都内のマンション価格が軒並み高騰し、購入検討者の多くが住むだけでなく、「資産形成」という目的を持ちながら物件を探しています。
どうやったら資産価値を高めながら、居住満足度の高い物件を見つけられるのでしょうか? 著書『住む資産形成』(KADOKAWA)にて「令和のマンション購入術10箇条」を唱える稲垣慶州氏から、資産価値重視で公開しないマンションの選び方を学びます。
今回は「『世帯年収』から狙い目のエリアがわかる」です。
「世帯年収」から狙い目のエリアがわかる
人口だけではなく世帯年収を意識しておくことも大切です。
マンション購入の予算を決める際には「年収の7倍」が目安とされます。
住宅ローンの借入限度額がそのように設定されることが多いからです(返済比率の計算を単純化した指標と考えてください)。逆にいえば“マンション価格はそのエリアに住む人たちの世帯年収を反映している”と考えることもできます。
最近はご夫婦でのペアローンで“世帯年収の10倍程度”まで住宅ローンが組めるケースも出てきています。
そのことからいえば、「地域の上限坪単価」は次のように計算できるという仮説も成り立ちます。
《地域の平均年収×2(ペアローン想定)×10倍(年収倍率)÷18,75坪(2023年のマンション平均坪数)》
不動産は坪単価で考えることが多いのですが、1坪は約3・30578平米(㎡)、およそ畳2枚分になります。
平均年収については総務省が公開している資料などからチェックできます。東京23区でも港区はずば抜けて高く、2021年が1185万円となっていました(最も低いのが足立区と葛飾区の357万円なので、その差は非常に大きなものになっています)。
ここから計算すれば、2023年の港区の上限坪単価は1264万円、足立区と葛飾区の上限坪単価は381万円となります。
2013年から2023年までの上昇率をもとに計算すると、港区は2028年で1371万円と予想されます。この数字を計算式に当てはめれば、2028年の港区の上限坪単価は1462万円になっていると考えられます。
こちらの図も参考にしてください。
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「2023年の上限坪単価と2028年の予想上限坪単価」(平均年収は総務省発表データ、2023年の新築坪単価はLIFULLのデータにもとづき、上限坪単価は本文で紹介した仮説の計算式による)
2023年の平均年収とそこから算出される上限坪単価、2028年の予想平均年収とそこから算出される予想上限坪単価をまとめて、2023年の新築坪単価との差を計算したものです(2023年の新築坪単価はLIFULLのデータより)。
差額が大きなプラスになっている区は、それだけマンション価格が上昇していく可能性が高いと考えられます。
23区でいえば、価格が大きく下落する地域はなさそうですが、価格の上昇を望むのであれば、港区や渋谷区などを選んでおきたいところです。
ただし、すでに平均価格が高くなりすぎている港区などではマンションを購入するのが難しいでしょう。そこまで価格が高くなく、今後の価格上昇も望まれるということでは、江東区(湾岸を除く)や台東区、墨田区などが候補に挙げられます。
『住む資産形成』(稲垣 慶州(ヨシクニ)著/角川書店 刊)
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