どんな土地を買わない方がいい?後悔しないための土地探しのコツを網羅

土地活用

土地の購入を失敗しないために、どんな土地を買わない方がよいのか知りたくないでしょうか。土地にはさまざまな種類があり、買うべきでない条件がいくつかあります。それとは正反対に、住宅の建設や不動産投資に向いているよい土地もたくさんあります。

そこでこの記事では、買わない方がよい土地とよい条件の土地について詳しく紹介します。また、後悔しないための土地探しのコツやよい土地を見つける方法4選、家を買って後悔した時の2つの対策も取り上げています。本記事を読んでいただければ、買わない方がよい土地を把握でき、希望通りの土地を探す方法を理解し実行できるようになるでしょう。

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買わない方がよい土地とは?

買わない方がよい土地の条件は、次の通りです。

  • 斜面に盛土をした造成地
  • 境界確定されていない土地
  • 市街化調整区域の土地
  • 崖地や裏山など自然災害のリスクが高い土地
  • 形状がいびつな土地
  • 角地で道路に接していない土地
  • 抵当権が残っている土地
  • 水はけが悪い土地(給排水の整備されていない土地)

なぜ買わない方がよい土地なのかそれぞれを詳しく見ていきましょう。

斜面に盛土をした造成地

斜面に盛土をした造成地は、購入することをおすすめできる土地とは言えません。盛土とは、斜面に土を盛り安定した勾配にする造成方法ですが、崩落や沈下のリスクが高く、地盤が安定していないことも少なくありません。また、一般的に盛土によって地盤が落ち着くには10年以上必要とも言われています。

境界確定されていない土地

土地は境界が確定していない状態であっても、売りに出されていることがあります。境界確定されていない土地は、近隣の所有者と揉めている可能性があったり、土地購入後にトラブルになることも多かったり、買った方がよい土地とは言い切れません。境界をめぐって、裁判にまで発展するリスクも考えられるでしょう。土地の購入希望者に対して、土地の範囲を伝えなければならい「境界明示義務」を怠っている場合も注意が必要です。

境界についてもっと知りたい方は下記の記事をチェックしてみてください。

土地売買の境界明示義務とは何か?遂行した場合のメリットなどを解説
境界明示義務は、自身が所有する土地の範囲を測量で明確化しなければならないルールです。初めて土地を売る人のために、境界線をはっきりさせる義務がなぜ大切なのかを解説します。明示するメリットやしない場合のデメリットを知っておきましょう。

市街化調整区域の土地

土地には、大きく分けて「市街化区域」と「市街化調整区域」の2種類あります。それぞれの特徴は、次の通りです。

土地の種類 特徴
市街化区域
  • 市街化が形成されているエリア
  • 市街化の推進のために、開発しても問題なし
市街化調整区域
  • 開発が制限されている場所
  • 原則として家を建てられない

「市街化調整区域」は、都市計画法により定められている区域で、原則建物の建設は認められていません。そのため、土地を購入しても使い道に困ってしまうリスクがあるでしょう。さらに制限を無視した場合、工事中止や建物撤去などの罰則を受ける必要があります。

許可を受けることで家を建てられますが、自然を保全するための区域という土地でもあるため、インフラが整備されておらず、住みやすい場所とも言い切れません。

崖地や裏山など自然災害のリスクが高い土地

次のような自然災害に遭いやすい土地も、買わないことをおすすめします。

  • 崖地
  • 傾斜地
  • 裏山がある
  • 周囲よりも低い位置にある

こうした立地の土地は、大雨などによる自然災害のリスクが高いです。

形状がいびつな土地

以下のように土地の形がいびつだった場合も、購入することをおすすめできません。

  • 極端に長細い
  • 三角地
  • L字型 など

形状がいびつな土地は、家を建築することが難しいだけではなく、購入した土地のすべてを有効活用できないリスクがあります。

角地で道路に接していない土地

建築基準法に定められた幅員が4メートル以上の道路に対し、土地が2メートル以上接道していない場合、その土地には建物を建てられません。角地で道路に接していない土地は、この道路を用意しなければなりません。つまり、自分で購入した土地にもかかわらず、自由に使えない場所が発生してしまいます。

抵当権が残っている土地

不動産業者の仲介でなく、個人間で土地売買をした場合、抵当権が残っている土地に注意しましょう。前の土地所有者の抵当権が設定されたままの場合、購入した土地が競売にかけられる可能性もあります。

抵当権とは、不動産購入時にローンを組んだ場合、その不動産を担保とする金融機関が持つ権利のことです。ローンを返済できなくなった場合、その不動産を競売にかけることができるなどの意味もあります。そのため、抵当権が抹消されていることを事前に確認してから代金を支払うようにしましょう。

水はけが悪い土地(給排水の整備されていない土地)

水はけが悪い土地、あるいは給排水の整備されていない土地も、おすすめできません。雨の日ごとに浸水を気にするリスクがあり、建物にも影響があるからです。また、給排水本管引き込み工事など別途費用がかかる可能性もあります。

よい土地の条件とは?

