「アパート経営は儲かる」という投資話を耳にしてアパート経営に参入する人が多くいますが、果たしてアパート経営は誰が行っても必ず儲かるものなのでしょうか。
実際には、アパート経営を行っている人のなかには、利益を出すことができず損失を出している方もいます。それでは、利益を生み出すアパート経営をしている人はどのようにリスクを回避して上手に経営しているのでしょうか？
この記事ではアパート経営のメリットやデメリットを分析し、アパート経営を成功させるコツについて詳しく解説していきます。
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アパート経営での利益率は利回りで決まる
アパート経営で儲けを出すことができるかどうかは、様々な要因が関係しています。しかし、どのような経営方法であっても、儲かるかどうかは利回りで決まります。利回りには2種類あり、アパート経営に適した利回りを使用して計算することが、成功に導くポイントになるのです。
ここでは、アパート経営における利回りの意味や実質利回りと表面利回りの違い、アパート経営における利回りの目安について具体的に紹介します。
アパート経営の利回りとは
アパート経営時によく言われる利回りとは、投資額に対するリターンの割合を数字として表したもののことです。この利回りを知ると、アパートの購入費用や建築費用などのアパート経営に必要な初期の投資額に対してどの程度の利益を出すことができるのかを分析して割り出すことができます。アパート経営の利回りを正確に把握するためにはそのアパートと同じ地域にある類似物件の相場と比較することも大切ですが、利回りの種類を知っておくことも重要です。
利回りには、実質利回りと表面利回りがありますが、アパート経営で重視すべきなのは実質利回りです。実質利回りは表面利回りに比べてより詳しい利益予想をすることができるので、投資結果と予想が大きく外れるリスクを回避する手助けとなります。
儲かるかは実質利回りを使って計算する
実質利回りとは、物件の購入価格と購入時にかかった経費を合算した額に対し、年間の家賃収入から諸経費を差し引いた額の割合を求めるものです。
実質利回りは以下の式で算出されます。
たとえば年間の家賃収入が1,200万円、年間の経費が200万円、物件購入金額が5,000万円、取得時の諸経費が100万円だった場合にはどれほどの利回りになるか計算してみましょう。
表面利回りと比較
表面利回りとは、物件の購入価格に対する年間の家賃収入の割合を表したものであり、以下の式で算出されます。
先ほどと同じ条件で表面利回りを算出してみましょう。
実質利回りと比べると実に4.4%近く差が出ることがわかります。
物件を取得する段階で年間の経費を算出することは難しいことから、一般的な物件情報には物件の表面利回りしか掲載されていません。しかしながら表面利回りは経費を考慮していないので、数字をそのまま信用することはできません。あくまで目安の数値です。
物件を購入してアパート経営する際は、表面利回りを把握しつつも、できるだけ早い段階で年間経費の数字を確定して実質利回りを計算することが重要になります。
アパート経営の収入と支出
アパート経営を成功させるためには、収入と支出を正確に把握しておくことが重要です。
ここでは土地込みでアパートを購入した場合におけるアパート経営の代表的な収入と支出をそれぞれ具体的に紹介します。
| アパート経営の収入 | アパート経営の支出 |
|
|
アパート経営の利回り目安
アパート経営の利回りは、物件の形態やアパート経営を行う地域によって異なるので注意が必要になります。以下は東京と地方の利回り率の比較です。
| 東京 | 地方 |
| 3.9〜4.2% | 5.0〜5.7% |
参考：日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査」
上記はワンルームの賃貸住宅における利回りですが、多くのケースにおいて東京よりも地方が高くなる傾向にあります。その理由は物件購入価格が安いということにあります。利回りが高い地方ですが、だからといって利益に直結するということではありません。先に解説した実質利回り計算方法でも取り上げたように、その他費用を考慮に入れると目安よりも利益率は下がるケースが多くみられます。
アパート経営の利回りについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12168
アパート経営する場合の5つのメリット
アパート経営を軌道に乗せることができれば、給与とは別に収入を得ることができます。しかし支出も発生することから誰もが必ず儲かるとは言い切れません。ポイントを押さえてしっかり経営を行えば、アパート経営を成功させる可能性は十分にあると言えるでしょう。
ここからは、アパート経営を始める際のメリットを5つ紹介していきます。今後アパート経営を始める際のモチベーションにもなり得るので、チェックしておくことをおすすめします。
不労所得で老後の備えとなる
将来もし病気や不慮の事故、認知症などによる介護生活などで仕事ができなくなった場合でも、給与所得とは別の収入を確保できるメリットがあります。
特にアパート経営は面倒な管理業務を専門の管理会社に任せることができれば、自ら業務をすることなく不労所得として家賃収入を得ることが可能となります。その結果、万が一仕事ができなくなった際の不安から解放され、老後の年金以外の収入源を確保することも期待できるのです。
次の不動産投資の足がかりになる
