土地活用の失敗事例を17個解説！成功につながるコツや相談先とは

「相続した土地を活かしたい」「でも土地活用で失敗したくない」と、土地活用の方法に悩んでいませんか。

土地活用を考える際に、まずは失敗例から学んでいくことで、自分が行いたい土地活用方法のリスクや、失敗を回避する方法を効率的に理解できます。土地活用の失敗原因は、初期の計画や検討の段階で防げることがよくあるためです。

この記事では、失敗例やその理由を、土地活用方法ごとに解説します。また失敗しないコツや、目的別の相談先も紹介していますので、参考にして土地活用を成功に導きましょう。

土地活用の基本〜失敗しないための5つのコツ〜

土地活用は、基本的なコツも知らないで始めて、失敗して赤字を出し後悔することがよくあります。そこで失敗例を紹介する前に、基本的な次の5つのコツを紹介していきます。

• 10年や20年先を考えて土地活用
• リスクを重視して利益の計算
• 立地に合った土地活用を選択
• 不労所得の意識はひとまず置いておく
• 土地活用を信頼できるプロに相談

どれが欠けてしまっても成功をするのは難しいため、必ず抑えておきましょう。

10年や20年先を考えて土地活用

土地活用を行う際は、年単位の時間をかけて利益を得る計画を立てましょう。例えば数千万円かけて戸建て住宅を建て賃貸経営を始めた場合、1年で初期投資を回収できるでしょうか。回収するには1ヶ月の家賃は数百万円になり、とても現実的ではありません。10年や20年先を考えて利益を出していくのが基本です。

土地活用の方法によって、利益がどれだけ出すことができるかは変わってきます。より多くの活用方法について詳しく知りたい人は、10通りの土地活用法を紹介した以下の記事も参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14255

リスクを重視して利益の計算

目先の利益ではなく、賃貸経営の空室リスクなどの、将来的に発生する可能性のあるリスクを重視しましょう。いざリスクにより収入の減少が発生したとき、相談先の確保や、売却して資金を手元に残すといった対処により、経営による損害を小さくできます。

立地に合った土地活用を選択

どの土地活用方法であっても、重要視されるのが立地条件です。たとえば賃貸経営をするのであれば、都市部の利便性の高いエリアの方が向いています。反対に山奥の人気のないところで賃貸経営をしても、特別な理由がない限り、利益が出づらくなってしまうでしょう。まずは、土地活用を検討している土地の条件を整理し、向いている土地活用方法を検討しましょう。

また、今ある土地を売るのも1つの方法です。売却で得たお金を元に、より条件の良い土地に買い替えられます。特に、手持ちの土地や相続した土地を活かす場合、その土地を活用することばかり考えてしまい、上手くいかず失敗する可能性が高いです。土地を売ることも視野に入れて、幅広い土地活用方法を検討していきましょう。

不労所得の意識はひとまず置いておく

土地活用をすれば不労所得が手に入る、楽に儲けられる、といった意識で運営すると失敗に繋がります。利益全てが不労所得となるわけではなく、管理やメンテナンス、市場調査など適切な費用の支払いも発生するためです。

また、税金の支払いにより、最終的に不労所得がプラスマイナスゼロになる可能性もあります。さらに、設備の管理やメンテナンスなどを怠ると、急な不具合や近隣とのトラブルで出費がかさみ、必要な支出を支払えないでしょう。

さらに、土地活用を始めることは、経営者になることでもあります。土地活用方法に合わせ、自分が運営を管理している意識を持つことが大切です。適切な費用の支払いはいくら発生するのか、将来的に利益が出る場合は税金の支払いはどうするかなど、様々な情報収集を積極的に行っていきましょう。

土地活用を信頼できるプロに相談

すべてを1人で決めようとしたり、自力で土地活用に乗り出したりすると、失敗に繋がるリスクが高まります。不安や疑問、計画の問題点を、十分に解決しきれないためです。現実的ではない資金計画を立ててしまったり、節税対策を行えなかったり、将来的なリスクにつながる失敗をする可能性もあります。

