不動産投資はどんな仕組みで稼げる？メリットやリスクを徹底解説！

※1：東京商工リサーチによる中古マンション投資の売上実績（2022年3月調べ）

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不動産投資の種類一覧

不動産投資には、自ら不動産を所有して貸し出す現物、複数の投資家が不動産を共有する小口化、不動産投資信託の証券化など大きく3つの種類に分類されます。

一般的な不動産投資として挙げられる現物ですが、土地活用から賃貸経営まで以下のように種類が細分化されています。

• 一棟投資
• 区分投資
• 戸建て投資
• 借地権投資
• 底地投資
• 事業性投資

事業性投資には、シェアハウスや民泊、トランクルーム、サービス付き高齢者住宅、駐車場などが挙げられます。このように、不動産投資にはたくさんの種類があるので、それぞれのメリットやデメリットを把握し、自分に合った投資の種類を見極めることが大切です。

そこで、事業性投資の中でも始めやすい駐車場経営などについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事を合わせて読んでみて下さい。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9151

マンション経営を成功させるコツについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9325

アパート経営のメリットデメリットについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9193

不動産投資で儲かる仕組み

不動産投資では家賃収入などのインカムゲインか、不動産売買によるキャピタルゲインで収益を得ることができます。不動産投資で儲ける2種類の仕組みについてまとめました。

家賃や経営利益によるインカムゲイン

インカムゲインとは、自らがマンションやアパートや土地などの不動産を購入し、賃貸物件や駐車場として誰かに貸し出すことで家賃収入や共益費などの収益を得る方法のことです。

不動産購入資金として個人資産を全額投入する人は少なく、銀行の不動産投資ローンを利用するケースが多いです。なので、家賃収入から銀行へのローン返済額を差し引いた金額が実際の収益となります。

副業として賃貸経営を行う場合は、入居者の募集や不動産管理を管理会社へ委託することになるので、毎月の管理費用を支払う必要があります。インカムゲインを得るためには、こういった運転資金が必要になることを覚えておきましょう。

アパート経営の利回りの相場について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168

不動産投資の利回りについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6833

不動産の売買をしたときのキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、保有している不動産の価格が購入したときよりも高くなったタイミングで売却した場合に発生する差額を収益として得ることです。

反対に値上がりを期待して購入した不動産の価格が下がり、売却で損失が発生してしまうことをキャピタルロスと言います。キャピタルロスを防ぐためには、立地条件の良い不動産を購入する必要があります。

キャピタルゲインは不動産の価値が上がればインカムゲインよりも多くの収益を見込める可能性が高いですが、売却するまで収益を得ることはできません。失敗したときの損失も大きいので、事前に不動産に関する詳細な調査を行う必要があります。

不動産投資の仕組みで稼ぐメリット

難しそうなイメージの不動産投資ですが、次のようなメリットがあります。

• 本業を続けながら不労所得を手に入れられる
• 自己資金がなくても始められる
• もしもの時でも保険で融資の返済ができる
• 価値が下がっても現物がなくならない
• 節税の効果が期待できる

不動産投資の仕組みで稼ぐメリットについて詳しく見ていきましょう。

本業を続けながら不労所得

マンションやアパート経営では、自分で入居者を探したり設備を管理することもできますが、管理会社に業務の全てを任せることもできます。管理会社に運営を委託すれば、今まで通り本業を続けたまま、働かずに家賃収入や共益費などの不労所得を手に入れることが可能です。

ローンの返済があるため、不労所得による儲けは当初少ない傾向にあります。年月を重ねることに不労所得は増えていき、ローンの返済が終わる頃になると収益が急増します。こういった不労所得は老後の年金代わりとなり、病気や加齢により働けなくなったときの収入源となります。計画的に資産を形成していけば、安定した老後を過ごすことも夢ではありません。

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融資を受けて始められる不動産投資がある

株式投資やFXでは自己資金内でしか投資を行うことができませんが、不動産投資でアパートやマンションの経営を行うために不動産を購入する場合は、ある程度の頭金を用意できれば金融機関から融資を受けることができます。

住宅ローンを組む感覚と同じように不動産投資ローンを組むことが可能です。自己資金を消費せずに投資ができるので、少ない元手で収益性を大きくするというレバレッジ効果が得られます。公務員や企業の正社員だと銀行のローンの審査に通りやすいので、自身の経歴を活かしながら始められる投資方法だと言えるでしょう。

