所有する家に住み続けながら、売却して資金化する方法に「リースバック」があります。
しかし、リースバックに対応できる業者は限られているうえ、ほとんどの業者は戸建てのリースバックをメインに扱っているため、マンションのリースバックを検討している人にとっては
「区分マンションでもリースバックできるの？」
「どの業者に頼むべきだろう」
と悩んでしまうことでしょう。
編集部「どんな不動産でも対応可能」と謳っている業者でも、区分マンションの取扱い実績が豊富とは限らず、実際は対応不可となったり、満足のいかない価格設定で損をしてしまう可能性もあります。
そこで本記事では、区分マンションのリースバックを得意とする業者6選を紹介します。
後半では業者の選び方やトラブル事例なども解説するので、ぜひ参考にしてください。
- マンションリースバックは、所有しているマンションを売却し、同時に賃貸契約を結び住み続けることが可能なサービス。
- このサービスは特に急に大きな資金が必要な場合や、住宅ローンの返済に困難を感じている方に適しているでしょう。
- マンションのリースバックを得意とする業者の選定には、マンション取扱いの実績、賃貸契約の条件、買い取り価格と家賃のバランスを重視することが推奨されています。
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リースバックとは
「リースバックという言葉は知っているけれど、いまいち仕組みがよくわからない……」という人のため、まずはリースバックの仕組みや流れについて説明します。
リースバックの仕組み
リースバックとは、リースバックサービスを扱う業者に自宅を買い取ってもらい、同時にその業者と賃貸借契約を交わし、賃料を支払いながらそのままその家に住み続ける仕組みをいいます。
リースバック業者とは、「売買契約」「賃貸借契約」の2つの契約を締結することになります。
編集部条件によっては、将来的に買い戻すことができます。
一部の業者では、住居用の不動産だけでなく事務所や工場などの事業用不動産もリースバックの対象としています。
更に詳しくリースバックについて知りたい方は、リースバックを扱うあなぶき興産が解説しているメディアも参考にしてみてください。
なお、似た言葉に「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージは不動産を担保に借り入れをおこない、借入人の死亡とともに不動産を売却して返済するか、相続人が返済する仕組みです。
住宅ローンの支払いが難しい状況でも、住み続けられる点はリースバックと似ていますが、仕組みはまったく異なるので注意しましょう。
リースバックの流れ
リースバックのおおまかな流れは以下の通りです。
売買成立後は、所有権をリースバック業者へと移転する登記手続きをおこないます。
抵当権が設定されている場合には、この時点で抹消の手続きも併せて必要です。手続きに不安がある場合は司法書士など専門家に相談するのも一つの方法です。
リースバックがおすすめの人
何らかの事情で家を売却したいけれど、そのまま住み続けたい場合にリースバックを検討する人は多いです。
リースバックは次のような人に適したサービスといえます。
- 急遽まとまった資金が必要で家を売りたいが、愛着がある今の家に住み続けたい
- 家を売却しても子供の学区や職場を移せない
- 家を売ることを近所に知られたくない
- 固定資産税など家の維持費の支払いが困難になってきた
- 住宅ローンの返済が難しく、売却して一括返済したい
- 将来まとまった資金が入る見込みがあるため買い戻し前提で家を売却したい
- 相続人のいない家を手放して賃貸に住み替えたいが、高齢のため賃貸の受け入れ先が見つからない
- 老後の生活費を確保したい
- 遺産相続先が複数あるため現金化しておきたい
リースバック以外の方法がおすすめの人
家の維持費の負担から逃れるためにリースバックを検討する人も多いですが、そこには落とし穴もあります。
次のケースに当てはまる人はリースバック以外の方法も検討するほうがよいかもしれません。
- 家の維持費よりも賃料のほうが高くなる
- 将来は買い戻したいがまとまった資金が入る見込みがない
- 相続人はいないが今の家に一生住み続けたい
一般的に、リースバックの賃料は通常の賃貸相場よりも高めに設定されることが多く、現状の維持費よりも月々の負担が増える可能性も考えられます。
業者によって買取価格・賃料の算出方法は異なるため、提示された契約内容をよく確認し、不利な条件が多いようであれば、収支の見直しやリバースモーゲージ、任意売却などの方法も検討しましょう。
マンションでもリースバックは可能
まずは、マンションのリースバックに関する概要やメリット・デメリットを見ていきましょう。
業者によって対応可能
リースバックを取り扱う不動産業者は数多くありますが、マンションの取り扱いが可能な業者は限られます。また取り扱っていたとしても、契約者の年齢や物件の築年数、物件の所在地などによって制限がかかることもあります。
そのため、マンションの取り扱い実績が豊富で、幅広い条件に対応できる業者に相談すればスムーズに進められるでしょう。
