不動産投資に対する関心は上昇傾向にあり、中でも初期費用を比較的抑えられる中古マンション投資への挑戦を検討する人は少なくない。そして、東京23区の家賃は上昇傾向を見せるなど、そのニーズの高さがうかがえるため、投資対象として23区の中古マンションに熱視線が注がれやすい。とはいえ、23区の住宅であればどこでも良いということはなく、避けたほうが良いエリアは当然ある。
『インフレ時代にはじめる 東京〈中古〉マンション投資の教科書』(ビジネス社)の著者で、不動産投資などを行っている株式会社エイマックスの代表取締役を務める天田浩平氏に、購入を避けたほうが良いエリアなど話を聞いた。
単身者の動向に注目すべき
――まず23区での中古マンション投資において、まずおさえておきたいポイントはありますか?
中古マンションにはさまざまな物件があると思うのですが、弊社では「単身者向け」マンションを投資対象としてお勧めすることが多いです。
というのも、立地にもよりますが、ファミリー向けは借り手が見つかるまでに時間がかかることが多いからです。「日当たりが良くないと嫌」「勤務先にアクセスしやすいところが良い」「子育て環境を重視したい」など、家族の事情を考えると、夫婦間で意見の調整が必要です。内見を経ても、最終的に“借りない”という選択をする人は少なくないのです。
――ファミリー向けよりも単身者を意識したほうが良いと。
そうです。「自分1人の判断で借りるかどうかを決められる」ということも大きいですし、実は1Kや1LDKといった単身者向けの物件を、内見せずに即決する人も少なくありません。
引っ越しや上京は決まっているものの物件がなかなか見つからない、「寝るだけの部屋だから住環境はあまり気にならない」という人は案外多いのです。だからこそ、23区の物件の家賃は高騰を続けているのでしょう。
避けたほうがいい3区
――改めて、中古マンション投資は避けたほうが良いと考えるエリアを教えてください。
単身者が物件を選ぶうえで最も大きな判断材料の1つとして、都心へのアクセスの良さが挙げられます。つまり、都心から距離があり、JRの主要路線が弱いエリアである足立区、江戸川区、葛飾区の3区を、不動産投資のエリアとしてあえて選ぶ必要はない、と考えています。
ただし、「一律に避けるべきか」と言えばそうではありません。
足立区で言えば、北千住駅は複数路線が乗り入れしており、さらには再開発が進むなど、駅に力があるため、投資先として検討の余地は十分にあります。
また、江戸川区や葛飾区には、新小岩や小岩といったJR総武線沿線が通っており、それらの駅周辺も例外的に評価できます。
オススメできるエリアは?
――次にオススメできるエリアを教えてください。
都心に住むことを求める単身者は若者が多いです。彼らは「遊びやすさ」「友人との距離感」を重視しているため、居住地を渋谷区や港区といった都心部に求めます。そのため、必然的に投資先として安定感があります。また、"都心部に住んでいる"ということをステータスと感じる人が意外と多いことも、人気の理由の1つです。
――"アクセスの良さ"という指標の重要性はわかりました。ただ、コロナ禍をきっかけにテレワークが普及したことで、そこまで都心へのアクセスにこだわる必要もない気もしますが。
そういった機運も確かにありました。しかし、一瞬でなくなりました。コロナ禍に埼玉県・大宮の物件の入居率は100%に近くなりましたが、それは本当に1～2年の話にすぎません。
やはり若者は住環境よりも"人気の街"が好きですし、狭い間取りでも、例えば「渋谷に住んでいる」というステータス性を重視する人が多い印象です。
――渋谷区や港区の中古マンションは無難なのですね。
はい。足立区、葛飾区、江戸川区を「絶対避けるべき」とまでは言いません。ただ、特別な理由がない限りは都心部の中古マンションに投資するほうが安全です。
