住宅購入で親からの支援を受ける平均は?贈与税や特例について知ろう

不動産購入

住宅を購入する際に多くの人は住宅ローンを利用しますが、できるだけローンを組まずに住宅を購入したいと考えている人も多いでしょう。そこで気になるのが「両親から支援を受けられないか?」ということではないでしょうか。もし両親から資金援助を受けられれば、住宅ローンの額も少なくて済みます。

そこで本記事では、住宅購入で親から援助を受ける場合に、多くの人はどれぐらいの金額を支援してもらっているのかを紹介します。さらに支援を受けた際の贈与税や特例など、知っておくべきポイントも解説します。住宅の購入を検討している人は参考にしてください。

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住宅購入時に親から支援を受けるケース


住宅の購入時に親から支援を受ける人は、平均でどれぐらいの金額を支援してもらっているのでしょうか?親から援助を受けることを避ける人も多いですが、全体の割合としては7割以上の人が何らかの支援を受けているようです。まずは支援金の平均額と、贈与を受けた人の割合や人数を紹介します。

住宅種別では注文住宅の場合が多い

国土交通省の「住宅市場動向調査」によれば、住宅種別では注文住宅の場合の贈与が多く、購入資金全体の約5%となっています。一方、分譲住宅の場合は約4%、中古住宅を購入する場合は約3%を親からの支援で補填しているようです。

また、住宅購入時の自己資金比率は次のようになっています。

  • 土地の購入含む新築の注文住宅:27.2%
  • 建て替え住宅:48.5%
  • 分譲戸建住宅:26.5%
  • 分譲マンション:39.4%
  • 中古戸建住宅:39.1%
  • 中古マンション:43.5%
  • 住宅のリフォーム:76.9%

※出典: 国土交通省住宅市場動向調査

支援金の平均額

次に、住宅購入時に親から支援を受けた人の平均額を確認してみましょう。不動産流通経営協会の調べによると、親からの支援額の平均は新築の場合で861万円、中古の場合は767万円です。さらに住宅金融支援機構によれば、全国の平均住宅購入価格は、土地付きの新築建売住宅で約4,200万円、中古物件の場合は約2,500万円なので、全体の20~30%の費用分の資金援助を受けていることがわかります。

なお、新築購入時における現金や預貯金の利用率は減少傾向にありますが、既存住宅を購入する場合は微増状態にあるようです。

※出典:不動産流通経営協会2019年度 不動産流通に関する消費者動向調査

※出典:住宅金融支援機構2019年度 フラット35利用者調査

贈与を受けた人の割合

不動産流通協会の令和元年度の調査によると、不動産購入時に親から資金援助を受けたと見られる人の割合は75.1%となっています。多くの人が住宅購入時に親からの支援を受けており、両親のほうから支援を申し出てくれた人もいるようです。

その背景としては、住宅取得の資金では贈与税の非課税制度を利用できるためで、実際に住宅購入者の14.6%が同制度を利用しています。両親と別居するための住宅購入で援助を受けている人もいますが、将来の同居を見据えて共同出資という形式で、両親と住宅資金を出し合っている世帯も少なくありません。

住宅購入で支援を受けた人数

国税庁の資料によると、令和元年に住宅の取得で資金贈与を受けた人は48万8,000人で、申告納税額は全体で2,500億円となっています

祖父母や親以外から支援を受けている人もいますが、住宅購入に係る資金贈与の8割は両親からの支援です。具体的な贈与額は人によってさまざまですが、住宅を購入する際は、非常に多くの人が親から資金提供を受けていることがわかります。

※出典:国税庁令和元年分の所得税等、消費税及び贈与税の確定申告状況等について

親からの支援で注意すべきポイント


親から援助を受けることにためらいを感じていた人も、多くの人が親から資金援助してもらっていることがわかれば、自分も「支援を受けてもいいかな」と思うのではないでしょうか。

ただし、親から住宅購入資金の援助を受ける際の注意点もあります。以下で確認していきましょう。

年間支援額の上限あり

住宅購入のために親から資金援助を受けた場合は、贈与扱いとなって課税対象になります。ただし1年間の贈与額が110万円以内であれば、基礎控除の範囲内となるため贈与税を納付する必要はありません。110万円を超えると申告が必要です。

