ワンルームマンション投資の成功と失敗の分かれ目｜基礎知識から解説

※1：東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績（2022年3月調べ）

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ワンルームマンション投資の基礎知識

ワンルームマンション「投資」とはいえ、賃貸物件経営としての側面があるため、株やFXの投資とは性質が異なります。まずはワンルームマンション投資の目的から期待できる利回り、必要なランニングコストまでの基礎知識を把握しておきましょう。

ワンルームマンション投資の目的

単身者をターゲットとしたワンルームマンションの1室を購入し、第三者へ貸し出すのが一般的です。このビジネスモデルの場合は、家賃収入からローン返済額や管理コストを差し引いた利益を得るのが目的です。

ただし、これが全てではありません。新たな駅の誕生や再開発による地価・物件価値の向上を見込んで安い時期に購入しておき、買値を上回る売値で売却する、まさに投資といえるビジネスモデルもあります。その買いと売りのタイムラグの期間だけ賃貸に出すことも可能です。

また、動かせる資産に余裕があれば、安い中古物件を購入してリフォームやリノベーションを行い、付加価値をつけて転売するケースもあります。

投資の利回り

投資全般において重要な用語として「利回り」が挙げられます。利回りは投資金額に対して、得られた収益額の割合のことです。ただし、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

投資物件の広告には「利回り〇％」という謳い文句が記載されているケースがありますが、どの計算方法による利回りなのかを把握することが重要です。

想定利回り

物件が満室の状態を想定して算出した利回りのことで、下記の式で求められます。

ここでは経費と空室リスクを考慮しません。3,000万円で購入したワンルームマンションを月10万円で貸し出した場合、120万円÷3,000万円×100%で、想定利回りは4.0%と計算できます。

表面利回り

広告に掲載される利回りの多くは表面利回りです。グロス利回りとも言い、想定利回りと同様に管理費などの経費は考慮しません。表面利回りは下記の式で求めます。

想定利回りとの違いは、空室リスクを反映して計算するところにあります。たとえば、10部屋を備えたアパート1棟を経営する場合に、8部屋が常に満室、2室が常に空室と仮定して計算するというものです。

ただし、1世帯向けの物件の場合は、一部の空室を計算に入れることができません。そのため、ワンルームマンションの想定利回りと表面利回りは同じ割合になります。なお、利回りの目安は築年数によって異なります。ワンルームマンションの表面利回りの目安は次の通りです。

実質利回り

想定利回り・表面利回りと異なり、経費を含めて求める利回りです。下記の式で求めます。

3,000万円で購入した物件を月10万円で貸し出し、年間の管理費用や固定資産税などの経費に30万円かかるとすると、年間の実質利回りは3%です。経費を計算に入れる分、想定利回りや表面利回りも低い割合になります。

ただし、実質利回りが得られる利益とイコールかといえば、そうではありません。この計算でもワンルームマンションの場合は常に満室想定、一定の支出を想定した計算になるからです。

実際には、入居者が引っ越した場合に1～2カ月ほど次の入居者が決まらなかったり、建物全体の修繕費用をオーナー同士で出し合うなど思わぬ収入減や支出増のリスクがあります。利回りはあくまでも参考として、想定外の事態が起きても、ある程度対応できる資金の余力があるかどうかを検討しましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6833

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168

投資のランニングコスト

利回りの計算のなかで「経費」という単語を用いましたが、ここであらためて、どのような必要経費があるのかを確認します。

• 毎月・毎年かかる経費

• 入居・退去時にかかる経費

• 突発的・数年後にかかる経費

このように、マンション1部屋のみを所有するだけでも大変なコストがかかります。また、物件の種類、間取り、地域、管理会社により金額には差が出ますので、上記の表は参考までにお役立てください。

なお、上記の表にて紹介した原状回復費について、入居者向けの情報として原状回復の解説を下記の記事で行っています。原状回復費を算出する際には、入居者の立場も考えて適切な対応をとることが重要です。ぜひこちらもご参照ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12528