住宅ローンは不動産投資に使えるのかについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11937

不動産投資で銀行からの融資の受け方や審査について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/8244

保険を使いもしもの時でも融資の返済が可能

不動産投資ローンを組むためには、団体信用生命保険に加入する必要があります。団体信用生命保険とは、生命保険の代わりのようなもので、名義人がローン返済中に死亡したり、大きなけがを負って働けなくなった場合に融資額を返済してくれる保険です。

団体信用生命保険から保険金が支払われると、不動産投資ローンの残債はゼロになります。そのため、名義人に万が一のことがあっても、残された家族は融資の返済について心配する必要はありません。アパートやマンションなどの不動産投資は資産運用だけでなく、家族がマンションやアパート経営を引き継ぎ、家賃収入というインカムゲインを手に入れることもできるというメリットがあります。

最後まで現物は残る

株式投資で株価が暴落した場合、所有している株は価値を失います。しかし、不動産の場合は現物なので価値がなくなることはありません。なぜなら、人が生活する住居としての需要がなくなることはないからです。また、会社が倒産した場合も株の価値はゼロになります。不動産は自然災害や火事で消失してしまう場合を除き、資産がなくなってしまうことはありません。

不動産という現物投資は、全ての資産が一気になくなるというリスクがないので、比較的安定した投資方法であると言えます。

不動産投資には節税効果がある

給与所得を得た場合は所得税、親から賃貸マンションを受け継いだ場合は相続税を納める必要がありますが、不動産投資で所得税や相続税を節約することが可能です。

所得税は給与所得から経費を差し引いた所得に課せられるため、管理費用などの不動産投資費用を経費として計上すれば節税できます。不動産投資で赤字になった場合は、確定申告で損益通算することも可能です。また、住民税は所得税によって決まるので、確定申告をすれば住民税も抑えることができます。

相続税は現金をそのまま相続するよりも、賃貸マンションなどの不動産を相続する方が相続税評価額を低く抑えることができます。不動産投資による節税効果の大きさは人によって異なるので、自分が不動産投資でどのくらい税金を安くできるのか、事前に計算しておくと分かりやすいです。

不動産投資の仕組みが抱えるリスク

不動産投資には多くのメリットがあることが分かりましたが、もちろんリスクもあります。不動産投資が抱えるリスクについては事前に把握しておくことが大切です。

• 収益悪化の可能性
• すぐに売却できない
• 短期所有による高い税率
• 災害リスク
• 建物の老朽化による修繕リスク

リスクがあるから不動産投資はしない方がいいと考える人もいると思いますが、事前にどのようなリスクがあるかを把握することで、対策を立てることができます。リスクの内容をよく理解し、不動産投資リスクの回避に努めましょう。

収益の悪化で融資の返済に困窮

入居者が家賃を払わずに滞納したり、入居者が見つからない場合は、家賃収入を得ることができないので収益が悪化します。収益が悪化するとローンの支払いが滞ってしまうので、返済のために自己資金を削ることになります。

自己資金が減ると生活水準も下がってしまうため、不動産投資における収益の悪化は死活問題です。空室リスクが上昇する理由として、需要の低下や競合マンションの出現などが考えられるので、常日頃から情報収集を怠らないようにしましょう。

滞納リスクを回避するためには、入居者に連帯保証人を付けてもらったり、家賃保証会社の利用を条件として設定したり、サブリースを利用するなどの方法があります。状況に応じた対応策を講じていきましょう。

不動産投資は簡単にやめられない

収益が悪化してきたので不動産投資をやめたいと思っても、すぐにやめることはできません。なぜなら、不動産投資物件を購入したいという人がすぐに見つかる可能性が低いからです。

期待通りの利回りを得られない物件は、維持費などのコストがかかる上に管理の手間もかかります。都市部の物件であれば、ある程度の需要はありますが、物件が地方にある場合は人口も減少傾向にあるので売却が難しいです。

また、株式ならスマホがあれば簡単に売却できてしまいますが、不動産売却には手続きに手間がかかります。不動産投資物件は現金化するまでに時間がかかるので、売却を決めたらできるだけ早く行動しましょう。

不動産売却を決めたら、不動産の価値を知るために、無料で利用できる不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

