【住宅ローン借換問題】変動金利が上昇中!! 固定に借り換えるなら今が正解って本当? シミュレーションで比較してみよう

金利上昇のニュースが増える中、住宅ローンの借換を検討する方が増えてきています。

「変動金利のままだけど、これ以上金利が上がったらどうしよう？」「固定金利に切り替えるなら、どのタイミングが正解？」。

そんな不安を解消するため、今回は最新の金利予測をもとに支払額をシミュレーション。変動金利から固定金利へ借り換えた場合の「返済額の変化」、メリット・デメリットも徹底比較。後悔しないための選択肢を、一緒に検討してみませんか？

住宅ローンの「超低金利時代」が終焉!？
いま世の中で起きていること

2024年、長らくのマイナス金利が解除され、日銀は年2回ずつ利上げを実施。世の中は「金利のある世界」へと移行しています。それに伴い、住宅ローンの変動金利も上昇中。実際に今の住宅ローンの返済額がどうなっているのか、3年前に変動金利で借り入れしたAさんをさっそく見てみましょう。

「金利が上がっていると聞くけど、借り入れした時と返済額は変わっていない」というAさん。実は「5年ルール」により、返済額は変わっていないだけで、返済開始から5年経過し、5年ルールに基づいて返済額が見直しされれば、月々返済額は14万円台に増加してしまいます。

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  2023年に変動金利で住宅ローンを借りたAさんの返済額シミュレーション

「5年ルール」って!?

5年ルール：金利上昇があったとしても月々返済額が5年間は固定されるというルール

一見、家計を守る仕組みに見えますが、実は、「金利上昇分は免除されているわけではない」のが恐ろしいところ。つまり、返済額が据え置かれている間に支払う利息が増えているため、元金の支払いが後回しになってしまい、結果的に総返済額が増えてしまいます。

今後も金利は上昇!? 返済額は大幅に増加?

金融マーケット(日銀会合OIS気配値)は、さらに2026年12月までに金利が0.5％上昇するのではないか、と予測しています。現在、変動金利の利用者からは「最終的にどこまで上がるのか。家計は耐えられるのか」といった不安の声が上がってきています。

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  金融マーケット関係者が2026年12月までに0.5％の金利上昇を予想（※1）2026年1月6日　日銀会合OIS気配値より。OIS市場の動向から、金融マーケット関係者がどのくらいの確率で利上げを織り込んでいるかを反映しているものであり、実際の金利環境等を保証するものではありません。（※2）イメージ金利

金利が0.5％上昇すると、月々返済額が下図のように増加してしまいます。2027年以降も金利上昇が予測されており、さらに今後1％～2%の金利上昇が起きた場合、かなりの増加になるため、そろそろ「固定金利への借換」は視野に入れても良いのかもしれません。

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  金利上昇により変動金利で借りていた住宅ローンの返済額はこれだけ変わる。※試算は最終的な返済額

これ以上変動金利が上がるなら、
固定金利への借換が正解!?

変動金利住宅ローンの先行きへの不安から、固定金利への借換を検討している方も増えています。メリットとデメリットをチェックしていきましょう。

【固定金利のメリット】

月々の返済額が固定される
住宅ローンの金利が固定されると、毎月の支払額も一定になります。すると、教育費や老後資金の準備など長期的なライフプランが立てやすくなります。特にお子さんが複数人いる世帯では、教育費の計画がよりシビア。計画的な家計運営は大きなメリットになるでしょう。

心理的な安心感が得られる
金利が大きく変動する可能性があるというのは心理的な不安があるもの。金利変動のニュースに一喜一憂する必要がなくなります。

一方で、デメリットもあります。

【固定金利のデメリット】

毎月の返済額が増える可能性も
借換当初は、変動金利よりも月々の返済額が増えるケースが少なくありません。しかし、この先変動金利が上がり続けた場合、いま固定金利で借り入れした場合と適用金利が逆転する可能性も。しっかりとシミュレーションをすることで、結果的に総返済額を抑えられることに繋がります。目先の返済額増加よりも、長期的な金利上昇に備える視点も重要になるかもしれません。

