近年、まとまった資金を手にするために自宅を売ることにしたけれど、「今の家にずっと住み続けたい」「家を売却したことを近所に知られたくない」などの理由で、リースバックを利用する人が増えています。
そこで本記事では、数あるリースバック業者の中から、多様化していくニーズに対応できるおすすめの7社を紹介します。リースバックの基本知識を押さえたうえで、業者比較のポイントを徹底解説しますので、適切な業者選びのためにぜひお役立てください。
リースバック業者の7つの比較ポイント
リースバックとは、自身の居住する家を売却し、その家のオーナーとなった相手へ家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる売却方法です。すぐにでもまとまった資金が必要といったケースや、住宅以外のローン返済が滞ってしまった場合などに利用されています。
リースバックは、必要な現金が即時で手に入るうえ、今ある住環境を変えなくても良い魅力的な方法です。しかし、リースバックサービスを提供する業者は多数あり、それぞれ異なる特徴を持っていますので、業者を比較検討するポイントを把握しておくことが重要です。この章では、業者比較の際にチェックしておきたい7つのポイントを解説します。
なお、先にリースバックに関して情報を集めたい人はこちらの記事をご参考ください。
ポイント①：査定額の算出方法
売却後に家賃が発生することを考えると、より高い金額で売却でき、安い家賃で住み続けられると最もベストな結果といえます。しかし現状では、リースバック業者の査定基準に大きな違いはありません。通常の不動産売買と違い、買取後の使い道（売主に貸すこと）が決まっているため、買い取る側が自由に売買できないという制限を加味して価格を算出するからです。
以下は、多くの業者で使われている一般的な買取価格の算出方法です。
掛けられる率はそれぞれのリースバック業者によって異なります。大手業者の場合、損失リスクを回避するため、掛けられるパーセンテージは低くなる傾向にあります。逆に中小企業の場合は、顧客を増やすことを目的に高いパーセンテージで算出してくれる可能性もあります。
業者を比較する際は、まず買取査定額がどのように算出されているのか、提示された査定額の内訳を確認するようにしましょう。
ポイント②：得意な地域
業者が対応できるエリアにも注目しましょう。リースバックでは、周辺の賃料相場もチェックしながら不動産の査定をされるため、ある程度その地域に根ざした情報網や土地勘がなくては適切な査定ができません。全国展開している大手業者であっても、転勤や入れ替わりが頻繁に行われるなどで、査定を行う担当者がその地域に疎いという可能性もあります。
地方エリアの場合は特に、そのエリアを得意としている地域密着型の業者を見つけることが大きなポイントです。業者のホームページなどで過去の取引実績をチェックすることで、主な対応地域を確認することができます。
ポイント③：家賃
リースバック業者は、貸し出しを行う家賃で利益を得ています。業者によっては高い期待利回りを設定し、家賃が高くなることもあるのです。家賃を比較対象とする場合、この期待利回りを考慮して、できるだけ安い家賃設定をしてくれる会社を選ぶと良いでしょう。
ただ、家賃を比較する際に注意したいのは、安い家賃にこだわりすぎて買取価格が下がってしまう恐れがあるという点です。一般的に、家賃と買取価格は連動しており、高い家賃であれば買取価格も高くなり、安い家賃であれば買取価格も安くなります。他の比較ポイントも含めて総合的に考え、お得なサービスなのか判断するようにしましょう。
ポイント④：賃貸期間
通常リースバック利用時の賃貸契約は、定期借家契約という方法がとられています。2～3年ほどの期間が設けられ、その期間が満了になれば契約終了となる仕組みです。買い戻しを行いたいと思っている場合には、この定期借家契約がネックになります。借り手側の望みに関係なく、契約更新されずに退去させられる可能性があるためです。
ただこの問題は、普通借家契約を結ぶことで解決できます。普通借家契約とは、正当な退去理由でない限り強制的に退去させられることはないという内容のものです。買い戻しを行うまでの十分な期間、賃料を払って住み続ける事ができるのです。
将来買い戻しを希望している場合は特に、契約内容をよく確認し、住み続けられる期間に余裕のある普通借家契約を行ってくれる業者であるかチェックするようにしましょう。
