土地転がしとは?土地の転売方法や儲けるコツと注意点を徹底解説

土地売却

不動産を活用して儲ける方法として、土地転がしというのを聞いたことがあるでしょうか。1980年代後半のバブル景気の頃は、土地転がしによって大儲けをする人がいました。当時から30年以上経った現代で、同様に稼ぐことはできるのでしょうか。

実は土地転がしは、令和になった現代でも可能です。しかし、バブル景気に起きた事件によりさまざまな規制ができ、初心者には難易度の高い資産運用となってしまいました。

そこでこの記事では、これから土地転がしに挑戦してみたい人向けに、儲けるコツと注意点について解説していきます。ぜひ参考にして、少しでも資産を増やせるようになりましょう。

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土地転がしに関する基礎知識

土地転がしという言葉を漠然とは知っていても、実際に儲けようと考えたら、どのようなことをするのかや過去に何があったのかを知ることは大切です。まずは詳しい意味や、起きた事件によって生まれた規制まで紹介していきます。

土地転がしの意味

土地転がしとは、土地を安く購入して高く売却することを指します。一般的には転売という行為ですが、関係者の間で何度も転売を行って価格をつり上げ、最終的な所有者に渡ることから土地転がしと呼ばれています。

相続した土地の売却とは違い、転売による利益を目的として購入する土地を探します。過去にとある芸能人が、購入した土地を半年で倍近くの価格で売却して注目を集めたことがありました。

土地転がしの違法性

土地の購入や売却は、取引に関わる両者が納得できる価格のときに成立します。利益を得るために安く購入して、誰かに高く売却することに違法性はありません。ビジネスとして当然の行為であり、もし禁止されてしまうと不動産業自体が成り立たなくなるでしょう。

給与所得に税金がかかるのと同様に、土地転がしで利益が出た場合は税金の支払いを求められます。脱税せずに納税義務を果たしていれば、土地転がしは一般的な不動産取引と変わりありません。

土地転がしの事件

土地転がしが注目を浴びるようになったのは、1980年代後半から1991年に起きたバルブ景気の時代です。この頃は購入した土地に付加価値を付けなくても、1週間で倍の価格で売却が成立することもあり、投機のような一面がありました。

しかし簡単に利益を得られる状態であったため、悪質な価格のつり上げが各地で行われ、地上げ屋という業者も存在しました。多額のお金が絡むことで土地転がしによる汚職事件や脱税も起き、社会問題にまで発展したのです。

土地転がしの規制

バブル景気時の土地転がしは、短期間で売買が何度も行われて価値が急上昇していました。しかし、バブルの崩壊とともに価格の下落が進み、利益を享受していた人から破産や倒産といった悲惨な状況になる人が生まれました。

そこで今後同様のことが起こらないように、国によってさまざまな規制が生まれます。わかりやすい規制の一つとして、不動産の短期譲渡での高い税率があります。土地を転売しても利益にかけられる税金は、不動産の所有期間によって倍程度違ってくるため、簡単に稼ぐことは難しくなりました。

土地転がしで利益を得るためのコツ

土地転がしがバブル景気のときよりも難しくなったとはいえ、現代でも実践して利益を出すことはできます。基本的なコツとして、以下の3つについて詳しく解説していきます。

  • 5年以上所有してから売る
  • 人脈などのネットワークを利用する
  • 高く売れる時期を狙う

一つひとつポイントを押さえておきましょう。

所有期間は5年を超えてから売る

土地を売ったときの利益にかけられる税金は、所有していた期間によって税率が変わり5年が境目になっています。所有期間が5年を超えているなら利益にかかる税率は約半分です。

土地を所有している間は、固定資産税や管理のための費用がかかります。放置していてはもったいないため、賃貸などで運用しながら5年を超えたら売却するのがおすすめです。ただし周辺環境の変化によって土地の価格自体の下落もありえるため、長期的な相場を予測する必要はあります。

購入しないほうがよい土地の特徴を知りたい人は、以下のサイトを参考にしてみましょう。

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人脈などのネットワークを利用する

バブル景気の時代よりも、インターネットの発展などで全国の土地の情報を簡単に集められるようになりました。不動産のポータルサイトを見るだけでも、全国で売り出し中の土地を何万件も調べられます。しかし、土地転がしをしている人は、誰しも高く転売できそうなところを常日頃から探しているため、簡単に見つけることは困難です。