ワンルームマンション投資とそのほか不動産投資を比較

住宅系の不動産投資に限っても、主なものだけでワンルームマンション・1棟（マンション、アパート）・戸建ての3種類があります。ワンルームマンションだけでなく、この2つのタイプも含めて比較検討しましょう。

なお、難易度が高く収益が大と記載している投資先であっても、株やFXと比べれば、住宅系の不動産投資は全般的にミドルリスク・ミドルリターンです。

他の不動産投資に比べて初期費用が少ない

まず1つ目の大きなメリットは、初期費用を抑えられる点です。他の不動産投資よりも物件購入価格が低く、ローン審査も通りやすいため、一定程度の収入があれば始められます。また、土地の権利をそれぞれの部屋のオーナーと分け合うため、土地にかかる固定資産税も抑えられます。

不動産投資にかかる主な初期費用は、以下の通りです。物件により異なりますが、おおむね物件価格の8〜10％が相場とされています。

• 登記費用
• 不動産取得税
• 印紙税
• ローンの事務手数料
• 火災・地震保険料
• 仲介手数料（物件購入を不動産会社に仲介してもらった場合）
• 固定資産税・都市計画税
• 管理費・修繕積立金

ローンの事務手数料や火災・地震保険料、仲介手数料などはオーナーがどの事業者とプランを選ぶかによって調整できます。家賃収入とのバランスを考慮して選択しましょう。

不労所得で年金の補助

ワンルームマンションに限ったことではありませんが、不動産投資の大きなメリットは不労所得による恩恵です。とくにワンルームマンションは管理の手間が少なくて済むため、老後も続けやすいというメリットがあります。

年金にプラスできる収入源があれば、生活に安心感が生まれます。老後の備えとしてワンルームマンション投資を考えているのであれば、定年退職や早期リタイアの年までにローンを完済できるよう、期間と収支をシミュレーションしておきましょう。

ワンルームマンション投資の収支について詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20809

現金での相続より有利になる

これもワンルームマンションに限ったことではありませんが、現金で相続するより、不動産に換えて相続するほうが節税できるというのもメリットの1つです。

相続税は現預金や有価証券などの資産に対しては「時価」が課税対象額です。そのため、2,000万円の現金を相続する場合は2,000万円を基準に税金が計算されます。

一方、不動産の場合は「固定資産税評価額」が課税対象額です。土地の場合は時価の7～8割程度、建物は新築の状態でも時価の5～7割程度です。土地と建物がそれぞれ1,000万円の時価があったとしても、課税対象額は1,200万円～1,500万円になるため節税できます。

また、建物は法定耐用年数に応じた減価償却で、固定資産税評価額が年々下がっていきます。これは経年劣化による資産価値の減少を考慮したものです。鉄筋コンクリート造の建物は法定耐用年数が47年で、減価償却率は毎年2.2%です。

木造の建物の法定耐用年数は22年で減価償却率が4.6%なので、木造アパートや戸建て住宅と比べると年間の節税効果は低めですが、鉄筋コンクリート造のマンションは減価償却で節税できる期間が長いのがメリットです。

減価償却について詳しく知りたい人は、次の記事も参考にしてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7957

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/611

なお、相続税評価額の計算式は、建物・土地それぞれ以下のようになっています。

更にワンルームマンションの場合、小規模宅地の特例や、貸付事業用宅地の控除が受けられる場合もあります。

”参考元：国税庁　参考箇所：「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」（2021年1月時点）”

相続税は基本的に現金で一括納付となりますので、このような減税効果を上手に活用し、できるだけ負担を減らしたいものです。多額の資金を保有している親の立場であれば、自分が健在なうちに相続税対策を検討しましょう。

自身が働けなくなっても家族の収入源

不動産投資用ローンを組む場合、団体信用生命保険への加入が原則となります。これは、債務者が事故や病気などで死亡したり障害を患い返済が難しくなった場合に、ローンの残債が保険金から支払われるといった保険内容です。ローンの契約者本人に万が一のことがあっても、家族が借金に苦しむ恐れはありません。

また先述の通り、ワンルームマンションは管理しやすいため、遺族にとっても経営を続けやすく、有益な資産となるでしょう。また、いざとなれば売却してまとまったお金に換えられるため、安心できる未来を家族へ残せます。