リスクを下げるためには、信頼できる相談先やプロの存在は重要です。目的別の相談先を早く知りたい方は、こちらから先に読んでみてください。

【駐車場経営 編】起こりやすい5つの失敗例

駐車場は、低価格でスタートでき、車が止められる広さなら狭い土地でも始められる土地活用です。しかし駐車場としての需要や、経営時に起きうるリスクを検討しておかないと、次のような失敗が起きてしまう可能性があります。

• 固定資産税が増額して赤字経営
• ニーズを考えず始めたため利益が出ない
• 自力の駐車場経営でトラブル対応に苦労
• 料金設定の失敗で利用者が減少
• サポートが不十分な管理契約で利用者の減少

このうち、ありがちな失敗例である固定資産税と立地条件について詳しく解説します。

固定資産税が増額して赤字経営

もともと建物があった土地を駐車場として活用する場合、建物がある時に比べると、固定資産税が増えるという注意点があります。固定資産税が増額する理由は、以下の2つです。

• 建物がなくなったことで固定資産税の特例が適応されなくなる
• 駐車場経営に必要な設備に対し固定資産税がかかる

まず、建物がある土地は、固定資産税の特例措置が適用され、敷地面積に応じて1/6または1/3に税金が減額されています。しかし、この特例は建物の維持にかかる負担を軽減するためのものであり、建物がなくなれば適応されません。建物部分の税金はなくなっても、特例措置の適用外でトータルは増えてしまう可能性があります。

また、駐車場経営に必要なアスファルトの整備や夜間用のライト、フェンスや料金精算機といった設備は資産価値の底上げにあたると考えられ、金額に応じ固定資産税がかかる場合があります。したがって駐車場経営を始める際は、固定資産税が毎年いくらかかるようになるのか、金額を算出したうえで始めましょう。

駐車場経営を検討するにあたり、固定資産税についてより詳しく知りたい方は、節税対策も合わせて紹介している以下の記事も参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/8229

ニーズを考えず始めたため利益が出ない

駐車場経営を始める前に、事前調査を怠ったことで、経営が成り立たなくなった失敗例です。なぜならば、利用者がいなければ駐車場経営は成り立たちません。駐車場経営が成り立つか、事前調査が重要となります。

たとえば近くに商業施設がある立地なら、利用時間に合わせて費用を払うコインパーキングで利益が出る可能性があります。周囲にも同様のコインパーキングがあるか、あるならどのくらい利用者がいそうかなど、さまざまな観点から立地を調査しましょう。

料金設定の失敗で利用者が減少

目的地の近場に複数駐車場があった場合、利用者は1円でも安い所に車を駐車したいと考えます。競合が値下げをしているのに、料金を据え置いていると利用者は減少し続けます。

競合に追随して同じような値下げをしては、利益がでない可能性があります。利用者を確保しつつ利益を出すには、コインパーキングなら最大料金の設定、月極駐車場なら長期契約で割引など、戦略的な料金設定をしましょう。

自力の駐車場経営でトラブル対応に苦労

駐車場経営を続ける限り、敷地内での事故のリスクをゼロにすることはできません。もしサポートを受けず自力で経営をしているなら、対応を全てやらなければなりません。初回の事故では、何から始めたらよいのかわからず苦労をしてしまうでしょう。

駐車場経営のトラブルで苦労をしたくない人は、サポートを導入しておいたほうがよいでしょう。一定の費用はかかりますが、トラブルの対応は全て任せきりにでき、本業に支障がでることもありません。

サポートが不十分な管理契約で利用者の減少

トラブル対応のため管理会社にサポートを依頼していても、それだけで安心してはいけません。サポートの範囲を把握しないで契約していると、不十分な管理で利用者の減少につながります。気がついたときには悪い評判が広がり、経営を立て直せないこともあります。