ポイント⑤：諸費用
リースバックにかかる諸費用に注目して比較検討することも大切です。一般的に、リースバックには以下の費用がかかる可能性があります。
| 売買に必要な費用 | 賃貸にかかる費用 |
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ただし中には、仲介手数料や契約事務手続きの手数料を無料としていたり、逆に手数料のみで数十万としていたりと、業者によって発生する費用も様々です。諸費用の安さをアピールしている業者をピックアップすることで、出費を抑えて契約することも可能になるでしょう。
ポイント⑥：買い戻し条件
買い戻しまでにどれほどの期間を設けているか、またいくらで買い戻しを行うかといった点も各業者によって異なります。一般に、買い戻しの価格は売却価格の1.1～1.3倍となる傾向にあり、売却時よりも値上がりすることが多いでしょう。少しでも売却金額に近い金額で買い戻しを行いたい場合は、契約締結前に細かな条件を話し合い、取り決めた内容がきちんと契約書に記載されているか確認することです。
そして話し合いの段階で条件を曖昧にするような業者は要注意です。最も良いパターンは、売却価格と同じ額で買い戻すことに同意してもらい、契約書にもその旨を記載しておくことです。買い戻し時にトラブルになることを避けるためにも、契約前に買い戻し条件を明確にしておきましょう。
ポイント⑦：取引実績
リースバックは、近年始まった比較的新しい売却方法です。ただ、新規の業者も参入しやすい状態にあり、全ての業者が優れた業者だとは言い切れません。信頼度の決め手になるのは、取引実績に注目して業者を見極めるようにすることです。より多くの顧客から信頼を得ている会社を選ぶことができるでしょう。
特に売買代金の一部を預け入れるといった場合には、業者の信頼性が重要になります。その業者の倒産によって預け入れ金が回収できないという事態が起こりえるためです。上場企業が提供しているサービスであったり、大手上場企業が管轄する企業が提供しているサービスであったりすれば、倒産によるリスクを回避できるでしょう。
おすすめのリースバック業者7選
ここからは、おすすめしたい7社のリースバック業者を徹底比較していきます。ご紹介する7社はリースバックのランキング紹介サイトでも広く紹介されているものばかりです。まずは一覧にして、前章で解説した比較ポイントも踏まえつつ、比較してみましょう。
| 比較ポイント | 一建設 | セゾンファンデックス | SBIスマイル | ミライエ | インテリックス | ムゲンエステート | ハウスドゥ |
| 商品名 | リースバックプラス | セゾンのリースバック | ずっと住まいる | en満ライフ | あんばい | らくらくリースバック | ハウスリースバック |
| サイト |  |
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| 対応エリア | 全国 | 全国 | 市街化調整区域以外の主要都市 | 全国 | 北海道・仙台・東京・横浜 名古屋・大阪・広島・博多支店の近郊 |
東京・神奈川・千葉・埼玉 | 全国 |
| 年齢制限 | なし | なし | なし | なし | なし | – | なし |
| 資金化までの日数 | 最短即日 | 最短2週間 | 最短1週間 | 1ヶ月以内 | 1ヶ月程 | 40日程 | 標準40日、最短5日 （追加料金・状況により不可） |
| 借家契約 |
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| 諸費用（※1） | 無料 | 敷金1ヶ月分 | 無料 | – | 敷金、火災保険、保証料、事務手数料 | – | 事務手数料、登記費用等 |
| 実績 | 年間46,000戸以上 | – | 年間1,500件以上（問い合わせ） | 年間300件程度の契約 | – | 年間300件以上 | – |
| リンク | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト | 公式サイト |
注）
1.敷金・礼金・仲介手数料・賃貸更新料など
それではここから、1社ずつ具体的にその特徴など見ていきましょう。
一建設「リースバックプラス」