おすすめの一括査定サイトは「すまいステップ」

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915

短い所有期間でのキャピタルゲインに割高な税率

投資物件を誰かに譲渡する場合に得た譲渡益には譲渡所得税が課せられますが、不動産の所有期間によって譲渡所得税の税率は変わります。所有期間が5年超の長期譲渡所得の場合は税率が約20％なのに対し、所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は税率が約39％と2倍近くになります。

不動産売買によるキャピタルゲインで収益を得ようとしても、短期譲渡の場合は長期譲渡の場合と比べて倍近い税金を支払わなければなりません。保有している不動産の売却を検討している場合は、短期譲渡で売却すると高額な税金により収益が減ってしまうため、時期をよく考えて売却することをおすすめします。

短期譲渡と長期譲渡の比較や節税方法について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/4790

災害で不動産投資の収入減

先ほど不動産投資は現物なのでなくなることがないということをメリットに挙げましたが、現物だからこそ、台風や地震などの自然災害で物件に被害が及ぶ恐れがあります。近くの川が氾濫して洪水が起こった場合は、投資物件としての価値が下がってしまい、空室が増えて収入が激減する可能性もあります。

地震や津波で建物が倒壊したり、火事により建物自体が消失することも考えられるので、地震保険や火災保険に加入しておくといったリスクヘッジが必要です。なお、保険を充実させ過ぎてしまうと保険料の負担が大きくなるので、過去の災害状況を調査して必要な保険に加入しましょう。

建物は老朽化で資産価値が落ちていく

不動産投資のために購入した物件は、築年数の経過とともに資産価値が低下していきます。建物は年月の経過と共に老朽化が進み、家賃も下がるので家賃収入も減っていきます。老朽化で価値が上昇するのは一部のヴィンテージマンションだけです。一般的なマンションでは価値が上昇することはありません。

老朽化した建物を放置してしまうと、マンションの人気が低下して空室リスクが上昇したり、修繕費用が高額になってしまうので、日頃からこまめなメンテナンスを心がけましょう。定期的な大規模修繕も必要となるので、修繕費用を確保しておくことが大切です。

アパートの耐用年数について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/8419

不動産投資で成功するためのポイント

不動産投資で成功を収めるためには、具体的な数字をシミュレーションしたり、不動産投資に関する勉強を自分なりに進めることが大切です。ポイントをしっかり押さえて、不動産投資の成功を目指しましょう。

目標を決めて不動産投資の種類から選ぶ

不動産投資を始める最初の準備として、具体的な目標を設定しましょう。ただやみくもに不動産投資を始めても、目標がなければ人は立ち止まってしまいます。目標によって選ぶ投資方法も変わってくるので、何をもって成功とするのか考えることが大切です。

また、不動産投資の種類ごとに異なるメリットやリスクがあるので、どれくらい稼ぎたいと思っているのか、どれだけのリスクを許容できるかで選びましょう。目標を立てることはモチベーションのアップにも繋がります。不動産投資で何を達成したいのかをよく考えて、目標達成までの道筋を明確にしましょう。

おすすめの不動産投資について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6747

投資に成功する物件の選び方について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/6446

具体的な数字で稼ぎのシミュレーション

不動産投資を始める場合は、どれくらいの収入が得られて、どれくらいの支出が必要になるか、事前に具体的な数字でシミュレーションしておくことが大事です。シミュレーションを実施すれば、毎月得られる予定の収益が分かるので、住宅ローンの借り過ぎを予防できます。また、不動産投資で発生するリスクの対策も行えます。

まずは不動産投資の収入と支出に関する情報を集めましょう。収入から支出を差し引いた金額が、不動産投資で得られる収益となります。ネット上では無料で使えるシミュレーターも公開されているので利用してみてください。

不動産価格指数について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/11639

負担にならない範囲で保険に加入

不動産投資には地震や洪水などの災害リスクがあるので、各種保険に加入してリスクを最小限に抑える対策が必要です。保険料が高すぎると負担になるので、必要最低限の保険に加入することが重要となります。

火災保険はローンを組む時に加入することが条件になっているケースが多いです。火災保険も保険会社や補償内容によって保険料が異なるので、少しでも費用を安く抑えたいなら、複数の保険会社に見積もりを依頼して保険料を比較することをおすすめします。

火災保険の特約は万が一の時のサポートが手厚い反面、特約を追加すればするほど保険料が高くなっていくので、どの特約をつけるべきなのか、不動産の周辺地域の過去の災害情報を確認して決めましょう。

