょう。そのことから、これらのニーズを満たした物件は、今後も需要が予想されます。
リノベーションの活用
不動産としての価値を失った空き家を、リノベーション工事で新たな価値を生み出すことが出来ます。このリノベーションはアイデア次第で様々な利用が出来るうえ、ニーズに合わせて作り替えることも可能です。外装や内装の見栄えだけでなく、間取の変更や構造の強化も可能です。
リノベーションには工事の内容によっては多額の費用が掛かる場合もありますが、リノベーション工事に対して補助金を給付している自治体もあります。このように社会問題を見据えて、今後も日本の抱えている課題に合ったリノベーションが求められるでしょう。
リノベーションするだけでなく収入源にもなる空き家活用とは？詳しく知るにはこちらの記事もチェックしてみましょう。
不動産業界の将来性
社会問題などが要因で様々な課題をかかえる不動産業界ですが、その一方で、最先端の技術を駆使した多様化が進んでいます。複雑な世の中ですが、不動産業界にとってはどのような未来が待っているのでしょうか。今後の業界の流れを予想することで、投資のリスクを把握することが出来ます。
ここまで解説した業界の現況や数々の課題、展望を踏まえて不動産業界の将来性を予想しましたので、ご紹介します。
人材不足により業務効率が低下する可能性がある
今後不動産業界は人員不足になる予想です。不動産業界では、1事業所の従業員数が平均4人というのは前述でも解説しましたが、現在の不動産産業の1事業所の所属従業員数は平均3.3人なため、その分0.7人分の業務量を補うために長時間労働が横行している状態です。
他の産業と比較しても、売買契約書の書類準備や締結に向けた準備が必要になるなど、デジタル化が進んでいない部分も多々あるために、この長時間労働を引き起こしている可能性もあります。
これらのことから地域密着型の不動産会社から人員が減りはじめることによって、インターネットでの広告業務がメインとなり、より一層人員が削減されることが予想されます。このような人員不足の悪循環になる恐れがあります。
しかし、その分インターネットによる情報提供の公平性によって、情報収集の効率がアップするなど、投資家にとって良い点があることも事実です。
大手不動産会社は苦戦する
前述でも解説した2022年問題によって、2022年以降の不動産の販売が落ち込むことが予想されています。生産緑地の宅地転用が、不動産の需要に対して供給過多になることで土地の価格が暴落するためです。さらに人口減少による販売数の低下も考えられます。特に多くの物件を抱えている大手の不動産会社は苦戦を強いられることになるでしょう。
大手不動産会社に当てはまりがちなポイントが以下の内容になります。これらの条件は投資をする際には避けておくべきポイントでもありますので、参考に一覧ください。
- 両手取引をする不動産業者
- 物件の良い悪いではなくブランド名で選択
以上の2点で選ぶのは、避けたほうが得策です。両手取引に関しては、取引全てを1つの不動産会社が担うことになり、なかなか借り手が見つからないと空き家状態が続くなどの危険性も考えられます。
また、大手だから安心できるということではなく、信頼できる会社に管理してもらいましょう。投資物件のニーズをよく把握し、有効に宣伝できる業者を選ぶようにしましょう。
不動産会社の両手取引で損をしないために知っておきたいメリットデメリットを紹介した記事はこちらから。
住まいの需要は続くのでなくなることはない
日本産業の中でも不動産業界は長い歴史を誇っており、いつの時代も住まいの需要が無くなることはありませんでした。
現在、不動産業界を取り巻く環境は、これまで紹介してきた様々な社会情勢や経済状況、雇用形態などによって厳しい状況を強いられています。
しかし、長い歴史から見ても衣食住の一環を担う住の部分、不動産については顧客からの需要が確約されています。今後は様々なニーズに合わせた住居の提供が求められるようになります。不動産投資を検討の際は、顧客の求めるニーズに合わせた住まいの提供を検討してみると良いでしょう。
不動産投資のリスクを軽減する対策
では最後に、ここまで紹介してきた情報を踏まえて、投資する際のリスクを軽減できる対策について紹介していきます。どのような投資物件を選択すると損のない投資が出来るのか、ここで実際に使えるビジネス感覚を掴みましょう。
ここでは、以下のようなリスク軽減の方法について紹介していきます。
- 物件の選び方
- 使える保証について
- 所有不動産の相場を把握する方法
資産価値を維持できる物件を選ぶ
投資する物件を選ぶ際に、下記のようなポイントを押さえておくことで、価値を下げることなく維持できる方法があります。それらを列挙しましたので、投資物件を選ぶ際の参考に一覧ください。
- 利回りの良さ
- 立地環境
- 設備の充実度
- 管理会社の質
投資用の物件を購入する際は、以上の点を踏まえて自分の納得できる物件を購入する事が大前提です。これらのポイントを押さえて納得できる物件を購入する事で、万が一、売却することになっても買い手が付きやすく投資物件として成功といえます。
資産価値のある物件を見極める方法を知るにはこちらの記事もチェック！
保険や保証で対応する
火災保険でリスクを回避することが出来るのは、不動産投資ならではの特典です。このケースは、資産投資の中でも数少ないケースになります。このケースを適用する為には、購入後にすぐ火災保険に加入しておくことです。また、入居者が入る保証会社も重要になってきます。
入居者から家賃の支払いがされないなどのトラブル時は、入居者との間に保証会社が入り、オーナーの代理として家賃の回収が行われます。万が一、入居者の家賃が支払われないなどのトラブルが発生した場合は、保証会社が入居者に代わりオーナーに支払うなどの安心制度で投資を行うことが出来ます。保障や保険に入っている限りは、入居者からの不払いなどで家賃の収入がなくなる心配がない点が一番のメリットと言えます。
正確な不動産の相場を知る
所有している不動産を有効活用する為には、多くの物件を見て知って、査定結果とその理由から相場感覚を培い、不動産投資家としての感触を掴みましょう。
物件によって状況や事情が異なるのと同じで、不動産の相場も異なります。相場を知ることで今自分の所有している不動産と比較出来る上、適正な価値を知ることが出来ます。
相場の比較として利用しやすいのが、一括査定サイトです。希望した複数の不動産会社にまとめて査定依頼ができ、手間なく調べることが出来ます。正確な不動産の相場を把握し、査定結果から良いビジネスを展開していきましょう。
おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」
- 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
- 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
まとめ
ここまで、不動産業界について現状から将来性、多くの課題や展望について紹介しましたが、個人ではどうしようもない社会問題や新型コロナウイルスの影響で先行きが不透明なことが分かります。しかし、苦境に立たされている業界は不動産業界に限ったことではありません。
不動産業界は日本産業の中でも上位に位置しており、現況では上昇傾向にあります。人口が減少しても住まいの需要が無くなる事がないことから、十分に投資としての選択肢の一つになりえるでしょう。
しかし、その分課題というリスクもあることも把握し、リスクを軽減できる対策を講じながら投資するようにしましょう。ここで得た情報を参考に、不動産投資に対しての理解を深め、損のない資産運用を行っていただければ幸いです。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
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