【2022年最新】リースバック業者おすすめ7選比較|業者選びのコツやトラブル事例など解説◆専門家監修

サービス紹介

リースバックとは、家を業者に買い取ってもらい、その業者と賃貸契約を交わしてそのまま同じ家に住み続けることができる仕組みをいいます。条件によっては将来的に買い戻しも可能です。

そのため、「家を売却したことを近所に知られたくない」「売却しても将来また買い戻したい」などの理由でリースバックを検討し、依頼できる業者を探している人は多いでしょう。

編集部
編集部

リースバックは通常の売却と違いとても特殊な取引です。また、提供する業者によってプランや条件も多種多様なため、リースバック業者は慎重に選ぶ必要があります。

そこで本記事では、数あるリースバック業者の中から、多様化していくニーズに対応できるおすすめの7社を紹介します。専門家の見解を交えながら業者比較のポイントやリースバックの基本知識なども徹底解説しますので、適切な業者選びのためにぜひお役立てください。

ーこの記事でわかることー
編集部おすすめのリースバック業者7選
・リースバック業者の比較ポイント
・リースバック業者について知っておきたいこと
・リースバックの基本知識
・リースバックでよくあるトラブル事例
・リースバックでよくあるQ&A
リースバックを検討している人へ
  • リースバック業者に迷ったら「家まもルーノ」がおすすめ
  • 最大10社で一括査定し、自宅を最高額で売れる
  • やり取りはコンシェルジュ1人だけ!複数業者との連絡なし
  • 要望を伝えるだけで最適な買い手が見つかる
監修いただいた専門家
西崎 洋一
宅地建物取引士
マイナビ編集部ガイド
ガイド
マイナビニュース編集部
マイナビニュース不動産査定・不動産投資・太陽光・引越し領域にて多数のコラムやインタビュー記事を制作。専門家の見解など反映させた信憑性の高い記事制作や、紹介サービスをくまなく精査することで良質なコンテンツの提案に努めている。

リースバック業者おすすめ7選

さっそく、おすすめしたい7社のリースバック業者を徹底比較していきます。

編集部
編集部

本記事で紹介する7社は、リースバックのランキング紹介サイトでも広く取り上げられている人気のサービスばかりです。まずは一覧にして、サービスの概要を比較してみましょう。

サービス リースバックプラス ハウス・リースバック セゾンのリースバック ずっと住まいる en満ライフ あんばい らくらくリースバック
運営会社 一建設 ハウスドゥ セゾンファンデックス SBIスマイル ミライエ インテリックス ムゲンエステート
対応エリア 全国 全国 全国 市街化調整区域以外の
主要都市
全国 北海道・仙台・東京
・横浜・名古屋・大阪
・広島・博多支店近郊
東京・神奈川
・千葉・埼玉
年齢制限 なし なし なし なし なし なし 要問い合わせ
資金化までの日数 最短即日 標準40日、最短5日
(※条件あり)
最短2週間 最短1週間 1ヶ月以内 1ヶ月程 40日程
借家契約 ・普通:可
・定期:最大5年
普通:可 定期:3年 ・普通:可
・定期:3〜10年
普通:可 定期:2年 定期:3年
諸費用(※1) 無料 要問い合わせ 敷金1ヶ月分 無料 要問い合わせ ・敷金
・火災保険
・保証料
・事務手数料
要問い合わせ
リンク

注)
1.敷金・礼金・仲介手数料・賃貸更新料など

西崎さん
西崎さん

支店が近くにあるなど賃貸管理が充実している会社から選定すると迷わずに選べるでしょう。

以下で1社ずつ具体的に特徴など見ていきましょう。

【編集部おすすめ①】一建設「リースバックプラス」

・会社名:一建設株式会社
・設立年月日:1967年2月13日
・資本金:3,298,500,000円
・本社住所:東京都豊島区南池袋2-25-5 藤久ビル東5号館
・営業エリア:全国

\最大1年間の賃料が無料!/
リースバックプラス 公式サイト

一(はじめ)建設のリースバックプラスには、賃貸契約の更新ができる「標準プラン」と、賃貸期間を定める「定期プラン」の2つのタイプがあることがまず大きな特徴です。

「標準プラン」では、業界初となる再購入価格が安くなるシステムを導入しています。再購入価格は売却の契約時に確定しますが、通常は売却金額の1.1〜1.2倍となります。ただ、賃貸期間が長ければ長いほど、賃貸期間中に建物価値が減少することを鑑みて、売却時よりも安い金額で再購入が可能となる、他社にはない新しい仕組みをとっています。

