マンション経営の利回りはどれくらい?メリットやリスクを徹底解説

マンション・アパート経営

マンション経営は、不動産投資の中でも代表的な手法の一つです。

しかし、「実際にマンション経営でどれほどの利益を上げられるのか」「初期費用やランニングコストはどれくらいかかるのか」といった不安があり、なかなか挑戦できていない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンション経営に興味を持つ方に向けて、最低限必要な基礎知識を分かりやすくご紹介します。さらにマンションを運用するメリットやリスクについても徹底解説するので、本格的に検討している方はぜひご覧ください。

マンション経営のお金の基本

マンション経営で重要なのは、得られるリターンと必要なコストについて理解しておくことです。毎月の家賃収入だけでなく、初期費用やランニングコストについても理解しておかなければなりません。

ここでは、マンション経営のお金の基本について見ていきましょう。

マンション経営で期待できる利回り

マンション経営に限らず資産運用方法を選ぶ際には、まず利回りがいくらかを知ることが重要です。利回りとは、資産を運用したときに1年間でどれくらいのリターンが得られるかを表す指標で、おおよそのリターンを把握するための表面利回りと、諸経費などを加味した実質利回りがあります。

得られるリターンの大きさをざっくりと比較して、どの投資先を選ぶか考える際には、表面利回りが使われます。しかし、表面利回りにはランニングコストが加味されていません。実際に手元にいくら残るのかを知るためには実質利回りについても把握しておく必要があります。

また、マンション経営の場合の利回りは一般的に表面利回りが5%、実質利回りが10%程度とされています。最新の相場でも一般社団法人 日本不動産研究所の調査結果によると、コロナの影響は多少あったものの、約4~5%の表面利回りを維持しているという結果が出ています。そのためコロナの影響下にあっても、ほぼ標準的な利回りを期待できるといえるでしょう。

出典:一般社団法人日本不動産研究所第43回 不動産投資家調査(2020年10月時点)

不動産経営における利回りや計算方法を詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてご覧ください。

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マンション経営の初期費用

続いてマンション経営の初期費用についても知っておきましょう。マンション経営は投資の中でも初期費用額が大きくなる傾向にあります。主な初期費用の項目としては、以下があります。

項目 費用
マンションの頭金 物件価格の約20%
建物本体工事費用 約3,000万~8,000万円(仕様により異なる)
不動産所得税 物件価格に対し3%
印紙税 1万~10万円(物件価格によって変動)
仲介手数料 家賃にして約0.5ヶ月分
登記費用 物件価格に対し0.15~0.4%
ローン手数料 借入金額に対し1~2%
建築確認申請等手数料 約15万円(500平米超1,000平米以内)
保険料 物件の仕様や災害リスクにより変動
諸経費(募集費用・整備費等) 家賃にして約3ヶ月分程度

それぞれの項目を合わせると、平均して物件価格の約30%強程度になるといわれています。マンション経営を始めるためには、少なくともその程度の資金が必要になることは覚えておきましょう。

マンション経営のランニングコスト

マンション経営を検討するのであれば、初期費用だけでなくランニングコストについても知っておきましょう。ランニングコストとしてかかる項目には、主に以下のものが挙げられます。

項目 費用
ローン返済 融資先で設定した返済額
マンション管理費 家賃収入の約5%
修繕費 家賃収入の約7%
所得税 ~40%(所得により変動)
固定資産税・都市計画税 所得に対して合計1.7%程度

ランニングコストの場合は家賃収入の平均25%程度の費用がかかることが一般的です。しかし、あくまでもマンションの仕様によって変動するため、実際に自身のケースではどの程度になるか計算することをおすすめします。

マンション経営を始める5つのメリット

マンション経営を始めることには、大きく以下の5つのメリットがあります。

  • 景気に左右されにくい安定した収入源になる
  • 少額の自己資金でも始められる
  • 団体信用生命保険でもしものときに備えられる
  • 節税ができる
  • 副業としてマンション経営ができる

