住宅ローンがまだ完済しておらず返済中だとしても、急にまとまった資金が必要になり追加融資を受ける必要性を感じている方は決して少なくありません。しかし、すでに住宅ローンを受けているにも関わらずさらに追加融資を受けることはできるのでしょうか？
結論から申し上げますと、場合によっては住宅ローン返済中であっても追加融資を受けることは可能です。ただ、あまり可能性としては高くありません。
この記事では、住宅ローン返済中における追加融資の可否や、追加融資を受けることができなかった場合に考えられる別の資金調達方法についても解説していきます。
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住宅ローン中の追加融資は望みが薄い
一般的に、住宅ローンの返済中に追加融資を受けることは難しいと言われています。その理由はどこにあるのでしょうか。ここでは、追加融資が困難になる理由や追加融資を受けるための具体的な方法、融資を受けることができた際に発生するリスクについて解説していきます。
そもそも住宅ローンに追加融資はない
住宅ローンはあくまで不動産住宅を購入するための融資であり、不動産住宅を購入する目的から外れた追加融資は金融機関では行わないのが一般的です。したがって、仮に何らかの理由でまとまった資金が必要になったとしても、目的から外れた追加融資を受けることはできません。
また、購入した住宅にはすでに抵当権が設定されていることから、融資を受けた金融機関以外の金融機関から別途融資を受けることも難しいと言えるでしょう。
追加融資でリフォームローンなら望みはある
住宅ローンの返済中であっても、リフォームをするための借り入れであれば追加融資を受けることができる可能性があります。その際は、現在返済中の住宅ローンに組み込んでもらえるケースや、住宅ローンとは別に新たなリフォームローンを組むケースが考えられます。
さらにリフォームローンは住宅ローンより金利は高いものの、無担保で借りることが可能です。住宅ローンと比べて審査基準も厳しくないことから、借り入れしやすいと言えます。
最終的に融資が下りるかどうかは金融機関が判断するので、まずは現在住宅ローンの融資を受けている金融機関に連絡し、追加融資を受けるためにはどのような方法があるのか相談することをおすすめします。
追加融資を受けられても返済リスクは上昇
当たり前ではありますが、追加融資を受けることによって返済総額が増えるため、毎月の返済額の負担は今までより大きくなります。子供の進学や大幅なリフォームなど将来様々な場面で資金が必要になることも考慮に入れると、追加融資を受けることで返済リスクは高まると言えるでしょう。
仮に金融機関からの追加融資を受けることができた際は、より一層返済に対する意識を高めることが求められます。
資金が必要なら住宅ローンからの借り換え
現在住宅ローン返済中の方がさらにまとまった資金が必要になった場合は、追加融資を受けるよりも住宅ローンの借り換えを行うことをおすすめします。
ここでは、住宅ローンの借り換えの具体的な概要や、借り換えを行う場合のメリットやデメリットについて分かりやすく解説していきます。
住宅ローン借り換えの概要
住宅ローンの借り換えとは、現在支払い中の住宅ローンとは別に新たなローンを組むことによって、支払い中のローンを一括返済することです。
通常は、現在の借り入れの残高分を現在とは別の金融機関から借り入れて、既存の住宅ローンを完済します。その後は新しい金融機関に借入金の返済をしていきます。
住宅ローンの借り換えをするメリット
一般的に住宅ローンの借り換えは、現在支払い中の住宅ローンよりも低い金利のローンに換えることにメリットがあります。住宅ローンの借り換えは、追加で融資を受ける場合よりも支払い総額が安くなる場合があるためおすすめです。
具体的には、現在の住宅ローンの金利の引下げが全期間1.5%のものから全期間2%引き下げのものに借り換えすると、全期間0.5%低い金利での借り入れが可能となります。たとえ金利差が少なくても借り入れ残高が大きければ、借り換えをする効果はそれだけ高くなるでしょう。
リフォームが必要であれば、借り換えに合わせてリフォームローンを住宅ローンとして一本化することにより、リフォーム資金も含めて低金利で借り入れできるメリットもあります。