土地には相場があり、それ以上の価格では簡単に売却できません。そこで土地転がしのために探す物件は、相場より安くなっているものになります。離婚や相続問題などで土地を売却したい個人なら、相場より安くても早く売却したいと思うため狙いめです。

相場よりも安い土地が不動産のポータルサイトに掲載されると、すぐに買い手がついてしまうでしょう。そのため、大々的に売りの情報が公開される前に情報をつかむことが重要です。人脈などのネットワークを利用して、ライバルよりも先に土地転がし向けの物件を探し出してください。

高く売れる時期を狙う

土地は建物と違い、経年劣化で価値が下がることはありません。重要なことは需要と供給のバランスをつかむことです。土地の価格が上昇する時期として以下の3つが挙げられます。

  • 建築費が上昇している時期
  • 新築住宅の価格が上昇している時期
  • 人の移動が増える1~3月

建築費や新築の価格が上昇しているというのは、新規で家を購入したい人が増えているということです。建築費については国土交通省が毎月発表している建設工事費デフレーターから、新築の価格は転がしたい土地周辺の売り出し状況から判断できます。

1~3月というのは、新年度への切り替わりに合わせて新居を建てたり、転勤で家を購入したりする人が増えるので狙い目です。9月の異動に合わせて7~8月も若干増加傾向ですが、春先のほうがおすすめといえるでしょう。他の時期でも売却は成立しますが、時間がかかってしまう可能性が高いです。

不動産売却のタイミングについて詳しく知りたい人は、以下のサイトもおすすめです。

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土地転がしのやり方

土地転がしを実践する場合は、いったい何から始めたらよいのでしょうか。不動産会社の仲介を利用して購入した土地では、転売しても儲けはなかなか出ません。上記で紹介した3つのコツをふまえて、やり方について解説していきます。

自分で不動産会社を設立する

土地転がしは個人に限らず、利益を出すために不動産会社も行っています。いち早く割安な土地を見つけるためには、情報収集が重要です。個人のときよりも早く情報を収集する方法として、不動産会社を設立してレインズの利用があります。

レインズ(REINS)とは、不動産会社だけが利用できる物件情報の検索が可能なシステムのことで、Real Estate Information Network Systemの頭文字をとったものです。国土交通大臣の指定を受けた機関が運営して、全国の不動産会社で売買成約するための基本インフラになっています。不動産のポータルサイトに掲載しなくてもレインズには登録される可能性が高く、不動産会社の設立が土地転がしで儲けるための出発点になります。

この情報を基に一般人でも相場を把握できるようにと開発されたのが、レインズマーケットインフォメーションです。

新しい不動産会社の設立は以下の手順です。

  1. 商号や事業内容、資本金、役員を決める
  2. 会社用の印鑑を作る
  3. 定款を作り公証役場で認証
  4. 資本金の支払い
  5. 法務局で新しい不動産会社の登記申請

法人の不動産会社であれば、経費として計上できるものや税率が個人とは変わることもメリットです。

事業として行うため宅建業の免許を取得

不動産会社で土地転がしをする際は、国道交通大臣や都道府県知事から宅建業の免許を受ける必要があります。本屋などで参考書がたくさん販売されていて、宅建試験に合格してもらえる「宅地建物取引士証」とは違い、取得するための試験はありません

この免許は、土地を不特定多数の人に何度も売買する許可を得るためのもので、違反すると罰則があります。たとえば広い土地を安く購入し分割して複数人に転売したり、複数所有しているワンルームマンションをそれぞれ売却したりするケースでは、免許の取得を求められます。

不動産経営を行う

希望の土地を購入できても、すぐに売却してしまうと税率は高くなり、値上がりして利益を伸ばすチャンスを逃す可能性があります。だからといって放置していると、固定資産税と管理で費用がかさみます。少しでも儲けを増やすために、土地活用でインカムゲインを得ながら、転売によるキャピタルゲインを得るチャンスを待つのが常套手段です。