ワンルームマンション投資の3つのリスク

ワンルームマンション投資は、そのほかの不動産投資と比べると管理の手間や初期費用が少なく、初心者でも参入しやすく見えます。しかし、リスクも無視できません。次の3つの点に注意しましょう。

• 空室・滞納で収入ゼロ
• ローリターン
• 災害・事故リスク

それぞれ具体的に説明していきます。

空室・滞納があると収支はマイナス

ワンルームマンション投資は所有する戸数が1つだけなので、空室や家賃滞納が発生すれば即収入ゼロに陥ります。家賃収入が途絶えても、管理費やローン返済などのランニングコストは発生し続けるため、それまでの利益分や家賃収入とは別の給与や事業収入を切り崩すことになりかねません。

また、投資用物件として人気の高いマンションの場合、他の部屋に空室が出るとライバルになるという側面もあります。隣の部屋との差別化は非常に難しいため、できるだけ長く住んでもらえるよう魅力的な家賃設定や維持管理に工夫が必要です。

経営開始前に実行できる対応策としては、入居者を途切れさせないようなノウハウを持った管理会社を選ぶことと、人気エリア且つ入居希望者のニーズにマッチした物件選びが挙げられます。

賃貸経営者向けの空室対策に関する情報記事はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9070

リターンの少なさ

不動産投資全般でいえばミドルリスク・ミドルリターンですが、ワンルームマンション投資はややローリターンです。1戸かつ単身者向けの物件なので、よほどの好立地でない限り高い家賃収入は望めません。

大きな儲けを狙うなら、賃貸経営する戸数を増やすか、ワンルームマンション投資の利益を他の投資に回す必要があります。投資前に利回りやキャッシュフローのシミュレーションを行い、自分が得たい収入と合致するかどうかを検討しましょう。

不動産価値の下落

火災や地震、台風などによる被災、エレベーターやオートロックの故障など、予想外の修繕費用が発生するリスクがあります。また、災害により設備が悪くなってしまえば物件の価値も落ちてしまいます。

更に、所有している部屋だけでなく、そのマンションのすべての部屋や近隣地域も含めて、犯罪や事故が起きてしまえば、需要が下がるため家賃を大幅に下げて入居者を募るしかなくなる可能性もあります。

予測できない事態に備え、災害保証や耐震基準、該当地域のハザードマップをしっかり確認しておくことと、入居者審査やトラブル保証など徹底している管理会社を見極めることが重要です。

ワンルームマンション投資でよくある失敗

ここからは、ワンルームマンション投資でよく聞かれる失敗例をご紹介します。以下のような事態を想定し、賢い運営方法を検討していきましょう。この章では、5つの失敗例を挙げていきます。

• 想定外のランニングコストの上昇
• 家賃保証の意味を理解していなかった
• 反社会的勢力の関係者が入居
• 節税効果が期待以下
• 物件を手放せない

一つずつ具体的に見ていきましょう。

想定外のランニングコストの上昇

広告に記載される表面利回りには経費が計上されていない、という点は先述の通りです。しかし、実質利回りを自分で計算したとしても、抜け漏れが発生することがあります。主なポイントは、修繕費積立金と入居者が退去したときのメンテナンス費用です。

修繕費積立金は各戸のオーナーたちが集う管理組合に収める金額のことで、経年劣化による修繕を見越して資金を蓄えておく目的があります。エレベータの取り換えや外壁の修繕など、項目は多岐に渡ります。一般的に、新築時の修繕費積立金の額は小さく、築年数が経過するほどに額が大きくなるため注意が必要です。

そして、入居者が退去した際に、次の入居者を迎え入れるためのクリーニングや設備のメンテナンスにかかる費用も無視できません。できるだけコストを抑えるためにも、長く住んでもらう工夫をしつつ、破損・汚損リスクを減らすためにペット不可や人柄審査を重視するといった条件設定も重要です。

ワンルームマンション投資の失敗対策できるサブリースについて知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20172

