ワンルームマンション投資は節税対策になる？効果や考えられるリスクとは

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贈与税のシミュレーション

このケースで生前贈与した場合の節税効果はどうでしょうか。贈与税は、誰から誰に財産を贈与するかによってその税率が異なります。祖父母や父母から、20歳以上の子や孫に対しておこなわれる贈与を特例贈与といい、その他の贈与を一般贈与といいます。今回は特例贈与の場合で計算してみましょう。

仮に現金で4,000万円を贈与すると、贈与税は1,530万円となるため、500万円近くの節税になることがわかります。

さらに、贈与であれば、相続時精算課税制度を利用することでさらなる節税も期待できます。相続時精算課税制度とは、贈与時の税負担を相続時に繰り越すことができる制度のことです。具体的には、2,500万円までの資産については贈与税がかからず、それを超えた部分も税率が20％と負担が軽くなります。

上記のケースで考えると、3,050万円のうち2,500万円は特別控除額になるため、残りの550万円に税率20％をかけた110万円を負担することになります。相続税は3,600万円の基礎控除があるため、相続時精算課税制度を利用したほうが全体的な負担が少なくなる可能性も高いです。制度を利用するためには贈与税の期限内申告が必要になります。

節税目的のワンルームマンション投資のリスク

ワンルームマンション投資は、小規模宅地等の特例が利用できるなど、不動産投資のなかでも節税対策としての役割に期待が高まります。しかし、メリットばかりに目を向けていると、次のようなリスクに遭遇する恐れもあります。

• 節税できる期間が短い
• 相続によるトラブルの発生
• 銀行の融資が受けられない

1つずつ深掘りしていきましょう。

節税できる期間が短い

所得税や住民税の節税対策として、減価償却費の計上は大きな役割を持ちます。ただし、減価償却費を経費として計上できるのは一定期間に限られており、取得から時間がたつにつれて節税効果も薄れていくのです。

マンションの建物や設備について、減価償却費を計上できる期間は、その資産の耐用年数によって異なります。資産の取得価格を耐用年数ごとに定められた償却率とかけあわせ計算し、毎年の費用とするのです。

ワンルームマンションを取得した当初は減価償却費で節税できていても、減価償却費を計上できる期間が終われば、税金の負担が大きくなります。計上できなくなったあとの税金を計算しつつ、計画的に経営していかなければなりません。

マンションの減価償却について詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。

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相続によるトラブルの発生

相続税の負担が軽くなるからといって安易に不動産投資を始めてしまうと、相続時のトラブルを招く恐れもあります。

不動産は複数人で分けることには向いていない資産です。不動産のままでは明確に分けることは難しく、遺産相続をめぐってトラブルが起こったり、裁判沙汰に発展したりすることも珍しくありません。特にワンルームマンションは、所有部分が小さく分けにくいため、生前に相続について明確に取り決めをおこなっておいたほうが安心です。

将来的に相続することを考えているなら、相続人の意見を聞きながら慎重に不動産投資を進めていきましょう。

また、相続を検討している方は不動産の査定方法を解説しているこちらの記事もおすすめです。

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銀行の融資が受けられない

損益通算を利用するため、減価償却を使って敢えて利益を出さないように計上することも珍しくありません。しかし、それによって、赤字経営が続いている投資家に銀行が融資をしてくれないという問題が発生する恐れがあります。

減価償却の計上期間が終了し、本格的な収益化を目指して新たな物件を購入することもあるでしょう。この場合、銀行が審査するのはそれ以前の経営実績です。赤字経営が続いている経営者には、安易に融資できないと判断されてしまいます。

また、新たな物件に手を出さなくても、大規模な修繕といったものに費用が必要になれば、銀行に融資を依頼することも考えなくてはなりません。目先の節税だけを見て行動していると、必要な費用を借りることができず、経営が立ち行かなくなる可能性もあります。

ワンルームマンション投資による節税の失敗例

ワンルームマンション投資を始める前に、節税を目的とした投資にどのような失敗例があったか把握しておきましょう。失敗事例を知っておくことは、トラブルや失敗を未然に防ぎ、経営のアドバンテージとなります。

節税効果があったのは1年目だけだった

ワンルームマンションを購入した最初の1年しか赤字にならず、結果税額の負担が増えてしまったというケースも多く見られます。

毎年の年収が安定していて、変化が少ない場合、高い節税効果は期待できません。ワンルームマンションを購入したその年は、取得費を含めて赤字になった経営状況も、翌年から不動産収入で黒字になってしまえば節税効果はなくなってしまいます。結果、本業の収入に不動産収入を加えた額に所得税や住民税が課せられるようになり、税金が高くなってしまうのです。

目先の利益だけを考えず、長期的なシミュレーションに基づいたワンルームマンション経営をおこないましょう。

節税以上の赤字が出てしまった

損益通算をすれば、赤字部分を他の所得から差し引くことができますが、差し引ける部分以上の赤字が出てしまえば、当然節税効果はなくなり、全体的に収入が下がる結果となります。

差し引けなかった部分については、最大3年間繰り越すことができる繰越控除が利用可能です。しかし、赤字を何年も続けていれば、ワンルームマンション経営を続けること自体が難しくなるでしょう。