ただし公式ホームページなどでは、取り扱い不可の物件の詳細が記載されていないことも多いため、問い合わせ後に断られるケースも少なくありません。時間を無駄にしないためにも、事前にマンションのリースバックを得意とする業者を見分けることがポイントです。
マンションが対応不可の業者の見分け方
取り扱い不可の条件を公に明示している業者は多くありません。相談を進める業者をスムーズに見極めるためには、マンションが対応不可の業者の特徴を知っておきましょう。
主な特徴は次のとおりです。
- 小規模・新規参入事業者
- 土地付き戸建てをメインに扱っている
- マンションの所在エリアでの実績がない
マンションは、戸建てと比べて管理コストや修繕計画などが複雑なため、小規模や新規参入業者では取り扱っていないケースが多く見られます。
また、土地付き戸建ての取り扱いをメインにしている業者や、対応地域が限られる業者の場合は、相談しても断られることがあるので避けたほうが無難でしょう。
リースバック業者探しは一括査定が便利
業者選びに迷ったときは、一括査定サイトを活用しましょう。
マンションのエリアや専有面積、間取り、築年数などの諸条件を入力すれば、取り扱い可能な複数の業者から簡易査定結果をもらえます。
その結果を比較し、数を絞ったうえで訪問査定を依頼するのがおすすめです。
なお査定を含めた相談のなかで、次のポイントを丁寧に説明して対応してくれるかどうかも吟味しましょう。
- リースバックのメリット・デメリット
- 買取価格（査定額）の根拠
- 家賃設定の根拠
- 諸費用の詳細
- 家賃の支払いや買戻しを含めた将来設計の相談
今回はリースバックについて解説していますが、マンションの売却あるいは住み続ける手段は、リースバックに限りません。
メリットだけでなくデメリットも教えてくれ、金額に関する詳細な説明があり、自分の将来設計と合致するか判断できる材料がそろうことを重視しましょう。
マンションをリースバックするメリット・デメリット
一般的なリースバックにおけるメリット・デメリットとあわせ、マンションのリースバックならではのメリットやデメリットを見てみましょう。
| メリット | デメリット |
| ・修繕費積立金や管理費、固定資産税の支払いがなくなる ・売却後も住み続けられる ・現金化までの期間が短い（最短1週間程度） ・売却代金によっては住宅ローンを完済できる ・将来買い戻せる可能性がある ・売却したことが周囲に知られない | ・マンションの取扱いを得意とする業者が少ない ・家賃の支払いが生じる ・所有権がなくなるため相続の対象にならない ・買戻しには別途資金が必要 ・消耗設備の交換費用は自費になる場合が多い |
マンションにおけるリースバックの大きなメリットは、賃貸物件に入居する形になるため、支払い義務が所有者にある修繕費積立金や管理費などの支払いがなくなることです。
ただし、修繕費積立金や管理費が家賃に含まれていると考えれば、単純に減額になるわけではありません。
デメリットとしては、マンションのリースバックに対応している業者が少なく、選択肢が限られる点が挙げられます。
また、賃貸契約が普通借家契約ではなく定期借家契約の場合は、契約が更新される保証はないため注意しましょう。
そのため、マンション特化で実績が豊富かつ、普通借家契約が可能と謳っている業者を見極めることがポイントです。
戸建て・マンションのリースバックの違い
戸建ての価値は、建物よりも土地の価値が多くの割合を占めています。
また、土地は建物よりも利用方法の自由度が高く、経年劣化による資産価値の減少もありません。そのため、多くの業者がリースバックを取り扱っています。
ただし、更新可能な普通賃貸借契約ではなく、2～3年の縛りがある定期借家契約が多い傾向にあります。
一方、マンションの取り扱いは資金やノウハウの蓄積など、体力がある業者に限られます。
一般的に、分譲マンションでは修繕費積立金や管理費の存在があり、大規模修繕の計画・利用用途の制限・経年劣化による資産価値の低下などのリスクが大きいことが理由です。
マンションのリースバックでおすすめの業者6選
マンションのリースバックの実績が豊富な業者を6選紹介します。まずは一覧表で比較してみましょう。
| 会社名 | 穴吹興産株式会社 | 一建設株式会社 | 株式会社And Do ホールディングス | スター・マイカ株式会社 | 株式会社セゾンファンデックス | SBIスマイル株式会社 |
| サービス | あなぶきのリースバック（PR） | リースバックプラス+ | ハウス・リースバック | マンションリースバック®️ | セゾンのリースバック | ずっと住まいる |
| 対応エリア | 東京・神奈川・千葉・埼玉・ 名古屋（一部除く）・四国全県・ 大阪・京都・兵庫・ 広島・岡山・福岡 | 東京都・神奈川県・埼玉県・ 千葉県・茨城県・栃木県・ 群馬県・宮城県・福島県・ 新潟県・静岡県・愛知県・ 長野県・岐阜県・三重県・ 滋賀県・京都府・奈良県・ 大阪府・兵庫県・岡山県・ 広島県・香川県・山口県・ 福岡県・佐賀県・熊本県・沖縄県 | 全国 | 東京・神奈川・埼玉・千葉・ 名古屋・大阪・京都・兵庫・ 広島・福岡・鹿児島・沖縄・ 仙台・札幌・北広島 | 全国 | 全国主要都市 |
| 年齢制限 | なし （70歳以上で追加条件あり） | なし | なし | なし （諸条件あり） | なし | なし （一定の基準あり） |