たとえば新築の戸建て住宅を購入するために、両親から500万円の資金提供を受けた場合は、基礎控除分の110万円までは非課税ですが、残りの390万円は課税対象となります。

必ず申告すること

住宅資金の提供を受けた場合は確定申告をしなければなりません。人によっては「申告しなければ問題ないのでは?」と思う人もいるかもしれませんが、税務署が調べれば簡単に分かってしまうため、ごまかしは通用しないと考えましょう

住宅の場合は、登記簿謄本の抵当権の設定を確認することで、住宅ローンの借り入れ状況がわかります。たとえば年収が300万円にもかかわらず、5,000万円を超えるような物件を1,000万円程度の住宅ローンのみで購入したことがわかれば、贈与が疑われるはずです。

また贈与税の特例制度を利用して、贈与分を非課税にする場合も申告が必要です。資金提供を受けた年の翌年2月1日~3月15日までに確定申告をしなければ、特例そのものが受けられないため注意しましょう。

利用できる特例や制度を利用しよう

1年間の贈与額が基礎控除内の110万円以下であれば、贈与税を支払う必要はありませんが、110万円を超えると課税対象になります。ただし110万円を超える場合でも一定の条件を満たせば、「住宅取得等資金贈与の非課税特例」と「相続時精算課税」と呼ばれる2つの特例措置を受けることが可能です。

住宅取得等資金贈与の非課税特例

直系尊属から住宅取得のために資金提供を受けた場合は、最大3,000万円まで贈与税が非課税になる特例です。これは2019年の10月に、消費税が10%になったことによる国民の負担を軽減するための措置で、取得した住宅にかかる消費税が10%か否かによって非課税の限度額が変わります。特例を受けるための条件と具体的な非課税限度額については後述します。

相続時精算年齢課税制度

贈与を受ける者が、2,500万円までは贈与税を納付しなくてもよい代わりに、贈与者が亡くなって相続が発生した際は、その価額と本来納付するはずだった贈与税額を合算して納付する制度です。つまり贈与税の「先送り」のような制度で、贈与者から財産を相続する際にまとめて税金を納付します。

相続税の納税が不要な場合は、控除された贈与税も課されることはありません。さらに2,500万円を超えた場合に納付した税金に関しても、相続税の計算時に支払った分の贈与税相当額が控除されるメリットがあります。

支援を受ける際には契約書を作成する

両親や祖父母から住宅購入のための贈与を受ける場合であっても、贈与契約書を作成しておきましょう。これは、あとから税務署の調査を受けた際に、正確な贈与額を証明するために必要です。

特に何年にもわたって贈与を受ける場合は、その都度契約書を作成しておく必要があります。作成しないでいると、税務署に全期間の贈与をまとめて受け取っていたとみなされて、多額の税金が課されてしまうかもしれません。

契約書を作成する際は、贈与者と受贈者の双方の署名や捺印が必要です。より契約書の証明能力を高めたい場合は、公証役場にて確定日付を押してもらうとよいでしょう。

親からの支援でかかる贈与税とは


次に、親からの支援で係る贈与税について、もう少し掘り下げて説明します。そもそも贈与とは自らの財産を無償で譲ることをいい、譲る側を「贈与者」譲り受ける側を「受贈者」と呼びます。贈与にかかる税金の取り扱いと具体的な計算方法をみていきましょう。

贈与税とは

贈与税とは、親や祖父母から財産を無償で譲り受けた際にかかる税金のことです。贈与を受けた年の1月1日時点で20歳以上だった場合に、金額が基礎控除分の110万円を超えると税金がかかります

単に金品を譲り受けた場合に加えて、借金の返済の免除を受けた場合や親の生命保険金を受け取った場合も、贈与税の対象です。ただしすでに死亡した人が、子供や孫などを被保険者として保険料を負担していた生命保険金を受け取った場合は、相続税の対象となります。

