不動産投資を行うのであれば、収益率を上げ、月々支払うローンの費用は抑えたいと思われる方が多いのではないでしょうか。しかし、日本全国には数々の金融機関が有る為、どの銀行が投資に向いているか分からず、迷われることでしょう。
実は不動産投資には、銀行からの融資が大変重要になります。銀行によっては提供しているローンの内容も異なり、審査の基準や融資額も様々です。銀行への融資の打診にはコツがあり、融資に有利な条件もあります。
ここでは、投資ローンを提供している銀行の特徴と、申請の方法や融資のコツ、選び方や融資に対する注意点について解説していきます。この記事を参考に、不動産投資に使えるローンについて理解を深め、自身の投資計画に合ったローンを組んで、有効に投資をしましょう。
不動産投資ローンを提供している銀行の種類と特徴
不動産投資の融資は、ごく一般の住宅ローンと比較すると制限や基準が厳しく設けられている金融機関が多く、金融機関によっては様々な融資内容です。
ここでは、大手から中小銀行など不動産投資を行う様々な銀行の種類と特徴について解説していきます。
審査基準の厳しい都市銀行
一般的に、よく耳にする大手のメガバンク（都市銀行）には、以下の銀行が挙げられます。
- 三菱UFJ銀行
- 三井住友銀行
- みずほ銀行
- りそな銀行
この上記の銀行は、金利相場が1％前後で低金利となっています。都市銀行と言われていますが、融資の対象エリアは全国単位で、20年以上の長期借り入れが可能になります。しかし、その分他の銀行と比較すると年収や勤務先の審査基準がかなり厳しくなっています。
地域によって差が出る地方銀行
地方銀行の場合、地域によって不動産投資に対する姿勢が異なります。都市部に近いなどの地方銀行は不動産投資に対して積極的な銀行もあり、全国の主要都市の物件に対して融資が可能です。
地方銀行の場合、金利相場が1.5％から4.5％で地域によって相場の幅が広く、メガバンクと比較すると金利が高くなります。しかし、その分審査基準も都市銀行と比較すると緩い傾向にあります。
貸付業務のみを行うノンバンク
ノンバンクは、預金業務を行わずに貸付のみする貸付専門の金融機関のことを指します。このノンバンクはクレジット会社や、信販会社などが多く不動産投資ローンの金融商品を取り扱っている金融機関もあります。
このノンバンクは、金利相場が2.3％から4.4％などで高めの水準で、借入時の事務手数料や繰り上げ返済時の違約金の金額が他の銀行と比較すると高いなどのデメリットもあります。
しかしその分、メガバンクや地方銀行と比較すると審査の基準が緩く、不動産担保も独自の基準を設定しており、融資期間も25年から35年までと長期間の融資が受けられるなどのメリットもあります。また、全国展開で地方都市なども融資の対象エリアになります。
非営利団体の信用金庫や信用組合
信用金庫や信用組合は、その地域や、地域の職場を基盤とした利用者が会員となり、その会員に対して豊かさと繁栄を図るため、お互いに支え合う目的を掲げた非営利の金融機関のことを指します。
この信用金庫や信用組合の融資を受ける条件としては居住地や物件がその金融機関が管轄するエリア内にあることです。非営利の金融機関の為、他の銀行と異なり経済的な利益を回収する目的が無く、不動産投資に対する条件を満たすことで融資を受けやすい傾向にあります。
政府が出資している日本政策金融公庫
政府が100％出資している政策金融機関でも、不動産投資が受けられます。投資の対象エリアは全国規模で金利相場も低めに設定されていますが、借入期間に関しては10年から15年が基準で融資金額の上限も4,800万円までに限定されています。
また、審査の基準が厳しく、基本として物件担保の設定が必要になり、公共料金や納税が必要な税金の未払いがないことが前提とされています。また、女性または35歳未満もしくは55歳以上の人が優遇されやすいのが特徴です。
不動産投資で銀行から融資を受けるための申請手順
不動産投資は一般的なローンとは違う準備が必要なのか、目星を付けた銀行を検討している場合、融資の審査がすぐに受けられるのかについてここでは触れていきます。
では実際に銀行から不動産投資の融資を受けるための手順を必要な書類から本審査まで順を追って見ていきましょう。
必要書類を集める
融資を受けたい金融機関によって、提出を求められる書類は多少異なる場合もありますが、一般的には必要になる書類は以下の表のようになります。事前審査時と本審査時、契約時の三段階で必要になる書類を紹介します。