| 資金化までの日数 | 最短1週間 （抵当権がない場合） | 最短即日 | 最短5日、標準40日 | 査定から最短1週間 | 最短2週間 | 最短1週間 |
| 借家契約 | 普通借家契約 | 普通借家契約 定期借家契約 | 普通借家契約 定期借家契約 | 普通借家契約 定期借家契約 | 普通借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 登記費用・賃貸保証会社保証料 ・火災保険費用など | なし | 事務手数料・登記費用など | 登記費用・賃貸保証会社加入料 ・家財保険加入費用・敷金 | 賃貸借保証委託料など | 保証料 |
| リンク | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト |
マンション実績豊富！大手穴吹興産の「あなぶきのリースバック」(PR)
| 会社名 | 穴吹興産株式会社 |
| 本社所在地 | 香川県高松市鍛冶屋町7-12 |
| 設立年月日 | 1964年５月25日 |
| 資本金 | 755百万円（7億5,500万円） |
| 対応エリア | 東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県・名古屋市（一部除く） ・四国全県・大阪府・京都府・兵庫県・広島県・岡山県・福岡県 |
| 年齢制限 | なし（70歳以上で追加条件あり） |
| 資金化までの日数 | 最短1週間（抵当権がない場合） |
| 借家契約 | 普通賃貸借契約 |
| 諸費用 | 登記費用・賃貸保証会社保証料・火災保険費用など |
| URL | https://www.anabuki.ne.jp/kaitori/leaseback/ |
穴吹興産は1985年以来、ブランドマンションシリーズ「アルファ」をはじめとする分譲マンション事業を手掛けてきたマンションのプロです。アルファシリーズの分譲実績は、2021年6月時点で753棟（40,070戸）に登ります。
2013年に東証一部上場を果たしており（現在の区分は東証スタンダード市場）、拠点を拡大しながら地域密着型の事業を展開しつづけています。本社は香川県にありますが、首都圏や関西都市部など幅広いエリアに対応しています。
2年更新の普通賃貸借契約が基本で、売主に無理のない家賃設定を強みとしています。家賃の変動がなく、敷金や礼金も必要ありません。周辺の賃貸相場よりも安い家賃で住み続けることも可能です。さらに、マンションのプロならではのサービスとして、賃貸期間中の室内設備の故障にも原則、穴吹興産負担で対応してくれます。
穴吹興産株式会社はこんな人におすすめ！
- マンションのリースバックの実績が豊富な大手企業を探している人
- 周辺の家賃相場が高いことを懸念している人
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編集部編集部では、リースバックで失敗しないためのポイントを、穴吹興産の担当者にインタビューしました。
最短即日で現金化可能！一建設の「リースバックプラス+」
| 会社名 | 一建設株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都豊島区南池袋2-25-5 藤久ビル東5号館 |
| 設立年月日 | 1967年2月13日 |
| 資本金 | 32億9,850万円 |
| 対応エリア | 東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県、茨城県、栃木県、群馬県、宮城県、福島県、 新潟県、静岡県、愛知県、長野県、岐阜県、三重県、滋賀県、京都府、奈良県、 大阪府、兵庫県、岡山県、広島県、香川県、山口県、福岡県、佐賀県、熊本県、沖縄県 |
| 年齢制限 | なし |
| 資金化までの日数 | 契約から決済まで、最短即日 |
| 借家契約 | 普通借家契約、定期借家契約 |
| 諸費用 | なし |
| URL | https://leaseback.hajime-kensetsu.co.jp/ |
住み続けるための「標準プラン」と、最大1年間賃料が0円になる「定期プラン」があります。
標準プランは将来の買戻しも想定したプランです。一般的に、再購入価格は売却金額よりも高くなりますが、リースバックプラスには賃貸期間中に再購入価格が下がっていくシステムがあるため、再購入の負担を軽減できるでしょう。
また、売却代金の一部を敷金として預け入れることで、家賃を最大50%減額できる制度もあります。
預け入れた金額はいつでも引き出し可能（引き出し額によって賃料変動）で、退去時には全額返還されます。
リースバックプラス+はこんな人におすすめ！
- 再購入を目指す人
- 月々の負担軽減を重視する人
- 一時的なリースバックを検討している人
業界屈指のネットワークの広さ！「ハウス・リースバック」
| 会社名 | 株式会社And Doホールディングス |
| 本社所在地 | 東京都千代田区丸の内1丁目8番1号 |
| 設立年月日 | 2009年1月 (創業 1991年) |
| 資本金 | 33億7,645万円 |
| 対応エリア | 全国 |
| 年齢制限 | なし |