住宅ローンの借り換えをするデメリット
住宅ローンの借り換えをするデメリットとしては、借り換えを行うためには複数の手続きが必要になることから、手間や費用がかかる点です。住宅ローンの借り換えの際は、現在の住宅ローンを完済する手続きと新たな住宅ローンの手続きの2つが必要になります。それぞれにかかる費用と金額の目安は以下の通りです。
- 現在の住宅ローンを完済する手続き
| かかる費用 | 目安となる金額 |
| 抵当権抹消費用 | 2万円 |
| 繰上げ返済手数料 | 数千円〜3万円 |
- 新たな住宅ローンの手続き
| かかる費用 | 目安となる金額 |
| 抵当権設定費用 | 数万円 |
| 印紙代 | 数万円 |
| 保証料 | 数十万円 |
| 事務手数料 | 数万円 |
なお、借り換えを行う場合には、改めて生命保険の審査や住宅ローン審査を受ける必要があります。借り換えを行う前に他のローンを組んでいるケースや健康状態に異常がある場合など、審査の中身次第では借り換えできない可能性もあるので注意が必要です。
住宅ローンの借り換え先を選ぶ3つのポイント
住宅ローンは金融機関ごとに様々なタイプのものが用意されています。多くの住宅ローンの中からいずれかへ借り換えする際、どの住宅ローンを選べば良いのか判別が難しいところです。
借り換え先の住宅ローンを選ぶ際には、借り換えを行う目的に沿って適切なものを選ぶことが重要になります。ここでは、押さえておくべき3つの大切なポイントについて解説していきます。
月々の支払いの負担を減らすなら金利の低さ
月々の支払いの負担を減らしたいのであれば、金利が低い借り換え先を選ぶことをおすすめします。
一般的には、変動金利型や固定期間があまり長くない固定期間選択型の金利タイプであれば、金利が低くなる傾向にあります。借り換えを行うと元々の借入額よりも借り入れ金額が増えることから、少しでも金利の低いローンを選び月々の負担を減らすことを心がけましょう。
繰り上げ返済のしやすさ
繰上げ返済により早く支払いを終えることができれば、トータルの支払い金額を減らすことが可能となります。借り換えを行う際は、繰り上げ返済をしやすいタイプかどうかに重点を置いて、借り換え先の住宅ローンを選ぶと良いでしょう。
なお住宅ローンの中には、いつでも繰り上げ返済ができるタイプや繰上げ返済の手数料が無料のタイプのものもあります。金利など細かな条件を確認した上で、利便性の高いものを選択するよう心がけましょう。
将来に備えて保険が充実しているか
病気や怪我、事故などに遭遇した際でも滞りなくローンの返済を行うために、手厚い保険がついている住宅ローンに借り換えを行うこともおすすめです。
疾病保障や団体信用生命保険などの適用条件が比較的緩い住宅ローンや、従来の団体信用生命保険よりも引き受け条件が緩和されているワイド団信が付いている住宅ローンかどうかに着目して検討すると良いでしょう。
住宅ローンの借り換えはフラット35がおすすめ
住宅ローンの借り換えを行う際は、フラット35を利用することをおすすめします。フラット35は、通常住宅ローン審査の際に考慮される職業や勤続年数などの制限が少なく、比較的多くの人が利用しやすい住宅ローンだと言われています。
ここからは、住宅ローンの借り換えにフラット35がおすすめの理由についてさらに詳しく解説していきます。
フラット35がおすすめの理由
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。全期間固定金利であることから毎月の返済額が分かるため、将来の返済計画が立てやすい特徴があります。
さらにフラット35は保証人が必要なく、保証会社へ保証金を支払う必要もありません。繰上げ返済や返済方法の変更を行う際の手数料も発生しないことから、安心して利用することができます。
住宅ローンの仕組みに関して、詳しくはこちらの記事もおすすめです。
フラット35を利用できる条件
フラット35を利用するために必要な主な条件は、以下の通りになります。フラット35の利用を検討しているのであれば、どのような条件があるのか一度目を通して把握しておくことをおすすめします。
- 借り換え対象となる住宅ローン債務者と借換融資の申込人が同一であること
- 申込時の年齢が満70歳未満であること