そして「定期プラン」では、最大1年間賃料が0円になるという点も魅力です。以下に特徴をまとめました。

標準プラン

定期プラン

  • 賃貸契約更新ができ、いつまでも住み続けられるプラン
  • 将来自宅を買い戻す際に、設定価格から建物価値の減少分を差し引いて、安く再購入できる
  • 賃貸契約の期間を定めるプラン
  • 最大1年間の賃料が0円になる
  • 売却金の一部を敷金として預けることで賃料を減額できる

2つのプランでは共通して以下のサービスも用意しています。

  • 契約3年目以降に一建設の販売する新築戸建てへ住み替え可能
  • 退去後に一建設が物件を売却して得た利益の一部をキャッシュバック
  • 敷金・礼金・仲介手数料・更新料が無料

また、定期プランに「はじめの住み替え」というオプションサービスを追加すると、最大1年という契約の括りはありますが、査定額アップや住み替え先への引っ越し費用を負担してくれるなど、費用面でさらにお得な待遇を受けることができます。「通常の売却だと一時的な仮住まいの確保に困る」「いつ売れるかわからなくて不安」といった悩みを持っている人におすすめのオプションサービスです。

このように一建設のリースバックプラスは、ローンの解消や老後のための資金調達などの一般的なリースバックのニーズだけでなく、ホームセキュリティや会員優待・アフターフォローなど、多様化するライフスタイルの変化に合わせた様々なサービスを”プラス”した充実のリースバックを提供しています。

\最大1年間の賃料が無料!/
リースバックプラス 公式サイト

一建設「リースバックプラス」を利用した人の口コミ

リースバックプラスへの決め手は、手残り資金の多さ、審査不要、見守りサービスや駆けつけサービスといったサービス内容の充実さ、買取金額、分譲住宅販売戸数日本一の飯田グループホールディングスのグループ企業である買主会社の規模です。

営業の方の誠実さも決め手となりました。(埼玉県さいたま市/戸建て/70代/3人暮らし)

引用:事例紹介|リ-スバックプラス 一建設

決めた理由は、敷金などの諸費用不要、定期プランは1年目の賃料0円など費用面のメリットがあり、そのうえセコムのホームセキュリティや水周りのトラブルなど日常生活の困り事に24時間365日駆けつけてくれるといったサポートサービスが充実していたためです。

会社が分譲住宅販売戸数日本一の飯田グループホールディングスのグループ企業という点や、買取金額、営業の方の誠実さも決め手となりました。

見積もりをお願いしたら、レスポンスよく対応してくれ、説明も丁寧で助かりました。(東京都板橋区/区分マンション/60代/一人暮らし)

引用:事例紹介|リ-スバックプラス 一建設

あと5年程、今の自宅で生活できればと考えていたので、定期プラン5年を選択しました。

最初の1年が賃料無料になり、総合的に見るとリースバックプラスが買取金額、設定賃料、支払い賃料などで一番良かったので選びました。

・支払いシミュレーションや、5年間での支払い総額も書面とともに丁寧に説明され、安心しました。(大阪府河内長野市/戸建て/60代/2人暮らし)

引用:引用:事例紹介|リ-スバックプラス 一建設

一建設「リースバックプラス」はこんな人におすすめ
  • 将来家を買い戻すときの資金確保ができるか不安
  • 賃貸期間中や契約終了後も手厚いサポートを受けたい
  • できるだけ賃料を安く抑えたい

\最大1年間の賃料が無料!/
リースバックプラス 公式サイト

【編集部おすすめ②】ハウスドゥ「ハウス・リースバック」

・会社名:株式会社And Doホールディングス
・設立年月日:2009年1月(創業1991年)
・資本金:33億7,433万円(2021年6月時点)
・本社住所:東京都千代田区丸の内1丁目8番1号 丸の内トラストタワーN館17F
・営業エリア:全国
・無料相談TEL:0120-350-340
\無料相談24時間受付中!/
ハウス・リースバック 公式サイト

ハウスドゥの「ハウス・リースバック」の特徴は、2013年より、業界のパイオニアとしてリースバック商品「ハウス・リースバック」を提供開始し、利用者の意見を取り入れながら、サービスを進化させていることです。

全国693店舗*のネットワークを駆使し、早期の資金化が可能な点や、貸期間や再購入するまでの期間の制限がないため、柔軟な契約ができる点が魅力。

また、無料の相談窓口が土日祝日・24時間受付している点や、シニア世代向けに「おてつだい訪問サービス」や「安心コールサービス」など契約後のサポートが受けられる点が支持され、2019年の自社満足度調査では97.6%以上の顧客満足度を獲得しています。

*オープン準備中含む。2021年11月末時点

ハウスドゥ「ハウス・リースバック」はこんな人におすすめ
  • 早急に資金が必要
  • 賃貸借期間を設けず今の家に住み続けたい
  • いつになるか分からないが将来的に再購入したい