贈与税の計算方法と税率

贈与税は、次の計算方法で求められます。

「贈与税額」=(1年間に受けた贈与額ー110万円(基礎控除額))×税率ー控除額

贈与税は、毎年1月1日~12月31日の間に受け取った金額によって課税される「暦年贈与」と呼ばれる形式で計算されます。さらに、親や祖父母から20歳以上の直系の子どもや孫に贈与された場合に適用される「特例税率」と、それ以外の「一般税率」で税率が変わります。それぞれの税率は次の通りです。

以下の表は特例税率の場合

課税価格(基礎控除後) 税率 控除額
200万円以下 10%
400万円以下 15% 10万円
600万円以下 20% 30万円
1,000万円以下 30% 90万円
1,500万円以下 40% 190万円
3,000万円以下 45% 265万円
4,500万円以下 50% 415万円
4,500万円超 55% 640万円

以下の表は一般税率の場合

課税価格(基礎控除後) 税率 控除額
200万円以下 10%
300万円以下 15% 10万円
400万円以下 20% 25万円
600万円以下 30% 65万円
1,000万円以下 40% 125万円
1,500万円以下 45% 175万円
3,000万円以下 50% 250万円
3,000万円超 55% 400万円

たとえば、800万円を両親(直系尊属)から受け取った場合は、子どもが20歳以上であれば特例税率が適用されるので、贈与税額は次のようになります。

「贈与税額」=(800万円ー110万円)×30%ー90万円=117万円

直系尊属から受けた贈与を場合とそれ以外の場合では、税率や控除額が変わるので注意しましょう。

住宅取得贈与で利用できる特例や制度

続いて、住宅取得に係る贈与で利用できる制度や特例をまとめてみました。複数の制度を同時に利用できる場合と、そうでない場合があります。できる限り税金を安くするために、併用を含めて具体的にどういった制度が利用できるか確認しましょう。

暦年課税制度

暦年課税制度とは、長期にわたって毎年110万円まで贈与税がかからない制度です。誰でも無条件に利用することができ、贈与される財産も金銭に限りません。相手が子どもや孫などの直系卑属や、両親などの直系尊属でなくても適用されるのが特徴です。

110万円を超えるまでは申告の必要はなく、何回でも利用できるのに加えて、住宅の購入資金を贈与する場合は、住宅取得時の資金贈与の特例と併用が可能です。

住宅取得時の資金贈与の非課税特例

住宅購入のための資金贈与を受ける場合は、一定限度額まで非課税となる特例を利用できます。制度の概要と利用するための条件をみていきましょう。

住宅取得時の資金贈与の非課税特例とは

住宅取得時に利用できる資金贈与の非課税特例とは、直系尊属からの贈与が110万円を超えている場合でも、一定の条件を満たしていれば贈与額を一定限度まで非課税にできる制度です。

暦年課税制度と組み合わせて利用でき、最大で2,500万円(省エネ住宅の場合は3,000万円)まで贈与税が課税されません。具体的な非課税限度額は、取得した住宅の消費税が10%の場合とそうではない場合とで変わります。

特例を利用するための条件

資金贈与の非課税特例を受けるためには、次の条件を満たす必要があります。

  • 住宅の取得を目的としていること
  • 受贈者が贈与者の直系卑属であること
  • 受贈者が贈与を受けた年の1月1日の時点で20歳以上であること
  • 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること
  • 2009~2014年分の贈与税申告で、住宅等資金の非課税制度を利用していないこと
  • 受贈時に日本国内に住所を有していること

これ以外にも、贈与額の全額を翌年の3月15日までに住宅の購入に充て、同日までにその家屋に居住している(あるいは居住することが確実であると見込まれる)ことが必要です。他にも細かい条件が規定されているので、詳しくは国税庁のホームページを参照してください。

非課税枠限度額

非課税特例の限度額は、住宅の売買契約の締結日と対象となる住宅の種類によって変わります。具体的には、住宅取得価格の消費税が10%の場合とそうでない場合や、対象となる住宅が一般住宅か省エネ住宅かによって限度額が大きく違います。

以下の表が住宅取得価格の消費税が10%の場合

住宅取得に係る売買契約の締結日 一般住宅 省エネ等住宅
2019年4月1日~2020年3月31日 2,500万円 3,000万円
2020年4月1日~2021年3月31日 1,000万円 1,500万円
2021年4月1日~2021年12月31日 700万円 1,200万円