一建設のリースバックプラスには、賃貸契約の更新ができる「標準プラン」と、賃貸期間を定める「定期プラン」の2つのタイプがあることがまず大きな特徴です。
「標準プラン」では、業界初となる再購入価格が安くなるシステムを導入しています。再購入価格は売却の契約時に確定しますが、通常は売却金額の1.1〜1.2倍となります。ただ、賃貸期間が長ければ長いほど、賃貸期間中に建物価値が減少することを鑑みて、売却時よりも安い金額で再購入が可能となる、他社にはない新しい仕組みをとっています。
そして「定期プラン」では、最大1年間賃料が0円になるという点も魅力です。以下に特徴をまとめました。
| 標準プラン |
定期プラン |
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また、2つのプランでは共通して以下のサービスも用意しています。
- 契約3年目以降に一建設の販売する新築戸建てへ住み替え可能
- 退去後に一建設が物件を売却して得た利益の一部をキャッシュバック
- 敷金・礼金・仲介手数料・更新料が無料
ローンの解消や老後のための資金調達などの一般的なリースバックのニーズだけでなく、ホームセキュリティや会員優待・アフターフォローなど、多様化するライフスタイルの変化に合わせた様々なサービスを”プラス”した充実のリースバックを提供しています。
「将来家を買い戻すときの資金確保ができるか不安」「賃貸期間中や契約終了後も手厚いサポートを受けたい」という人におすすめです！
セゾンファンデックス「リースバック」
セゾンファンデックスの特徴の一つは、さまざまな費用が節約できるという点です。不動産に関する家屋の調査費用、賃貸契約時の事務手数料、礼金、家財保険費用、賃貸再契約手数料を無料とし、より利用者が気軽に利用できるリースバックを提供しています。
さらに選べる5つの特典として、費用負担なしで「セコムのホームセキュリティ」「アルソックのみまもりサポート」「象印のみまもりほっとライン」「くらしのセゾンハウスクリーニング」「ホームネットのハローライト」のいずれかが受けられます。契約者限定で利用できる会員優待サービスや設備トラブルに即時対応できる駆け付けサービスなどもあり、不用品買取や家財整理の相談、介護サービスなど、将来にわたり活用できるサービスを優待価格で利用できる点は大きな魅力でしょう。
そしてやはり、大手ファイナンスであるクレディセゾンのグループ会社ということもあり、融資事業での実績はさることながら、利用者のニーズに幅広く対応できる豊富なノウハウも備えています。他社ではなかなか扱えないようなビルや店舗などの事業用の不動産などにも対応しています。
「付帯サービスも充実している業者を選びたい」「大手融資会社の安心できるサポートを受けたい」という人におすすめです！
SBIスマイル「ずっと住まいる」
SBIスマイルは、金融・IT事業の大手であるSBIホールディングスのグループ会社として、不動産事業を行う東証一部上場企業です。
「ずっと住まいる」ではSBIグループの資金力・家賃変動なし・一級建築士による建物検査・透明性を追求した費用体系という4つの安心・安全を提供しており、買取金額の一括払いや諸費用の無料化、家賃変動がないことによる将来への不安解消ができる点は大きな魅力です。仮査定から決済まで経験豊富な専属担当者が担うため、余計な手続きを省き、最短1週間で資金化を目指せる迅速さも強みです。
住宅ローンを完済していなくても、売却金額で完済できるという条件付きのリースバック商品や、次世代への継承も考慮した大規模なリフォーム資金確保のための商品など、幅広いプランを提供しています。
「建物の維持や賃料のランニングコストに振り回されたくない」「早急に現金化したい・一括でほしい」という人におすすめです！
ミライエ「en満ライフ」
株式会社ミライエは、先述した大手企業に比べると会社規模はそう大きくありませんが、「人と人との繋がりを未来へ繋げよう」というポリシーをもとにした、地域に密着した質の高いサービスを提供しています。
他社でよく見られる様々な”制限”をなくし、自由度の高いリースバックを可能にしました。具体的には、物件の種類・買取資金の使い用途・年齢・対象地域・本人所得・物件に住む人、さらに個人・法人の垣根なく利用できます。