アパート経営を軌道に乗せることができ、黒字経営を続けているのであれば、そのアパートを担保として新たに融資を受けることが可能です。
その結果、新たに物件を購入して経営の規模を大きくすることや、マンションを丸々一棟購入して大型の賃貸に挑戦できるメリットがあります。最初は小さなアパート経営からスタートし、経営方法と才覚次第では大きなビジネスにつなげられる可能性もあります。
その他投資に比べて資産価値が保たれる
同じ投資でも株の場合は、保有している株を発行している会社が倒産した場合、資産価値がゼロになるリスクをはらんでいます。その一方でアパート経営の場合は、万が一天災などで建物が全損しても、土地の資産価値は残ることからゼロになることはありません。
アパート経営は他の投資と異なり比較的リスクが低い投資スタイルだと言えます。
相続税の節税ができる
資産が増えると遺産総額が増えるため、相続税の額も高くなるのが通常です。しかし相続する不動産が賃貸物件の場合は、税制面での優遇があり節税することが可能なのです。
相続税は相続する遺産金額により課税対象額が決定します。不動産家屋の遺産金額は評価額によって計算され、賃貸物件として使用している不動産は評価額減額される取り決めが設けられています。その特例措置を利用して節税につなげることができるのです。
また、借入金も遺産金額に含めることができます。アパートを購入するために金融機関から借り入れたお金をマイナス計上できることから、節税効果を期待できるのです。
所有している土地の節税になる
住宅の固定資産税には以下の軽減措置が適用されます。
| 軽減される税 | 軽減率 |
| 固定資産税 | ・建物部分の土地200㎡までは6分の1の評価額 ・200㎡を超える部分が3分の1の評価額 |
| 都市計画税 | ・建物部分の土地200㎡までは3分の1の評価額 ・200㎡を超える部分は3分の2の評価額 |
都市計画税は各自治体によって徴収されるところとそうでないところがあるため、もし課税対象区域でなければさらに支払うべき税額が少なくなります。
アパート経営の節税について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/13418
アパート経営を始める4つのデメリット
アパート経営には、これまで紹介したメリットだけでなく、デメリットもあるので注意が必要です。これからアパート経営を始めるのであれば、メリットとデメリットをしっかりと押さえた上で計画的に取り組むことが大切です。
ここでは、アパート経営を始める際に気をつけるべき4つのデメリットについて紹介します。
一度始めると簡単にはやめられない
アパート経営のデメリットとして、一度始めるとそう簡単にはやめられない点があげられます。
アパート経営は株などの短期型の投資ではなく、長期的な投資だと言われています。多額のローンを組んでいる場合は返済までに一定期間が必要なため、すぐに儲からず利益が出るまで比較的時間がかかります。
アパート経営をやめようとしても、すぐに買い手を見つけることはできません。不動産会社に買取してもらってもローンを完済できる可能性は少ないことから、そう簡単にアパート経営をやめることは困難です。
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空き室で収入がなくなる
アパート経営を行っても、全ての部屋がすぐに満室になる保証はどこにもありません。空室が続けば十分な家賃収入を確保できず、ローンの支払いも苦しくなるため注意が必要です。
さらに満室にすることができたとしても、支出が多ければ十分な儲けを手にすることはできません。入居者の確保や退去率を下げるための方策を施し、管理費や修繕費、保険料などのアパート経営にかかる支出をしっかりと把握した上で、手堅い経営を行うことが大切になります。
空き室対策のためにコレクティブハウスという新しいアパートの形を取り入れている経営者も少なくありません。以下の記事ではコレクティブハウスとは何か、どのようなメリットがあるのかを紹介しています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/3944
人口減少と供給過多で将来性に不安がある
アパート経営のリスクとして、将来性に不安がある点があげられます。日本の人口は年々減少しているのにも関わらず、高齢化の影響もあり相続対策によってアパートが増加し、供給の方が過剰になっているのです。
しかし人口減少問題に対して適切な対策を行うことにより、将来的な不安に対処することは十分可能です。
具体的には、以下の対策をとることができます。
- 都市部での経営
- 外国人向けのアパートづくり
- テレワーク向けのネット環境導入
都市部への人の流入は以前から変わらず続いているため、供給過多になる恐れは地方に比べると少ないでしょう。また今後外国人の流入が見込まれるため、言語やシステムの国際化を推進すること、テレワークのさらなる増加に伴いアパート内で仕事ができる環境を整えることなど、知恵と努力次第で今後の人口減少問題に対応できます。
アパート経営に向いている人について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/17181
金利の上昇やアパートの老朽化で収入は減る
せっかくアパートを新築してアパート経営に乗り出したとしても、時間の経過とともに建物の老朽化は避けることはできません。
