アパート経営は儲かる投資?メリデメ・利回り・失敗しないコツを紹介

マンション・アパート経営

「アパート経営は儲かる」という投資話を耳にしてアパート経営に参入する人が多くいますが、果たしてアパート経営は誰が行っても必ず儲かるものなのでしょうか。

実際には、アパート経営を行っている人のなかには、利益を出すことができず損失を出している方もいます。それでは、利益を生み出すアパート経営をしている人はどのようにリスクを回避して上手に経営しているのでしょうか?

この記事ではアパート経営のメリットやデメリットを分析し、アパート経営で失敗コツについて詳しく解説していきます。

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アパート経営を始める6つのメリット

不動産にかかわる投資はいくつもある中で、アパート経営はおすすめされるケースが多い投資です。戸建てや分譲マンションより高額な費用がかかる投資がおすすめされる理由は、次の6つのメリットがあるからです。

  • 安定した不労所得で老後の備えとなる
  • 更地より土地にかかる税金が下がる
  • 相続税の節税ができる
  • 金融系の投資と比べて資産価値が保たれる
  • 自己資金以上の投資ができる
  • 経営するアパートを担保に稼ぎを増やせる

これからアパート経営を始める際のモチベーションにもなり得るため、詳細を1つずつチェックしていきましょう。

安定した不労所得で老後の備えとなる

将来もし病気や不慮の事故、認知症などによる介護生活などで仕事ができなくなった場合でも、給与所得とは別の収入を確保できるメリットがあります。

特にアパート経営は面倒な管理業務を専門の管理会社に任せることができれば、自ら業務をすることなく不労所得として家賃収入を得ることが可能となります。その結果、万が一仕事ができなくなった際の不安から解放され、老後の年金以外の収入源を確保することも期待できるのです。

また購入や建設時に加入する団体信用生命保険により、死亡したり高度の障害になったりしたとき、借金はゼロになります。家族に負担なく収入源を残せるメリットは大きいです。

更地より土地にかかる税金が下がる

更地を所有している場合、土地には毎年1月1日の所有者に対して固定資産税がかかります。評価額に対して標準税率で1.4%が課せられ、1,000万円の価値があれば固定資産税は14万円です。しかし更地にアパート建てることで、軽減措置が適用され節税できます。

軽減される税 軽減率
固定資産税 ・建物部分の土地200㎡までは6分の1の評価額
・200㎡を超える部分が3分の1の評価額
都市計画税 ・建物部分の土地200㎡までは3分の1の評価額
・200㎡を超える部分は3分の2の評価額

都市計画税は各自治体によって徴収されるところとそうでないところがあるため、もし課税対象区域でなければさらに支払うべき税額が少なくなります。

アパート経営の節税について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418

相続税の節税ができる

資産が増えると遺産総額が増えるため、相続税の額も高くなるのが通常です。しかし相続する不動産が賃貸物件の場合は、税制面での優遇があり節税することが可能なのです。

相続税は相続する遺産金額により課税対象額が決定します。不動産家屋の遺産金額は評価額によって計算され、賃貸物件として使用している不動産は評価額減額される取り決めが設けられています。地域差はありますが時価の60~70%が評価額の目安です。その特例措置を利用して節税につなげることができるのです。

また、借入金も遺産金額に含めることができます。アパートを購入するために金融機関から借り入れたお金をマイナス計上できることから、節税効果を期待できるのです。

金融系の投資と比べて資産価値が保たれる

同じ投資でも株の場合は、保有している株を発行している会社が倒産した場合、資産価値がゼロになるリスクをはらんでいます。その一方でアパート経営の場合は、万が一天災などで建物が全損しても、土地の資産価値は残ることからゼロになることはありません。

アパート経営は他の投資と異なり、比較的リスクが低い投資スタイルだと言えます。

自己資金以上の投資ができる

経営するためにアパートを建てたり購入したりする資金は、基本的にローンを活用します。株などの投資と違い、ローンのおかげで自己資金以上の投資ができ、効率よく資産を増やして行けます。

もしフルローンでアパート経営を始められた場合は、自己資金なしで年間に100万円以上の利益を狙うことも可能です。住宅向けのローンと違い、賃貸収入を返済の原資とするため、融資額の条件も高くなっています。

経営するアパートを担保に稼ぎを増やせる

アパート経営を軌道に乗せることができ、黒字経営を続けているのであれば、そのアパートを担保として新たに融資を受けることが可能です。

その結果、新たに物件を購入して経営の規模を大きくすることや、マンションを丸々一棟購入して大型の賃貸に挑戦できるメリットがあります。最初は小さなアパート経営からスタートし、経営方法と才覚次第では大きなビジネスにつなげられる可能性もあります。