\無料相談24時間受付中!/
ハウス・リースバック 公式サイト

セゾンファンデックス「リースバック」

・会社名:株式会社セゾンファンデックス
・設立年月日:1984年2月1日
・資本金:45億9万8,000円
・本社住所:東京都豊島区東池袋三丁目1番1号 サンシャイン60 37階
・営業エリア:全国
・無料相談TEL:東日本0120-155-465/西日本0120-723-739

セゾンファンデックスの特徴の一つは、さまざまな費用が節約できるという点です。不動産に関する家屋の調査費用、賃貸契約時の事務手数料、礼金、家財保険費用、賃貸再契約手数料を無料とし、より利用者が気軽に利用できるリースバックを提供しています。

さらに選べる5つの特典として、費用負担なしで「セコムのホームセキュリティ」「アルソックのみまもりサポート」「象印のみまもりほっとライン」「くらしのセゾンハウスクリーニング」「ホームネットのハローライト」のいずれかが受けられます。契約者限定で利用できる会員優待サービスや設備トラブルに即時対応できる駆け付けサービスなどもあり、不用品買取や家財整理の相談、介護サービスなど、将来にわたり活用できるサービスを優待価格で利用できる点は大きな魅力でしょう。

そしてやはり、大手ファイナンスであるクレディセゾンのグループ会社ということもあり、融資事業での実績はさることながら、利用者のニーズに幅広く対応できる豊富なノウハウも備えています。他社ではなかなか扱えないようなビルや店舗などの事業用の不動産などにも対応しています。

セゾンファンデックス「リースバック」はこんな人におすすめ
  • 「付帯サービスも充実している業者を選びたい」
  • 「大手融資会社の安心できるサポートを受けたい」

SBIスマイル「ずっと住まいる」

・会社名:SBIスマイル株式会社
・資本金:9,500万円
・本社住所:東京都新宿区西新宿2-6-1 新宿住友ビル22階
・営業エリア:市街化調整区域以外の主要都市
・無料相談TEL:0120-989-855

SBIスマイルは、金融・IT事業の大手であるSBIホールディングスのグループ会社として、不動産事業をおこなう東証プライム上場企業です。

「ずっと住まいる」ではSBIグループの資金力・家賃変動なし・一級建築士による建物検査・透明性を追求した費用体系という4つの安心・安全を提供しており、買取金額の一括払いや諸費用の無料化、家賃変動がないことによる将来への不安解消ができる点は大きな魅力です。仮査定から決済まで経験豊富な専属担当者が担うため、余計な手続きを省き、最短1週間で資金化を目指せる迅速さも強みです。

住宅ローンを完済していなくても、売却金額で完済できるという条件付きのリースバック商品や、次世代への継承も考慮した大規模なリフォーム資金確保のための商品など、幅広いプランを提供しています。

SBIスマイル「ずっと住まいる」はこんな人におすすめ
  • 「建物の維持や賃料のランニングコストに振り回されたくない」
  • 「早急に現金化したい・一括でほしい」

ミライエ「en満ライフ」

・会社名:株式会社 ミライエ
・本社住所:東京都台東区東上野1-13-2 成田第二ビル6階
・営業エリア:全国
・無料相談TEL:0120-821-722

株式会社ミライエは、先述した大手企業に比べると会社規模はそう大きくありませんが、「人と人との繋がりを未来へ繋げよう」というポリシーをもとにした、地域に密着した質の高いサービスを提供しています。

他社でよく見られる様々な”制限”をなくし、自由度の高いリースバックを可能にしました。具体的には、物件の種類・買取資金の使い用途・年齢・対象地域・本人所得・物件に住む人、さらに個人・法人の垣根なく利用できます。

特に、老後の生活費や介護費用に困っているため利用したユーザーから高評価を得ています。定年退職後は生活費だけでなく、ゆくゆく介護費用がかかることを忘れてはなりません。売却で取得した現金は自由に使い用途を決められるので、介護施設の入所費用に充てたり、年金では賄いきれない生活費に充てることができます。

ミライエ「en満ライフ」はこんな人におすすめ
  • 「老後の経済状況に不安を抱えている」
  • 「年齢やエリア、不動産種類などの制限で他社では受け入れ不可だった」

    en満ライフ 公式サイト

インテリックス「あんばい」

・会社名:株式会社インテリックス
・設立年月日:1995年7月17日
・資本金:22億5,300万円
・本社住所:東京都渋谷区渋谷2-12-19 東建インターナショナルビル11F
・営業エリア:北海道・仙台・東京・横浜・名古屋・大阪・広島・博多支店の近郊
・無料相談TEL:0120-217-217