特に、老後の生活費や介護費用に困っているため利用したユーザーから高評価を得ています。定年退職後は生活費だけでなく、ゆくゆく介護費用がかかることを忘れてはなりません。売却で取得した現金は自由に使い用途を決められるので、介護施設の入所費用に充てたり、年金では賄いきれない生活費に充てることができます。
「老後の経済状況に不安を抱えている」「年齢やエリア、不動産種類などの制限で他社では受け入れ不可だった」という人におすすめです！
インテリックス「あんばい」
株式会社インテリックスの提供するリースバックサービス「あんばい」は、賃貸契約は定期2年となっていますが、契約満期後に再契約か退去を自由に選択できるという仕組みをとっています。再契約の回数制限はないため、家賃滞納や未払いがある場合などを除き、基本的にずっと住み続けることが可能です。
また、個人だけでなく法人にも対応しており、事業を続けるのにまとまった資金が必要なときなどに大いに活用できるでしょう。さらに、賃貸契約に際し保証会社と契約することで、保証人や連帯保証人が不要となることもメリットです。家賃制度は一律ではなく周辺の相場を加味して決まるため、家賃が安く済んだという声も見られ、賃貸契約に関する不安や負担を減らす工夫がなされています。
インテリックスはもともと中古マンションの再生流通事業を行ってきた会社で、年間販売戸数は創業当初から累計21,000戸を超えました。リノベーションという一つの大きな不動産事業で培った住宅のノウハウを存分に生かし作られたのがインテリックスの安住売却「あんばい」です。
「買い戻しか退去するかまだ迷っている」「自宅兼店舗やビルなど特殊物件のリースバックを検討中」という人におすすめです！
ムゲンエステート「らくらくリースバック」
「らくらくリースバック」は、東証一部上場企業である株式会社ムゲンエステートが提供しているサービスです。1990年創業以来、マンションに特化したリースバックを行っており、年間300件以上の買取実績を誇ります。マンション買取のプロによる査定で、居住用に限らず投資用・事業用などの物件も取扱い可能です。その他、戸建てやアパートにも対応しています。
賃貸契約期間は基本的に3年のサイクルとなっています。3年後に退去または買い戻しをするか、再契約でさらに3年住み続けるかを選べる仕組みとなっており、要望に合わせてカスタマイズできるフリープランを展開しています。
経験豊富なスタッフによる無料相談や入念な物件調査、利用者の視点に立った親身な対応に多数の反響が寄せられています。エリアは限られてしまいますが、一都三県でリースバックを検討するなら、まずは気軽に無料相談窓口を利用してみましょう。
「一都三県でのリースを検討している」「マンションの買取実績が豊富な会社に頼みたい」という人におすすめです！
ハウスドゥ「ハウス・リースバック」
不動産事業で成功を遂げ、今やCMや広告でもおなじみとなっているハウスドゥは、「ハウス・リースバック」という商品でリースバック事業でも全国展開しています。全国701店舗のネットワークを駆使し、最短5日で資金化を可能（要追加料）にするというスピードや、賃貸期間・買い戻し期間の制限をなくした柔軟な契約内容が魅力です。
そのプランは多様で、例えば老朽化してしまった家をハウスドゥが買取り、リフォームや再建してその家にリースで住めるという「リフォームリースバック」や「新築リースバック」、住み替えや土地の有効活用を検討できる「シニア住み替えリースバック」や「資産活用リースバック」、事業用不動産向けの「アセットリースバック」など、大手だからこそできる豊富なプランニングで利用者の理想とするリースバックを可能にしています。
また、無料の相談窓口は土日祝日・24時間受付していることや、シニア世代も安心な「お手伝い訪問サービス」や「安心コールサービス」といった定期的なサポートがあることなど細やかな対応が支持され、2019年の自社満足度調査では97.6%以上の顧客満足度を獲得しています。
「早急に資金が必要」「自分の希望に最もマッチするプランを探したい」という人におすすめです！
リースバック業者選びで知っておきたいこと
自分にぴったりのリースバック業者に出会うためには、比較するポイントだけではなく、上手に選ぶコツを知っている必要があります。そうすると効率よく良い業者を探し出せ、いち早く現金化につなげられるでしょう。
ここからは、以下3つの選び方のコツをご紹介していきます。
- 新規参入業者に絞る
- 複数社に見積もり依頼する