| 資金化までの日数 | 最短5日、標準40日 |
| 借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 事務手数料・登記費用など |
| URL | https://www.housedo.co.jp/leaseback/ |
2022年1月にハウスドゥからAnd Doに商号が変更されました。
不動産業を幅広く手掛けるグループで、リースバックだけでも全国に682店舗を超えるネットワークを持っています。また現金化が最短5日、標準でも40日と迅速であることも特徴です。
日本国内におけるリースバックサービスのパイオニアであり、女性チーム対応・安心コールサービス・定期訪問サービスなど、独自のサービスを展開しています。
100%子会社による管理体制によって、不足の事態にもスピーディーに対応しており、顧客満足度は94.6%（自社調べ、2022年7月調査）です。
ハウス・リースバックはこんな人におすすめ！
- 近隣の店舗で相談したい人
- マンションの現金化を急ぐ人
- 賃貸契約中のサポートを重視する人
上場企業のスター・マイカはマンション特化！「マンションリースバック®️」
| 会社名 | スター・マイカ株式会社（STARMICA） |
| 本社所在地 | 東京都港区虎ノ門四丁目3番1号城山トラストタワー28階 |
| 設立年月日 | 2001年（平成13年）5月 |
| 資本金 | 3億円 |
| 対応エリア | 東京・神奈川・埼玉・千葉・名古屋・大阪・京都・兵庫・広島 ・福岡・鹿児島・沖縄・仙台・札幌・北広島 |
| 年齢制限 | なし（諸条件あり） |
| 資金化までの日数 | 査定から最短1週間 |
| 借家契約 | 普通借家契約、定期借家契約 |
| 諸費用 | 登記費用・敷金・賃貸保証会社加入料・家財保険加入費用 |
| URL | https://www.starmica.co.jp/ |
スター・マイカ株式会社は、東証プライム市場に上場するスター・マイカ・ホールディングス株式会社のグループ会社です。
マンションのオーナーチェンジ物件の買取を20年以上おこなってきたノウハウを活かし、マンション専門のリースバックサービスを全国主要都市9拠点で展開しています。建物管理と適正な賃料設定に長けているのがスター・マイカの大きな特徴です。
賃貸期間中はグループ会社がサポートします。70歳以上の単身者であれば、緊急時の駆け付けや相談のサポートを受けられる「HOME ALSOK みまもりサポート」を無料で利用できます。
マンションリースバック®️はこんな人におすすめ！
- 賃貸期間中のサポートを重視する人
- 短期間の賃貸契約も視野に入れている人
- マンションの現金化を急ぐ人
大手融資グループだから資金力が違う！「セゾンのリースバック」
| 会社名 | 株式会社セゾンファンデックス |
| 本社所在地 | 東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 37階 |
| 設立年月日 | 1984年2月1日 |
| 資本金 | 45億9万8,000円 |
| 対応エリア | 全国 |
| 年齢制限 | なし |
| 資金化までの日数 | 最短2週間で契約・支払い |
| 借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 賃貸借保証委託料など |
| URL | https://www.fundex.co.jp/?PHPSESSID=6kk1ta45jmt02t8srd90pm1hv3 |
「永久不滅ポイント」が特徴のクレジットカード「セゾンカード」を提供している、クレディセゾンのグループ企業です。
契約者限定のサービスが豊富で、ホテルや旅館、飲食店、テーマパークなどを割引価格で利用できます。また、玄関や水回りのトラブル対応を24時間受けつける、駆けつけサービスもあります。
その他、セコムのホームセキュリティやALSOKのみまもりサポート、象印のみまもりほっとライン、くらしのセゾンのハウスクリーニングなど特典も豊富です。
介護サービスや身元保証を取り扱う企業とも連携しているため、老後に備えられるでしょう。
セゾンのリースバックはこんな人におすすめ！
- 旅行や外出を楽しむことが多い人
- セキュリティやハウスクリーニングを利用したい人
- 老後の備えを考えている人
良心的な賃料を提案！SBIグループ「ずっと住まいる」
| 会社名 | SBIスマイル株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル22階 |
| 設立年月日 | 2012年 |
| 資本金 | 9,500万円（資本金準備金を含む） |
| 対応エリア | 全国 |
| 年齢制限 | なし（一定の基準あり） |
| 資金化までの日数 | 最短1週間 |
| 借家契約 | 普通借家契約 |
| 諸費用 | 保証料 |
| URL | https://www.sbismile.co.jp/ |
東証プライム市場に上場するSBIホールディングスのグループ企業で、資金力と安定感に強みがあり、最短1週間で現金化できます。
相場より安い家賃設定に加え、変動もありません。普通賃貸借契約期間終了後は更新も可能ですが、引っ越す場合は引っ越し費用相当額を負担してくれます。