経営開始当初は収入があっても、空室による収入減少や、管理費や修繕費用によって赤字が大きくなることも珍しくありません。特にワンルームマンションは、入居者が単身者に限られ、結婚や転勤といった理由で入居者の入れ替わりが起こりやすいです。収入をなくさないためにも、適切な空室リスクの対策が必要でしょう。

アパート・マンション経営の空室リスク対策はこちらの記事が参考になります。

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資産価値が下落してしまった

「新築のワンルームマンションを投資用に購入したものの、10～20年後には半分以下の価値になってしまった」という例も少なくありません。

前述したように、不動産投資は相続税対策に高い効果を発揮します。しかし、マンションの価値が下落すると、半分以下の価値になった資産を残すことになり、節税効果も薄くなってしまいます。

また、相続後に売却しようと思っても、価値が下がった物件に買い手が現れず、なかなか手放せない可能性も高いです。経営もできず、売却もできず、負の遺産として残る恐れがあります。

新築の投資物件は、こうした価値の下落が大きなデメリットとしてあげられます。ローンの支払いが滞らないよう頭金を入れておいたり、中古物件にも視野を広げたり、自分や相続人に適した投資方法や物件を選ぶことが大切です。

賃貸需要のない土地を選んでしまった

不動産経営を成功させるには、土地のニーズを把握することがカギです。賃貸需要のない土地を選んでしまったがために、空室期間が長くなり、経営に失敗するケースもよく見られます。

ワンルームマンションを経営するなら、単身者向け住宅の需要がある土地でなければ入居者を獲得することは難しいでしょう。次のような特徴のある土地は、単身者向け住宅に向いているといわれています。

• 駅から近い
• 利便性が高いエリア
• コンビニやスーパーが近い
• 大学が近い

投資用物件を購入する前に、現地に赴いて周辺環境を確認することをおすすめします。単身者の需要がある土地か、想定される利用者に見合う家賃を設定できるかなど、自分の目で見極めて購入しましょう。

節税目的のワンルームマンション投資が向いている人

以上を踏まえて、節税対策としてのワンルームマンション投資がおすすめできるケースをご紹介します。

• 短期間で年収が増えた人
• 定年退職が迫っている人
• 所得税率が高い人

上記に当てはまらない場合、節税効果が得られないというわけではありませんが、安定して家賃収入が得られなければ、経営自体が難しくなってしまう可能性もあります。ワンルームマンションの経営は投資額が比較的少ないものの、難易度の低い不動産投資でないことを忘れないでおきましょう。

短期間で年収が増えた人

何らかの理由で、ある年だけ年収が増えたという方には、ワンルームマンション投資がおすすめです。

その年だけ増えた収入であっても、所得税と翌年の住民税はその増えた収入に基づいて課せられるため、高額になってしまいます。年収の急増が見込まれる年にワンルームマンションなど、不動産を購入し投資を始めることで、購入費用を経費として計上し、所得から差し引くことができます。

収入の増加した年の税金の急増を防ぐことができ、その後の経営も安定しておこなうことができ、メリットの大きいケースといえるでしょう。

定年退職が迫っている人

定年退職を間近としたワンルームマンションの投資は、節税効果が高いためおすすめです。

退職前にマンションを購入すると、購入した年にはその赤字を給与所得から差し引いて計算することができます。退職するまでは給与所得と不動産所得を併せた金額に税金がかかるため、多少負担が大きいです。しかし、退職後に購入しても損益通算が利用できないことや、年金以外の収入源として利用できることを考えると、費用対効果が高い時期といえます。

また、退職してしまってからでは銀行の融資が難しい場合が多いです。経営が軌道に乗るまでの間十分な所得があることをアピールできれば、退職後の生活も安定するでしょう。

年金以外の収入として、ワンルームマンション投資を始める50代が増えています。定年退職が迫る50代、60代の方は、老後の資産形成として不動産投資を視野に入れてみてはいかがでしょうか。

所得税率が高い人

短期的なものでなくても、普段から年収が多く、高い所得税率が適用されているなら、節税効果も高くなります。

年収が高く、課税所得が900万円を超えるような場合、価格が高いワンルームマンションを選んで購入しましょう。価格の高い物件を購入して経営することで、減価償却費を経費として計上でき、多少経営に波があったとしても高い節税効果が期待できます。

反対に、「年収が低く、副業として不動産収入を得たい」「税金の支払いには困っていないが、できるだけ節約したいので投資したい」といった場合には、ワンルームマンション経営のリスクに見合った効果が得られないことが多いです。

まとめ

ワンルームマンション投資は人気の高い不動産投資ですが、リスクも大きく、気軽に始めることができるものではありません。

「安定した収入が得られる」「高い節税効果が期待できる」といって、実際の価値よりも高い金額での購入を迫る悪徳業者も存在します。自分の所得や状況を見て、そのワンルームマンションを購入して本当に利益が得られるのか、リスクに見合った節税効果が得られるのか、きちんと判断することが大切です。

自分だけで判断せず、専門家や家族とも話し合うことをおすすめします。節税目的でワンルームマンションを購入すべきなのか、慎重に判断しましょう。