路線価とは?基礎からわかりやすく解説!土地の価値を自分で調べよう

不動産売却

土地を含めた不動産を売却するなら、相場を把握しておくことは極めて重要です。相場に合った適正価格を設定して売り出すことでより買い手が付きやすくなり、売却期間を短くすることができるだけでなく、不動産業者の出した査定額の妥当性も判断することができます。

しかし、いざ土地の相場を知りたいと思っても難しいと感じる方も多いでしょう。土地の価値を知る方法はいくつかありますが、今回は路線価という考え方で土地を評価する方法を紹介します。路線価とは何か、その調べ方から計算方法まで詳しく解説するので、売却する土地の価格を調べ適正価格を知ることにお役立てください。

路線価は国税庁が決める土地の価格

路線価とは簡単にいうと、国税庁が定めた土地の価格のことです。土地などの不動産は、売買だけでなく相続や贈与にも大きく関わってきます。相続や贈与にかかる税はその資産の価値によって異なりますが、土地には定価がないため、そのままでは公正に税額を決定することができません。

そこで、国税庁が土地のある程度の基準として設けたのが路線価です。公的に設けられた基準であるため、ある程度の相場を知るためにも有効な評価として利用できます。以降で路線価の決め方や用途、種類などについてより詳しく解説します。

公示地価と実勢価格を使って決められる

路線価は国土交通省が定めた公示地価や、実際に取引があった実勢価格をもとに決定されます。公示地価は国土交通省が年に一度、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに決定する土地の価格で、土地の売買価格の基準として設けられているものです。同じように都道府県が決定する不動産適正価格として、基準地価というものもあります。

対して実勢価格とは、不動産取引において実際に市場で売買されたときの価格を示しています。この価格は売主が設定する売出価格ではなく、売買取引が成立したときの価格である点には注意しましょう。

このような公示地価と実勢価格をもとに評価されたのが路線価です。路線価はその名の通り道路に価格を設定する考え方で、その道路と接している土地として評価します。具体的にいうと、道路に面する土地1m²あたりの価格を算出して評価する方法です。

路線価の用途

路線価が利用されるのは、主にその土地を相続や贈与することになった場合など、税金問題が絡んでくるようなときです。相続税や贈与税は、いずれも土地と建物の評価額によって変動します。控除等もありますが、受け渡す資産の価値がわからないことには税額も決定することができません。

また、路線価は国土交通省による公示地価と不動産取引の実勢価格の両方を加味して、国税庁の監督のもと不動産鑑定士などの意見価格から決定します。そのため、複数の公的機関と実勢価格が絡むので、土地の現在の価値を知るための信用性の高い評価として利用されています。

路線価の種類

路線価は国税庁が発表する相続税路線価と、市町村が発表する固定資産税路線価の大きく2つに分類されます。それぞれの特徴について見ていきましょう。

国税庁が発表する相続税路線価

一般的に路線価といわれるのは国税庁が発表する相続税路線価のことで、公示地価や実勢価格をもとに評価されます。この評価は毎年更新されることになっており、1月1日の価格を基準として7月に発表されます。

路線価は公示地価のおよそ80%程度の価格になるといわれており、公示地価から概算することも可能です。

市町村が発表する固定資産税路線価

固定資産税のような土地にかかる税に関しても、ある程度の評価基準が必要です。固定資産税は、各自治体に納める地方税であるためその基準価格も市町村が発表しますが、それを固定資産税路線価と呼びます。

固定資産税路線価も同様に公示地価から求めることができ、公示地価のだいたい70%程度になるように決定され、毎年4月以降に発表されています。1月1日時点を基準とするという点は相続税路線価と同じですが、こちらは毎年評価が更新されるのではなく、3年に1回の更新であるため注意が必要です。

主に固定資産税の算出に利用されますが、間接的に相続税の計算にも用いられることがあります。

路線価を調べる4つの方法

では、実際に路線価を調べる方法を見ていきましょう。路線価を調べるためには次の4つの方法があります。

  • 路線数・評価倍率表を閲覧する
  • 全国地価マップを調べる
  • 自治体が運営する公的なウェブサイトで調べる
  • 図書館や役所で調べる

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

国税庁が運営する路線数・評価倍率表

国税庁が運営する「路線数・評価倍率表」のウェブページを閲覧することで、評価額を調べることができます。路線数・評価倍率表では、最新のものを含めた過去7年分の路線価が閲覧でき、その対象地域は全国各地に及びます。

閲覧の仕方は以下の通りです。

  1. 閲覧する都道府県を選択します
  2. 「路線価図」を選択します
  3. 閲覧する市区町村を選択します
  4. 町丁名索引が表示されます
  5. 下方へ変遷し該当箇所を選択します
  6. 該当箇所の路線価図が表示されます

引用:国税庁「路線価図等の閲覧の仕方」(一部記載を変更)

路線価図の記号の意味や見方については、のちほど詳しく解説します。

資産評価システム研究センターが運営する全国地価マップ

路線価には相続税路線価と固定資産税路線価の2つあり、それらを収集してどちらも調べられるようにしたウェブサイトが、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」です。路線価のほかに、地価公示価格や都道府県地価調査価格についても閲覧できる便利なサービスです。