家賃保証に関する契約事項の確認漏れ

家賃保証とは、万が一空室が続いても一定の家賃収入が保証される仕組みで、仲介を行う不動産会社が物件の販売促進として付けているサービスです。しかし、保証適用条件のハードルが高く、期待通りに保証されないケースがあります。

また、保証期間中であっても年数に応じて保証額が下がる、諸条件によって保証期間が短くなるなどです。契約書に記載がない理不尽な事案であれば抗議しやすいものの、契約書に記載があれば合意したものとみなされかねません。家賃保証の契約内容をしっかり確認・理解してから契約しましょう。

ただし、そこまでしても保証サービスを提供する会社が倒産してしまえば保証はなくなります。家賃保証の条件や額面だけを見て判断するのではなく、しっかりとした実績があり、注意事項まで詳しく説明してくれる誠実な保証会社を選ぶことが何より重要です。

物件の既存リスクを発見できなかった

主に中古マンションの1室を購入するケースで挙げられるリスクです。具体的には次のようなものがあります。

• 同じマンション内に反社会勢力の関係者が入居している
• 騒音が著しい住人がいる
• 近隣トラブルが激しい
• 過去に水没や建築違反などの問題が生じていた
• 数年後に大規模な修繕が予定されている

仲介の不動産会社や売主にも説明義務があるため、著しいリスクについては説明されるはずです。しかし、グレーゾーンなものについては説明が行われず、「知っていたら買わなかった」として買主が訴訟を起こした事例もあります。

このような隠れたリスクを発見できないまま物件を購入しないよう、近隣住民や周辺環境、マンション全体の運営状況などのリサーチを行いましょう。

期待していたほど節税できない

あえて赤字経営にすることで給与や事業収入と損益通算し、収入全体の税率を引き下げて手取り額を増やすという方法があります。このために不動産投資を狙う人もいるでしょう。しかし、年収が900万円以下の場合はそこまで大きな節税は望めません。

この節税方法は所得税率が高い人に効果が現れるものです。年収900万円以下でも効果がないわけではありませんが、税率を下げられるメリットよりも大幅赤字への転落リスクの方が高いので、損益通算狙いの投資は避けましょう。

ワンルームマンションの節税について詳しく知りたい人はこちらをご覧ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20503

希望価格で売れない

永続的な賃貸経営ではなく、短期間で売却することを視野にいれたワンルームマンション投資の場合は、本当に希望価格で売れる見込みがあるのかどうかを分析しましょう。

また、賃貸経営を続けるつもりで初めても、うまくいかないときは物件価値が高いうちに売却を判断することも重要です。つまり、損切りのタイミングの判断です。一定期間以上の空室継続などが発生すると、投資物件としての評価が下がるため、赤字リスクが見えた段階で不動産会社に査定依頼しておくのがおすすめです。

幅広い不動産会社の中から、より好条件で売れるノウハウを持った会社を探すなら一括査定サイトを活用しましょう。

おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい人は、こちらの記事もおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915

ワンルームマンション投資で狙い目の物件とは

ワンルームマンション投資を、少しでも小さなリスクで始めたいという人には、次にあげる2つの物件が狙い目です。リスクを減らすという点に特化しているため、ハイリターンが期待できるというわけではありませんが、少なくとも経営を軌道に乗せやすい物件です。

交通の便がよい立地の中古マンション

せっかくなら新築物件を購入したいと思うかもしれませんが、投資に関しては新築である必要はありません。一度でも誰かが入居すれば中古物件になるので、新築という付加価値のために数百万円を上乗せして支払う必要がないからです。

地方の新築物件を購入できる金額と都心の中古物件を買える金額が同じなら、都心の中古物件をおすすめします。とくに、交通の便がよい立地なら、初回の入居者が退去した後も短い空室期間で次の入居者を獲得できる可能性が高いでしょう。

既に入居者のいる物件

入居者がいる物件をオーナーが売却する、「オーナーチェンジ」というケースです。この場合、買主は既存の入居者と賃貸借契約をすればよいため、入居者を探す手間も費用もかからず、すぐに家賃収入を得られます。