それぞれのメリットを詳しく見ていきましょう。

景気に左右されにくい安定した収入源になる

マンション経営は、入居者さえ確保できていれば安定的に収入が得られるメリットがあります。例えば、資産運用の選択肢の一つである株やFXは価値が暴落するリスクがあり、場合によっては資産額が大きくマイナスになることもありえます。しかし、マンションは大災害や周辺環境の変化が起きない限りは、価値が暴落する心配は少なく、家賃収入が急に減少する可能性は小さいと言われています。

また安定的に入居者が確保できれば、不労所得として老後の安定的な収入源にもなります。さらに現在、不動産は超低金利時代でマンション経営も負担が少なく始めることができるため、経営が軌道に乗れば高い利回りも夢ではありません。以上のことからも、マンション経営は安定的な収入を得る一つの方法といえるでしょう。

少額の自己資金でも始められる

マンション経営では、不動産運用向けの担保融資を受けることが可能なため、自己資金が少なくても始められることもメリットです。通常の住宅ローンでは年収などによって左右される上に、融資額も6~7割と少ない傾向があります。

しかし、マンション経営の場合に利用できる不動産担保ローンでは、不動産自体を担保にすることができるため、価値に応じて融資を多く受けることが可能です。そのため自己資金額で頭を抱える方でも、マンション経営に挑戦することができます。

団体信用生命保険でもしものときに備えられる

マンションの不動産投資ローンを組む際には、団体信用生命保険にセットで入ることになります。この保険に加入していると、もし返済途中で契約者が病気で支払いが困難になったり亡くなってしまったりした場合に、ローンの返済義務が免除されます

突然の出来事で支払いが困難になっても、家族がローンを負担する必要がなく、さらに不動産も手放さなくて済むことは安心できるポイントといえるでしょう。

節税ができる

相続する場合や相続人がいる場合、マンション経営には税金面でもメリットがあります。

通常、現金の場合の相続税はその金額全てがそのまま評価額になります。しかし、賃貸マンションの場合は土地と建物の両方に特例が適用されるため、相続税や贈与税が合計で約60~70%減額されるのです。もし相続を控えているなら、そういった面でも節税効果が高いマンション経営は、検討する価値があるといえるでしょう。

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副業としてマンション経営ができる

マンション経営は基本的な管理を業者に委託することも可能です。そのため、本業と並行し副業として稼働させることもできます。

ただし、企業によっては就業規則によって副業が禁止されている場合もあるため、本業に影響を及ぼす危険性はないかを確認してから判断する必要があります。

さらに現在は公務員もあらかじめ許可を得て、人事院規則14-8に則った規模内であればマンション経営が可能です。

サラリーマンの不動産経営について知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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マンション経営を始める5つのリスク

マンション経営には多くのメリットがありますが、投資であるからには当然リスクも存在します。代表的なものに、以下のリスクが挙げられます。

  • 空室の増加にともなうローンの滞納
  • 経年劣化やライバルマンションの出現
  • 災害によるマンションへの被害
  • マンション経営初心者を狙った詐欺
  • 赤字のマンションは売却が困難

ここでは、それぞれのリスクを詳しく解説します。

空室の増加にともなうローンの滞納

もしマンションの運営がうまくいかず空室が増えると、得られる家賃収入よりも、ローンの支払いなどのランニングコストが高くなる可能性があります。

その場合は、手持ちの資産を取り崩して支払うことになりますが、それも難しいときには自己破産することになる可能性もあるでしょう。そうならないためには長期的に入居してもらえる快適な環境作りをするなど、空室を埋める対策を講じることが有効です。

経年劣化やライバルマンションの出現

マンションの価値は災害や周辺環境の大きな変化がない限り暴落することは少ないとされていますが、年を経るごとに不動産の価値は徐々に下がっていきます。価値が減少すれば、当然、家賃の設定も引き下げなければなりません。

その他、近隣に同様のマンションができた場合も、価格競争により家賃を下げる必要が出てくることも考えられます。そのため定期的に修繕を行ったり、リノベーションなどで物件価値をアップデートしたりすることが必要になるでしょう。場合によっては、建て直しやマンション経営数を増やすなどで、先回りして対策を取ることも有効です。