収集したデータは、最新のものを含めて過去4年分までさかのぼって調べることができ、複数の方向からの評価を確認したい場合などの利用に適しています。

自治体が運営する公的なHP

自治体によっては、自治体が運営する公的なホームページやウェブサイトに、その地域の土地の路線価を提示している場合があります。よって路線価を調べるなら、まず土地が属する自治体のホームページを閲覧してみるのもよいでしょう。

例えば東京都の場合は、東京都主税局による運営の「路線価公開(23区)」で、3年ごとに更新される固定資産税路線価図を調べることができます。また大阪市では、地図情報サイト「マップナビおおさか」でさまざまな大阪市の地図を公開しており、そのなかの「まちづくり・都市基盤」にて固定資産税路線価図も閲覧できます。

調べたい土地の最寄りの図書館や役所

地価や路線価が発表されると、それを文書に起こした冊子が刊行されます。土地の最寄りや土地が属する自治体が運営する大きな図書館には、その冊子が収容されている場合があり、場合によっては数十年前の路線価も調べられることがあります。

また、最寄りの税務署や役所の課税課などに問い合わせることも確実な方法です。自分で調べることが難しい場合や理解ができなかった場合などは、問い合わせたほうが容易に解決することがあります。

路線価から土地の価格を計算する方法

路線価を調べることができたら、路線価から土地の価格を算出してみましょう。不動産会社から前情報なしに査定額を告げられるよりも、自分で土地の価格を計算できればより冷静な判断がつくものです。以下で、主な計算例を紹介します。

路線価に書かれている数字や記号の意味

路線価図を見ると、俯瞰で見たその土地の周りの地図に数字やアルファベット、記号が記されています。まずは、それぞれの意味を整理しましょう。

記号や数字 意味
数字 道路に面している土地の1m²あたりの価格を千円単位で示す
アルファベット 借地権の割合、Aが高くGが低い
路線の数字を囲む記号 地区・地区と借地権割合の適用範囲を表す
黒塗り 地区区分が黒塗り側の道路沿いのみが該当することを示す
斜線 地区区分が斜線側には該当しないことを示す
白抜き 路線全域に地区区分が該当することを示す
①など〇で囲まれた数字 番・番地を示す

より詳しく路線価図の見方を知りたい方は、国税庁の「路線価図の説明」を参照してください。こちらでは図付きでわかりやすく解説されています。

自用地の価格の計算例

ここからは計算例に入りますが、自用地と借地の場合で考え方が変わります。まずは、路線価から自用地の価格を求める具体的な計算例を見ていきましょう。

自用地の価格を求める計算式は次の通りです。

・1m²あたりの価格=路線価×奥行価格補正率
・土地の評価額=1m²あたりの価格×土地面積
平成30年度分以降の奥行価格補正率は、国税庁の「奥行価格補正率表」で確認できます。以下の計算例は、この補正率を参照することとします。

1路線に面している土地での計算例

地区区分 路線価格 土地面積 路線に対応した奥行
普通商業・併用住宅地区 20万円 150.0m² 35m

例えば、上記のような1路線と面している自用地の場合は、奥行が35mなので表にあてはめて普通商業・併用住宅地区の奥行価格補正率は0.97です。

つまり計算式は以下のようになります。

・1m²あたりの価格=20万円×0.97=19万4,000円
・土地の評価額=19万4,000円×150.0m²=2,910万円

2路線に面している土地での計算例

地区区分 路線地価と対応する奥行 土地面積
普通住宅地 ・10万円→35m
・20万円→15m
600.0m²

2路線に面している場合は路線ごとに計算して考えます。まずは正面路線を決めることが重要で、1m²あたりの価格が高いほうを正面路線とすることが一般的です。

・10万円の道路に面した1m²あたりの価格=100,000円×0.93=93,000円
・20万円の道路に面した1m²あたりの価格=200,000円×1.00=20万円

ここでは20万円の道路を正面路線、10万円の道路を裏面路線として考え、この金額をもとに二方路線影響加算という考え方を使って計算します。二方路線影響加算とは、正面だけでなく裏の道路も利用できる利便性を評価額に反映させる考えで、裏面路線の価格に加算率をかけて算出します。

地域区分 二方路線影響加算率
ビル街地区 0.03
高度商業、繁華街地区 0.07
普通商業・併用住宅地区 0.05
普通住宅、中小工場、大工場地区 0.02

参考:国税庁「二方路線影響加算率表

つまりこの例では以下のように計算することができます。

土地の評価額=(20万円+93,000円×0.02)×600.0m²=1億2,111万6,000円

借地の価格の計算例

路線価図に200Cや100Dなど、数字のあとにアルファベットが記載されていた場合は、借地権の価額についても計算で求めることができます。具体的な例で見ていきましょう。