自分で家賃を設定しづらいというデメリットはありますが、既存の家賃設定も加味して選べば、最初から安定した経営を始められるので、初心者にはおすすめです。

ワンルームマンション投資の始め方

最後に、リスクとリターンのバランスを天秤にかけた上で、ワンルームマンション投資を始めようと決断した人のために、始め方を解説します。

ワンルームマンション投資の利益やリスクを知る

物件探しの前に、まずは情報収集をしましょう。前知識なく物件探しから入れば、その仲介業者が言っていることが本当に正しいのか、自己判断できなくなるからです。相場の動向、購入タイミング、ディベロッパーの特徴など幅広い情報の中から、リターンとリスクを分析します。

まず何を調べればよいかわからないという場合は、不動産投資に関する書籍を2〜3冊読んでみたり、経営者向けのセミナーにいくつか参加してみるのもおすすめです。自分の中になかった視点や意見を取り入れることで、分析がより詳細なものになっていきます。

日本における不動産投資市場の傾向についてはこちらの記事もご参考ください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7498

希望エリア・投資用物件を探す

次はいよいよ物件探しです。不動産の全般情報を発信するポータルサイトや、物件を仲介または販売している不動産会社のホームページなどを見てみましょう。

数ある物件の中からどのように選べばよいか迷ったときは、「立地」「価格」「築年数」から絞り込んで探していくのがコツです。そのほかにも、次のような判断基準があります。

• 新築・中古
• 都心・地方
• 駅までの距離
• 近隣の治安
• ハザードマップ
• 公共施設の有無
• 設備状態・管理が行き届いているか
• 間取り
• 住み心地
• 都市開発計画の有無

物件価格と条件を組み合わせたときの利回りを見定めて、需要を見込めるワンルームマンションを探しましょう。不動産投資の物件選びについて詳しく知りたい人にはこちらの記事もおすすめです。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6446

投資用不動産を探すなら「シーラの不動産投資」がおすすめ

投資用のローンを利用して購入

希望の物件が決まれば、融資を受ける金融機関を定め（仲介業者が紹介してくれるケースもある）、不動産投資用ローンの申請をします。なお、この段階ではまだ物件が自分の物になっていません。ローン審査を経て購入代金を支払うまでは、他の人が買う可能性もあるので迅速に手続きを進めましょう。

住宅ローンと同じく、審査は仮審査と本審査で計2回行われます。仮審査と本審査でそれぞれチェックされる内容は主に以下の通りです。

• 仮審査…契約者の信用情報、年収などから返済能力を審査
• 本審査…契約者の健康状態、物件の担保価値

無事に本審査に通過したら、融資を受けて物件の購入に移ります。なお、仮審査に通過しても本審査で却下されるケースは少なくありません。

投資用ローンに関する情報はこちらの記事でも深掘りしています。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11937

管理会社を決めて経営を開始

最後に、管理を委託する場合の管理会社を選びます。自分で管理しても構いませんが、入居者対応や日常的な清掃、設備点検などの専門的な業務もあるので、経費節約の側面よりも手間がかかるデメリットの方が大きくなりがちです。とくに、初めて不動産投資に挑戦する場合は、投資のハウツーを理解した経験豊富な管理会社に任せるのが無難といえるでしょう。

管理会社を選ぶときのポイントは次の通りです。

• 豊富な実績
• 地域に精通している
• レスポンスが早い
• インターネットを活用した集客力がある
• 入居者の募集情報を逐一報告してくれる

また、管理会社は1社だけではなく必ず複数社を比較して決めましょう。自分が何を優先して管理を委託したいかを明確にしていけば、おのずと自分の目的に合った管理会社が見つかるはずです。

まとめ

ワンルームマンションでの投資は、他の不動産投資に比べればコストと手間を抑えられるため、ハードルは低いと言われています。しかし、空室時は収入がゼロになることや、入居者がいても収益性が大きくないというデメリットもあり、一概に「良い選択」とは言えません。

不動産投資において最も大切なことは、収支を将来まで見積もり、リスクや修繕予定なども念頭に入れた計画を立てることに尽きます。本記事を参考にしながら、自分が納得して挑戦できるまで、しっかりと情報収集しましょう。