災害によるマンションへの被害

マンションに限らず、不動産投資で忘れてはならないリスクが災害です。もし、火事や地震、水害などの被害に遭い居住が困難になってしまうと、家賃収入が途絶えることになります。

このようなリスクに備えるためには、火災保険や地震保険などの損害保険に加入しておくことが重要です。保険に入っていない状態で被災し、マンションが全壊した場合、資産はなくなったのにもかかわらず、ローンの負担は残ってしまいます。災害が起きる可能性は高いとは言えませんが、ゼロになることもありません。保険料の負担はかかりますが、万一の際に大きな負債を抱えることのないように、必ず加入しておきましょう。

マンション経営初心者を狙った詐欺

マンションを始めとした、不動産経営の初心者を狙った悪質な詐欺にも気を付ける必要があります。例えば以下のような手口で、マンション経営などを誘ってきた場合は注意してください。

  • 入居者を偽る満室詐欺:入居者が見込めると見せかけて物件を購入させようとする
  • 手付金を催促する手付金詐欺:申込が殺到していると偽り、手付金を払わせようとする
  • 実態が見られない海外不動産詐欺:足を運べないことをいいことに投資させる
  • 親密な関係を利用したデート商法:マッチングアプリなどを介して不動産投資を勧めてくる

また、これらの詐欺は賃貸状況がわかるレントロールをチェックして実態を確認したり、担当者の言動をよく見極めたりすることで防ぐことができます。特に不動産投資の説明の中でメリットしか話してこない場合や、購入を急かしてくるような場合は用心が必要です。

赤字のマンションは売却が困難

もし経営していたマンションを売却したくなった場合に、売却が困難であることもリスクといえます。投資用のマンションは、基本的に居住用のマンションと比べると、相対的に価値が低くなる傾向にあるため売却に時間がかかってしまうのです。

さらにそのマンションが赤字であった場合には、より買い手が見つかりにくい可能性が高く、売却先を探している間に支出が拡大する恐れもあります。そのため将来的に収益化が難しいと感じた際には、収益率が高いうちになるべく早く売却するという手もあるでしょう。収益が高いなら買い手も見つかりやすく、高値が付く可能性があります。

失敗しないマンションの経営方法

マンション経営で失敗しないためには、長期的な運営計画やローンのリスク管理、税金対策などを考えていかなければなりません。その中でも、特に以下の6つのポイントに気を付けて経営を進めていきましょう。

  • 本業の就業規則でマンション経営は可能か確認
  • 長期的に利益が期待できる物件を探す
  • 返済が負担にならない額でローンの申し込み
  • 管理会社を利用してマンション経営を始める
  • 収支を正確に記録して確定申告で節税
  • 金利の変動はローンの借り換えで対応

マンション経営を見切り発車してしまうと、利益が出なくなってしまったり税金や経費の負担が大きくなりすぎたりして、失敗してしまう可能性があります。そのため、上記のポイントで多角的に対策を行い、失敗する可能性を下げましょう。

次に各ポイントを詳しく解説していきます。

本業の就業規則でマンション経営は可能か確認

マンション経営を検討する前に、まずは本業の就業規則でそもそも不動産経営が可能であるか確認しましょう。本来、終業後の時間で行うマンション経営はプライベートの時間を使っているため、企業はその時間の用途を問うことも罰することもできません。

ただし、就業規則で明確に副業が禁止されている場合には、注意が必要でしょう。例えば長時間マンション経営に時間が取られ、本業に影響すれば副業として認められる恐れがあるためです。副業だとされてしまえば、就業規則に違反したとみなされるため懲戒処分もありえます。

そのため、一般的な就業規則や憲法に則った知識だけではなく、自身の務める企業の就業規則を必ず確認するようにしてください。

また、公務員の方でも人事院規則14-8に則り、内閣総理大臣と所轄庁の許可を得た上で「5棟10室以内の不動産規模で収入が500万円以上」という基準を守ればマンション経営が可能です。それぞれに本業との兼ね合いをよく検討して、トラブルが起きないように行動していきましょう。