| 時期 | 必要書類 | 書類例 |
| 事前審査 | 本人と連帯保証予定人の身分証明書 |
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| 本人と連帯保証予定人の収入証明書 |
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| 保有資産の資料 |
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| 購入希望物件の資料 |
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| 返済予定表 | ※住宅ローンのほかに借入がある場合限定 | |
| 自己紹介資料 | 経歴書など | |
| 本審査申込 | 本人と連帯保証人の身分証明書 |
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| 本人・連帯保証人の住民票 | ||
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| 本人と連帯保証人の収入証明書 |
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| 保有資産の資料 |
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| 納税証明書 | ||
| 返済予定表 | ※住宅ローンのほかに借入がある場合限定 | |
| 売買契約書 | ||
| 賃貸借契約書 | ||
| 重要事項説明書 | ||
| 手付金の領収書 | ||
| 契約物件の資料 |
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| 自己紹介資料 | 経歴書など | |
| 契約時 | 本人・連帯保証人の実印 | |
| 本人・連帯保証人の印鑑登録証明書 | ||
| 本人・連帯保証人の住民票 | ||
| 火災保険・地震保険の申込書 | ||
上記の書類は入手までに時間を要するケースもあります。円滑に手続きを進められるよう、あらかじめ必要書類を取り揃えたうえで以下の流れに進むことをおすすめします。
融資を受けたい銀行で面談を受ける
事前に書類準備が出来たら、次は融資を受けたい金融機関へ事前に相談予約の電話を入れておくことです。金融機関にも業務内容によって担当者が異なるので、約束をせずに突然足を運んだ際に担当者がいなかった、などの事態になりかねません。連絡して担当者とのアポイントメントを確約しておくことで、円滑な融資相談が可能になります。
また、金融機関によってはWEB上で融資相談が可能なところもあります。金融機関によって特徴が異なる為、利用したい金融機関へ詳細を確認しておきましょう。
その後アポイントが取れて相談に行く際は、上記でも解説した事前審査の書類を用意して行きましょう。面談時には融資希望者に返済能力があるのか、身元がはっきりしているかを自己紹介資料で確認したり、融資回収の見込みがある物件であるか、担当者が投資計画の聞き取り確認をします。そのまま資料を元に融資が可能かどうかを事前審査を受ける流れになります。
事前審査には金融機関によって異なりますが、数日から数週間かかり、回答は担当者から電話で連絡が来るでしょう。
事前審査に通ったら本審査に進む
事前審査の回答が得られてから、本審査の流れになります。しかし、本審査時の書類内容から見て分かる通り、本審査を行うためには不動産の売買契約を締結しておく必要があります。
売主との契約が完了してから、本審査の申し込みを行いましょう。また、その際も電話でアポイントを取って、事前審査時から追加で必要になる書類を用意して、申し込み手続きに入るようにしましょう。
本審査の面談後は、金融機関の本部にて本審査が行われます。回答は事前審査より長めの2週間から1ヶ月の期間を要することが多く、正式な融資の承認が下りた後の、融資の上限額や融資期間、金利の融資条件の説明を受けた後に契約手続きの流れに入ります。
契約締結時には、団信の加入や抵当権設定も併せて行う例が多く、設定した融資実行日に口座に振り込まれることになります。