買わない方がよい土地とは正反対の「よい土地」の条件は、以下の通りです。

  • 地盤が丈夫であること
  • 自然災害のリスクに強い土地であること
  • 生活しやすい土地であること

各条件の詳細を解説しますので、参考にして土地を購入しましょう。

地盤が丈夫であること

地盤がしっかりしている場合、安心して家に住めるため、よい土地と判断できます。過去に地盤沈下や液状化現象を起こしていない土地であれば、地盤が丈夫と判断できるでしょう。地盤を確認する方法は、不動産会社に問い合わせたり、近隣の建物もチェックしたりすることです。地盤の強くない土地の場合、改良費用がかかるため、無駄な出費を避けられません。

自然災害のリスクに強い土地であること

自然災害のリスクの少ない土地も、よい土地の条件です。自然災害のリスクは、国土交通省の「ハザードマップ」を利用することで、手軽に調べられます。川の氾濫などによる浸水被害や地震災害、火災被害に強いエリアなどを事前に確認できるため、土地を購入する前に利用しておきましょう。

生活しやすい土地であること

生活利便性の高いエリアの土地も無視できません。ここでは、生活しやすい土地の条件を見ていきましょう。

周辺環境が充実している

次のような周辺の施設などが充実している土地は、生活しやすいです。

  • 駅から徒歩5~10分圏内
  • 近くに商業施設がたくさんある
  • 学校や病院などが近くにある
  • 自然にあふれている
  • 街の治安が悪くない

ライフプランに合わせた生活が送れる土地を探してみましょう。

日当たりがよい

毎日の暮らしを考えた場合、日当たりのよさも重要なポイントです。日当たりの悪い土地は、洗濯だけではなく、健康面にも影響があります。土地を探す際は、日光を遮るような大きな建物があるのか、もしくは建築予定がないかなどを確認しておきましょう。

自治体の福祉や補助制度が充実している

自治体によって、子どもや老人に対する医療補助制度、ゴミ出しのルールなどは異なります。長期的に住むためには、自治体の福祉や補助制度が充実していることも重要です。その詳細は、自治体のホームページなどで確認しておきましょう。

後悔しないための土地探しのコツ

土地探しを成功させる秘訣は次の通りです。

  • 探している土地の条件に優先順位をつける
  • 土地に関係する用語と意味を知っておく
  • 雨の日の様子もチェック
  • 周辺地域の夜の様子も知る

土地の購入で後悔しないように、各項目について理解を深めておきましょう。

探している土地の条件に優先順位をつける

周辺環境や日当たりなど、自分の希望する土地の条件をまとめて絞り込み、優先順位をつけることは後悔しないための土地探しのコツです。そうすれば、自分で探すときだけではなく、不動産会社などの仲介業者に依頼する際にも、土地を見つけやすくなるからです。「ものすごく安いから」「人気のあるエリアだから」といった安直な理由で土地を購入しないようにしましょう。

土地に関係する用語と意味を知っておく

土地に関連する用語を知っておいても損はありません。ここでは建ぺい率や容積率、用途用地の意味について解説します。

建ぺい率

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。

  • 100平方メートルの敷地面積
  • 建ぺい率60%
  • 60平方メートルの面積で建築可能

また用途地域ごとに数値が定められおり、30~80%の範囲内で設定されています。

容積率

容積率は、敷地面積に対して建築できる延床面積です。

  • 100平方メートルの敷地面積
  • 容積率150%
  • 150平方メートルの延床面積で建築可能

また、50~1300%の範囲内で設定されることが一般的です。

用途用地

用途用地は大きく分けると3種類あります。それぞれの意味や細かな分類は、以下の通りです。

用途用地の種類 おおまかな意味 細かな分類
住居系用途地域 大きな工場や商業施設は建築不可
  • 第一種低層住居専用地域
  • 第二種低層住居専用地域
  • 第一種中高層住居専用地域
  • 第二種中高層住居専用地域
商業系用途地域 大きな商業施設が立ち並んでいるエリア
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
工業系用途地域 主に工場の利便性を目的としているエリア
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

土地購入時、周りに何もなくても後に周辺環境が変わっていく可能性はあります。そのため、家を建てる土地の用途用地を事前にチェックしておきましょう。ほとんどの自治体がホームページで公開していますので、すぐに調べられます。

雨の日の様子もチェック

晴れの日だけではなく、雨の日の土地を確認しておくことも重要です。雨の日であれば、敷地内や道路の水はけをチェックできます。また、土地の傾斜によって水が集まってこないかなども、確認可能です。時期によっては晴れの日が続いてしまいますが、雨が降った日を見つけて、必ず現地まで足を運びましょう。