サポートを依頼するときは、複数社で比較し細部まで契約内容を確認しておきましょう。費用の安さだけで選んでいては、駐車場経営で利益を出し続けるのは難しいでしょう。

このほかにも、駐車場経営を成功させる注意点があります。より詳しく知りたい人は、駐車場経営を成功させる方法についても解説した、こちらの記事を参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151

【賃貸経営 編】起こりやすい5つの失敗例

アパートやマンション、一戸建てなどを契約して貸し出す賃貸経営も土地活用として行われる方法です。メリットとして、入居者が安定すれば高収入が見込めること、条件次第では相続税対策にもなることが挙げられます。

しかしメリットが大きい分、安易にスタートして次のような失敗が起きます。

• 想定していた利回りよりも少ない収入
• サブリース契約でも収入減
• 家賃設定を失敗して空室
• 初期投資を節約して空室
• ニーズに合わない間取りで空室

なぜ失敗してしまうのかや、回避する方法も詳しく見ていきましょう。

想定していた利回りよりも少ない収入

利回りとは、初期費用に対し、一定期間内に得られる利益がどの程度か示す指標です。賃貸経営では、理想の利回りは5％以上、最低ラインは3％とされます。たとえば賃貸経営で利回りが5％だとしたら、1年間で初期費用の20分の1が利益として手元に入ってくる可能性があるということです。これなら、所得税や住民税の支払いもカバーできます。

ところが、実際に利回り通りの収入が得られるとは限りません。次のような事態が発生することもあるからです。

• 建物を新たに作った場合のローンの支払いを含めていなかった
• 契約者に予期せぬ事態が起きて契約継続ができなくなった
• 空室が増えて賃料が得られなくなった
• 予想していなかった物件の不具合がみつかり修理が必要になった

アパート経営の利回りの相場はいくらか、そもそも利回りはどのようなポイントに注目すればよいのか、より詳しく知りたい人は以下の記事を参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168

また、より本格的にアパートやマンション経営について検討したい方は、空室対策について詳しく知っておくことも重要です。以下の記事では効果的な7つの対策を解説しているので、参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9070

サブリース契約でも収入減

経営に不安がある、といった理由からサブリース契約を結んだことで、失敗してしまう場合があります。サブリース契約とは、専門業者にアパートやマンションなどを一括で貸し出し、賃貸経営を任せる管理方式のことです。空室状況の管理や入居者とのやり取り、建物の維持管理などを専門業者に委託できます。

一見メリットが多そうなサブリース契約ですが、自分で経営する場合に比べ、業者へ支払う費用が発生するほか、空室リスクが完全にゼロになるわけではない、といったデメリットに注意が必要です。また、空室が増えてしまうと、業者側で賃料を安くする対応を取ることもあります。充分に調べたうえで、サブリース契約という選択肢を選ぶようにしてください。

家賃設定を失敗して空室

家賃の設定を失敗してしまうと、赤字経営となり失敗する可能性があります。家賃を高くし過ぎると、入居者がなかなか現れません。物件として選んでもらえる候補から外れやすくなるためです。

逆に家賃を低くしてしまうと、たとえ満室になったとしても収入自体が少なくなります。また、後から家賃を値上げすることは難しいため、将来的にさらに収入が少なくなるかもしれません。家賃設定を上手に行うには、定期的な市場調査や、物件の状態の評価なども重要です。

家賃設定の参考として、周辺の賃貸物件の相場や賃貸物件の需要を調べましょう。不動産業者に依頼して、物件の売却価格と同時に、賃貸した場合の家賃査定が受けられる、賃料査定という方法もあります。

中には一戸建ての賃貸経営を検討しているという方もいるでしょう。以下の記事で一戸建て住宅の賃貸経営のメリット・デメリット、成功させるポイントを詳しく解説しているので、参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/10471