- ライフプラン込みで計画してくれるか見極める
それでは、それぞれのコツを詳しく深掘りしていきましょう。
新規参入のリースバック業者が狙い目
リースバックという不動産売却の方法自体、提供されるようになってそう長くはありません。新規参入している業者は、これまでリースバックを提供してきた企業との差別化を図るため、より利用者にとってお得になるサービスを提供している可能性が高いです。買い取り時に新築を購入できるサービスや、高い買い取り額、安い家賃といった点もその良い例です。
また、最近の傾向として、株式上場している大手不動産会社も新たにリースバック商品を提供し始めています。これまでの不動産売買実績に裏打ちされた、信頼性の高い企業ばかりなので、より安心感のある取引を行えるでしょう。リースバック業者を選ぶ際には、数多くのお得なサービスを受けられる新規参入業者を重点的にチェックすることをおすすめします。
複数社に依頼して相見積もりをとる
リースバックに限らず、不動産売買の基本として1社だけではなく、複数社に依頼して相見積もりをとると、より損のない契約を結ぶことができます。他社と比較することで、その業者が適正な査定を行なっているかを判断しやすいからです。
複数の査定結果を受け取ったら、買い取り価格だけに注目せず、家賃設定はどれほどか・どのような手数料がかかるのかまで確認するようにしましょう。買い取り価格からかかる費用を差し引いてみると、トータル的に見てどのリースバック業者を利用する方がお得なのか見極めることができます。
一緒にライフプランを考えてくれる業者が理想的
リースバック業者によって、どの程度までプランを立ててくれるかには差があります。リースバックをすることで、将来的にどのような益があり、また逆にどのような不利益を被る可能性があるかまで詳しく説明してくれるようであれば、誠実なリースバック業者といえるでしょう。
リースバックを利用したいと考えている人の目的や、人生計画は様々です。どのような計画を立てたいと思っているのかじっくり聞いたうえで借家契約の形態や期間を提案してくれる業者であれば、利用する側は非常に心強く感じます。顧客の不安や悩みに寄り添って、リースバックによってひとつひとつ解決できるよう手助けしてくれる業者かどうかを見極めて選ぶようにしましょう。
リースバックに関する基本知識
ここまでリースバック業者を比較するポイントや、おすすめの業者、選び方のコツまで見てきましたが、リースバックの利用の流れやメリット・デメリットなど、改めてリースバックの基本知識を押さえておきましょう。
リースバックの手続きの流れ
実際にリースバックの契約をし、将来買い戻しをするまでにはどのような流れがあるのでしょうか。一連の流れを見てみましょう。
- 複数社に見積もりを依頼
- 物件を調査して買い取り価格の提示
- リースバック契約の締結
- 売却金額の受け取りと家賃支払いの開始
- 賃貸借契約期間満了後、買い戻し
上記は買い戻しを希望する場合の流れです。複数社に見積もりをとる場合には、一括査定サイトを利用すると、より手軽に査定してもらうことができます。
一括査定サイトを利用して見積もりをとれば、自分の希望条件に合う会社をピックアップすることができます。その後、売買契約と賃貸借契約を結びますが、売買を行ったあとには、所有権をリースバック業者へと移転する登記手続きを行わなくてはなりません。抵当権が設定されている場合には、この時点で抹消の手続きも合わせて行うようにしましょう。抵当権抹消を行う前に、以下の記事を読んで手順を把握しておくことをおすすめします。
契約期間中は家賃を支払いながら生活をしますが、期間満了後は契約時に取り決めた方法で買い戻しが行われます。買い戻し価格は話し合い通りのものかをよく確認し、できる限りトラブルリスクを減らしておきましょう。
リースバックのメリット・デメリット
まとまった資金が必要になったときに便利、という利点もありますが、当然デメリットもあります。自身にとって本当にリースバックが有用なのかを見極めるため、ぜひ参考にしてください。
リースバックのメリット
まとまった資金を得られる
リースバックをする大きなメリットは、まとまった資金を得られるということでしょう。例えば、以下の費用を捻出する助けになります。
- 住宅ローン以外の借金返済
- 子どもの進学・留学費用
- 病気の治療費
- 老後の生活費
