アパートの耐用年数はどれくらい？減価償却費との関係を徹底解説！

2020年10月31日2024年5月27日

不動産投資としてアパートを運用したいと思った時、「どれほどの耐用年数があって、利益の申告時にはどのような影響があるのだろう」という疑問を持ったことはないでしょうか？

耐用年数とは資産の寿命にも直結すると言われており、アパート運用をするなら必須の知識です。耐用年数次第でいつまで金融機関で融資を受けられるかという問題にも繋がってきます。

また、耐用年数について正しく理解することができれば、減価償却費として計上して設備に掛かる費用を抑えることも可能になるのです。そこでこの記事ではアパートの耐用年数はどれぐらいになるのか、そして減価償却費との繋がりについてご紹介します。

アパートやマンションの耐用年数とは

アパートやマンションにおける耐用年数には2種類あるので、混乱してしまう方も少なくありません。

そもそも耐用年数とは、固定資産として使用できる期間が決まっていることを指す法定耐用年数、資産自体の寿命を指す物理的耐用年数の2つがあります。機関的な資産運用を目指すなら、この2つの耐用年数について理解した上で資産計画を組む必要があります。

まずは、アパートやマンションのそれぞれの耐用年数の概要と経過によって起きる事例をご紹介します。

法定耐用年数とは使用できる期間

法定耐用年数とは税法において、建物など設備を固定資産として使用することを認める期間を指しています。これは経年劣化によって建物の価値が下がってしまうことが関係しています。経年劣化によって極端に資産価値を失ってしまわないよう、公平性を保つために国が税法で保証する期間を定めているのです。資産が保証されることは、例えば融資を受けることができるようになることにも繋がります。

法定耐用年数は本来の価値を損なわずに資産を使用できる期間として扱われているので、資産運用の時にはキーポイントとなる非常に重要な指標です。

物理的耐用年数は資産の寿命

一方、物理的耐用年数とは文字通りの資産の寿命を指しています。法定耐用年数はあくまでも税法上で、実際の物理的に建物として使える寿命とは大きく異なることにものです。

そこで実質的な使用可能期間を割り出すために、実際の建物の使い方やメンテナンスがどの程度行われていたかなどを見積もります。メンテナンスを一定期間内に複数回おこなっていれば、必然的に物理的耐用年数は長くなります。反対に、メンテナンスが不十分だったり、入居者の使用方法が劣悪であったりすると物理的耐用年数は短くなるでしょう。このように物理的耐用年数は個々の不動産によって差異が生じるのが一般的です。

アパートの耐用年数は構造や附属設備によって変わる

アパートの耐用年数はその建物の構造、附属設備、用途によっても変わってしまいます。
具体的に耐用年数がどの程度変わってくるのかは以下の例をご覧ください。

構造	住宅	事務所	店舗	飲食店
木造(または合成樹脂造)	22年	24年	22年	20年
金属造(骨格材3mm以下)	19年	22年	19年	19年
金属造(骨格材3mm以上4ｍｍ未満)	27年	30年	27年	25年
金属造(骨格材4ｍｍ以上)	34年	38年	34年	31年
鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造	47年	50年	39年	31年または39年

参考：「減価償却資産の耐用年数」（東京主税局）より作成

日常的に消耗が少ない建物に関しては耐用年数は長い傾向にあります。逆に消耗が激しい建物ほど耐用年数は短いということです。そのため、構造や用途は大きなポイントになります。また、附属設備によっても耐用年数が変わってくるため、見当する設備がある場合は計算に入れる必要があるでしょう。

法定耐用年数を超えると金融機関からの融資を受けられなくなる

実際に法定耐用年数を超えてしまうことで起きることは、金融機関から融資を受けられなくなることです。そもそもアパートのローンを組む場合には法定耐用年数に準拠して返済期間を決めるため、期間を超えてしまうと融資を受けられないのです。特に中古物件においてはその影響が顕著です。

