「手つかずになっている土地を何とかしたい」「土地活用はどうやって選べばいいのか？」とお悩みではありませんか？土地の活用法はたくさんありますが、土地の状態や自己資金などの条件によって選べる方法は変わってきます。
本記事では、土地活用経験者や編集部内での意見でまとめた、おすすめの土地活用法９つをランキング形式でご紹介します！活用方法の適切な選び方から、各活用法がどのような人に適しているのかも解説していきます。
本記事の内容を参考にして、あなたにぴったりの土地活用を考えてみてください。
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土地活用の経験者に聞いた〜おすすめ活用法ランキングTOP9〜
土地を活用する方法には多くの種類がありますが、所有する土地の広さや形状、またその周辺エリアの需要の大きさによって、どれを選ぶべきかは変わってきます。また、活用方法ごとに、ハイリスクハイリターンなもの、ローリスクローリターンなもの、節税効果が高いものなど、いろいろな特徴があるため、自身が「土地活用において何を重視したいのか」も重要になります。
マイナビ不動産査定では、実際に土地活用を経験した人にアンケートを行い、人気度と満足度を指標におすすめランキング表を作成しました。また、表の中では以下の項目についてもまとめています。
- 経営の難易度
- 初期費用の目安
- 収益性の期待度
- 節税効果の期待度
- 向いている土地の特徴
単純にランキング上位だからという理由で選ぶのはおすすめできません。どの活用法ならば自分の理想の経営プランや所有土地の条件に適しているか、しっかりと読み込んで考えてみましょう。
| 順位 | 活用種類 | 経営の難易度 | 初期費用 | 収益性 | 節税効果 | 向いている土地 |
| 1位 | 駐車場経営 | 低 | 100万円前後〜 | ◯ | △ | 商業地や駅の近く |
| 2位 | 賃貸住宅経営 | 中〜高 | 1,000万円前後〜 | ◎ | ◎ | 利便性が高く治安の良いエリア |
| 3位 | 事業用借地 | 中 | ほぼ0円〜 | △ | △ | 商業地や広い土地 |
| 4位 | 老人ホーム経営 | 中〜高 | 1,000万円前後〜 | ◯ | ◎ | 高齢者の多い地区や住宅街 |
| 5位 | 農業経営 | 中 | ほぼ0円〜 | △ | ○ | 転用が難しい農地や広大な土地 |
| 6位 | 太陽光発電 | 低 | 200万円前後〜 | ◯ | △ | 日当たりが良い電柱の近く |
| 7位 | トランクルーム経営 | 低 | 400万円〜 | ◯ | △ | 不整形地、車の往来がしやすい場所 |
| 8位 | 土地信託 | 低 | ほぼ0円〜 | △ | ○ | 周辺需要があるエリア |
| 9位 | コインランドリー経営 | 低 | 2,000万円〜 | △ | ○ | 住宅街、狭小地 |
1位：駐車場経営 初期費用：100万円前後〜
駐車場経営はこんな人におすすめ
- 遠方に土地を所有している人
- 初期費用が低く、初心者向きの土地活用をしたい人
- 管理の手間をかけたくない人
駐車場経営の特徴
駐車場経営は、狭い土地でも可能なだけでなく、依頼する業者によっては初期費用がかからずに始められます。自己資金で始めても初期投資は200～500万円で、利回りは5～30％です。高い収益は期待できないかもしれませんが、その分リスクも低く済みますので、初心者でも比較的簡単にできる土地活用の一つです。
駐車場経営には、土地によって月極駐車場とコインパーキングの２通りの経営方法があり、月極駐車場は空き地を塗装し区分で分けるだけで、契約者から毎月安定した収入が得られます。コインパーキングは、機械の購入や設置など月極駐車場よりも費用が高くなりますが、その分収益も見込めます。どちらの方法にするかは、予算や土地の需要を考慮して検討するといいでしょう。
もし持ち家を更地にして駐車場経営を始める場合は、土地にかかる税金の増額に注意してください。事業用の更地という扱いで優遇措置がなくなり、支払う固定資産税が最大で6倍になります。想定していた収益より少なくなるかもしれないです。
駐車場経営を選んだ人の体験談
- 建物の解体などは時間がかかりましたが、駐車場にしてからは放任でいいので、とても楽ができています。（愛知県・30代）
- 初期費用が安い割にランニングコストも安く利回りが安定していたから。（福岡県・30代）