アパート経営を始める5つのデメリット

アパート経営には、これまで紹介したメリットだけでなく、デメリットもあるので注意が必要です。これからアパート経営を始めるのであれば、メリットとデメリットをしっかりと押さえた上で計画的に取り組むことが大切です。

ここでは、アパート経営を始める際に気をつけるべき以下の5つのデメリットについて紹介します。

  • 家賃収入は将来減っていく
  • 空室が増えると赤字になる
  • 短期で儲けることはできない
  • 人口減少と供給過多で将来性に不安がある
  • 一度始めると簡単にはやめられない

家賃収入は将来減っていく

せっかくアパートを新築して賃貸経営に乗り出したとしても、時間の経過とともに建物の老朽化は避けることはできません。新しいアパートは次々と建設されることから、入居者を確保するためにはアパートを修繕したり家賃を値下げしたりする必要性が出てきます。新築時の家賃が最大で、十数年後には何割か減っているでしょう。

家賃収入の減少は避けられませんが、いつかはローンを完済できます。そうすると、毎月の支払いがなくなるため、トータルの収入は新築時より増えることはあります。

空室が増えると赤字になる

アパート経営を行っても、全ての部屋がすぐに満室になる保証はどこにもありません。空室が続けば十分な家賃収入を確保できず、ローンの支払いも苦しくなるため注意が必要です。赤字になった分は預貯金や生活費などを削ってでも支払わないと、アパート経営を続けられないです。

さらに満室にすることができたとしても、支出が多ければ十分な儲けを手にすることはできません。入居者の確保や退去率を下げるための方策を施し、管理費や修繕費、保険料などのアパート経営にかかる支出をしっかりと把握した上で、手堅い経営を行うことが大切になります。

短期で儲けることはできない

アパート経営の家賃収入の上限は、満室経営をしているときです。部屋数以上に入居者の募集があったとしても、家賃を上げるわけにはいきません。

株や仮想通貨などへの投資であれば、1年間で初期投資の数倍の利益がでることがあります。過去のバブル景気の頃であれば、地価が高騰してアパートを売却すると購入時より儲けることができました。しかしバブル崩壊以降、多少の変動はあれ高騰することはまれで、家賃も一度設定したものは後から値上げするのは困難です。

基本的にアパートは中長期の投資で、20年や30年先を見据えて始めてください。ローンを完済してからが稼ぎの本番です。

人口減少と供給過多で将来性に不安がある

アパート経営のリスクとして、将来性に不安が2点挙げられます。1点目は、高齢化の影響で相続対策にアパート経営を始める人が増え、供給が過剰になっていることです。入居する人は似たような立地や家賃であれば、築年数が新しいアパートを選びやすいです。経営するアパートの周囲にライバルが増えると、空室が増えやすくなるでしょう。

2点目は、日本の人口減少と住まいの一極集中です。そもそもアパートの利用者が減っているため、供給過多と相まって空室のリスクは増えています。またコロナ禍の影響で住まいを地方に移す人はいますが、全体の流れとしては都市部への集中は止まっていません。地方によっては平成の段階で大正より人口が減ったところもあり、建てる場所を厳選しないと経営を続けられません。

一度始めると簡単にはやめられない

アパート経営をやめる場合、組んでいるローンを完済することが前提です。ローンが残ったものを購入しても、売却した人が滞納してしまうと、アパート経営を続けられなくなるからです。

アパートの資産価値は基本的に新築の時が最大で、経年劣化ともに価値は下がっていきます。アパート経営が上手くいかず数年でやめようとしても、売却価格ではローンを完済できない可能性が高いです。

また収益が見込めないアパートは、誰も購入しようとはしません。売却するためには必然的に価格を下げるしかなく、余計にローンの完済が難しくなります。なんとかして黒字経営に持って行き売却しやすくするか、預貯金などで完済をしなければならないです。

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アパート経営で儲けるための6つのコツ

アパート経営は決して簡単ではなく、アパート経営に取り組んだ人の全てが自分の思い通りに儲けることはできません。アパート経営により利益を出すにはコツがあり、アパート建設の段階から計画的に経営に取り組む必要があるのです。

今回は、アパート経営で儲かるためのコツを具体的に6つ紹介します。

  • 長期でニーズが見込めるアパートを建てる
  • 頭金を用意してアパートローンを組む
  • 管理の委託は最小限にする
  • 節税対策をして確定申告をする
  • アパートのトラブル対策をしておく
  • アパート経営の出口戦略を決めておく

長期でニーズが見込めるアパートを建てる

アパートを建設する場合は、十分な需要が見込めるアパートを建てることが大切です。具体的には、建設する場所やアパートのデザイン、各部屋の設備などが重要になります。

アパートを建てる際は、都市部など人の流入が多く需要がある立地を選び、土地柄や利用者層にあったデザインや機能を意識することも必要です。

入居対象者別に考えられる需要は以下の点です。

単身者 ファミリー
  • 都心部
  • 駅やコンビニの近く
  • コンパクトで使いやすい部屋
  • 備え付け家具
  • 学校や病院の近く
  • 公園の近く
  • 家族で住めるゆとりのあるスペース