このような理由で融資が受けられなくなった場合、建て替えを行うか売却するかどちらかを選ぶことになるでしょう。

アパートの法定耐用年数が適用されるもの

耐用年数の仕組みがわかったところで、具体的に法定耐用年数が適用される構造についても解説していきます。アパートの構造は鉄骨鉄筋コンクリートから木造まで様々な種類があり、経年劣化のスピードなどからそれぞれに耐用年数が異なります。

また、特徴も大きく異なることから、どのようなものであるか理解していなければ不動産運用することは難しいでしょう。ここからは適用されるそれぞれの構造の特徴をご紹介します。

鉄骨鉄筋コンクリートの建造物

鉄骨鉄筋コンクリートの建造物は通称SRC造と呼ばれ、鉄骨を内蔵する鉄筋コンクリート造の建物を指します。大きな特徴はその鉄骨を内蔵した堅牢な作りで主に高層、超高層ビルに用いられることが多い構造です。

耐震性にも優れているという面でも、高層ビルなどに向いています。丈夫な建造物なため、耐用年数も比較的長い傾向があります。用途によって最長50年程度の耐用年数となるでしょう。

鉄筋コンクリートの建造物

鉄筋コンクリート造はRC造とも呼ばれている構造です。鉄骨鉄筋コンクリートと似ていますが、こちらは高強度コンクリートを芯材として用いて、さらに鉄筋を埋め込むという作りをしています。頑丈な作りとなのでRC造も高層ビルなどによく用いられますが、SRC造より耐久性は劣るでしょう。

また、この鉄筋コンクリート造は建物を支えるために壁式構造かラーメン構造のいずれかの方法で作られています。壁式構造は壁と床だけで建物が作られており、ラーメン構造は梁と柱を一体化した骨組みであることが特徴です。耐用年数は約30年～50年未満が主になります。

鉄骨造の建造物

鉄骨造は主な材料として鉄材と銅材を使用した建築物です。別名S造と言い、主に鉄骨幅が6ｍｍ以上の柱と梁を一体化して作った重量鉄骨ラーメン構造の建物を指します。

また、重量鉄骨造以外にも軽量鉄骨造(鉄骨幅3ｍｍ以下)や中量鉄骨造(鉄骨幅が3～4mm)もS造のひとつです。耐用年数は軽量鉄骨造や重量鉄骨造など種類によって19年～34年と変わります。

木造の建造物

木造は名前の通り建物の主要な構造に木材を使っている建物を指します。例えば次の部位に木材を使用することが多く柱や梁、桁などの骨組みなども木材です。

主に軸組式か壁式のいずれかの建築方法で建てられており、耐久性はSRC造等の鉄骨やコンクリートなどを使用した構造と比べると木造は頑丈さに劣ります。そのため耐用年数も約20年程度と一番短くなっています。

その他さまざまな建物設備

建物の構造が何で作られているか以外に、建物設備(附属設備)にも耐用年数が適用されます。この建物設備とは、主に建物に関わるライフラインや生活水準を保つために必要な設備を指します。対象となる設備以下のとおりです。

ガス供給設備
給排水設備
電気設備のライフライン系
外壁や舗装などの建物外の設備
消防設備

建物の設備は物件ごとに違いがあります。より具体的に自身の所有する設備の耐用年数を知るには、東京主税局が提供するデータを参考にすることができます。

減価償却費とはなにか

耐用年数内であれば建物などの取得費用を分割して経費として計上することが可能です。これを減価償却費と言いますが、一口に経費計上とするといっても、条件が理解しにくいかもしれません。

そもそも減価償却費には様々な種類があり、取得価格などの条件によって適用されるものが異なります。条件がわからなければせっかく節税対策をすることができるのにも関わらず、利用することができなくなります。不動産運用で上手く資産を動かし、節税対策を行っていくためにも減価償却費について知っていきましょう。

建物などの取得費用を分割して計上したもの

減価償却費は年数により、減少してしまう資産の取得費用を分割して計上することです。

これは建物という資産は寿命があることが関係しています。そもそも建物は年数を重ねることで経年劣化などが生じてしまい、資産価値が減っていきます。そのため減価償却費として経費計上することで取得者が少しでも節税することができるようになる仕組みなのです。