株式会社インテリックスの提供するリースバックサービス「あんばい」は、賃貸契約は定期2年となっていますが、契約満期後に再契約か退去を自由に選択できるという仕組みをとっています。再契約の回数制限はないため、家賃滞納や未払いがある場合などを除き、基本的にずっと住み続けることが可能です。

また、個人だけでなく法人にも対応しており、事業を続けるのにまとまった資金が必要なときなどに大いに活用できるでしょう。さらに、賃貸契約に際し保証会社と契約することで、保証人や連帯保証人が不要となることもメリットです。家賃制度は一律ではなく周辺の相場を加味して決まるため、家賃が安く済んだという声も見られ、賃貸契約に関する不安や負担を減らす工夫がなされています。

インテリックスはもともと中古マンションの再生流通事業をおこなってきた会社で、年間販売戸数は創業当初から累計21,000戸を超えました。リノベーションという一つの大きな不動産事業で培った住宅のノウハウを存分に生かし作られたのがインテリックスの安住売却「あんばい」です。

インテリックス「あんばい」はこんな人におすすめ
  • 「買い戻しか退去するかまだ迷っている」
  • 「自宅兼店舗やビルなど特殊物件のリースバックを検討中」

ムゲンエステート「らくらくリースバック」

・会社名:株式会社ムゲンエステート
・設立年月日:1990年
・本社住所:東京都千代田区大手町1丁目9番7号 大手町フィナンシャルシティ サウスタワー16階
・営業エリア:東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県
・無料相談TEL:0120-66-1411

「らくらくリースバック」は、東証プライム上場企業である株式会社ムゲンエステートが提供しているサービスです。1990年創業以来、マンションに特化したリースバックをおこなっており、年間300件以上の買取実績を誇ります。マンション買取のプロによる査定で、居住用に限らず投資用・事業用などの物件も取扱い可能です。その他、戸建てやアパートにも対応しています。

賃貸契約期間は基本的に3年のサイクルとなっています。3年後に退去または買い戻しをするか、再契約でさらに3年住み続けるかを選べる仕組みとなっており、要望に合わせてカスタマイズできるフリープランを展開しています。

経験豊富なスタッフによる無料相談や入念な物件調査、利用者の視点に立った親身な対応に多数の反響が寄せられています。エリアは限られてしまいますが、一都三県でリースバックを検討するなら、まずは気軽に無料相談窓口を利用してみましょう。

ムゲンエステート「らくらくリースバック」はこんな人におすすめ
  • 「一都三県でのリースを検討している」
  • 「マンションの買取実績が豊富な会社に頼みたい」
西崎さん
西崎さん

最も重要なのは、賃貸契約終了後の条件です。担当者としっかり相談して決めましょう。

リースバック業者選びに迷ったら家まもルーノに相談するのがおすすめ
家まもルーノは複数のリースバック業者に買取査定を依頼できるサービス。納得のいく査定結果が出ればそのまま契約も可能です。査定し、物件の価値を知ってから売却の判断をするとよいでしょう。

リースバック業者の7つの比較ポイント

ここまで7つのリースバック業者と業者比較サイトを紹介してきましたが、最終的に比較のポイントとなるのは、自分がどのような条件を優先すべきかです。

この章では、業者比較の目安となる7つのポイントを解説します。一般的に優先される重要な点から順番に取り上げるので、自分ならばどれを重要視したいかを見極める材料として参考にしてみてください。

ポイント①:査定額の算出方法

売却後に家賃が発生することを考えると、より高い金額で売却でき、安い家賃で住み続けられると最もベストな結果といえます。しかし現状では、リースバック業者の査定基準に大きな違いはありません。通常の不動産売買と違い、買取後の使い道(売主に貸すこと)が決まっているため、買い取る側が自由に売買できないという制限を加味して価格を算出するからです。

以下は、多くの業者で使われている一般的な買取価格の算出方法です。

買取価格=市場相場価格×50~80%

掛けられる率はそれぞれのリースバック業者によって異なります。大手業者の場合、損失リスクを回避するため、掛けられるパーセンテージは低くなる傾向にあります。逆に中小企業の場合は、顧客を増やすことを目的に高いパーセンテージで算出してくれる可能性もあります。

編集部
編集部

業者を比較する際は、まず買取査定額がどのように算出されているのか、提示された査定額の内訳を確認するようにしましょう。

ポイント②:得意な地域

業者が対応できるエリアにも注目しましょう。リースバックでは、周辺の賃料相場もチェックしながら不動産の査定をされるため、ある程度その地域に根ざした情報網や土地勘がなくては適切な査定ができません。全国展開している大手業者であっても、転勤や入れ替わりが頻繁におこなわれるなどで、査定をおこなう担当者がその地域に疎いという可能性もあります。

地方エリアの場合は特に、そのエリアを得意としている地域密着型の業者を見つけることが大きなポイントです。業者のホームページなどで過去の取引実績をチェックすることで、主な対応地域を確認することができます。