- 安く月極駐車場を提供したことで、ご近所さんから感謝されてます。常に満車の状態が続き、尚且つ順番待ちをしている人もいるので、少しではありますが地域貢献に役立っていると自負しています。（北海道・50代）
- とにかく楽。マンションのように管理費などもほとんどかからないし、トラブルも少ないと思う。（秋田県・20代）
- 管理などコストはあまりかからず、遠方でも経営できるところ。（神奈川県・40代）
- 初期投資はいらないものの、費用として計上できるものが少なく、ほぼ不動産所得となるところ。（兵庫県・40代）
- 管理は必要になりませんが、露天だから車を傷つけられたりするトラブルが起きてしまうことがありました。（福岡県・30代）
- 管理という意味で、清掃業者を雇ったが、野外ということもあり、ほぼ成果がわからず、無駄な契約だった。（愛知県・30代）
- コロナ禍になり、テーマパークが閉鎖した時の収益が全く無かった時は失敗したと思いました。（大阪府・30代）
- 雪の多いエリアなので冬期は雪で大変です。サービスとして除雪を行っているので、体力的な負担を感じることがあります。（北海道・50代）
駐車場経営について興味があり、より詳しく知りたい人はこちらの記事をご参照ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151
2位：賃貸住宅経営（アパート・マンション経営） 初期費用：2,000万円前後〜
賃貸住宅経営はこんな人におすすめ
- 十分な自己資金を持っている人
- 老後の不安を解消したい人
- 安定的な不労所得・節税に期待したい人
賃貸住宅経営の特徴
土地にアパートやマンションを建築して、賃貸住宅を経営するのも代表的な土地活用の一つです。賃貸住宅の経営は、数千万円の初期費用に対して平均10%の利回りがあり、高い収益が期待できるのがメリットです。
一方で安定した運営のためには、需要の大きいエリアに建築する、建物の管理を怠らない、空室を作らないために広告宣伝するなどの努力が必要です。
建築費・設備費など高額な初期費用がかかるため、基本的にはアパートローンなどで融資を受けて行う活用法です。自己資金としては借入額の1〜3割が必要と言われていますが、後々の空室リスクなどに備えて十分な資金を準備しておくのがベターでしょう。入居者需要があるようなエリアや、土地相場や賃料相場が高い土地を所有している人におすすめの活用法です。
賃貸管理を外部に依頼する際は、賃貸経営の実績があり信頼できるところを選びましょう。
賃貸住宅経営を選んだ人の体験談
- 毎月、収益が上がる点と周囲の住民に喜ばれた事。きっちりとリフォームすれば手間もほぼかからない。（北海道・40代）
- 自分がこの家に住みたいと思った時に、賃貸契約を解除して住めるのがよかったです。（石川県・30代）
- 老後の不安が軽減したこと。また、収益を足掛かりに新たに中古のアパートを購入できたこと。（秋田県・50代）
- 必要な管理は管理会社に任せておくことができ、特に自分は何もしなくても自動的に収入が得られること。（広島県・30代）
- 親の財産である一軒家を、そのまま無駄にすることなく活用できてよかったと思います。（大阪府・40代）
- 初期の家賃設定が若干強気に出過ぎたかもしれない。最初空室がでたときに１年以上空きがでてしまった。（北海道・40代）
- 最初から家賃を少し安めに設定したので、これから上げるわけにいかず後悔しています。（福岡県・40代）
- 融資の金利が思ったよりも高かったため、表面利回りを想定していたよりも下がってしまったこと。（千葉県・20代）
- 物件の外壁を汚れの目立たない素材のものにして修繕費を抑えられるものにしておけばよかったと感じています。（愛知県・40代）
- 空室が何ヵ月も続いた時は胃が痛くなった。また メンテナンス費用が思っていたよりかかる。（秋田県・50代）
賃貸住宅経営に興味がわいた人はこちらをご参照ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/18326
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325
3位：事業用借地 初期費用：ほぼ0円〜
事業用借地はこんな人におすすめ
- 交通量の多い道に面した土地を持っている人
- ライフプランに合った活用法をしたい人
- 低リスクで安定した収益を期待したい人
事業用借地の特徴