土地転がしを生業としている人でも、高額の転売は運の要素がからみ、確度の高い情報を集めるためにも必死になります。数億円の儲けが出たという話は夢がありますが、そのようなケースはまれです。転用しやすく少額の初期投資で始められる駐車場や、コンテナの設置などで経営に挑戦してみてください。

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建物付きで転売する

土地転がしを検討しているなら、更地だけでなく建物付きの土地も物件探しの候補に含めたほうが、儲けられる可能性が高まります。築年数が経ち、建物部分の価値が低い家が付いた土地は、解体費用がかかるため安く購入できるかもしれません。さらに立地が悪い土地なら値下げ交渉にも持ち込めます。

そのままでは転売で利益を出すことは難しいため、建物を解体して新築を建てたりリフォームしたりして、付加価値を付ければ新しいニーズが生まれます。また、建物があると土地にかかる固定資産税の税率は下がり、維持費の節約にもなるでしょう。

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土地転がしにかかる税金

土地転がしにかかる税金は、転売で利益がでたときのみ納税を求められます。支払うタイミングは転売した翌年以降になるため、どの程度かかるのかを把握していないと、突然の高額な出費で生活は苦しくなります。もし滞納すると追加の支払いがあるため要注意です。

実際には、土地転がしのためにいきなり不動産会社の設立はハードルが高いため、まずは個人の転売で支払うことになる税金から把握しましょう。

住民税・所得税・復興特別所得税

土地転がしの利益(譲渡所得)は以下の式で計算されます。

譲渡所得=土地の売却額ー(土地の購入費用×土地の売却費用)ー特別控除

譲渡所得に対して住民税と所得税、復興特別所得税がかかり、土地を所有していた期間によって税率は以下のようになります。

住民税 所得税 復興特別所得税 合計
短期譲渡所得(所有期間が5年以下) 9% 30% 0.63%(所得税の2.1%) 39.63%
長期譲渡所得(所有期間が5年超え) 5% 15% 0.315%(所得税の2.1%) 20.315%

復興特別所得税は、東日本大震災の復興財源確保のために生まれた税金で、2037年まで続きます。この税率は所有期間で変わりませんが、所得税で支払う割合が変動するため、トータルの支払いは短期のほうが高いです。

譲渡所得が1,000万円の場合

譲渡所得で土地を転売できた場合に、いくら税金を支払うことになるのか見ていきましょう。

土地の所有期間が5年以下の場合

住民税=1,000万円×9%=90万円
所得税=1,000万円×30%=300万円
復興特別所得税=1,000万円×0.63%=6万3,000円

合計で396万3,000円になります。

土地の所有期間が5年超えの場合

住民税=1,000万円×5%=50万円
所得税=1,000万円×15%=150万円
復興特別所得税=1,000万円×0.315%=3万1,500円

合計で203万1,500円です。

確定申告をするときに所得税と復興特別所得税を支払い、住民税は確定申告をした翌年の6月頃から年4回に分けての支払いになるため、利益は残しておきましょう。

売却にかかる税金について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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住み替えなどでマイホームを売却すると、売却益が出ます。収入がある以上、その分納税を行う必要があります。納税の際にかかる税率は、売却した不動産を所有していた期間に応じて変化します。どの程度の期間でどの程度税率に差が出るか解説していきます。

転売目的でなければ控除できる

過去の事件や問題から、転売に対しては高額な税金が課せられますが、それ以外の売却であれば高額の控除が複数用意されています。

  • マイホーム込みで土地の売却:最大3,000万円の控除
  • 公共事業による立ち退きで売却:最大5,000万円の控除
  • 特定の区画整理による売却:最大2,000万円の控除
  • 特定の造成事業による売却:最大1,500万円の控除

つまり売却しても利益が控除額以下なら、確定申告によって税金の支払いは0円で、税率が高い5年以下の所有期間でもお金を手元に残しやすくなります。

土地転がしに関する注意点

ここまで紹介してきたコツや税金の控除をしても、土地転がしで100%成功できるということはありません。以下の3つの注意点を守りましょう。

  • 不動産会社は慎重に選ぶ
  • ネットの情報だけに頼らない
  • 売り急ぐのはNG

不動産会社は慎重に選ぶ

個人で土地転がしを始めて仲介での売却を検討しているなら、不動産会社は慎重に選ぶ必要があります。土地に定価はなく、査定の結果だけでも不動産会社によって、100万円以上も違いが出る可能性があります。