どちらをターゲットにしても、テレワークや動画視聴などの娯楽のため快適なネットワーク環境は導入しておいたほうが良いでしょう。またターゲットを外国人にしたり、多世代が住みやすいようコレクティブハウスにしたりして、満室を目指してください。

アパート経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422

コレクティブハウスの特徴や運営方法を詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。

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頭金を用意してアパートローンを組む

アパートを建てたり中古を購入したりするためローンを組む場合は、頭金をある程度用意しておいたほうが、トータルで儲けを増やすことができます融資を受ける額が少なくなると、返済期間を短くでき余計に利子を支払わなくてよいです。2022年現在の金利は低いですが、将来上がる可能性はあります。変動金利で組む予定であるなら、リスクを下げるため頭金を用意しましょう。

また月々の返済額も抑えられ、多少の空室ができても滞りなく返済を続けられます。アパート経営で実際に手元に残るお金は以下の経費も差し引いた額です。

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 仲介手数料
  • 固定資産税や都市計画税

ローンを組む時は、どれだけ手元に残るのかをシミュレーションしてから、融資額や返済年数などを決めてください。

アパート経営の経費について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/18326

管理の委託は最小限にする

アパートの管理方法は主に以下の3つです。

自主管理 一括借り上げ 管理委託
  • 管理費用なし
  • 管理業務は全てオーナー
  • 管理のため時間に余裕が必要
  • 経営は管理会社
  • 空室でも一定の家賃収入
  • 他の管理方法より家賃収入が低い傾向
  • 管理費用を毎月支払い
  • 指定した管理だけ帷幄
  • 多くのオーナーが管理方法として選択

委託をすれば管理会社に毎月管理費用を支払うことになるため、最初から管理委託を選択することはあまりおすすめできません。状況に応じた適切な管理方法を、その都度選択することが大切になります。委託先は以下のポイントでも厳選すると、後悔することはありません。

  • 必要としている管理に対応
  • 相場に見合った管理料
  • 空室ができたときの集客力
  • 対応の速さ
  • 管理会社の実績

アパート経営のパートナー会社について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

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節税対策をして確定申告をする

アパート経営で稼げば稼ぐほど、収益にかけられる税率は高くなります。節税対策をしていないと、半分以下しか手元に残らないこともあります。アパート経営をするならば、以下の節税対策をしておきましょう。

節税対策 概要
青色確定申告 事前に承認を受けて控除額を増やす
正確な経費の計上 課税される収益を小さくする
10室以上のアパートで青色事業専従者給与 配偶者や親族にアパート経営のサポートという名目で給与を出して経費扱い
損益通算 赤字を給与所得と合算して年間の収入を少なくする
アパート経営の法人化 個人より税率が変わり経費に勘定できるものが増える

税金の制度は、次々の新しいものが増えたり変更が加えられたりします。実際に確定申告をするときは、最新の制度をチェックしてから節税対策にとりかかりましょう。簡単な問題であれば、税理士や最寄りの税務局で無料相談にのってもらえます。

アパートのトラブル対策をしておく

安定したアパート経営を続けるためには、起こりうるトラブルをあらかじめ予測して、事前に対策を講じておくことが大切です。

アパート経営において想定されるトラブルとして、次のものが挙げられます。

  • 家賃の滞納
  • 騒音などによる住民間のトラブル
  • 隣室からのタバコなどの悪臭
  • ペットの飼育やゴミ出しなどのルール違反
  • お風呂や洗濯機による水漏れのクレーム

管理会社に委託する場合は管理会社と入念に打ち合わせを行い、入居時の審査の徹底や明解で隙のない規約作り、規約に違反した際の対処法なども詰めておくと良いでしょう。

アパート経営の出口戦略を決めておく

どれだけ管理や修繕を徹底しているアパートでも、築数十年経つとそのままでは入居者が集まりにくくなります。ローンの返済は終わっていても固定資産税の支払いは続くため、赤字しか出さない物件になってしまいます。そのようなアパートの売却は難しく、相続してくれる親族もいないでしょう。

手元にお金を残して次の投資につなげるため、アパート経営をする場合は出口戦略が重要です。アパート経営の主な出口戦略は次の3つです。

  • ローンを完済し収益が見込める内に早期の売却
  • 古いアパートを解体して土地だけで売却
  • 建て替えやリフォームをしてアパート経営を継続

実際に出口戦略が必要になるのは、アパート経営を始めてから何年も先の話です。しかし常に頭の片隅において早めに準備を始めないと、アパート経営の稼ぎが減少していってしまいます。