事業用借地は店舗等を運営する事業会社に土地を貸して、事業会社が建物を建てて営業する活用方法です。数十年年以上の契約の場合もあり、長期的に安定した収益を上げることができます。事業用借地は初期費用がほぼかからないのが特徴です。借地料（地代）は固定資産税や都市計画税の3～8倍に設定するのが相場です。住宅地より商業地の方が、地代を高く設定しても利用者が現れやすいとされています。
ただ、基本的には契約の更新がなく、期間の満了後には土地を更地にして返還しなければならないため、中途解約が原則できないことには注意しなければなりません。
- ただ遊ばせておくには無駄だったので、借りてもらい、少しでもお金になったことがとても良かったです。（北海道・60代）
- 診療所へ土地を貸すことに。草が生えまくっていた土地が見違えるようになり、固定資産税など、毎年税金でマイナスになっていたこともあり、少しでも収益があり、多くの人のためになる診療所に使ってもらえてよかったから。（大阪府・30代）
- 金額よりも、土地の管理が心配でしたので、金額を安くしすぎたかもしれません。（北海道・60代）
- 将来に家を建てることも考えていたが、それはできなくなってしまった。また、契約後近隣の土地に比べて格安な賃料となってしまったから。（大阪府・30代）
事業用借地の借地料の相場や算定方法について詳しく知りたい人はこちらの記事をご覧ください。
4位：老人ホーム経営 初期費用：1,000万円前後〜
老人ホーム経営はこんな人におすすめ
- 広い土地を持っている人
- 一般的な賃貸経営よりも高い収益を望む人
- 社会貢献性の高いことをしたい人
老人ホーム経営の特徴
少子高齢化が進む中、老人ホーム経営は注目を集めている土地活用の方法の１つです。田舎や郊外でも問題なくサービスを提供でき、介護保険適用を受けることができる場合、賃貸経営より高い収益性と利回りを期待できます。
一方、開業にあたって専門的なノウハウが必要で、他の活用法と比べると人件費がかかります。定員20人程度の施設でも建設費だけで1億円は超えるため、初心者にはハードルが高い事業だといえるでしょう。そこで、老人ホームの建設にあたっては、専門の業者に任せるのが一般的です。
具体的には、以下の2つの方法があります。
| 方式 | 詳細 |
| リースバック方式 | 建物を土地オーナーが建て、業者へ土地と建物を貸す方式 |
| 事業用定期借地権方式 | 土地をコンビニ業者に貸し、建物は業者が建てる方式 |
- 建設費用はかかりましたが、それ以上の利回りを得られている。慣れている人に相談しながら進めることができたので負担が軽かった。（静岡県・40代）
下記の記事ではデイサービス経営について詳しく紹介していますので、併せてチェックしてみてください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10311
5位：農業経営 初期費用：ほぼ0円〜
農業経営はこんな人におすすめ
- 郊外の狭小地を持っている人
- 管理の手間をかけたくない人
- 他の活用方法への転用も考えている人
農業経営の特徴
使っていない農地は、市民農園として活用することができます。市民農園とは、農地を借りたい人を複数人募って貸し出すことです。農地を分割して貸し出しできるので、初期費用をかけることなく、各スペースから賃料（数万円/年）を得られます。また、農地を管理する手間を省くことができ、転用許可なしで休憩施設などに転用することも可能です。
ただし市民農園を始めるためには、いくつかの条件があります。例えば開設する前に申請が必要で、土地の大きさが規定通りかといった点を、あらかじめ把握しておかなければなりません。
- 農地であれば周りにも影響をすることがあまり無さそうだなと感じていたからで、実際にできました。（長野県・30代）
- 曾祖父が亡くなってから墓参りの足が遠退いていたが、足繁く通うようになった点。（兵庫県・20代）
- 簡単に野菜が取れると思っていたが思っていたよりも大変であるから。草抜き、水やりなどの日々のメンテナンスが欠かせない点。毎日つきっきりになる。（兵庫県・20代）
- 毎日の水やりなどが、めんどくさいと思って、サボっていたら、野菜がダメになったこと。（岡山県・20代）
以下の記事では農地を活用する別の方法についても扱っています。ぜひ参考にしてみてください。
6位：太陽光発電 初期費用：200万円前後〜
太陽光発電による売電はこんな人におすすめ
- 人口が少なく、活用しにくい土地を所有している人
- 長期的に安定した利回りの土地活用をしたい人
- 維持費が安く、管理の手間をかけたくない人
太陽光発電の特徴