以下の表が価格に含まれる消費税の税率が10%ではない場合

住宅取得に係る売買契約の締結日 一般住宅 省エネ等住宅
2016年1月1日~2020年3月31日 700万円 1,200万円
2020年4月1日~2021年3月31日 500万円 1,000万円
2021年4月1日~2021年12月31日 300万円 800万円

同制度は2019年10月に消費税が10%に上がったことを受けて、その影響を緩和するために拡大された背景があるため、住宅取得時の消費税額によって限度額に大きな違いがあります。現状、2021年の12月31日まで特例を受けることが可能です。

相続時精算課税制度

60歳以上の両親や祖父母から贈与を受けた場合は、相続時精算課税制度を利用できます。以下で詳しくみていきましょう。

相続時精算課税制度とは

相続時精算課税制度とは、60歳以上の両親や祖父母から1年間に受けた贈与の合計額から2,500万円を控除し、それを超えた分だけに税金が課される制度です。2,500万円までは特別控除が認められ、控除された額は相続税として相続時に精算されます

控除分はあとから相続税として納付する必要があるため、実質的には免税されるわけではありません。しかし相続税の納税が必要ない人は、さかのぼって贈与税が課されることもないです。さらに2,500万円を超えた場合の贈与税も、相続税時に控除されます。

制度を利用するための条件

相続時精算課税制度を利用するためには、次の条件を満たしていなければなりません。

  • 受贈者が贈与を受けた際に、贈与者の直系卑属である(推定)相続人または孫であること
  • 贈与を受ける年の1月1日に贈与者が60歳以上であること
  • 贈与を受けた年の1月1日に受贈者が20歳以上であること
  • 対象となる住宅の登記簿上の床面積が50㎡以上であること
  • 住宅を取得した日の時点で、築年数が20年(耐火建築物の場合は25年)以内であること

さらに本特例を受けるためには、贈与を受けた年の翌年の確定申告期(翌年2月1日~3月15日)に、贈与税の申告とともに届出をする必要があります。

課税制度の注意点

60歳以上の父母や祖父母から贈与を受けた場合は、相続時精算課税制度を利用すれば、結果として節税になる可能性があります。ただし、次のような注意点もあるので覚えておきましょう。

  • 暦年課税贈与と併用は不可
  • 課税が繰り延べされる制度で免税の制度ではない
  • 途中で利用する制度の変更ができない
  • 贈与された年の翌年2月1日~3月15日の間に申告が必要

特に注意しなくてはならないのが、暦年課税贈与と相続時精算課税制度は併用できない点です。贈与時にどちらかを選ばなくてはならず、もし相続時精算課税制度の適用を選択した場合は、同じ贈与者から受け取った財産について、その後は暦年課税の基礎控除110万円が利用できなくなります。途中で暦年課税制度に切り替えはできないので注意しましょう。

2021年12月31日までの特例措置

政府の緊急経済対策によって、2021年12月31日までは一般住宅で1,000万円、省エネ住宅等は1,500万円まで贈与税が非課税となる特例措置を受けられます

例えば、両親から800万円の提供を受けて一般住宅を購入する場合は、通常であれば800万円から基礎控除110万円を差し引いた690万円に対し、贈与税が課税されます。しかし、2021年の12月31日までに受けた金額に関しては、現時点では贈与税がかかりません。期限が明確に定められているため、贈与を受ける予定の人は特例措置を受けられるうちに受けたほうがよいでしょう。

まとめ

住宅を購入する際は、7割以上の人が親や祖父母などから資金援助を受けています。住宅購入のために援助された資金は贈与扱いとなり課税対象です。ただし、その金額が1年間に110万円以内であれば申告の必要はありません。

さらに住宅取得等資金贈与の非課税特例や相続時精算年齢課税制度など、贈与税を安くする特例が受けられる可能性があるので、条件に当てはまるかどうか確認しておきましょう。また2021年の12月31日までは一般住宅で1,000万円、省エネ住宅では1,500万円までの非課税特例が受けられます。

近い将来、住宅の購入にあたって贈与を受ける予定の人は、特例の期限に注意して購入を検討してみましょう。

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