ポイント③:家賃

リースバック業者は、貸し出しをおこなう家賃で利益を得ています。業者によっては高い期待利回りを設定し、家賃が高くなることもあるのです。家賃を比較対象とする場合、この期待利回りを考慮して、できるだけ安い家賃設定をしてくれる会社を選ぶと良いでしょう。

ただ、家賃を比較する際に注意したいのは、安い家賃にこだわりすぎて買取価格が下がってしまう恐れがあるという点です。一般的に、家賃と買取価格は連動しており、高い家賃であれば買取価格も高くなり、安い家賃であれば買取価格も安くなります。他の比較ポイントも含めて総合的に考え、お得なサービスなのか判断するようにしましょう。

リースバックの賃料相場はいくら?業者の選び方や申し込みの流れまで
住宅ローンの返済が困難になった場合や、家を売りたいけど近所に知られたくないなどの理由で、近年リースバックという不動産ビジネスが普及しています。しかし、リース(賃貸)となる期間の賃料相場はどの程度なのか、わかりづらくてお困りの方は多いでしょう...

ポイント④:賃貸期間

通常リースバック利用時の賃貸契約は、定期借家契約という方法がとられています。2~3年ほどの期間が設けられ、その期間が満了になれば契約終了となる仕組みです。買い戻しをおこないたいと思っている場合には、この定期借家契約がネックになります。借り手側の望みに関係なく、契約更新されずに退去させられる可能性があるためです。

ただこの問題は、普通借家契約を結ぶことで解決できます。普通借家契約とは、正当な退去理由でない限り強制的に退去させられることはないという内容のものです。買い戻しをおこなうまでの十分な期間、賃料を払って住み続ける事ができるのです。

編集部
編集部

将来買い戻しを希望している場合は特に、契約内容をよく確認し、住み続けられる期間に余裕のある普通借家契約をおこなってくれる業者であるかチェックするようにしましょう。

ポイント⑤:諸費用

リースバックにかかる諸費用に注目して比較検討することも大切です。一般的に、リースバックには以下の費用がかかる可能性があります。

売買に必要な費用 賃貸にかかる費用
  • 仲介手数料
  • 契約事務手続きの手数料
  • 登記にかかる費用
  • 印紙税
  • 敷金・礼金
  • 保証料
  • 火災保険料

なかには、契約事務手続きの手数料を無料としていたり、逆に手数料のみで数十万としていたりと、業者によって発生する費用も様々です。諸費用の安さをアピールしている業者をピックアップすることで、出費を抑えて契約することも可能になるでしょう。

ポイント⑥:買い戻し条件

買い戻しまでにどれほどの期間を設けているか、またいくらで買い戻しをおこなうかといった点も各業者によって異なります。一般に、買い戻しの価格は売却価格の1.1~1.3倍となる傾向にあり、売却時よりも値上がりすることが多いでしょう。少しでも売却金額に近い金額で買い戻しをおこないたい場合は、契約締結前に細かな条件を話し合い、取り決めた内容がきちんと契約書に記載されているか確認することです。

そして話し合いの段階で条件を曖昧にするような業者は要注意です。最も良いパターンは、売却価格と同じ額で買い戻すことに同意してもらい、契約書にもその旨を記載しておくことです。買い戻し時にトラブルになることを避けるためにも、契約前に買い戻し条件を明確にしておきましょう。

ポイント⑦:取引実績

リースバックは、近年始まった比較的新しい売却方法です。ただ、新規の業者も参入しやすい状態にあり、全ての業者が優れた業者だとは言い切れません。信頼度の決め手になるのは、取引実績に注目して業者を見極めるようにすることです。より多くの顧客から信頼を得ている会社を選ぶことができるでしょう。

特に売買代金の一部を預け入れるといった場合には、業者の信頼性が重要になります。その業者の倒産によって預け入れ金が回収できないという事態が起こりえるためです。上場企業が提供しているサービスであったり、大手上場企業が管轄する企業が提供しているサービスであったりすれば、倒産によるリスクを回避できるでしょう。

西崎さん
西崎さん

リースバックとは、通常の売却とは違い非常に特殊な取引であり、リースバック業者が優位な条件をつけやすいサービスでもあります。
将来にわたっての賃貸契約や買い戻し条件など、業者との高度な交渉術が求められますので、不動産コンサルタントなどの専門家に相談しながら取引を進めていくのもおすすめです。