アパート経営はいくら儲かるのか

土地活用などで実際にアパート経営を始めると、いくら稼ぐことができるのでしょうか。いくら不労所得になったり節税できたりしても、稼ぎが少ないようであれば、別の投資を検討してしまいます。

ここでは、アパート経営の稼ぎはどのように計算すればよいのかや、目安について紹介していきます。アパート経営を始める前の基礎知識として抑えておきましょう。

アパート経営が儲かっているかは利回りで判断

アパート経営時によく言われる利回りとは、投資額に対するリターンの割合を数字として表したもののことです。この利回りを知ると、アパートの購入費用や建築費用などのアパート経営に必要な初期の投資額に対して、どの程度の利益を出すことができるのかを分析して割り出すことができます。

例えば投資額が1,000万円で利回りが10%の投資の場合、利回りが維持できると10年目で初期費用は回収可能です。以降は毎年100万円の純粋な利益となり、長く続けるほど資産は増えます。

注意点が1つあり、利回りの大小だけで投資方法を決めてはいけません例え利回りが30%の投資があったとしても、投資額が10万円ではトータルの稼ぎは少ないです。利回りは実際にアパート経営をしたときに、儲かっているかどうかの判断に使いましょう。

アパート経営の利回りを計算する方法

利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれ次の式で計算できます。

表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100(%)
実質利回り = (年間の家賃収入 - 年間の経費 ) ÷ (物件購入金額 + 取得時の諸経費 ) × 100(%)

アパート経営で重視すべきなのは実質利回りです。実質利回りは表面利回りに比べてより詳しい利益予想をすることができるので、投資結果と予想が大きく外れるリスクを回避する手助けとなります。

例えば、年間の家賃収入が1,200万円、年間の経費が200万円、物件購入金額が5,000万円、取得時の諸経費が100万円だった場合にはどれほどの利回りになるか計算してみましょう。

実質利回り =(1,200万円 - 200万円)÷ (5,000万円 + 100万円 ) × 100(%)=19.6%

ローンを組むときは現実的な実質利回りで、アパート経営のシミュレーションを行います。売りに出されている中古アパートでは、表面利回りが使われていたり年間の家賃収入が満室を前提としたものであったりします。実質利回りより稼げるように見えてしまうため、どの利回りで考えられているのかを確認しておきましょう。

アパート経営の収入と経費の内訳

アパート経営を成功させるためには、収入と支出を正確に把握しておくことが重要です。

ここでは土地込みでアパートを購入した場合におけるアパート経営の代表的な収入と経費をそれぞれ具体的に紹介します。

アパート経営の収入 アパート経営の経費
  • 家賃収入
  • 共益費
  • 入居の際の礼金
  • 賃貸契約の更新料
  • 敷地内にある駐車場の利用料
  • 固定資産税
  • アパートのローンの利息
  • 火災や地震の保険料
  • 修繕費
  • 管理会社へ支払う管理費

アパート経営の儲けの目安

アパート経営の利回りは、物件の形態やアパート経営を行う地域によって異なるので注意が必要になります。以下は東京と地方の利回り率の比較です。

東京 地方
3.9〜4.2% 5.0〜5.7%

参考:日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査

投資額5,000万円でアパート経営を始めた場合、東京で195~210万円、地方で250~285万円の稼ぎです。

上記はワンルームの賃貸住宅における利回りですが、多くのケースにおいて東京よりも地方が高くなる傾向にあります。その理由は物件購入価格が安いということにあります。利回りが高い地方ですが、だからといって稼ぎに直結するということではありません。先に解説した実質利回り計算方法でも取り上げたように、その他費用を考慮に入れると目安よりも利益率は下がるケースが多くみられます。

アパート経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168

ほかの土地活用との比較

アパート経営が儲かるかどうかを判断するために、ほかの土地活用と比較して検討するとイメージがつきやすいです。

土地活用法 収益額 収益安定性 リスク
アパート経営
戸建ての賃貸経営
駐車場経営(月極)
トランクルーム経営
コインランドリー経営

上記に挙げた土地活用に興味がある人は、こちらの記事もおすすめです。

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まとめ

今回はアパート経営に関するメリットやデメリット、アパート経営がうまくいくコツなどを紹介してきました。

初めてアパート経営をするのであれば、誰でも多少の不安を感じるものです。うまくアパート経営を行うことができず空室状態が続けば、赤字が増えるリスクもあるので注意が必要です。

しかし今回紹介したコツをしっかりと理解して実践することにより、アパート経営で儲けることも可能です。事前にしっかりと利回りの試算を行い、ひとつひとつデメリットをつぶしながら着実に経営を行うならば、結果の伴ったアパート経営へとつなげていくことができるでしょう。

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