減価償却費にもさまざまな種類がある

近年、適用されるのが多いのは通常の減価償却費でしょう。建物などの資産の耐用年数に対し、その年数分で分割して減価償却していく方法になります。

しかし、それ以外にも減価償却の方法があります。例えば一括減価償却や少額減価償却費資産の特例というものも存在しており、減価償却における条件が異なります。中には耐用年数とは関係なく償却する方法などもあります。これらは主に設備機器を減価償却する時に用いることができます。それぞれの減価償却方法を詳しく見てみましょう。

一括減価償却

一括減価償却の大きな特徴は耐用年数を考慮しない点でしょう。条件は取得価格が10万円以上20万円未満であることです。取得日や耐用年数に関わらず、3年間固定で一括償却することができるシステムです。

また、この減価償却方法のメリットは固定資産税の対象とならないことです。通常の減価償却や他の減価償却方法では、固定資産税の対象となってしまうため、固定資産税としても納税が必要となってしまいます。しかし、この方法は取得価格が固定されている代わりに、固定資産税として換算されないのでその分節税することができるというメリットがあります。

一括減価償却の条件をまとめると以下の通りです。

耐用年数に関わらず3年間で償却すること
取得価格が10万円以上20万円未満

少額減価償却資産の特例

少額減価償却資産の特例の特徴は条件を満たせば、使用した年に全額を経費として計上できるという点です。申請者は以下の要件を満たしている必要があります。

青色申告者である
取得価格が300万円未満

この減価償却方法のメリットは、場合によって非常に高い節税効果が得られることでしょう。一括で計上できるため、利益率が高い年に利用すれば節税の恩恵を大きく受けることができます。

その他減価償却費の計算方法まで詳しく知るには以下の記事を読むことをおすすめします。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/2113

アパート耐用年数の算出方法

実際に資産計画を組むにはアパートの耐用年数を算出する必要があります。先に挙げたように、アパートの耐用年数はその構造や減価償却資産などによって決まってきまるので、その情報をもとに計算してみましょう。

計算方法は毎期均等額等で計上する定額法、取得費から計上する定率法のいずれかを選ぶことになります。まずはその前段階として条件を確認し、その上で耐用年数の算出方法について見ていきましょう。

アパートの構造と減価償却資産によって決める

アパートの耐用年数は構造と減価償却資産によって決まります。そのため、まずは基本的な構造によって決まる法定耐用年数を確認することが必要となるでしょう。

アパートにおける構造別の耐用年数は以下の通りです。

構造	耐用年数（法定耐用年数）
木造	22年
軽量鉄骨造	19年（鉄骨幅3mm以下）
中量鉄骨造	27年（鉄骨幅3mm以上4mm未満）
重量鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造	47年

このように耐用年数がが大きく変わるため、どの構造を選ぶかで資産計画も大きく変わってくることがわかります。また、そもそも法定耐用年数は減価償却をするために定められているため、メンテナンスなどで伸びる可能性もあるでしょう。

定額法によって算出

定額法は耐用年数内で固定資産を毎期均等額によって計上する算出方法です。大きな特徴は減価償却費は毎年費用として同額計上されることでしょう。

定額法で計算して減価償却費を出す場合の計算式は以下の通りです。

定額法による減価償却費(1期)＝取得価格×定額法の償却率

定率法によって算出

定率法は取得費から減価償却累計額を差し引き、残った未償却残高に償却率を毎期一定で乗せて減価償却費を算出します。特徴は定額法は毎年費用を同額計上するところ、定率法は計上される費用が毎年減っていくことです。

定率法で減価償却費を出す計算式は以下の通りです。

定率法による減価償却費(1期)＝未償却残高×定率法の償却率

耐用年数を過ぎたアパートはどうしたらよいか

ここまで耐用年数についてご紹介してきましたが、耐用年数が過ぎてしまった場合の対処方法を知っておいて損はありません。

実際、耐用年数を過ぎてしまうと利益率が下がってしまうことが考えられるため、次のステップに進む必要があります。その場合には大規模修繕を行ったり、アパートを建て替えたりしてゆくゆくの維持費を抑え、利益を上げるという方法があります。それぞれの選択肢を見てみましょう。