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リースバック業者選びで失敗しないためのコツ

fudousan574

自分にぴったりのリースバック業者に出会うためには、上述した比較ポイントだけではなく、業者の傾向について事前に把握しておくとよい項目があります。

ここからは、業者選びで失敗しないためのコツを3つ紹介します。

新規参入を狙う

リースバックという不動産売却の方法自体、提供されるようになってそう長くはありません。新規参入している業者は、これまでリースバックを提供してきた企業との差別化を図るため、より利用者にとってお得になるサービスを提供している可能性が高いです。買い取り時に新築を購入できるサービスや、高い買い取り額、安い家賃といった点もその良い例です。

また、最近の傾向として、株式上場している大手不動産会社も新たにリースバック商品を提供し始めています。これまでの不動産売買実績に裏打ちされた、信頼性の高い企業ばかりなので、より安心感のある取引をおこなえるでしょう。

ライフプランまで相談

リースバック業者によって、どの程度までプランを立ててくれるかには差があります。リースバックをすることで、将来的にどのような益があり、また逆にどのような不利益を被る可能性があるかまで詳しく説明してくれるようであれば、誠実なリースバック業者といえるでしょう。

リースバックを利用したいと考えている人の目的や、人生計画は様々です。どのような計画を立てたいと思っているのかじっくり聞いたうえで借家契約の形態や期間を提案してくれる業者であれば、利用する側は非常に心強く感じます。

編集部
編集部

顧客の不安や悩みに寄り添って、リースバックによってひとつひとつ解決できるよう手助けしてくれる業者かどうかを見極めて選ぶようにしましょう。

複数社に査定依頼して比較する

リースバックに限らず、不動産売買の基本として1社だけではなく、複数社に依頼して相見積もりをとると、より損のない契約を結ぶことができます。他社と比較することで、その業者が適正な査定をおこなっているかを判断しやすいからです。

複数の査定結果を受け取ったら、買い取り価格だけに注目せず、家賃設定はどれほどか・どのような手数料がかかるのかまで確認するようにしましょう。買い取り価格から今後かかる費用を差し引くことで、トータル的にどのリースバック業者がお得なのか見極めることができます。

また、スムーズに複数社にリースバックの見積もりを取りたい場合は、「家まもルーノ」の利用がおすすめです。

西崎さん
西崎さん

条件は売却と賃借という2つの契約の交渉次第で決まります。専門家に委任するなども1つの手です。

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リースバックの基本とメリット・デメリット

リースバックとは、自身の居住する家を業者へ売却し、その家のオーナーとなった業者へ家賃を支払いながら同じ家に住み続けられる売却方法です。すぐにでもまとまった資金が必要といったケースや、住宅以外のローン返済が滞ってしまった場合などに主に利用されています。

必要な現金が即時で手に入るうえ、今ある住環境を変えなくても良い魅力的な方法なのです。

ここまでリースバック業者を比較するポイントや、おすすめの業者、選び方のコツまで見てきましたが、リースバックの利用の流れやメリット・デメリットなど、改めてリースバックの基本知識を押さえておきましょう。

リースバックの手続きの流れ

実際にリースバックの契約をし、将来買い戻しをするまでにはどのような流れがあるのでしょうか。一連の流れを見てみましょう。

  1. リースバック業者へ査定申し込み
  2. 物件を調査して買い取り価格の提示
  3. リースバック契約の締結
  4. 売却金額の受け取りと家賃支払いの開始
  5. 賃貸借契約期間満了(条件によっては買い戻し)

上記は買い戻しを希望する場合の流れです。

ステップ1でリースバック業者へ査定を申し込む際は、家まもルーノのようなリースバック業者比較サイトを活用して複数社へ一括で見積もり依頼するのがおすすめです。

西崎さん
西崎さん

買取価格は業者によって異なるため、必ず複数社へ相見積もりを取り、より条件にマッチする最適な業者を厳選することが大切です。

リースバック業者が決まったら、その業者と売買契約、及び賃貸借契約を結びますが、売買が成立した後には所有権をリースバック業者へと移転する登記手続きをおこなわなくてはなりません。抵当権が設定されている場合には、この時点で抹消の手続きも併せて必要になります。

契約期間中は家賃を支払いながら生活をしますが、期間満了後は契約時に取り決めた条件によっては買い戻しがおこなわれます。買い戻し価格は話し合い通りのものかをよく確認し、できる限りトラブルリスクを減らしておきましょう。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックを利用するにあたってどのような影響があるのでしょうか。自身にとって本当にリースバックが有用なのかを見極めるため、リースバックのメリット・デメリットを見ていきましょう。

リースバックの3つのメリット

①まとまった資金をすぐに得られる

リースバックをする大きなメリットは、まとまった資金をすぐに得られるということでしょう。例えば、以下の費用を捻出する助けになります。

  • 住宅ローン以外の借金返済
  • 子どもの進学・留学費用
  • 病気の治療費
  • 老後の生活費

これらすべては、まとまった資金を得られなければ解決できない経済的問題です。リースバックは買い主を探す手間が省けるため、数日もあれば確実に売却金額を受け取ることができるため、まとまった資金が必要になったときに大いに役立ちます。