また、建物検査を一級建築士がおこなうため、売却時の資産価値を正確に見てもらえるのも大きな特徴です。
検査結果によっては、取引前に必要な修繕をおこなうサービスもあります。
ずっと住まいるはこんな人におすすめ！
- 現金化を急いでいる人
- 周辺の家賃相場の高さを懸念している人
- 長く住むための検査・修繕をしてほしい人
マンションのリースバック業者の選び方
マンションのリースバックができる業者を選ぶ際に、比較したい重要なポイントを紹介します。
自分のマンションに対応できるか
業者の比較ポイントとして、区分マンションに対応できるかどうかは大前提ですが、「マンションも対応可能」と謳っている業者でも、実際は取り扱いに慣れておらず、希望条件での契約が難しい場合もあります。
また築年数や構造、専有面積の広さなど、物件の状態や条件に関して制限を設けている業者もあるので、公式サイトや広告などで詳しく記載していない業者は一括査定や直接問い合わせるなどで確認しましょう。
「マンションに対応しているか」だけでなく、「自分の売りたいマンションに、適切に対応できるか」をチェックすることが重要です。
対応エリア
2つ目に確認するべきなのは対応エリアです。
エリア外でも相談に応じてもらえることはありますが、地域事情に精通していない業者ではスムーズな交渉が期待できない可能性があります。
大手でも、拠点ごとに地域密着で活動している業者ならば、周辺相場をこまかくキャッチし、柔軟な価格設定をしてくれるでしょう。
自分がリースバックを希望する地域のネットワークが深く、そのエリアでの実績が豊富な業者を選びましょう。
買取価格と家賃のバランス
一般的な売却であれば、買取価格が高いことに越したことはありませんが、リースバックの場合は状況が異なります。ここで、買取価格と家賃の一般的な計算式を見ておきましょう。
買取価格＝市場価格×70～90%
家賃（月額）＝買取価格×7～13%（業者が想定する利回り）÷12カ月+物件の必要経費
つまり、買取価格が高い分だけ家賃も高くなることが多いです。また、業者の想定利回りが高く設定されている場合も家賃が高くなります。
買取価格が高ければ、まとまった現金を手にできますが、月々の負担は増えるためバランスを考えましょう。検討する際は複数の業者に相談し、比較することがおすすめです。
担当者の人柄や実績
通常の売却と違いリースバックは、家を売却した後も借主・貸主の関係で業者と長く付き合っていくことになります。
ちょっとした不安やトラブルなど起きた際に、気兼ねなくなんでも相談できる担当者でなくては安心して暮らし続けることはできません。
コミュニケーションの取り方や応対品質、保有資格や経験など、担当者の人柄・実績を見ることは同時に業者の質を見ることにつながります。
どんな相談にも親身になって丁寧に対応してくれるか、メリットばかり話してリスク面を隠していないかなども重要なチェックポイントです。
付帯条件やサービス
業者によって付帯条件が異なりますが、具体的には次のとおりです。
- 敷金・礼金・保証人の有無
- 保証人サービスの提供
- 高齢者向けの付加条件（見守りサポートへの加入など）
また業者によっては独自サービスとして、セキュリティや介護サポート、家財保険、利用者特典、取り扱い物件への住み替えサービスなどを設けている場合もあります。生活や将来設計に合ったサービスを利用できる業者を選びましょう。
企業の資金力や口コミ・評判
業者の信用度をチェックするため、企業としての資金力や評判も調べましょう。
大手グループなどで資金力を持つ業者であれば、売却後の現金化もすばやく、賃貸中に経営悪化や倒産する心配も少なく安心です。
評判については公式サイトに掲載されている口コミだけではなく、外部の口コミサイトで業者のフィルターがかかっていないリアルな意見も必ずチェックしましょう。
ただし、ネット上の口コミは信憑性に欠けるものあり、良い意見よりもネガティブな意見が集まりがちです。
その業者の内部事情を探りつつ、すべてを鵜呑みにせず参考程度にとどめるようにしましょう。
リースバックはやばい？トラブル事例・注意点
ネット上には、リースバックに関してネガティブな声も多く上がっており、不安に感じている人も多いでしょう。
この章では、「リースバックはやばい」と言われる理由となったトラブル事例や注意点を取り上げます。
家賃を引き上げられた
契約更新時に、家賃の引き上げを宣告されて住み続けることが困難になり、引っ越しを余儀なくされるトラブルは多いです。
本記事で紹介したリースバック業者6選では家賃固定の業者も多いですが、一般的には家賃の引き上げが発生する可能性があります。
更新時に家賃の見直しがおこなわれ、周辺の家賃相場が高くなっていれば、家賃が引き上げられることもあるため注意が必要です。
家賃が固定であることは、口約束ではなく契約書面に記載されていることを必ず確認しましょう。
知らぬ間に売却されてしまった
リースバックでは物件を業者に売却するため、物件の所有者は業者となります。
つまり、売買の自由も業者に移行するため、入居者の同意なく売買されてしまう可能性もあるわけです。オーナーチェンジ物件として売却された場合には、賃借人は新たなオーナーと賃貸契約を結ぶことになります。
