住まいと安全とお金(17) 住宅ローンとの賢い付き合い方(4) - 住宅ローンアラカルト

連載『住まいと安全とお金』では、一級建築士とファイナンシャルプランナーの資格を持つ佐藤章子氏が、これまでの豊富な経験を生かして、住宅とお金や、住宅と災害対策などをテーマに、さまざまな解説・アドバイスを行なっていきます。

今回は趣向を変えて、あまり知られていないローン形態や住宅ローンの背景にある社会経済なども交えて雑学的に綴ってみたいと思います。日本人の多くが利用する住宅ローンですが、誰もが利用しているものだからと安易に事を運んでは、取り返しのつかない局面に陥らないとは言えません。ほんの少し、取り巻く社会体制や契約の仕組みなどを知っておくだけで、危険を回避できる場合もあります。年収の数倍の借金であることを忘れてはいけません。

住宅ローンの金利と社会経済～風が吹けば桶屋が儲かる～

消費金額が大きいことと、関連産業の裾野が広いがために、住宅政策は長年政府の景気テコ入れの目玉として扱われてきました。「住宅ローンとの賢い付き合い方(2)」の文末で、住宅ローンの適正金利は6%程度と言われていると述べました。ローンを借り入れる時には少しでも金利が低い方が助かります。

しかし本当に金利は低いままが理想的なのでしょうか。適正金利の意味合いは、金利が6%程度であれば、社会経済が活性化し、健全な成長が生まれ、所得も増え、資産価値も増し、相対的に返済の負担が減っていき、その事が消費を促し、さらに経済が安定していく循環を生み出すと言うことです。今は低金利であっても不安がいっぱいかもしれませんが、高度成長期の高金利時代の方が、気持ち的な余裕があったと思います。まさに「お金は天下のまわりもの」なのです。サブプライムローン(※)の破綻が世界の経済を大きく左右したことは記憶に新しいところです。「低所得者でも家が持てる」というメリットだけに目を向けて、そのリスクに目を向けなければ、大きな問題となります。個人として身を守るためには、現在の低金利に安穏とせずに、お金がまわらない社会のリスクにも目を向けて、ローン管理する事が肝要です。

※ サブプライムローン…米国で低所得者に高めの金利と住宅を担保にして提供される住宅ローンです。ローンを借りた債務者は、万一破綻すれば住宅を放棄すれば債務は残りません。好景気で不動産価格が上昇していれば、ローン残高を上回った価格で取引され、投資家の損失はありませんが、景気が低迷するとリスクは大きくなります。米国のサブプライム問題は経済破綻の要因として取り上げられていますが、お金がまわらなくなった要因は、「適正」でない金利や仕組みであり、「適正」であることは経済の安定に非常に重要なのです。プライム(＝優れた)にサブがつくと信用度が低いとなります。信用度が低いために証券化して投資家にリスクを転化させているのですが、証券化された証券を繰り込んだファンドをさらに組込んだ商品を開発し、そのまた商品を組込んだ…と細分化されていき、リスクの高い証券が拡散していきました。

出来高払いの住宅ローン～工事中の建物は誰のもの?～

町の工務店に工事を依頼するときに心配なのが、規模が小さいが故の工務店の倒産です。よほど信頼できる会社でないかぎり、手抜き工事の不安もあります。本来は長年その地域信頼を勝ち得てきた工務店は、建てた後も住まいの主治医として何かと面倒を見てもらえる存在です。しかし昨今、大会社も社会の変化に対応できずに倒産するケースは少なくありません。

工事途中に倒産した場合、工事中の建物は誰のものでしょうか。着工金や中間金の支払いを済ませているので、当然施主は自分のものだと思いがちです。しかし、工事中の建物は等しく債権者の物です。もちろん施主も債権者ですので、工事中の建物の権利の一部は有しています。以前は他の債権者が工事中の建物から金目のモノを持ち去ってしますことが少なくありませんでした。それを防ぐには24時間見張っている必要がありますが、ほぼ不可能でしょう。

「出来高払いの住宅ローン」は、建築工事着工前に住宅ローンが実行され(一般のローンは完成後の登記後に実行される)、つなぎローンが必要ありません。工事中は工事の進捗に応じて融資が実行されますので、基本的に建物のできたところまでは自分のものとして引渡しを受けたと同様に認識でき、工事会社が倒産しても建物の完成した部分を自分のものとして主張しやすくなります。住宅完成保証(※)とセットになっていれば、より安心です。

※ 住宅完成保証制度…日本の法律では、新築住宅の請負人または売主は引渡しから10年間、瑕疵担保責任を負い(「新築住宅の請負契約または売買契約における瑕疵担保責任の特例」)、かつ円滑に履行されるための法律(「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保に関する法律」)により保険の加入等が義務付けられていますが、引渡し前の工事中の建物を守る法律はありません。個人として対処するには住宅完成保証制度に加入する方法があります。

※ 建築中の災害(地震や津波)で建物が損失した場合の責任は?…地震国の日本では普通に起こりうるリスクで、実際に阪神淡路大震災や東日本大震災でも、こうした事態が発生していると思います。通常、建築会社は工事中の建物に火災保険を掛けます。しかし、地震が原因の火災には対応していないケースがほとんどです。地震保険もあるようですが、現実的には保険会社が引き受けるとは限りません。請負契約は本来完成品を引き渡すことを目的としています。従って引き渡し前の損失は工事店が責任を負うのが本来ですが、一般的に使われている旧四会連合協定の工事請負約款には、自然災害の地震や津波などの不可抗力による重大な損失は施主がその責任を負うと記されています。

預金連動型住宅ローンとは～金利が0%? 預金連動型住宅ローン～

預金連動型住宅ローンは、普通預金額に相当する分の利子が軽減されるタイプの住宅ローンです。住宅ローンの借り入れ金額と同等の普通預金があれば、金利はほぼ0%に近づける事が可能です。長期の固定金利商品がなく、当初の金利も高めですが、「住宅ローンとの賢い付き合い方(2)」で頭金の額について述べたように、万一の場合に使える現金を残しておく必要がある場合は便利です。変動金利のリスクもあるので、預貯金は温存したいけど短期で繰上げ返済可能な共働き夫婦などは検討しても良いでしょう。東京スター銀行が開発した商品で、扱っている銀行は少ないので、事前に確認ください。

上限金利付変動金利型ローン～固定金利期間選択型のローンとどう違う?～

キャップ付き住宅ローンとも言われ、扱っている金融機関は多くはありませんが、労働金庫で商品化されています。キャップ期間といわれる特約期間(5年、10年)は、上限金利を上回りません。上限金利内で変動するだけです。特約期間が過ぎれば、金融機関によって異なりますが、変動金利や固定金利、上限金利付変動金利などを選択できるのが一般的です。