②売却しても住み続けられる

売却後も住み続けられると、引っ越し費用がかからないばかりか、住み慣れた家を離れなければならないという精神的ストレスも解消できます。特に近隣に親族が住んでいたり、親しくしている人がいたりするケースでは、売却したことを知られたくないと考える人も多いもの。

売却後も住み続けられるリースバックで、金融機関に頼ることなく必要な資金を取得し、人知れず負債を帳消しにしたいと感じている人には大きなメリットといえます。

③固定資産税などを支払う必要がなくなる

リースバックをおこなうと、その不動産の所有権がリースバック業者へと移転されます。その結果、所有者であった間に毎年かさんでいた固定資産税などの家の維持費の支払いに追われることはありません。

また、一般的に賃貸契約であれば、設備の維持費や修繕費まで業者(賃貸人)負担となるため、家の維持管理費用を節約するという観点からも、リースバックを利用して得られるメリットは大きいと言えるのです。逆に、「設備維持費や修繕費は業者が負担します」と謳い、本来賃貸人が負担する義務がある費用をサービスのように営業してくる悪質な業者もあるため注意しましょう。

ただし、賃貸住宅居住者として火災保険の負担、及び、賃借人が過失や家財破損などしてしまった場合は賠償責任の負担は発生します。

リースバックの3つのデメリット

①売却価格が相場よりも安くなる

通常の不動産売買をおこなうときは、買い主のニーズを考えて売却金額を算出します。その点、リースバックは買い主を探すわけではないため、相場よりも低い金額で買い取られる可能性が高いといえるでしょう。

しかし、買い取り価格が安いからといって、損するばかりではありません。買い取り価格が安ければ、その後支払う必要のある家賃が安くなることも期待できます。総合的に見て、お得かどうかという視点で考えるように心がけましょう。

②普通の賃貸物件よりも家賃が高い

リースバックされる物件の借り手は契約者に限られます。そのため、通常の賃貸物件の家賃に比べて家賃設定は高くなりがちです。以下は、多くの業者で用いられている家賃の算出方法です。

1ヶ月の家賃=売却価格×(6~13%)÷12ヶ月

掛けられるパーセンテージは各リースバック業者によって異なります。家賃を少しでも安く収めたいときには、このパーセンテージを低く設定してくれる業者を選ぶようにしましょう。

また、契約者のみが借り手となるという状況を逆手にとって、家賃の価格交渉をすることもできます。ランニングコストを抑えるために、リースバックの業者選びや上手な価格交渉で、少しでもデメリットを解消しましょう。

③賃貸契約を更新できないリスクがある

通常の賃貸住宅と異なり、リースバックは契約種類によっては契約更新ができない場合があります。自身の経済状況に応じた判断ができず、契約が終了すれば強制的に退去となってしまうのは大きなデメリットでしょう。

一般のリースバック業者では、契約更新できない「定期賃貸契約」で契約期間を限定しているところが多いため、継続してその家に住み続けたい場合や将来買い戻しを希望する場合は注意が必要です。住み続けたい場合には「普通賃貸契約」ができる業者や、自身で契約期間を設定できるプランを用意している業者を探しましょう。

また、買い戻しを希望していても契約満了時に十分な資金がなければそもそも買い戻しもできないまま退去させられることとなります。賃貸契約期間中の貯蓄は必須と言えるでしょう。

西崎さん
西崎さん

賃貸借契約終了後の条件が最も重要です。目先の条件にとらわれず、実現可能な選択肢を取りましょう。

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リースバックのトラブル事例

リースバックはこまかな条件が多いため、「希望通りにならなかった」「最初の条件と違う」などしばしばトラブルが発生することがあります。本格的にリースバックを検討するならば、次のようなトラブル事例をチェックし、対策をしておきましょう。

相場よりも安く買い取られてしまった

リースバックはもともと通常の仲介売却(買主を見つけて売却)よりも買取価格は安くなります。それは、仲介ならば得られる仲介手数料による利益がないことや、買い取った後もその不動産を自由に扱うことができない業者側の負担があるからです。

しかし、そのような事情を利用して極端に低い値で買い取ろうとする悪質な業者もあります。あまりにも相場より安く売却すると、得られる資金が減って損をするだけでなく、低廉譲渡(※)とみなされ贈与税が発生する恐れもあるため注意しましょう。業者へ査定依頼する際は、1社だけでなく何社か比較したり、事前に周辺地域の不動産相場をチェックしたりして自身でも比較材料を準備しておくことが大切です。