しかし新たなオーナーが家賃を上げたり、管理会社を変更したりする可能性があるため注意が必要です。
新しいオーナーが自分で住むために退去してほしい場合は、退去を迫られる可能性もあります。さらに買戻しに応じてくれるとは限りません。
このようなトラブルを避けるためには、リースバック物件を長年運営している実績があり、売却を急ぐ必要がない資金力があるかを重視して業者を選ぶことが大切です。
資金不足で買い戻しできなかった
買戻しを予定していても、資金不足で買い戻せないケースも少なくありません。買戻し金額の相場は売却代金の1～3割増しになるため、買い戻すためには計画的な貯金が必要です。
また、リースバックの契約時に買戻しの詳細が明示されていない場合は、当初説明されていた買戻し金額を大幅に上回る額を提示される可能性があります。
買戻し金額についても、口約束ではなく書面に記載されていることを確認しましょう。また、買戻し金額が想定よりも変動する可能性があるか、質問することも大切です。
業界リサーチ！リースバックで失敗しないためのポイント
リースバックのトラブル事例を見ると、よく内容を理解しないまま契約してしまい後悔したというケースが多いようです。
リースバックはメリットもたくさんあるため、しっかりとポイントをおさえて利用すれば納得のいく結果になるはずです。
この章では、リースバックで失敗しないためのポイントや、利用者の悩みに寄り添う「あなぶきのリースバック」の強みを取り上げます。
安易な決断はNG！リースバックで失敗しないためのポイント
リースバックは特別な事情をもつ利用者も多く、業者側が優位な条件をつけやすい取引でもあります。
利用者の事情につけこんで、自社利益を優先する提案をしてくるような悪質な業者も存在するのが実情です。
リースバックは慈善事業ではなく、業者にとっては「安く買い取って高く貸すビジネス」である点は理解しておきましょう。
また、そのまま住み続けられるとはいえ「自分の家ではなくなる」という事実は、物理的にも精神的にも大きな影響を与えます。
だからこそ、賃料変動や買い戻し条件など、将来を見据えたリスク面まで丁寧に説明してくれる誠実な業者を見極めるべきです。
そして、買取価格だけに着目せず、これから継続していく賃料負担について利用者の立場になり柔軟に対応してくれるような良心的な業者に依頼することが重要です。
穴吹興産（株）担当者インタビュー
編集部今回編集部では、業界をよく知る穴吹興産株式会社の担当者にインタビューしました。
マンションのリースバックの実績を誇る「あなぶきのリースバック」ならではの魅力をお伝えします。
「あなぶきのリースバック」の強み（PR）
編集部他社にはない、あなぶきのリースバックならではの魅力を教えてください。
あなぶきのリースバック担当者：「普通賃貸借契約が可能なこと」「柔軟な家賃設定」の2つが当社の大きな強みです。
お問い合わせをいただくお客様の傾向として、会社員から退職の世帯の方と幅広く、最近では70歳以上で年金暮らしの方も多くなっています。皆様共通しているのは、「賃貸の期限を定めずに長期的に住み続けたい」という思いです。特に70歳以上の方にとっては、「高齢者施設に入るまでの間は今の自宅を離れたくない」と感じているケースがほとんどです。
リースバック業者の多くが賃貸の期限がある「定期賃貸借契約」のみの取扱いとしていますが、弊社のリースバックは住み続けることを前提とした「普通賃貸借契約」が基本のため、ご高齢の方を中心に広く長くご利用いただいています。
家賃設定については買取価格に基づいて算出されるのが一般的ですが、弊社では買取価格を調整することでご希望に近い賃料設定をおこなっています。これにより一括見積もりサイトなどで比較された際、他社様よりも2〜3万円程低い設定でご契約に至った実績もあります。
「賃料が高くても良いので、売買価格を高くしてほしい」といったご要望にはもちろん、「安心できる生活を送りたいので、多少売買価格が下がっても構わないから賃料を低くしてほしい。」などの多様なニーズにお応えできる柔軟さも、お客様にご評価いただいている点だと感じています。
編集部買取価格や賃料はどのような目安で設定されているのですか？
あなぶきのリースバック担当者：通常の仲介売却と比べどうしても買取価格は低くなることもありますが、弊社ではリースバックだからといって極端に安くなるような査定はしておりません。利回りや賃料設定額といった外的指標を基準にするのではなく、賃借人退去時の売却金額、つまり”そのマンションの資産価値”に基づいた査定をおこなっています。
また「家賃収入よりもマンションとして資産価値が高いものを購入する」という姿勢で事業をおこなっているため、条件によっては相場家賃の半額など、利回りよりもお客様のご事情を優先し、安心して長く支払っていくことが可能な賃料プランの提案をさせていただいています。無理のない家賃設定額とさせていただくくことで、これまでに賃貸中に家賃の支払いを理由に退去された方はいらっしゃいません。
編集部高齢者の場合、特に単身での賃貸入居は断られるケースが多いのが実情です。貴社では70歳以上の利用者も多いということでしたが、高齢者でも前向きにリースバックを検討できる対応策などがあるのでしょうか？