これらすべては、まとまった資金を得られなければ解決できない経済的問題です。リースバックを行うと、売却金額をすぐに受け取ることができるため、まとまった資金が必要になったときに大いに役立ちます。
売却しても住み続けられる
売却後も住み続けられると、引っ越し費用がかからないばかりか、住み慣れた家を離れなければならないという精神的ストレスも解消できます。特に近隣に親族が住んでいたり、親しくしている人がいたりするケースでは、売却したことを知られたくないと考える人も多いもの。
売却後も住み続けられるリースバックで、金融機関に頼ることなく必要な資金を取得し、人知れず負債を帳消しにしたいと感じている人には大きなメリットといえます。
固定資産税などを支払う必要がなくなる
リースバックを行うと、その不動産の所有権がリースバック業者へと移転されます。その結果、所有者であった間に毎年かさんでいた固定資産税や、火災保険料などの支払いに追われることはありません。また、リースバック業者によっては、必要になる設備の維持費を負担してくれたり、修理が必要な箇所の修繕費を負担してくれたりするサービスを提供しているところもあります。
家の維持管理費用を節約するという観点からも、リースバックを利用して得られるメリットは大きいと言えるのです。
リースバックのデメリット
売却価格が相場よりも安くなる
通常の不動産売買を行うときは、買主のニーズを考えて売却金額を算出します。その点、リースバックは買主を探すわけではないため、相場よりも低い金額で買い取られる可能性が高いといえるでしょう。
しかし、買い取り価格が安いからといって、損するばかりではありません。買い取り価格が安ければ、その後支払う必要のある家賃が安くなることも期待できます。総合的に見て、お得かどうかという視点で考えるように心がけましょう。
普通の賃貸物件よりも家賃が高い
リースバックされる物件の借り手は契約者に限られます。そのため、通常の賃貸物件の家賃に比べて家賃設定は高くなりがちです。リースバックを行う際の家賃はどのように決められているのでしょうか？
以下は、よく用いられている家賃の計算式です。
掛けられるパーセンテージは、各リースバック業者によって異なります。家賃を少しでも安く収めたいときには、このパーセンテージを低く設定してくれる業者を選ぶようにしましょう。
また、契約者のみが借り手となるという状況を逆手にとって、家賃の価格交渉をすることもできます。ランニングコストを抑えるために、リースバックの業者選びや上手な価格交渉で、割高な家賃というデメリットを解消できるでしょう。
賃貸契約を更新できないリスクがある
通常の賃貸住宅と異なり、リースバックは契約種類によっては契約更新ができない場合があります。自身の経済状況に応じた判断ができず、契約が終了すれば強制的に退去となってしまうのは大きなデメリットでしょう。
一般のリースバック業者では、契約更新できない「定期賃貸契約」で契約期間を限定しているところが多いため、継続してその家に住み続けたい場合や将来買い戻しを希望する場合は注意が必要です。住み続けたい場合には「普通賃貸契約」ができる業者や、自身で契約期間を設定できるプランを用意している業者を探しましょう。
また、買い戻しを希望していても契約満了時に十分な資金がなければそもそも買い戻しもできないまま退去させられることとなります。賃貸契約期間中の貯蓄は必須と言えるでしょう。
以下の記事では、リースバックのメリットや注意点についてさらに詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。
まとめ
リースバックを行うときには、複数の業者を比較検討する必要があります。どのような買い取り価格を提示してくるのか、家賃はどれほどになるか、手数料無料のサービスはあるか、賃貸の期間や買い戻しの条件は妥当かといった点を見極めることができるでしょう。
また、これまでの実績から多くの人に良い評価を得ている業者を知っておけば、よりスムーズに自分に合ったリースバック業者を絞り込めます。この記事で紹介した7社の特徴をチェックし、選ぶためのコツやメリットデメリットをぜひ活用しましょう。
リースバックが成功するかどうかは良い計画のもと、複数の業者を比較考慮するかどうかにかかっています。ぜひ各リースバック業者の情報を詳しく調査し、信頼できる資金計画のパートナーを探し出しましょう。