地区区分 路線地価 土地面積 路線に対応した奥行
普通商業・併用住宅地区 150D 300.0m² 35m

まずは、前述のような手順で土地の評価額を算出します。

・1m²あたりの価格=15万円×0.97=14万5,500円
・土地の評価額=14万5,500円×300.0m²=4,365万円

続いて、アルファベットとそれに対応する借地権の割合を確認します。

記号 借地権の割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

参考:国税庁「路線価図の説明

この例では「150D」となっているので、借地権の割合は60%であることがわかります。つまり、借地権の価額は土地の評価額にこの割合を掛けることで導き出せます。

借地権の価額=4,365万円×60%=2,619万円

路線価がない土地の価格の計算例

全国には路線価がない地域(倍率地域)もありますが、その場合は倍率方式で価格を算出します。倍率方式で利用される表を「評価倍率表」といい、路線価とともに国税庁の「路線価・評価倍率表」で閲覧することができます。

路線価と同じように、閲覧する都道府県を選択したあとで「評価倍率表」をクリックし、市区町村・町丁名と順に進んでいくと、該当箇所の評価倍率表が表示されます。町(丁目)ごとに評価倍率が記載され、土地の種類(宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼)によって倍率が異なります。

評価倍率から土地の評価額を計算するためには、固定資産税評価額を調べる必要があります。毎年送られてくる固定資産税納付書を参照するか、自治体の税課などに問い合わせてください。

計算式は次の通りです。

土地の評価額=固定資産税評価額×評価倍率

路線価を土地売却で活用するときの注意点

土地を売却する際にも路線価が利用されることがあります。しかし、もともと路線価は相続税や固定資産税の価格を決定するためのものなので、土地の売却を目的に利用するなら以下のことに留意しましょう。

実際の売却価格は路線価からの推定と異なる

路線価から推定された土地の評価額はあくまで相場の価格です。どの方法で導かれた相場にもいえることですが、たとえそのままの価格で設定して売り出したとしても、購入希望者が現れなければ成約価格はもっと低くなってしまうこともあります。

よって、算出した価格を正しいものだとして考えるのではなく、価格設定や不動産業者選びの判断基準として利用するのがよいでしょう。

一戸建ての売却では路線価の影響が大きい

不動産のなかでも、マンションは路線価の影響をあまり受けない資産です。ある程度は地価にも影響されますが、マンションは一室分の土地面積を所有することがほとんどで、建物を取り壊して土地で売却するケースが少ない不動産であるためです。

一方で戸建ての物件は、建物を解体して土地だけを売却するということも大いに考えられるため、更地としても評価して売却されることを見越して路線価の影響を大きく受けます

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適正価格で土地を売却する方法

土地を含め不動産の売却では、相場にあった適正価格を設定して市場に出すことが大切です。相場と同じような価格で成約することができれば、その売却は成功したといってもよいでしょう。せっかく土地の相場を調べても、その価格よりもずっと低い成約価格になってしまってはもったいないです。そこで、適正価格で土地を売却する方法を解説します。

査定を受けて最新の相場を調べる

自分で路線価などを使って土地の評価額を知ることができますが、実際に売却できる価格を知りたい場合は、不動産業者に査定を依頼することをおすすめします。

不動産業者の査定なら、1年に一度更新される路線価よりも最新の情報と過去の取引データを駆使し、実際にその土地を売却するとしたら、いくらで評価してもらえるのかという基準を知ることができます。最新の相場を知りたい場合は、複数の不動産会社に査定を依頼して価格や評価の基準を比較するとよいでしょう。

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優秀な営業がいる不動産会社に仲介を依頼する

土地の売却は、不動産会社の営業担当者の力量にかかっているといっても過言ではありません。不動産業者の仲介で売却する場合は、実際に購入希望者を探す売却活動を行うのは売主ではなく不動産業者だからです。

たとえば、土地の価格が大きく相場から外れて高く設定されていたとしても、その価格で購入希望者が現れ、売主と買主双方が納得すれば契約が成立します。営業担当者に人脈や知識、高い交渉力があれば、高額での売却が期待できます。

複数の不動産会社に査定を依頼した際は査定額のみで比較するのではなく、営業担当者と面談をするなどして、その人柄や相性・質問の受け答えなどを見て総合的に判断しましょう。

日頃から土地の手入れをしておく

マンションや戸建てなどの居住用不動産では、内覧の際などにしっかり掃除をする場合が多いですが、土地の売却では手入れがおそろかになってしまうケースもあります。土地を売却する場合にも、ほかの不動産のように印象によって価格が変化してしまうこともあるため、日頃から手入れをしておきましょう。

ただし相続で手に入れた土地など、長い間放置して自力での手入れが困難な場合もあるかと思います。そうでなくても雑草取りや整備などの作業には労力や時間が必要です。そういう場合には、草刈業者などの専門業者に依頼することも選択肢のひとつとして考えるとよいでしょう。

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まとめ

路線価は、相続税額や固定資産税額を決定するために設けられた価格ですが、その公正さゆえに土地の売却における相場価格を知るためにも多く利用されます。土地や戸建て物件は、その地価の変動の影響を大きく受けるため、相場のよい判断基準になります。

土地を売却するなら適切な価格設定が大切で、あまりに高い金額をつけてしまってはニーズがなく成約に至りません。適正価格を設定するためにも、路線価を参考に相場を調べ売却に臨むとよいでしょう。

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