周辺地域の夜の様子も知る

街の様子は、昼と夜で大きく変わることも少なくありません。そのため、昼間の明るい時間帯だけでなく、夜の様子もチェックしておきましょう。例えば、夜にならないと駅からの道で暗く見通しの悪い場所がないかなどを確認できません。また、昼間は穏やかな様子の公園が近くにある場合であっても、夜は人が集まって騒がしくなる可能性もあります。スケジュールを調整して、夜の時間帯の土地周辺を見ておきましょう。

よい土地を見つける方法4選

よい土地を見つけるためには、以下の方法を参考にしましょう。

  • ネットで情報を集める
  • 住みたいエリアの不動産会社に問い合わせる
  • 工務店やハウスメーカーに相談する
  • 希望エリアを歩いて探す

土地の見つけ方についてほとんど知識がない方も、ぜひ参考にしてください。

ネットで情報を集める

よい土地を見つけるためにネットで不動産情報を収集することは大切です。各不動産サイトには、住宅だけではなく売りに出されている土地も掲載されています。不動産サイトを利用することで、希望エリアで自分の条件にマッチする土地の相場を調べられるでしょう。またサイトごとに掲載している不動産が異なるため、複数のサイトを利用して土地をチェックすることも重要です。

住みたいエリアの不動産会社に問い合わせる

自身の住みたいエリアが明確になっている場合、そのエリアに強い不動産会社に問い合わせる方法もあります。特定のエリアの不動産に強い業者は、その周辺地域に詳しく、土地の情報を豊富に揃えています。また、インターネット上に公開されていない土地を紹介してくれる可能性もあるでしょう。大手企業だけではなく、地元密着の中小企業もねらい目です。

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  • 住み替えのサポートが充実している
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工務店やハウスメーカーに相談する

不動産会社だけではなく、工務店やハウスメーカーに土地探しの依頼も可能です。工務店やハウスメーカーに相談すれば、建てたい住宅にマッチする土地を見つけてもらえるでしょう。また、土地と建物を合わせて、予算内に住まい全体にかかる費用をおさめやすくなるメリットもあります。

希望エリアを歩いて探す

自身の住みたいエリアが限定されている場合、その地域を歩いて探す方法もあります。売りに出されている土地は、現地に売却中の看板を出すだけのケースも少なくありません。売主が宣伝費用を抑えるために、ネットで情報を公開していない可能性があるのです。希望エリアを歩いて探す方法には時間と労力が必要になりますが、周辺環境も同時にチェックできるメリットもあります。

家を買って後悔した時の2つの対策

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補足として、家を購入して後悔した場合の対策を紹介します。主なやり方は、売却することと賃貸にすることです。それぞれの詳細を見ていきましょう。

売却する

家を買って後悔した場合のもっともオーソドックスな対策方法は、売却してしまうことです。高く売却できれば、新居の購入費用やローン返済に充当できます。巨額の売却益が出た場合、それだけ税額がアップしますが、マイホームかつ条件をクリアすれば3,000万円の特別控除も適用されられます。

家をできるだけ高額で売りたい場合は、不動産一括査定サイトを活用しましょう。不動産一括査定サイトを利用するメリットは、以下の通りです。

  • 1社ずつ問い合わせする必要がなく、査定依頼する手間が省ける
  • 数社から査定を受けることで、家の相場を把握しやすい
  • 業者の対応を比較でき、信頼できる会社を見つけられる

よい条件の不動産であれば高額査定を狙えるため、売却することを視野に入れておきましょう。

初めての方におすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

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  • 初めてで不安だから実績のあるエース級の担当者に出会いたい
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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賃貸にする

家を売って利益が出そうにない場合、賃貸にして人に貸し出す方法もおすすめです。入居者が見つかれば、毎月決まった家賃を得られます。また賃料や立地によってはすぐに入居者が見つかり、安定した収入を得られるでしょう。さらに、将来的に戻って住めたり、賃貸経営後に売却できたりすることもメリットです。

しかしながら、空き室リスクがあったり、修繕費用がかかったり、いくつかデメリットもあります。立地次第では、ほとんど入居者を見つけられないかもしれません。将来住む可能性がある場合は、賃貸にすることを検討しましょう。

まとめ

買わない方がよい土地の種類は、斜面に盛土をした造成地や境界確定されていない土地、自然災害のリスクが高い土地などです。それとは真逆におすすめの土地は、地盤が丈夫で生活しやすい土地です。土地探しを成功させるためには、雨の日や周辺地域の夜の様子などをチェックしておきましょう。土地に関連する用語を知っておいても損はありません。

よい土地を見つけるためには、インターネットで情報を集めたり、住みたいエリアの不動産会社に問い合わせたり、希望エリアを歩いて探したりすることをおすすめします。買わない方がよい土地に注意して、慎重に土地探しをしましょう。

 

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