また売却できるまでの期間は、不動産会社の実力によるところが大きいです。時間がかかりすぎてしまうと、想定より安く売却しなければならなくなり、利益は少なくなってしまいます。

最寄りの不動産会社の中から、自力で優良なところを探すのは時間がかかるため、一括査定サイトを利用しましょう。サイトの独自基準で不動産会社は厳選されていて、一括の査定依頼で妥当な価格を出しているところを選べます。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

■すまいステップはこんな人におすすめ
  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
  • 厳選された優良不動産会社のみに査定を依頼したい
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おすすめの一括査定サイトや利用先を選ぶポイントについて、詳しく知りたい方はこちらの記事がおすすめです。

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ネットの情報だけに頼らない

インターネットを使った土地探しは便利ですが、誰でも使える情報収集ツールのため、転売向けの物件はすぐに売れてしまうでしょう。レインズを使うために会社を設立しても、全国の不動産会社が利用するので十分とはいえません。

転売向けの土地を探すなら、利益が望めそうな地域を実際に歩いてみましょう。世の中には不動産会社にまだ相談していないけれど、いつかは売却したいと考えている人がいます。活用されずに放置されている空き家や空き地は、直接所有者と交渉すると相場より安く購入できるかもしれません。

売り急ぐのはNG

土地を購入したい人は、少しでも価格を抑えたいと考えます。もし売り急いでいるなら、それは価格交渉の弱みとなり、すぐに購入するから値下げをしてくれと言われるでしょう。

土地を売りに出してから売買契約を結ぶまで、3ヶ月程度はかかります。売却には時間がかかるということを念頭に置き、購入してくれる人をじっくり探しましょう。売却で損失を出さないためにも、値引き交渉に応じる限度価格も決めておくと失敗しにくいです。

土地転がしに関するQ&A

最後に土地転がしを始めようとしている人が、よく抱く疑問について解説します。土地転がしでは大金が動き、一度売買契約を結ぶと簡単にはキャンセルできません。また気づかずに法律違反する恐れもあるため、気をつけましょう。

土地転がしをするのに資格は必要か

不動産会社として法人化したあとの土地転がしでは、事業の規模に合わせて宅地建物取引士の国家資格を取得した人が必要になります。1つの事務所で常勤している人数5人につき1人必要なので、従業員が増えたり支店を出したりしたときは、宅地建物取引士を増やしていきましょう。

もし資格を持った人が退職してしまい、2週間以内に補充されないと法的措置を受けてしまうため、可能であれば複数人が宅地建物取引士を取得しておいたほうがよいです。ただし、土地転がしではなく個人での相続や住み替えなどで、一度きりの売却であれば資格は不要です。

土地転がしで今後儲けることはできるのか

2021年時点では、人口減少や中古住宅の過剰供給が加速しています。数年前より割安な土地を見つけても、将来の値上がりはあまり期待できません。土地転がしで儲けられる人は、目利きや情報収集に優れたごく一部の人だけでしょう。

堅実に資産を増やしたいなら、土地転がしは第二の目的にして賃貸経営などを始めたほうが可能性はあります。アパートやマンションのように複数戸ある賃貸では、空室によるリスクは下げられて相続では現金より節税できます。

賃貸経営をしていて、運良く周囲の開発があって地価が上がる場合には、売却を検討してみてください。建物の経年劣化やライバル物件の登場などで、利益は経営当初より落ちます。賃貸経営の継続と売却で、長期的にどちらが利益になるかで決断しましょう。

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まとめ

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土地転がしは、バブル景気時の問題で生まれた規制や人口減少による需要の低下などで、2021年時点では簡単には儲けられない手法といえます。本気で稼ごうとするなら、不動産会社を設立して足を使った情報収集も必要でしょう。

堅実に資産を増やしたい人は、転がして利益を得ることを目的とせずに土地活用を検討してみてください。賃貸経営なら不労所得になり、相続税対策までできます。この記事での情報をうまく活用し、賢く転売して資産を増やしましょう。

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