- 日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方であること
- すべての借入れに関して、年収に占める年間合計返済額の割合が以下の基準を満たすこと
| 年収 | 年間合計返済額の割合 |
| 年収400万円未満の場合 | 30パーセント以下であること |
| 年収400万円以上の場合 | 35パーセント以下であること |
- 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入日から借換融資の申込日まで1年以上経過し、かつ、借換融資の申込日前日までの1年間、正常に返済していること
- 住宅取得時に借り入れた住宅ローンの借入が8,000万円以下であり、住宅の建設費または購入価額の100パーセント以内であること
- 住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること
- 住宅の床面積が、次表の基準に適合すること
| 住宅のタイプ | 床面積 |
| 一戸建て住宅、連続建て住宅及び重ね建て住宅の場合 | 70平方メートル以上 |
| 共同建て住宅（マンションなど）の場合 | 30平方メートル以上 |
フラット35の利用方法
フラット35を利用して借り換えを行う際の手続きの流れは、以下の通りになります。
- 返済シミュレーションを行い借り換え効果を把握
- 金融機関と商品のタイプを選択
- 借換融資の申し込み
- 審査結果の通知
- 技術基準適合の確認書類提出
- 借り入れ契約の締結
- 資金の受け取り
- 返済開始
なお、技術基準適合の確認書類の提出にあたり、住宅の建築確認日によって提出書類が異なります。住宅の建築確認日を調べるために、建築基準法に基づく確認済証もしくは検査済証が必要になるので用意しておきましょう。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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おすすめの住宅ローン一括比較サイトは「モゲチェック」
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モゲチェックのおすすめポイント
- 今より返済額を減らせるおすすめの金融機関が見つかる
- プロのアドバイザーに無料相談できる
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モゲチェックの特徴
モゲチェックでは、人気の住宅ローンを比較し、自身が借りられる最も低金利のローン（※）を案内します。ローンの借り換えで現在よりも低金利のローンを探し、毎月1万円コストダウンを目指すことも可能です。 入力は5分程度で、登録情報と金融機関の審査基準をもとに、最適な金融機関を最大3社マッチングしてくれます。登録後はマイページが開設され、複数社のプラン比較や毎月減らせる金額をチェックできます。 また、プロのアドバイザーからお得に借りるためのアドバイスを受けたり、融資を受けるまでの手続き方法を確認できたりと、サポートも充実しています。 利用はすべて無料です。希望にマッチする商品が見つかればそのまま申し込みへ進めるため、商品探しから審査までの手間を最小限に抑えることができるでしょう。 ※付帯する団体信用生命保険を加味して運営会社 株式会社MFSが最も低いと判断する金利追加融資なしで外構工事やリフォームをする方法
ここまでは、住宅ローン返済中における追加融資の方法について紹介してきました。しかしリフォームや工事の内容によっては、追加融資を受けなくても行える場合があります。
ここからは、追加融資を受けずに外構工事やリフォームを行う具体的な方法を紹介します。
外構は植物を多用しフェンスや堀は作らない
外構のリフォーム工事をする際は、工夫次第で多額の追加融資をせずとも綺麗に整備することは可能です。フェンスで家を囲まずにオープン外構にする方法や、庭に芝生をはることや植物を多用することで、見た目もおしゃれな外構を整備することができるのです。
芝をはった場合とコンクリート工事を行なった場合にかかる費用は以下の通りとなります。
| リフォームの種類 | 単価 | 10平方メートル |