土地にソーラーパネルを設置して太陽光発電を行い、電気を電力会社に売却して収益を得る方法は、国が推進している土地活用の方法でもあり、注目度も高まっています。地方や山林など土地相場や需要が低く、市街化調整区域でも設置できるので、活用しにくい土地を所有している人におすすめの方法です。
デメリットとしては、活用する土地の面積によっては高額な初期投資が必要になること、天候によって収入にばらつきが出るなどといった点が挙げられます。産業用で50kW以上の発電をすると、初期投資は1,000万円を超え、利回りは10%となっていますが、梅雨時期などは収益が落ち込むでしょう。
設置してからも、定期的に敷地内の草抜きをしたり、太陽光パネルの掃除をしたりしないと、発電効率は落ちてしまいます。また設備の故障も考えられ、保証期間を過ぎていると交換で数十万円かかることもあります。
太陽光発電を選んだ人の体験談
- 一年中安定した利益もありますし、管理の手間もなく上手く活用できているので助かっています。（広島県・30代）
- 周囲に迷惑もかからないし、管理なども比較的簡単に行える。（山口県・30代）
- 悪天候が続くと収益が下がってしまい、常に安定した収益が出るとは限らない。（山口県・30代）
- 自宅からは遠く、管理には時間がいることと年末調整などで申告しなくてはならず税金もかかるため。（山梨県・30代）
太陽光発電に興味がわいた人はこちらの記事をご覧ください。初期費用の相場や注意点など取り上げています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/15413
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14929
7位：トランクルーム経営 初期費用：400万円〜
トランクルーム経営はこんな人におすすめ
- 収益が安定する経営をしたい人
- 駅から離れた土地や、狭い土地を持っている人
- 成長している市場を活かして土地活用をしたい人
トランクルーム経営の特徴
アパートやマンションに住んでいて収納が足りない人を中心に、低価格で気軽に荷物を預けられるトランクルームや貸倉庫の需要は高まっています。トランクルームは、基本的にコンテナを設置するだけで簡単に始められるうえ、人を常駐させる必要もないので、人件費もかからず管理の手間もありません。
初期費用は、コンテナ1基当たり100万円と整地や看板代などで100万かかります。利回りは20％と高く、車で利用しやすければ日当たりや騒音などは考慮しなくてもよいです。低コスト低リスクで始められる、初心者でも安心な活用法です。
デメリットは、収入が安定するまでに時間がかかることです。アパートなどの賃貸物件よりポータルサイトは少なく、看板やチラシで地道に認知度を上げないといけません。ライバル業者が現れると、利用者は減り想定より利回りは下がっていきます。
- 管理会社に任せる事が出来て楽です。近くにマンションが多く、期待通りの収益であったから。（千葉県・40代）
- 活用後に次の活用がしにくくなった。フリーな土地を残す事も検討した方が良かったです。（千葉県・40代）
トランクルーム経営に興味がわいた人はこちらの記事をご参照ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11053
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12237
8位：土地信託 初期費用：ほぼ0円〜
土地信託はこんな人におすすめ
- 収益性のあるエリアに土地を持っている人
- 自己資金があまり用意できない人
- 経営・管理に自信がない人
土地信託の特徴
土地信託とは、所有している土地を信託会社に預け、運用してもらった利益から手数料を差し引いた額を配当金として受け取る土地活用です。初期費用や土地活用の専門知識がなくても、建物の建設や管理運用すべてを信託会社に任せることができるため、リスクの少ない活用方法として人気です。また、更地として放置しておくよりも建物を建てることで固定資産税が下がるため、節税効果も期待できます。
しかし当然デメリットもあり、どんな立地でも土地信託ができるとは限りません。信託会社が収益を期待できる土地でしか運用を始められず、手数料を支払うため自身で土地活用をするよりは収益は少なくなってしまいます。
土地の所有権はそのまま残り、契約期間満了後は建物付きのまま返却される可能性もあります。
- リスクが少なく、利益もほどほどあるから。（東京・70代以上）