初期投資を節約して空室

賃貸経営は初期投資に戸建てでも数千万円、マンションでは数億円になり、融資の審査を通っていても返済が不安になってしまいます。しかし初期費用を節約しすぎては、耐久性が低く設備が不十分な賃貸になり、利用者にとって魅力のない物件で空室が起きやすいのです。

空室リスクを避け安定した賃貸経営を続けるため、最低限のコストはかけて賃貸物件を建てましょう。家賃には相場があるため、建物の質を高めるほどリターンは少なくなりますが、リスクを減らすことができます。

ニーズに合わない間取りで空室

賃貸経営で利益を出すなら、ワンルームが最も賃料単価が高くおすすめです。しかし３LDKのようなファミリー向けの賃貸需要がある地域でワンルームマンションを経営しても、利用者はなかなか現れてくれません。ワンルームの賃貸需要がある地域でファミリー向け賃貸を始めても同様です。

ニーズに合った間取りで賃貸物件を建てるため、専門家に相談をしましょう。1つの間取りにこだわらず複数を比較して、最適なものを検討してください。

【太陽光発電 編】起こりやすい5つの失敗例

太陽光発電による土地活用とは、土地に機器を設置し、太陽光を活用して発電した電気を電力会社へ売却する方法です。太陽光発電による土地活用は、住宅に向かない土地でも活用でき、自宅や自社の近くに作ることで電気代の節約につながり、長期運用ができるというメリットもあります。

上記で紹介してきた駐車場経営や賃貸経営と違い、直接人が利用する土地活用ではありませんが、次のようや失敗事例があります。

• 近隣住民の反対で継続が困難
• 設備費用が高く手取り利益が少額
• 保険に未加入で多額の賠償
• 知識不足で条件の悪い業者と契約
• 業者の計画的な倒産で契約金の持ち逃げ

近隣住民の反対で継続が困難

太陽光パネルの設置前に近隣住民の理解を得られていないと、クレームを受ける恐れがあります。管理不足や管理方法によって、以下のようなトラブルが起きるケースがあるためです。

• 管理不足で雑草が生える
• 雑草に沸いた虫を目当てに害獣が集まる
• 雑草のための除草剤で近隣の農地に被害が出る
• 設備から発生する音へのクレーム
• 太陽光パネルによる日光の反射を元にしたトラブル

また太陽光パネルの設置そのものが反対されるケースもあります。太陽光パネルが大量に設置されることで、景観の変化に対する影響が大きいためです。実際の土地活用で太陽光発電を選んだ場合、どのようなトラブルが起きたのか、詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9863

設備費用が高く手取り利益が少額

ソーラーパネルの設置費用や、現実的な手取り利益を十分検討しておかなかったことで、失敗したと感じるケースもあります。まず、設置する面積にもよりますが、設置費用は数百万から1,000万円と、決して安くはありません。設置費用の節約でソーラーローンを利用しても、返済で手取り収入が少なくなってしまいます。

太陽光発電の利回りの目安は、発電が上手くいっている状態で10％といわれています。あらかじめ設置費用やランニングコストを考慮して、利益をシミュレーションしておきましょう。期待しているほど稼げないなら、他の土地活用を検討したほうがよいです。

保険に未加入で多額の賠償

太陽光発電を続けていると、経年劣化などによりソーラーパネルやその他の設備が故障します。これらにはメーカー保証が付けられているため、負担なく修理は可能です。しかし自然災害や火災による故障は対象外で、台風などで周囲に出た被害も保証はしてくれません。

もしもに備えて、設備の修理向けに火災保険や動産総合保険、周囲への被害向けに損害賠償保険へ加入しましょう。年間で数万円のコスト増ですが、賠償で借金を抱えるよりはリスクを下げられます。

知識不足で条件の悪い業者と契約

初めて太陽光発電は誰しも知識不足で、業者の提案を鵜呑みにしてしまいがちです。しかし業者の中には、相場より高額で設備の売りつけや粗悪品の提案、水増しのシミュレーションをしてくるところがあります。土地活用をする側にとっては、いずれのケースも損失にしかなりません。