注)
1.低廉譲渡…市場価格よりも著しく低い金額で資産を譲渡すること。贈与税を免れるために親族間などの売買取引で発生するケースが多い。

買い戻しを希望していたのに売却されてしまった

将来買い戻しをするためにリースバックを利用したのに、知らぬ間に転売されていた、買い戻し自体を業者に拒否された、などのトラブルも少なくありません。

いずれ不動産の買い戻しを予定している場合は、口約束などではなく必ず書面で契約を交わすことはもちろん、契約書の買い戻しに関する記述内容を入念にチェックしましょう。

例えば、業者の判断で第三者に売却することができる期間や、買い戻しの際の金額設定はいつまで有効なのかなども重要です。契約時に提示されていた額よりも高い金額を買い戻し時に請求される恐れもあるからです。

なお、買い戻し額は業者の手数料・諸費用などを加えて算出するため、売却時よりも1〜3割高くなるのが一般的です。買い戻しが可能な期間内に資金が用意できなかった場合は強制退去となる可能性があるため注意しましょう。

賃貸契約中に家賃が高騰した

先述しましたが、リースバックでは賃貸中の家賃は周辺相場よりもやや高めに設定されることが一般的です。業者が不動産を買い取った金額分を回収して、継続的に収益を上げるためです。

しかし、投資がうまくいかなければ家賃を上げる、または運用自体の取りやめを判断される場合があります。そうなれば、契約書に「家賃の高騰はしない」と記載されていても、契約更新の際に値上げを通知される可能性があります。家賃が高くなって払えなくなれば退去するしかありません。業者が運用を取りやめて不動産を売却したいと考えた場合は、居住者がいるままでは売ることができないため、賃料を上げて居住者に退去を検討させるという方法を取る場合があります。

できるだけ長く住み続けたいと考えるならば、契約更新の制限や家賃変動に関する条件をしっかりとチェックしておきましょう。

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リースバックでよくあるQ&A

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最後に、リースバックについてよくあるQ&Aを紹介します。ここまでで解決できなかった気になる点を残さず解決しておきましょう。

査定依頼したら必ず契約しなくてはいけないの?

査定依頼は申し込みではないため、査定してもらったからといってその業者と必ず契約しなくてはならないということはありません。

不動産の仲介売却と同様、机上・訪問査定のどちらの方法も業者にとっては「営業」の一環です。提示された査定額や賃貸条件など吟味し、納得がいく場合のみ契約を交わしましょう。

事業用の不動産でもリースバックできるの?

業者により条件が異なる場合がありますが、事業用の不動産でもリースバックが可能なサービスは多数あります。

店舗や工場など事業用として所有している不動産を業者が買取り、資金化したうえで所有者はそのまま事業を継続することができます。賃貸契約を交わすので毎月家賃の支払いが発生しますが、定期借地などと違って将来買い戻しができる点がリースバックの大きなメリットでしょう。

リバースモーゲージとの違いを教えて

リースバックと混同されやすいサービスとしてリバースモーゲージがありますが、大きな違いは「所有権」と「取引相手」です。

リースバックは家を業者に売却するため、居住者は所有権を失うことになりますが、リバースモーゲージは家を担保に住み続けるサービスのため、所有権はそのまま居住者のものであり続けます。

またリースバックの場合、取引相手が不動産会社やリースバック業者となりますが、リバースモーゲージは銀行などの金融機関が相手となります。不動産を担保に融資を受けながら住み、所有者が死亡したら金融機関がその不動産を買い取ることで借入金が完済されるという仕組みがリバースモーゲージの特徴です。

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まとめ

リースバックとは、家を売却しても同じ家に住み続けることができる仕組みで、引っ越したくないけれどまとまった資金がすぐに必要な場合や、家を売却したことを周囲に知られたくないなどの場合に検討したいサービスです。

しかしリースバックは利用者に特別な事情があるケースが多いため、業者が有利な条件をつけやすく、よく調べずに業者を決めてしまうと後悔してしまう可能性があります。

リースバックを検討する際は必ず複数の業者を比較検討しましょう。査定額、賃貸条件、買い戻し可否、手続きに関する諸費用なども比較のポイントとして重要ですが、もっとも見極めたい点はその業者が本当に信頼できるかです。

リースバック業者の比較サイトなどを活用しながら複数社へ査定依頼をして比較し、利用者のメリットだけでなくデメリットまでしっかりと説明してくれるリースバック業者を選びましょう。

リースバック業者選びに迷ったら家まもルーノに相談するのがおすすめ
家まもルーノは複数のリースバック業者に買取査定を依頼できるサービス。納得のいく査定結果が出ればそのまま契約も可能です。査定し、物件の価値を知ってから売却の判断をするとよいでしょう。

 

監修いただいた専門家
西崎 洋一
宅地建物取引士
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