9位：コインランドリー経営 初期費用：2,000万円〜
コインランドリー経営はこんな人におすすめ
- 維持費が低く、収益性が高い経営をしたい人
- 景気に左右されない安定した経営をしたい人
- 周辺に多くの住民が暮らしている土地を持っている人
コインランドリーの特徴
街中に土地を所有している人は、コインランドリー経営という土地活用の方法もあります。Wi-Fiが使えたりカフェも併設されているお洒落なコインランドリーなどもあったりして、需要が高まっている施設の一つです。初期費用は小型の店舗で2,500万円程度かかり、利回りは15％が目安です。
一番のメリットは、人件費や管理費などのコストや手間がかからず収入が得られる点です。基本は無人でも店舗の運営ができ、定期的な清掃や見回り程度で済みます。
デメリットは新規顧客確保の難しさです。コインランドリーの利用者は使い慣れた所に通いたいと考える人が多く、新規店舗が魅力的に映るとは限らないです。収入は少なくても水道光熱費や融資の返済が毎月あるため、運営資金に余裕を持っておく必要があります。
コインランドリー経営について詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。
駐車場・賃貸住宅経営の経験者に聞いた！土地活用の背景
活用方法を決めた理由は？
駐車場経営
駐車場経営を選んだ人の多くは、「管理の手間が省けるから」「初期費用を節約できるから」という理由からでした。あくまでも不動産投資を副収入として考えている人や、遠方に住んでいるため自信での管理運営が困難な人にとっては、高い収益を上げることよりも手間なく気軽に始められる駐車場経営が人気なようです。
また、いずれは売却または他の活用法も考えたいという人も見受けられ、建物を建てずに済む駐車場経営で事業を始め、経営しながら少しずつ次の投資へ向けて資金を蓄える、という将来を見据えた運用プランを立てている人も少なくありません。
賃貸住宅経営
賃貸住宅経営はハイリターンが期待できる定番の土地活用と言われているだけあって、やはり「高収益」を求めてこの活用法を選ぶ人は多いようです。
意外なのは、2番目に多かった「不動産会社や知人におすすめされた」というケース。他の活用法よりも収益性が見込める賃貸経営を勧めたくなる不動産会社の思惑もあるかもしれませんが、すでに知人や親戚が経営していてノウハウを教わった、という声もありました。人気度が高い＝参考事例が多く、初心者でも運営のシミュレーションがしやすく始めやすいといったロジックがあるのでしょう。
賃貸経営は、高収益が見込める代わりに入居者の対応や物件メンテナンスなどの管理運営が大変というデメリットを持っています。しかし最近では、サブリースで一切の管理をパートナー会社へ任せ、家賃保証で安定収入を得る方法も増えています。老後の資金としてだけでなく、将来は経営を終えてその物件に自分が住むことを前提にしている人も見受けられました。
初期費用の内訳は？
駐車場経営
＜初期費用：〜ほぼ0円〜300万円〜＞
所有している更地に駐車場設備を設置するだけのケースでは、ほとんどの人が300万円以内、自己資金内で対応していました。内訳としては、整地費50万円〜、アスファルト舗装もあれば100万円〜、設備費用として100万円前後、建物付きで取り壊しが必要な場合は解体費100万円〜となっています。
しかしいずれも土地の広さや状態、周辺の状況などで価格は変動する場合があります。管理委託費用なども含めて700万円ほどかかったケースもありますので、土地活用を依頼する会社には費用の内訳まで細かく聴取し、しっかり資金計画を立てましょう。
賃貸住宅経営
＜初期費用：2,000万〜1億円＞
駐車場とは比べ物にならないほど初期費用がかかります。エリアによっては億単位となることは一般的で、融資を受けた人が半数以上でした。中にはすでに建物を所有していたためリフォーム代のみで1,000万円以内に収まったという人もありましたが、新規物件の建築から始める場合は2,000万円以上は覚悟しておきましょう。
土地活用の種類を決める際のポイント
さて、土地活用の種類についておすすめランキングを紹介してきましたが、まだまだ活用方法を迷っている人は多いでしょう。そこでここからは、手っ取り早く活用方法を決めるためのポイントを提案します。
活用方法に迷ったときは、自分が最も優先したい目的を明らかにすることが重要です。重視したい目的に近い活用法に注目してみましょう。
| 重視する目的 | おすすめの活用法 |