業者に騙されないため、相談をする前に太陽光発電の基本的な知識を身につけることをおすすめします。提案されている内容が妥当かどうかを判断できるようになり、契約後に後悔することなくなるでしょう。

業者の計画的な倒産で契約金の持ち逃げ

太陽光発電は国が積極的に進めている事業で、歴史の浅い新規業者がたくさんいます。業者の中には倒産することがわかっていても契約を持ちかけ、契約金や手付金を持ち逃げされることがあります。通報をして捕まえてもお金が返ってくる保証はなく、資金不足で土地活用の断念もあり得ます。

持ち逃げされないため、業者は複数社を比較して信用できるところを選びましょう。契約を急がせたり、質問してもすぐに言葉を濁したりするところは避けてください。

より具体的に太陽光発電で土地活用を検討するには、リスクや期待できる利益について詳しく知っておくことが重要です。以下の記事では、太陽光発電への投資について、基本的な知識も踏まえて解説していますので、あわせてチェックしておきましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/15413

【商業施設経営 編】起こりやすい2つの失敗例

土地活用における商業施設経営とは、コンビニエンスストアやショッピングモールなど、店舗として利用できる建物を建設して経営する活用方法です。店舗として利用できる施設を建設し、企業または個人に貸し出すことで利益を得る方法が多いとされます。

一般的な賃貸経営より家賃を高めに設定できるほか、契約者が自由に内装を変更できるようにすることで、内装費を抑えられます。また、トラブルが起きても、大家のように直接お客様と関わることはありません。しかし、一見問題がないように見える商業施設経営でも、次のような失敗があります。

• 立地や構造の悪さでテナントに空き
• 緩い契約条件でオーナーに負担

立地や構造の悪さでテナントに空き

特に、建物を地主として貸し出す場合、店舗を出して利益が出る立地や店舗として活用しやすい商業施設でなければ、そもそもテナントが集まらないことがあります。テナントの空きが多ければ、賃料が入らないばかりか施設の維持費や光熱費ばかりかさむことになります。

失敗をしないため、集客が期待できる土地なのかを調べ、商業施設の建設実績がある業者へ依頼をしましょう。フロアの構造はレイアウトをしやすいよう柱を減らし、ビルの下層階を店舗とするなら2階以上に店舗区画を作らないようにすると、テナントはうまりやすいです。

緩い契約条件でオーナーに負担

商業施設を利用する側からしたら、利益が見込めないと早く退去したいと考えます。いつでも退去できる緩い契約条件では、オーナーは収入が減り返済が滞ってしまいます。複数のテナントが入る商業施設では、空きが増えると残っているテナントの集客にも悪影響が出ます。

オーナーの負担を減らすには、途中解約なら契約満了までの賃料を支払うや、新しい利用者を見つけるなどを条件にいれておくとよいです。1棟貸しでの経営なら、支払いのよい業者より実績があるところと契約をしたほうが、安定した収入が得られます。

土地活用の目的別の相談先

土地活用の相談先は、相談内容に応じて適切な相談先を選ぶことが大切です。土地活用の方向性が定まらないままだと、相談相手や依頼先の会社にとって利益がある方向に計画が進められる恐れがあります。

ここでは以下のように、相談内容別でおすすめの相談先を紹介します。

• 融資の相談は金融機関
• 土地活用全般は専門のコンサルティング会社
• 賃貸経営ならハウスメーカーや工務店
• 目的の土地活用に合った運営会社

融資の相談は金融機関

初期投資に必要な融資を受けたい、資金面の相談をしたい場合には、金融機関がおすすめです。初期投資向けのローンを利用したい場合も、金融機関が候補となります。資金面で疑問が多かったり、不安があったりする方は、金融機関に情報を整理したうえで相談するとよいでしょう。また、資産運用としての土地活用の始め方を相談できる場所もあります。