新しいアパートは次々と建設されることから、入居者を確保するためにはアパートを修繕したり家賃を値下げしたりする必要性が出てきます。さらに金利が上昇することでローン返済の負担が増加することも考えられます。
これらの対策としては、日々のメンテナンスをしっかり行い、できる限り老朽化を遅らせることが大切です。アパートを建設する際は、あらかじめ建て替えとリフォームを想定した経営計画を立てることを心がけましょう。
ローンの返済は、変動金利にすると金利が上昇して返済額が大きな負担になる危険性があります。金利の上昇がある場合は、固定金利で融資を受けたり金利期間を長く設定するなど、状況に応じて適切に対策することがデメリット回避のポイントになります。
アパート経営で儲けるためのコツ
アパート経営は決して簡単ではなく、アパート経営に取り組んだ人の全てが自分の思い通りに儲けることはできません。アパート経営により利益を出すにはコツがあり、アパート建設の段階から計画的に経営に取り組む必要があるのです。
今回は、アパート経営で儲かるためのコツを具体的に5つ紹介します。
購入者のニーズを考えてアパートを建てる
アパートを建設する場合は、十分な需要が見込めるアパートを建てることが大切です。具体的には、建設する場所やアパートのデザイン、各部屋の設備などが重要になります。
アパートを建てる際は、都市部など人の流入が多く需要がある立地を選び、土地柄や利用者層にあったデザインや機能を意識することも必要です。
入居対象者別に考えられる需要は以下の点です。
| 単身者 | ファミリー |
|
|
アパート経営の基本知識について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9422
キャッシュフローを考えてローンを組む
アパートを建てるためにローンを組む場合は、キャッシュフローを考慮しつつ計画的にローンを組むことが大切です。ここでいうキャッシュフローとは、賃貸によって得られた家賃収入から様々な経費を差し引いて最終的に手元に残るお金の流れのことを指します。
利益を出すためにも先に挙げた実質利回りをあらかじめ算出しておくことは経営の要といえるでしょう。以下の経費がかかることを考えておくなら具体的なキャッシュフローを導く助けになります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 仲介手数料
- 固定資産税や都市計画税
ローンの返済計画を立てる際は、実質利回りを想定することに加え、空室リスクや将来の賃料の低下も視野に入れた余裕のある返済計画を立てることが大切です。
アパート経営の経費について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/18326
管理の委託は最小限にする
アパートの管理方法は主に以下の3つです。
- 自主管理
- 一括借り上げ
- 管理委託
自主管理はアパートのオーナーが自ら管理業務を行います。清掃やクレーム処理、家賃の回収など管理業務には様々な業務があることから、比較的時間に余裕がある方であれば向いていると言えます。
一括借り上げは不動産会社がアパートを丸ごと借り上げて、不動産会社がオーナーに代わりアパート経営を行います。オーナーは管理業務などの煩わしさから解放される一方で、家賃収入は他の管理方法と比較して低くなる傾向があります。
管理委託ではアパート経営における面倒な管理業務や集客業務、空室対策などは専門の管理会社に委託します。アパート経営をしているオーナーの多くは管理委託を行っています。
しかし委託をすれば管理会社に毎月仲介手数料を支払うことになるため、最初からいきなり管理委託を選択することはあまりおすすめできません。状況に応じた適切な管理方法を、その都度選択することが大切になります。
アパート経営のパートナ会社について、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/20715
節税対策をして確定申告をする
アパート経営は節税対策としての効果も発揮します。仮に不動産所得が赤字であった場合、損益通算することにより課税所得を下げることが可能です。
また、所得が一定以上になると法人の所得税の方が安くなり税率を下げることができるため、法人化して節税対策することも視野に入れましょう。
アパートのトラブル対策をしておく
安定したアパート経営を続けるためには、起こりうるトラブルをあらかじめ予測して、事前に対策を講じておくことが大切です。
アパート経営において想定されるトラブルとして、家賃の滞納や騒音などによる住民間のトラブル、ペットの飼育などの規約違反などがあげられます。
管理会社に委託する場合は管理会社と入念に打ち合わせを行い、入居時の審査の徹底や明解で隙のない規約作り、規約に違反した際の対処法なども詰めておくと良いでしょう。
まとめ
今回はアパート経営に関するメリットやデメリット、アパート経営がうまくいくコツなどを紹介してきました。
初めてアパート経営をするのであれば、誰でも多少の不安を感じるものです。うまくアパート経営を行うことができず空室状態が続けば、赤字が増えるリスクもあるので注意が必要です。
しかし今回紹介したコツをしっかりと理解して実践することにより、アパート経営で儲けることも可能です。事前にしっかりと利回りの試算を行い、ひとつひとつデメリットをつぶしながら着実に経営を行うなら、結果の伴ったアパート経営へとつなげていくことができるでしょう。
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