| 高収益 | 賃貸住宅経営、老人ホーム経営 |
| 手間の少なさ | 駐車場経営、太陽光発電、コインランドリー経営、トランクルーム経営 |
| 初期費用の節約 | 駐車場経営、事業用借地、農業経営、土地信託 |
| 節税対策 | 賃貸住宅経営、老人ホーム経営 |
節税対策を重視するなら、土地のみの所有より、住居用の建物を建てた方が節税対策になります。もし、固定資産税の支払いを続けたくないだけの理由なら、土地活用ではなく売却といった選択肢も検討した方がいいでしょう。
このように、何のために土地活用をするのか目的を明確にすることで計画的に進めることができます。
収益の多さを重視する
土地活用をするからには、誰もが収益を重視して検討すると思います。土地活用して高収益を得る方法としては、アパートやマンションの賃貸住宅経営、広い土地を所有している場合は老人ホームなどの福祉施設経営がおすすめです。
しかし、高収益が見込めるということは、それだけ初期費用が高額になったり、空室が出て収入が低くなるなどのリスクも高くなったりするため、安定した収益を得るための経営手腕も必要になってきます。
管理の手間を省きたい
土地活用を副業で考えている人や、遠方の土地での活用をしたい人など、なるべく管理の手間を少なくして不労所得を望む場合は、太陽光発電やコインランドリー、トランクルーム経営がおすすめです。
コインランドリーやトランクルーム経営は顧客が定着すれば、定期的に利用するため比較的安定した収入が得られます。太陽光発電は、集客の必要がなくよほど極端な天候にならない限り年間の収入に大きな変化はないです。
しかしどの方法も初期費用が大きく、投資額を回収できるまでに年数がかかることが懸念材料です。安定した収入を確保できるようにするには、事業を始める前にその土地に合った需要をしっかりと把握することが重要になります。
初期費用を節約したい
土地活用をする方法によっては、初期費用が莫大な金額になることもあります。例えば、アパートやマンションの賃貸経営やテナント経営の場合は、建物によっては建築費が数千万から億単位となるため、自己資金が少ない場合や初期費用を抑えて土地活用したい人にはおすすめできません。
経営に失敗したときのリスクを最小限に抑えたいならば、駐車場経営や事業用借地、農業や土地信託がおすすめです。どの活用法もすでに土地を所有していれば費用はほとんどかからず、毎月安定した収入が期待できます。また、短期間で活用法を変えて新たな事業を始めたいという場合でも、転用しやすいというメリットもあります。
税金を抑えたい
土地を所有していると毎年固定資産税がかかります。仮に都心部に土地を所有している場合は、市街化区域に指定されているところも多く、その場合は固定資産税の他に都市計画税も課税されます。
土地を活用して節税対策をする方法として、賃貸住宅や老人ホームなどの土地に建物を建てる活用法がおすすめです。土地のみの所有に比べ住宅用地などの建物を建てた方が、相続税や所得税など様々な税控除の優遇処置を受けることができるため、節税効果を求めたい人におすすめです。
相続税は、現金より建物の方が評価額を3割程度下げられるため、建物がある方が節税できます。所得税は損益通算という制度を使い、土地活用の赤字分を本業の収入から差し引き、課税対象となる額を少なく見積もれます。
土地活用の基本知識
土地活用とは、その名の通り土地を活用して収入を得ることを言います。具体的には、地域や目的といった用途に合わせて、アパート経営、商業施設、定期借地、駐車場経営など幅広い活用方法があります。
しかし、土地にかけられた制限で自由に活用法が選べなかったり、自力の経営で大きなリスクを抱えたりします。ここでは土地活用の基礎知識について解説していきますので、有効活用して収益を得る方法を学びましょう。
状況や目的に合った相談先を探す
土地活用は、収益を得る以外にも節税対策や、商業施設として経営していく場合は雇用を生み出したり、空き地を整備することで環境保全や、地域の保安に一役買ったりと地域活性化にも繋がります。
しかし、メリットだけではなく、活用方法の種類によっては莫大な初期費用がかかったり、経営の継続におけるリスクもあったりします。初めて土地活用をする人にとっては、何に注意するべきかわからず、失敗して借金だけが残ることもありえます。多少の費用がかかったとしても、慣れないうちは専門知識をもつ不動産会社や土地活用に詳しい企業の力を借りて行うことが得策です。