あなぶきのリースバック担当者：はい。弊社では家賃保証会社と提携して独自の保証審査をおこなっております。これにより、家賃保証の審査が通らないことを理由にやむなくリースバックを断念される方の数を大きく減らすことが出来ました。
編集部リースバック業者を探す際に気をつけるべき点を貴社ではどのように考えていますか？またそのポイントに対する貴社の取り組みや実績を教えてください。
あなぶきのリースバック担当者：リースバックの取引をする方が最も気にされていることは以下の3つです。
- 途中で退去も求められること
- 家賃を値上げされること
- 途中で転売されて所有者が変わること
リースバックの場合は売却後にリースバック業者との賃貸借関係が始まります。そのため、取引するリースバック業者が今後も長期でマンションの保有ができそうか、安心して付き合える会社かどうか、しっかり判断する必要があると思います。
具体的には、会社規模・資金力・リースバック取組年数などを、事前に確認することが重要だと考えております。
弊社ではリースバックをマンション限定でおこなっておりますが、対象エリアが一都三県、名古屋、関西、中国、四国、九州エリアと広く活動していることもあり、年間1000件以上ものご相談をいただいております。これまでに賃貸中の転売したことは1度もなく、今後も賃貸中に転売することも考えておりません。「将来引越ししたくない」「退去の予定が立てづらい」という方は是非弊社のリースバックをご検討いただければと思います。
編集部貴社のリースバックサービスの申し込み手順や、かかる日数など教えてください。
あなぶきのリースバック担当者：リースバックのご依頼からご契約までの流れは次の通りです。
査定額については現場調査前の机上査定となりますので、管理費・修繕金などの条件によっては査定内容が変更となる可能性もございます。
資金化までの日数目安としては、抵当権の設定がある場合は抵当権抹消に関わる手続きが必要となるため、金融機関との相談内容にもよりますがだいたい2週間～1カ月程度が一般的です。抵当権がない場合は最短1週間程度で決済することも可能です。
通常、ご契約時は手付金のみのお支払いで、その1ヶ月後を目安に決済完了となりますが、ご希望決済日までにお時間がない場合には、売買契約と決済を同日でおこなうこともございます。
編集部あなぶきのリースバックでは、期間を決めずに安心して住み続けたいというニーズに本気で応える仕組みや、家賃や買戻し金額など条件を汲みながら柔軟に対応できる点など、他社にはない強みが多数あります。
電話・オンライン相談も可能なので、リースバックについて少しでも悩みや不安がある場合は、気軽に問い合わせてみるとよいでしょう。
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専門家に聞いた！リースバックについて直撃インタビュー
★本記事のインタビューご協力者
2008年、数字主義の不動産仲介業者に就職し、不動産営業の厳しさや独特の世界観を経験。その後フリーランスとして独立。不動産売買、賃貸、管理、リノベーション、住宅ローン斡旋を主な業務としている。自身は「押し」の営業ではなく「引き」「待ち」の営業を心掛けている。所謂ギラギラ系営業が苦手。
編集部では、不動産のスペシャリストとして日々活躍する土井雄介さんに直接オンラインインタビューをおこない、リースバック業界の実情について詳しくうかがいました。
リースバックは「怖い」「怪しい」といわれる理由は？
土井 雄介リースバックの一番のメリットは「世間体」で、近所付き合い、子供の学校、勤め先などに知られずに売却でき、今まで通りの暮らしを続けられる点です。
そういう顧客は、いくら家賃が高くてもそこに住みたいと思う傾向にあるので、どうしても業者側が優位に立つビジネスではあります。
安く買いたたいて高く貸すという、あまりユーザー目線でない業者も少なからずあるのが現状ですが、リースバックという仕組みが少し複雑で、業者によって条件もかなり違うので、顧客は自身のデメリットやリスクに気付かないまま契約してしまうことがあるようです。
後々、家賃が払えなくなった、自由にリフォームできないといった後悔を感じる人が多いので、それが怖い・怪しいと言われる理由ではないでしょうか。
編集部リースバック業者の公式サイトで掲載している利用者の声など見ると良い口コミばかりが挙がっていますが、これらの声はどの程度信頼できるといえるでしょうか？
土井 雄介リースバックは賃貸契約後に後悔したという人が多いです。
売却が完了したばかりの利用者の口コミはまだ本音とはいえないので、売却から数年後の声なども参考にしたほうがよいでしょう。
リースバックでありがちな誤解や注意点は？
土井 雄介売却後もそのまま住めるという言葉に敷居の低さを感じますが、勝手にリフォームできなくなるなど、自分の家であって自分の家でなくなるという線引きは難しいと思います。
また住宅ローンや固定資産税はなくなりますが、家賃など毎月の支払いは当たり前にあるのでよく数字をチェックする必要はあります。
戸建てとマンションリースバックの大きな違いは？
土井 雄介マンションの場合、区分所有者は通常、毎月の管理費及び修繕積立金を払わなければなりません。
リースバック業者はそれを計算しながら、今後の値上がりリスクも加味したうえで賃料設定をします。
そのため、業者から提示された賃料が高くて驚いたというお話もたまに聞きます。