長期的に利益が期待できる物件を探す

マンション経営では、長期的に見て利益が期待できる物件を見つけることも重要です。人が集まる場所を中心に、利便性が高い立地にある物件を選ぶことで長期的に入居者が見込めます。例えば以下のようなポイントに注目してみましょう。

  • 閑静な住宅地である
  • 駅から徒歩10分圏内
  • 公共施設へのアクセスの良さ
  • 近隣に商業施設やスーパーがある
  • 物件がきれいでおしゃれ
  • 周辺と相場が合う物件(家賃)

このように駅や周辺施設に利便性が高く、生活するイメージが明確につかめる物件は入居者が見つかる可能性が高まります。もちろん、物件自体も新しく清潔でおしゃれであれば、より魅力的な物件として映るはずです。

また、実際にこのような投資用マンションのおすすめの立地を探すためには、不動産会社のポータルサイトや不動産投資会社を利用してみましょう。不動産会社のポータルサイトの場合には、地域ごとの情報を中心に寄り添った物件探しをしてもらえます。不動産投資会社の場合は投資用の不動産情報に特化しているため、膨大な情報から精査することができます。

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返済が負担にならない額でローンの申し込み

投資で失敗しないために大切なことは、明確な資金計画を練っておくことです。つまり、マンションのローン返済についてもあらかじめ負担を考慮し、無理のない額で申し込むことが大切といえます。投資用マンションの場合には不動産が担保となるため、ローン額も多く申し込むことが可能ですが、いざ経営を始めて負担が多すぎれば破綻してしまう恐れもあります。

そうならないためにも資金計画をシミュレーションしてみましょう。実際にマンション経営をしながら、月ごとでどの程度の額を返済していくことになるのかが見えれば、計画が適切であるか判断する材料になります。シミュレーションは、不動産投資用の融資を受ける金融機関で無料で依頼できるので、積極的に利用しましょう。

また不動産投資用のローンは、機関によって融資期間や融資額などがかなり異なります。それぞれの特徴は以下の通りです。

金融機関 特徴
都市銀行 審査基準が厳しく、物件に応じて高担保・好条件になりやすい。
地方銀行 都市銀行の次に審査が厳しい。地方にある築浅物件に有利で耐用年数内の融資期間が多い。
日本政策公庫 審査基準は緩め。築年数が長い物件・利回りが高い物件に有利。融資期間は10年以内(原則)。
ノンバンク 審査基準が一番緩いが、高金利・高手数料。その反面、他の金融機関で難しい高利回りでも融資可能。

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管理会社を利用してマンション経営を始める

円滑にマンション経営をするためには、管理会社を活用することが必須です。管理会社はマンションの経営者の代わりに設備の不具合やクレーム、家賃の催促などの対応をしてくれる役割があります。本業がある場合には、こういった管理を自身で全てカバーすることは難しいため、管理会社に一任するのが懸命です。

なお、管理会社を選ぶ基準は任せたい業務の種類から選びましょう。管理会社は主に以下の3つの種類があります。

  • 入居者募集~契約までの業務を行う仲介専門会社
  • 入居者募集~入居管理全てを行う不動産会社
  • 契約~入居管理までを行う不動産会社

管理会社を選ぶ際には地域の情報に長けており、集客力が高く真摯な対応が見えるかを見極めましょう。実際に足を運んで担当者の話を聞いてみて、態度や社内の雰囲気などを含めて精査することもおすすめです。

収支を正確に記録して確定申告で節税

経営を続ける中で収支を正確に記録し、確定申告で漏れなく申告することも重要です。確定申告で計上漏れがあると、税金を多く支払うことになります。

特にマンション経営を始めた初年度など、赤字になるような場合には損益通算が適用されるため節税効果が高くなります。マンション経営は、個人事業主として節税が有利な青色申告も可能になるため、申告を活用して節税を積極的に狙って損はないでしょう。


1)損益通算とは、総所得金額を計算する際に所得の中で生じた損失を控除する税制度

金利の変動はローンの借り換えで対応

もしローンの金利に変動があった場合や、金利の負担がより少ないローンに変更したい場合には、ローンの借り換えも検討しましょう。ローンを借り換えするメリットは以下の4つです。