その際、相談先は自分の状況や目的に合った場所を選ぶようにしましょう。活用法を決めかねている段階であれば土地活用プラン一括請求サービスや土地活用コンサルタントの窓口を、活用法がすでに決まっているのであれば、その経営方法により詳しく実績のある不動産会社や管理会社へ尋ねるのが良いでしょう。
土地活用の相談先について迷う人は、こちらの記事もご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10607
用途地域について理解しておく
用途地域とは、暮らしやすい街を形成していくため、区分ごとに建築規則や利用用途を制限しています。例えば住宅街では、建築物の建ぺい率、容積率、高さなどが細かく制限され、立地によってはビルを建てることができません。
区分は住居系や商業系、工業系で13種類あります。土地活用法を検討する前に、所有している土地がどの区分なのかを確認しておかないと、建築の申請などがおりないです。
土地活用とは、その名の通り土地を活用して収入を得ることを言います。具体的には、地域や目的といった用途に合わせて、アパート経営、商業施設、定期借地、駐車場経営など幅広い活用方法があります。
しかし、土地活用には地域や土地の種類によって、建築できる建物の種類や活用方法が定められているので、所有している土地の用途種類を確認してから活用方法を検討しましょう。土地がある自治体に直接問い合わせるか、地域の都市計画情報から調べられます。
用途地域の制限について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14432
土地活用を始める際の流れ
土地活用の基礎知識や種類、選び方について紹介してきましたが、ここでは、土地活用を始める具体的な流れについて詳しく解説していきます。流れは以下の通りです。
- 専門業者に相談
- さまざまな調査を行う
- 活用の方法の提案・プランの設計
- 契約し建築と施工を進める
1.専門業者に相談
まずは、不動産業者や建築会社など、土地活用の実績がある業者に相談することから始めましょう。相談の段階では活用方法が明確に決まっていなくても問題ありませんが、ある程度の活用方法の希望、初期費用の予算や、収益の希望を伝えることが大切です。
また、一社だけに相談して決めてしまうと相場が分からず、高い費用を払うことになる可能性もあるので、複数社に相談することをおすすめします。例えばHOME4U土地活用では、土地の所在地やおおよその広さ、名義人、興味のある活用法を選択するだけで、相談先をリストアップしてくれます。
土地活用の方法に迷っているなら「HOME4U土地活用」がおすすめ
- どの土地活用方法を選べば良いのか迷っている
- 土地活用の相談をどこにしたら良いのかわからない
- 初期費用や将来得られる収益のバランスを見ながら検討したい
2.さまざまな調査を行う
土地活用の方向性が決まったら、不動産業者や土地活用コンサルタントなどに頼んで様々な調査を行います。現地を訪れ、交通の利便性や周辺施設をチェックする現地調査を行ったのち、活用目的と土地の条件を確認するための法律調査も行う必要があります。
また、業者が持っている独自のデータなどを基に、その土地の需要についての市場調査も大切です。需要のないエリアでマンション経営を始めてしまった場合、空室が埋まらず収益が見込めないだけでなく諸費用の出費で赤字が続く状況に陥る可能性もあるからです。
3.活用方法の提案・プラン設計
市場調査を行ったら、具体的な土地活用のプラン設計や活用法の提案をしてもらいます。プランができれば土地活用にかかる費用も見えてくるので、資金計画もしやすくなります。
土地の活用方法によってかかる費用や、始めるまでの期間、必要な手続き、見込める収益など変わりますが、土地の需要と予算に合った活用法でプラン設計をしてもらうことが、失敗しない土地活用をしていくための重要なポイントになります。
4.契約し建築と施工を進める
設計プランの内容と資金面で納得できたら、業者と契約を結び、建築や施工が始まります。
アパートやマンションの賃貸経営やオフィスビルの経営、保育園などの施設運営を行う場合は、完成する時期に合わせて入居者やテナント企業の募集を始めたり、広告を作成したりして、完成後すぐに収益が生まれるように効率よく土地活用の準備を進めましょう。
土地活用の注意点
節税対策や収益を得るために行う土地活用で、逆に経営破綻や赤字が増えるなどの失敗をしないためにも、事前に注意しておくべきポイントを抑えておくことが大切です。
さまざまなリスクを想定しておく