戸建てに比べるとその点が注意ポイントかもしれません。
失敗しないためのリースバック業者の選び方は？
土井 雄介リースバックは売主にとっての制限やデメリットも多いので、良いことばかりではなくきちんとリスク面についても説明してくれる業者を選びましょう。
さらにマンションのリースバックの場合は、マンションの取扱い実績の多さもチェックすべき点ですね。
★編集部コメント
編集部リースバックとは、住んでいる家を離れずに売却して資金を得られるメリットがありますが、相場よりも賃料が高くなる・所有権を失うなどのデメリットもあります。
リースバックを依頼する際は、リスク面までしっかりと説明してくれるユーザー目線の業者を選ぶことが重要です。
特にマンションの場合は戸建てと条件も異なるため、マンションのリースバックに特化した業者であればより安心です。
本記事でもマンション専門のリースバック業者を紹介しているので、ぜひ参考にして最適な業者選びをしてください。
マンションのリースバックでよくある質問
最後に、マンションのリースバックにおいてよくある質問をFAQで紹介します。
リースバックって何？なんのために利用するの？
リースバックは、専門業者に家を売却して、賃貸でそのまま同じ家に住み続けることができるサービスです。
病気や事故などで急遽まとまった資金が必要になった、相続人がいないため賃貸に住み替えたいが今の家を離れたくないといった場合に検討されます。
また条件によっては将来その家を買い戻すことも可能です。
マンションのリースバックの賃料相場は？
リースバックの賃料は、通常の賃料相場よりも高くなるのが一般的です。
マンションのリースバックの賃料は、以下のように算出されています。
賃料（月々の家賃）=買取額✖️期待利回り（％）÷12ヶ月
期待利回りとは、不動産経営において、その物件が1年あたりにどの程度の収益を上げられる見込みがあるかを、投資金額を用いて算出したもので、地域や業者により異なりますが7〜13％で設定されることが多いです。
例えば、買取価格が2,000万円で期待利回りが8％の場合、月々の賃料の目安は約13万3,000円となります。
リバースモーゲージとの違いは？
リースバックとリバースモーゲージでは、取引先、所有権、お金の受け取り方に大きな違いがあります。
リースバックは家を売却することが前提のため、取引先は不動産会社です。家の所有権も手放すことになります。
一方、リバースモーゲージは、家を担保にしてお金を借りる仕組みを指し、取引先は自治体の社会福祉協議会や金融機関、住宅金融支援機構などの団体になります。家を売るわけではないため、所有権は残ります。
また、リースバックは家を売却すれば一括で現金が手に入りますが、リバースモーゲージは年金形式で定期的に少しずつ融資を受けるというスタイルです。
家賃が払えないときの対処法は？
リースバックで家賃を払えなくなり滞納してしまった場合、契約解除となる目安の期間は3カ月後です。
具体的には、以下の手続きがとられ、最悪の場合は強制退去となります。
- 督促状の送付
- 契約者本人と連絡がつかない場合は保証人へ督促通知
- 契約解除の通知
- 強制退去
しかし、すぐに退去を迫られるわけではないため、払い続けるのが難しいと感じた場合は早めに対処しましょう。
国や自治体などで救済措置をおこなっている場合があり、事情によっては援助を受けられる可能性もあるので、最寄りの公的機関へ相談してみるとよいでしょう。
法人向けのリースバックってあるの？
業者によっては、法人向けにリースバックサービスを展開しています。
法人でリースバックを利用するメリットは、銀行などから融資を受けられない企業（中小企業や、その業界で実績がない企業など）にとって、もう一つの資金調達手段となる点です。
法人としてリースバックを利用したい場合は、「事業用不動産も可能」と謳われている業者を探しましょう。
リースバックを利用して生活保護は受けられる？
家を所有している（まだ資産がある）状態では難しいですが、リースバックを利用して家を売却すれば、生活保護が認められる可能性があります。
ただし、以下のようなケースでは受理されない可能性もあるので注意しましょう。
- リースバック直後で多額の売却資金を保有している
- 宝石や車など高価な資産がある
- 賃料が高額
まとめ
戸建てと違い、マンションのリースバックは取り扱い可能な業者が限られますが、そのぶん対応できる業者は資金やノウハウをしっかり持っている業者に絞られています。
本記事で紹介した6社は、いずれも実績・年数・資金力ともに体力があるため、知らない間に売却されたり、賃料を急に引き上げられたりするリスクは少ないといえるでしょう。
ただし、得意とするサービスは業者によって異なります。売主に無理のない家賃設定を得意とする穴吹興産、サポート力のあるスター・マイカ、買戻しの負担を軽減できる一建設などさまざまです。
いずれの業者も相談は無料です。複数社を比較検討することが大切なので、まずは気になる業者に相談することから始めましょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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