ただし、リスクが高すぎる土地活用や、低コストを重視した土地活用は、相談を受けてもらえない可能性があります。金融機関側から見ると、土地活用の初期投資や費用を貸すことで、金利を利益として得ているためです。

土地活用全般は専門のコンサルティング会社

土地活用の方法自体を相談したい場合は、土地活用コンサルティング会社がおすすめです。手持ちの土地を有効活用するためにどうすべきか、さまざまな面から土地活用のコンサルタントに相談に乗ってもらえます。実績のある会社を選ぶことで、活用が難しい土地にも対応してもらえるでしょう。

また、現在の土地活用に対し、冷静なアドバイスや、より良いプランの提案をもらえる点もメリットです。自分1人で悩むと、立地条件が賃貸経営に向いているにもかかわらず、駐車場経営や太陽光発電経営を選んでしまう可能性もあります。客観的なアドバイスが欲しい人にも、おすすめの相談先です。

土地活用コンサルティング会社に相談するにはどうすればよいのか、どのように選べばよいのか、さらに詳しく知りたい人はこちらの記事を参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794

賃貸経営ならハウスメーカーや工務店

賃貸アパートやマンション、戸建賃貸の建設を考えている方は、ハウスメーカーや工務店への相談がおすすめです。それぞれ、これまでの事例から初期費用や対応できる規模、具体的な工法や建築体制など、ノウハウに基づくアドバイスがもらえます。

相談先を探す際は、次の表のように建てたい物件の規模に合わせて選ぶと良いでしょう。

相談先	メリット	依頼時の規模	おすすめの人
ハウスメーカー	比較的価格が把握しやすい	中小規模	アパートや戸建て、賃貸併用住宅を建てたい人
工務店	オリジナリティのある賃貸を目指せる	中小規模	費用をかけて好みの建物を建てたい人向け
デベロッパー	規模が大きい土地や大規模マンションでも依頼しやすい	大規模	大きな賃貸マンションにも対応している相談先が欲しい人

ハウスメーカーは建物のサイズや部屋の内装が規格化されていることが多く、変更できる部分は少ないものの、将来的な価格が把握しやすいのが特徴です。反対に工務店は設計から行うため、費用をかけてでも、同じ地域の賃貸とは違う個性を持つ建物を建てたい人に向いています。

目的の土地活用に合った運営会社

駐車場経営や太陽光発電は、設備の設置から管理まで全て運営会社に任せるケースが多いです。地域の不動産会社経由で相談もできますが、運営会社を探して直接相談をしたほうが、土地活用を早期に始められます。

運営会社によっては、まったく同じで設備を導入する場合でも、かかる費用やサポートしてくれる内容は変わってきます。いずれの土地活用も初期投資を回収するには何年もかかるため、複数社で相談をして信頼できるところと正式な契約を結んで手続きを進めてください。

土地活用の比較サイトも活用できる

まだ土地活用を本格的に行うべきか検討中という方は、土地活用の比較サイトもおすすめです。土地の広さや住所など、簡単なデータを入力することで、登録企業から複数の土地活用プランを無料で取り寄せられます。効率よくプランを集められるため、まだ土地活用を検討している段階の方にとっては、どのような土地活用を行えるか検討する参考にもなります。

ただし、土地活用の比較サイトによっては、エリアが限定的だったり、立地条件の悪さから土地活用プランが届かなかったりします。そのため、必ずしも土地活用プランの比較が行えるとは限りません。利用するサイトも適当に選ばないようにしましょう。

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まとめ

土地活用を検討する際は、失敗例から学ぶことで、効率よくリスクを避け、成功を目指せます。まずは自分が考えている土地活用方法について調べ、失敗例をいくつか見つけてみましょう。適した立地条件や、避けたいリスクを知ることができます。

まだどのような土地活用をするか迷っている人は、複数社にプランの請求ができる土地活用の比較サイトを利用してください。登録企業は厳選されていて、業者に騙されるリスクも下がります。プランの請求をして、ベストな土地活用を見つけてください。

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ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません！

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