土地活用により放置された土地への不法投棄や放火などのトラブルは避けられますが、逆に土地を活用することにより新たなトラブルが起こる可能性もあるのです。
各活用法ごとに想定されるリスクを以下にまとめましたのでご参考ください。
| 土地活用法 | リスクの例 |
| 駐車場経営 |
|
| 賃貸住宅経営 |
|
| 事業用借地 |
|
| 老人ホーム経営 |
|
| 農業経営 |
|
| 太陽光発電による売電 |
|
| トランクルーム経営 |
|
| 土地信託 |
|
| コインランドリー経営 |
|
専門家にアドバイスをもらっていても想定外のことは起こります。想定されるリスクは対策をして、もしものトラブルに対応できる余裕ももっておきましょう。少しでもこのようなリスクを下げるため、土地活用は成功例ばかり見ないで失敗例もチェックしておくことが大切です。
土地活用法ごとの失敗例を詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/16727
無理のない資金計画を立てる
土地活用を成功させるには、まず欲を出しすぎないことです。収益化しやすい活用法としては賃貸経営が一般的に考えられる方法ではありますが、その分、建築費や設備費、維持費や将来の修繕費などの総コストは他のどの活用法よりも大きくなります。
近年、アパートローンなど投資物件用の融資を行う金融機関も増えていますが、借入金の約1割は用意できないと融資してくれないケースがほとんどです。エリアにもよりますが、小さなアパートを建てるとしても少なくとも数千万〜億単位のコストがかかります。1億円の借入をするとなれば1千万円の頭金の用意が必要になります。自己資金が少なければ借入金が増え、利子もかさみますので返済総額も膨らみます。
不動産投資はうまくいけば収益も大きいですが、昨今のコロナショックなど、予測できない社会情勢や景気変動に影響を受けやすい事業でもあります。失敗したときのリスクを十分に考慮し、自己資金に見合った活用プランを立てることが賢明です。
相談先は1社に絞らない
上述したように、自己資金に見合った活用プランを練るには、専門知識を持った不動産会社やコンサルタントに相談するのがおすすめです。そして1社のみではなく複数の窓口へ尋ねて比較することで、より信頼できるパートナー会社を見極めることができます。
しかし、専門コンサルタントの場合は相談費用もかかりますので、なかなか複数社へ訪問するのも難しいでしょう。そこで便利なのが、土地活用プランの一括請求サービスです。マイナビ不動産査定では、HOME4U土地活用をおすすめしています。HOME4UはNTTが運営する高いセキュリティシステムを導入した安全なサイトであり、参画する企業も厳選しています。土地活用の方法に迷う人、経営が初めてという人にまずおすすめしたいサービスです。
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- 初期費用や将来得られる収益のバランスを見ながら検討したい
活用が難しい場合は売却も視野に入れる
土地活用は立地の影響が大きく、挑戦してみたい活用法があったとしても収益が見込めないことはよくあります。そこで、現在所有している土地は売却して、手に入るまとまったお金で活用しやすい土地の購入も検討してみてください。
土地活用できなければ、税金や管理費で毎年出費が続きます。将来の相続で子どもや孫の世代にまで迷惑がかかるため、思い入れがないのであれば、売却してしまったほうが身軽になります。
立地の悪い土地では簡単に購入希望者は見つからないため、売却できたとしても想定より値引きが必要かもしれません。売却を考えるならば、まずは一括査定サービスで相場を把握しておくと良いでしょう。
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まとめ
土地活用を行うことで、使われていない土地が生まれ変わり、収益も得られ節税対策にも繋がります。活用法によっては雇用が生まれたり、周辺地域の環境改善や地域活性化に一役買うことができたりします。
土地活用の方法は、土地の種類や資金、目的によって駐車場や賃貸住宅、借地経営や太陽光発電など、幅広いジャンルと規模の活用法があります。活用方法に合わせて法律や建築、経営といったさまざまな専門的な知識が必要となるので、土地や目的に合った活用をするためにも、まずは信頼できる企業を探すところから始めましょう。
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