投資している分野に関する勉強

不動産投資の成功率をアップさせるために、空いた時間を利用して投資に関する勉強を進めましょう。不動産投資の情報を網羅できれば、成功する確率は一気に上がります。

不動産投資に関する最新情報はネットで集めることができます。しかし、ネットの情報には信憑性の低い情報も含まれているので、複数のソースを比較してどの情報が正しいのかを判断してください。

また、ネットの情報だけでなく、書籍やセミナーなどからも情報を集めることも有効です。不動産投資は流動性の高い投資方法なので、勉強したらそこで終わりではありません。新しい情報が日々アップデートされていく世界なので、勉強を習慣化することが大事です。

不動産業界の現状や投資に影響する課題などについて、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7420

日本の不動産投資市場について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/7498

不動産投資の節税を税理士に依頼

税制は毎年のように改正されるため、去年使えた節税方法が今年も使えるとは限りません。税金関係で不安がある場合や、自分で調べる時間がない場合は、不動産投資を専門としている税理士に依頼しましょう。

税理士は税金に関する専門家なので、依頼料などのコストはかかっても、最新の法律を熟知しているので漏れなく節税ができます。不動産投資を副業としている人は、自分で確定申告を行う場合膨大な時間や手間がかかりますが、税理士に依頼すれば本業に支障をきたす心配がありません。

不動産投資が得意な税理士はインターネットやセミナー、税理士を紹介しているサイトで探すことができます。実績や人となりをチェックして信頼できるパートナーを見つけましょう。

不動産投資についてよくある疑問

「不動産投資をやっていることが会社にバレないか」気になっている人もいるのではないでしょうか。不動産投資を安心して始められるように疑問を解消しましょう。

不動産投資は会社にバレるのか

会社に内緒で不動産投資を始めた場合、給与所得以外に稼ぎがあると税金がアップするため、会社には隠しているつもりでもいずれはバレてしまいます。勤めている会社によっては副業を禁止している会社もあるので、不動産投資を始めることを会社に相談するか、就業規則で問題がないかを確認しておきましょう。

管理会社に任せてしまえば本業に支障をきたすことがないので、不動産投資はサラリーマンに有利な副業だと言えます。不動産投資を副業として認めている企業もあるので、最初からできないと決めつけずに確認してみましょう。

サラリーマンがアパート経営をする方法について、さらに詳しく知りたい方は下記の記事をあわせて読んでみてください。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12143

不動産投資は法人で行う方が得か

不動産投資を法人化した場合は個人事業として行うよりも税率の優遇が受けられるようになるので、不動産投資が軌道に乗り、なおかつ収益が安定してきた場合は法人化してしまった方が得だと言えます。

しかし、法人として事務所用意する必要があるので、事務所を維持するためのランニングコストがかかります。他にも青色申告ができない、法人化してしまった場合は副業とみなされない可能性がある、などのリスクがあります。

法人化を検討しているなら、個人事業主として収入を得た場合の税率と法人として収入を得た時の税率を比較して決めましょう。法人化した方が税率が低くなる場合は、法人化を行うのに最適なタイミングだと言えます。

不動産投資に役立つ資格はあるのか

結論から言うと、不動産投資を行うために資格を取得する必要はないです。しかし、不動産投資に関する情報や知識について積極的に学んでおくことも無駄ではありません。たとえば簿記の資格を取れば、不動産投資における税金について深い知識を得ることができます。不動産投資には固定資産税がかかるので簿記を学んでおいて損はないです。

FP(ファイナンシャルプランナー)を取得すれば、投資や税制について理解を深めることができます。3級は比較的に難易度が低いため、不動産投資に関する知識だけでなく相続や保険に興味がある人はチャレンジしてみてください。

まとめ

不動産投資にはたくさんの種類があるので、自分がどの種類の不動産投資に向いているか見極めることが大事です。不動産投資はインカムゲインかキャピタルゲインで収益を得ることができます。それぞれの仕組みをよく理解して、どちらの方法で収益を得るかを決めましょう。

不動産投資にはメリットだけではなくリスクも伴うことを紹介しましたが、どのリスクも事前に対策をしておけば回避できますので、この記事で紹介した成功のポイントと合わせてしっかりチェックしておきましょう。

不動産投資では、知識や情報を持っているほど有利に立ち回ることができます。不動産投資の仕組みをよく理解して、将来に備えた長期的な資産形成を目指しましょう。