  • 返済計画の改善:金利を下げることで月ごとや総返済額の負担を減らせる
  • 団体信用生命保険の更新:保険の加入し直しで内容が改善される可能性がある
  • 金利種類の変更:固定金利から変動金利へなど、現状に合わせて変更できる
  • 信用を上げる効果:元の金融機関より借り換え先が大手の場合には信用度が上がる

なお金利で借り換えを検討する境目は、元の融資先から1%以上差がある場合です。1%前後差があって、返済計画の改善を望んでいるなら借り換えの検討をおすすめします。

マンション経営のよくある疑問点

ここまでで、マンション経営の具体的なイメージがつかめてきた方も多いのではないでしょうか。最後に、マンション経営でよくある以下の3つの疑問をご紹介します。

  • マンション経営に資格は必須か
  • 儲けるならマンション経営は法人化するべきか
  • マンション経営の相談は誰にしたらよいか

本格的に経営を検討する場合には、ぜひ参考にしてください。

マンション経営に資格は必須か

結論からいえば、マンション経営に資格は必ずしも必須ではありません。しかし、マンション経営をする過程であれば役立つ資格もあります。例えば以下の資格です。

  • マンション管理士:マンションの管理をするための専門知識を備えられる国家資格
  • 不動産経営管理士:不動産を経営するための知識を有する国家資格
  • 不動産実務検定:不動産運用の実務知識を有する国家資格
  • 住宅診断士:住宅の状態を把握して管理する知識を有する国家資格
  • ファイナンシャルプランナー:家計を含めた資産運用のための知識を有する国家資格

上記の資格ではマンション経営をしやすくしたり、資産運用をより有益な状態にしたりするための専門知識を得ることができます。マンションを運用する計画をさらに強固なものにしたいのなら、資格の取得を検討してみてください。

儲けるならマンション経営は法人化するべきか

法人化としてマンション経営をすると、経費計上の範囲が広がるため節税面のメリットが大きくなります。さらに役員報酬を支払うのが親族の場合は、利益を増やしながらも所得を分散することもできます。

しかし法人化には手続きや税理士への依頼など、ある程度の費用がかかるという側面もあります。そのため、どちらかというと、マンション経営の規模が大きくなっている場合に法人化は有益であるといえるでしょう。

マンション経営の相談は誰にしたらよいか

マンション経営に悩んだ場合には、以下の場所に相談することを検討してください。

相談先 特徴
ファイナンシャルプランナー 不動産投資を含めた資産運用のための相談やシミュレーションができる。資金計画を練りたい場合におすすめ。
ハウスメーカー 住宅を専門に扱うメーカーで、建てたいマンションの仕様などについて相談したい場合におすすめ。
税理士または公認会計士 税金や収支についての専門家。節税をしたい場合や客観的な収支管理をしてもらいたい場合におすすめ。
弁護士 法律の専門家。マンション経営で起こりうる人的なトラブルが起きた際に、法的なアプローチをしたい場合におすすめ。
管理会社 賃貸の管理業務を行う会社。マンションの管理業務の対応について相談したい場合におすすめ。
不動産会社(仲介業者) 不動産の仲介などの取引を扱う会社。入居者の募集についてや新たにマンション物件を増やしたいときなどにおすすめ。
金融機関 マンション経営においては融資などを受けることができる。融資額や借り換え、ローンについて相談したいときにおすすめ。

それぞれの相談先は専門の分野に特化しています。そのため、悩みをリストアップした上で必要に応じて適した相談先へ赴きましょう。

まとめ

マンション経営は入居者がいれば利回りも良く、利益が望める資産運用法といえます。しかし、そのためには綿密な計画が必須です。立地の選定や需要の下調べ、資金計画をシミュレーションして無理がないローンを組むなど、段階を丁寧に踏んでいくことが失敗しないマンション経営につながります。

同時にリスク管理をして、万が一マンションを手放す可能性にも備えることが大切です。リスクに備えつつ円滑なマンション経営が叶えば、将来的な蓄えとして人生を支えてくれるでしょう。

もしマンション経営を検討しているなら、本記事でご紹介したメリットやデメリットを見比べて、各専門家への相談を検討してください。

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