大規模修繕などを行う

耐用年数を過ぎてしまった場合には大規模修繕をすることで維持費を抑え、利益率を上げられる可能性があります。

建物の老朽化が進んでしまうと設備などに支障をきたすようになり、築浅の時にかからなかった費用がかかってしまうようになります。そのため、経年劣化した建物の内外装を思い切って大規模修繕を行うのも選択肢です。維持費を抑えて長く同じアパートを運用していくなら必要になるでしょう。

新しいアパートに立て替える

もし立地条件が良い場合には建物自体を建て替えるのもベストな選択肢です。建て替えてしまえば建物の老朽化でかかる管理コストや維持費を抑えてアパートを運用することができるようになります。人が集まりやすい土地なら、地域のニーズに合わせたアパートにアップデートしていくのも良いでしょう。

最終手段はアパートの売却

どうしても今後の利益が見込めないようであれば、最終手段としてアパートを売却するという選択肢もあります。耐用年数を過ぎてしまうと維持費などばかりかさみ、利益率が低くなってしまいます。そのため、利益が上がることが難しい場合にはアパートを売却して得た利益を新たに資産運用を始めるための資金に回すのも良いでしょう。

また、売却をするなら一括査定サイトを使うことをおすすめします。全国の他社競合を一括で査定し、それぞれの目線の物件価値を知ることができます。

耐用年数を超えたアパートを売却する際のコツ

耐用年数を超えてしまったアパートの売却を考えている方は売却する際に注意すべきポイントがあります。例えばアパートを取り壊してから売却することで土地を担保にできるということもあり、どうやってアパートを売却するのかということは重要です。

もう利益が少ないと言えど、より物件を有利に売却できるように立ち回ることで手元に残るお金を少しでも増やすことができるでしょう。そのためにも売却する際の2つの注意点について見ていきましょう。

アパートを取り壊してから売却する

建物の法定耐用年数を超えてしまえば必然的に不動産価値がなくなってしまいます。そのため、アパートは取り壊して売却することがベターでしょう。なぜならたとえ建物の価値がなくなっても、土地の価値は減価償却にはならないためです。土地のみで売却することで土地を担保に融資を受けることができるようになります。

さらに更地であれば買い手もつきやすくなる可能性もあるでしょう。そのため、耐用年数を過ぎているアパートならば、アパートを取り壊して売却するのがおすすめといえます。

アパート取り壊しにかかる費用はあらかじめ把握しておきたい点です。以下の記事を読んで、更地にする費用相場を確認しましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/5425

アパート売却が得意な不動産業者に依頼する

不動産業者には得手不得手があるため、不動産業者選びを慎重に行う必要があります。

業者によっては、一軒家の売却を得意としている所や、マンション売却を得意としている業者もあるでしょう。そのため、アパートを売却する際はアパート売却の実績がある業者に売却依頼をすることをおすすめします。実績があれば売却ノウハウはもちろん、売却ルートも確立しているため高値で売れる可能性が高くなるでしょう。

業者選びの時には、判断材料となるチェックポイントを知っておくと自分に合った不動産会社に出会う確率が高まります。以下の記事を読んで業者選びに役立ててみましょう。

https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/269

まとめ

アパートは耐用年数が過ぎてしまうと建物の経年劣化が進み、維持費などがかかることで経営コストが増してしまいます。そのため、運用するアパートの構造を知って耐用年数をしっかりと割り出し、設備費用までどれほど減価償却できるのかを把握するなら節税対策に役立つでしょう。

また、これからアパート経営を始めようと思っている方は、構造や用途によって耐用年数が大きく異なってくることも念頭に置いておきながら物件を探す必要があります。長期的に見て利益が望めるかどうか判断することは不動産運用には重要です。アパートを運用する際は、この記事を参考に耐用年数に合った適切な資産運用計画を立ててください。

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