| 芝 | ひと束500円 | 5,000円 |
| コンクリート工事 | 15,000円/1平方メートル | 150,000円 |
リフォームはDIYで挑戦
DIYでリフォームを行う方法もあります。DIYは業者へ依頼せずに自らリフォームを行うため、費用を大幅に節約することができます。しかし慣れていなければ作業が中途半端になる危険や、大幅に労力がかかり肉体的な負担が大きいデメリットがあります。
DIYを行うのであれば、DIYが可能な箇所であるのか見極めた上で、壁紙の張り替えや壁の塗装、収納棚の設置など比較的軽い作業に絞り行うことをおすすめします。
一方、電気関連の作業や給排水に関係するリフォームなど専門的な知識が必要な作業は、業者に依頼することをおすすめします。電気の回線工事や配管に手を加える作業、火災報知器の移動などは、有資格者しか行うことができないため注意が必要です。
業者に依頼するときは相見積もり
業者の中には、相場よりも大幅に高い見積もり額を提示するところもあるため注意が必要です。外構工事やリフォームを業者に依頼する際は、複数の業者にコンタクトして相見積もりを取ることをおすすめします。
また、ただ見積もりを提示するだけでなく、作業内容や見積もりの内訳を丁寧に説明してくれる業者であれば安心できます。業者としっかりとコミュニケーションをとり信頼できる業者に依頼すると良いでしょう。
追加で融資を受けるときの注意点
住宅ローンの返済中に追加融資を受けるのであれば、注意すべき点がいくつかあります。ここでは、追加で融資を受けるときの注意点を3つ紹介します。
フリーローンは使わない
フリーローンを住宅ローンの追加融資として利用することは可能ですが、あまりおすすめすることはできません。確かにフリーローンは多目的ローンとも呼ばれており、使い道が特に限定されていないことから住宅ローンの追加融資として利用することは可能です。
しかし一般的にフリーローンは住宅ローンと比較して金利が高く設定されています。金融機関によっては借り換え目的でフリーローンを利用することを禁止しているところもあることから、フリーローンを住宅ローンの追加融資として利用することは避けたほうが無難でしょう。
親族からの援助でも贈与税が発生する
追加融資を親や兄弟などの親族から援助してもらう方法があります。しかしながら、親族からの援助であっても贈与税が発生するため注意が必要です。
追加融資の援助の方法として、贈与ではなく貸付として処理する方法があります。貸付であれば贈与税は発生せず、お金を貸した側が死亡した際に相続税が発生することになります。
贈与税と貸付は、援助した金額や相続人の人数などによって納める税額が左右されることから、どちらが有利になるのか一概に言うことはできません。お金の受け渡しを行う際は、贈与税と相続税のシミュレーションをした上で、最適な方法を選択することをおすすめします。
なお、貸付として処理した際は、金銭消費貸借契約書を作っておくことをおすすめします。貸付として処理したとしても税務署から贈与と疑われる可能性があることから、金銭消費貸借契約書を作成して対策を立てておきましょう。
滞納する可能性があるならすぐに相談
住宅ローンの返済が難しく滞納の可能性がある場合には、追加融資を検討する前に早い段階でローンを組んでいる金融機関に相談をすることをおすすめします。早期に相談することにより、月々の返済額の減額や返済期間の延長などを考慮してもらえる場合があります。
何も対処をしないままであれば、いずれ督促状が届き競売にかけられ、強制退去を余儀無くされるため注意が必要です。返済が難しいと感じるのであればできるだけ早く相談しましょう。
まとめ
今回は住宅ローン返済中における追加融資の可否、資金調達の手段としての借り換えの中身について解説してきました。
住宅ローンの借り換えは、支払い総額を安くできるメリットがある一方で、手続き面で労力や費用がかかるといったデメリットがあります。借り換えを行う際はメリットだけでなくデメリットも考慮した上で、適切な金融機関に借り換えを依頼することが大切です。
この記事で紹介した追加融資を受ける際の注意点にも配慮しながら、後悔のない借り換えを行ないましょう。
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