市場金利の下落の恩恵を受けられない
今後、金利が下落した場合、その恩恵を受けることはありません。しかし、前述のとおり中長期的には金利が上がる見通しとなっています。

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  せっかく手に入れたマイホーム。家族で末永く暮らしていくために、中長期視点で住宅ローンの支払いを考えたいもの

固定金利は「フラット35」への借換がおすすめ！

固定金利への借換を検討されている方におすすめしたいのが、住宅金融支援機構が提供する「フラット35」です。フラット35を利用することで、月々の返済額を一定にすることができます。

フラット35は多くの金融機関で取り扱いされていて、それぞれの金融機関によって、金利・手数料や商品性が異なります。その中で、特にオススメの金融機関が日本住宅ローンの『MCJフラット極40／借換タイプ』という商品。フラット35の中でも、他の金融機関では取り扱いがない、日本住宅ローン独自の特別な商品で、最長40年まで借り入れすることが可能です。

40年返済でも低い金利水準だから、お得な金利で最長40年借入できるため、毎月の返済額がより抑えられます。

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「子育てプラス」でかしこく借換

2026年3月から、フラット35の「子育てプラス」(※1)(※2)が借換にも適用できるようになりました。もちろん「子育てプラス」は『MCJフラット極40／借換タイプ』にも適用されます。

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子育て世帯や若年世帯など、条件に応じて金利の引下げ幅が拡大する「子育てプラス」。当初5年間は子ども１人につき0.25%の金利引き下げとなるため、例えば2人のお子様がいらっしゃる場合は0.5％の金利引き下げとなります。最大で1.0%まで引き下げられるため、変動金利との差がグッと縮まることに。

子どもの将来の教育費などを考えると、変動金利の上昇に脅かされずに返済計画を立てられるのは大きな安心感となるでしょう。

※1 申込年度の4月1日において、18歳未満の子どもが対象となります。

※2 子どもがいない世帯でも、若年夫婦世帯の条件に該当する場合は対象となります。詳細条件はお問合わせください。

スマホで簡単にお手続き!! 諸費用も融資

固定金利への借換にはどうしても手間がかかるもの。「忙しくて窓口へ行けない」「書類を書くのが面倒」「時間がかかりそう」と、億劫になってつい後回しにしてしまいがち。

でも、日本住宅ローンなら固定金利への借換手続きと契約はスマホで簡単に行えます。わざわざお店の窓口まで足を運ぶ必要はありません。そして、借換にあたって発生する諸費用も融資対象となります。

書類もカメラ機能を使ってまずはアップロードするだけ(※3)なので、申し込み、電子契約はアプリでご対応いただけます(※4)。電子契約のため、印紙代が節約できるのもうれしいところ。融資実行月の前月までに審査が完了すれば、最短で翌月の借換が可能です。

※3 借換の場合は一部の書類については郵送が必要となります。

※4 融資実行時には、債務者様、担保提供者様全員が指定司法書士と面談が必要となります。

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1年後だともう遅い!?　借換時のベストタイミングとは?

変動金利から固定金利への借換において、大きな問題となるのが“タイミング”です。「金利が上がったから、固定金利に借り換えよう!!」と思っても、その局面では、固定金利のレートは上がってしまっています。固定金利は、変動金利よりも先に動くのがセオリー。時を逃してしまっては借換の効果が薄れてしまいます。

様子を見ていて、固定金利の長期的なメリットを受けられるタイミングを逃すのは残念なもの。金利上昇局面での固定金利への借換は、早めの対策が必要とされます。

諸費用含めた支払い総額が変動金利と固定金利でどちらが安いか、家庭の状況に合わせて中長期のライフプランの確実性を優先させるのか、総合的に借り換えた方が良いのか判断していきたいですね。