不動産投資ローンの銀行審査のチェック項目
ここまで融資の流れや必要書類について解説しましたが、審査にはどのような内容を重点的に確認されるのでしょうか。その内容を把握しておくことで、融資戦略を有効に練ることが出来るうえ、交渉の材料やスムーズな審査に役立てることが出来ます。
ここでは、融資を受ける際チェックポイントについて解説していきます。
物件の収益性や担保の評価
金融機関が融資する際、物件の資料や情報を踏まえて評価し、ローン回収が可能な物件であるかを確認したうえで実行します。金融機関の審査基準の厳しさの度合いによって内容は変動しますが、一般的には以下のような内容から収益性を判断しているといわれています。
現地調査で確認
- 入居状況
- 周辺状況
- 役所調査
- 周辺の不動産業者への聞き込み
机上調査で確認
- 遵法制
- 積算評価
- 接道状況
- 幅員の確認
- 方角や地形（間口の広さを見られる）
上記のような内容を確認されることを踏まえ、審査に不利になりそうな情報はあらかじめカバーできるよう、事前審査の面談までに資料を集めておきましょう。
安定した返済ができるかという個人の属性
不動産投資における融資の条件として、何よりもまず投資用ローンを完済まで毎月返済していける能力があるかというところです。
その判断のためには以下のような項目を確認されます。
- 職業について
勤務先や年収、勤続年数や収入状況を確認されます。職業の安定性として、公務員、医師、士業、上場企業の会社員などが有利であるとされています。
- 借り入れ状況について
他の金融機関で、他の目的で融資を受けている場合は、返済計画書を用いて安定した返済が可能かどうかを確認します。
- 家族構成について
面談の際に家族構成も確認されます。反社など偽りなく申告するようにしましょう。
- 人柄について
時間や約束を守ることが出来る、信用に値する人間性かどうか。
面談時に確認される個人の属性は、人間性も確認されるというところがポイントです。不動産投資における金融機関からの融資は、契約者と金融機関間の信用によって成り立っています。その信用を、何度か行う審査で得ることで融資受けることができる為、審査前の面談などで信用にかける人間と判断されては融資には至らないでしょう。
金銭的な安定性に加えて人間性も確認されるという点を踏まえ、金融機関への誠実な対応を心がけるようにしましょう。
どのくらい自己資金を持っているか
必要書類でも紹介した通り、融資希望者が審査する際には資金、資産があるかの確認が行われます。これは、頭金をどれくらい用意することが出来るかを判断するためでもあります。
多くの金融機関が、満室時の家賃収入に対する返済比率についても確認しています。この返済率とは、ローン返済額の割合を示しています。返済比率は、パーセンテージが高くなればなるほど資金繰りが悪化してしまいますが、頭金を用意することでその分の比率を下げることが可能になります。
日本にある約88％の銀行と、約67％信用金庫・組合が、1つの融資案件に対して1/3以上の頭金投入を求めています。そのため、頭金が多ければ多いほど個人の属性は高く評価され、審査では有利になるでしょう。
不動産投資で融資を受ける銀行の選び方
不動産投資を受ける際、どのような基準で金融機関を選べばよいのでしょうか。審査の厳しさや融資額の上限基準など、取り扱っている融資の内容は金融機関によって様々です。
全国に無数にある金融機関の中から、自分に合った投資ローンを探すのは大変な作業で、悩まれる方も多くいます。
ここでは、個々の投資内容に合わせた最適な金融機関の探し方について紹介していきます。
以前から付き合いのある金融機関を選ぶ
経営者で既に金融機関とお付き合いがある場合は、まず第一にその金融機関に融資の打診をしてみることをおすすめします。金融機関は、利用している会員が他の金融機関へ流れることを防ぐ傾向にあります。
また、既に個人の属性が分かっている場合は、審査の基準が短くなるだけでなく、融資条件が良くなる傾向にあります。付き合いがあることで最も良い条件で融資が受けられる可能性があるので、このような金融機関は積極的に活用してみましょう。
金利の低い金融機関に打診する
融資の打診については、まずは金利の低い都市銀行（メガバンク）から始められることをおすすめします。前述でも解説した通り、低金利で長期的な借り入れが可能である一方、審査基準が最も厳しいのが都市銀行になります。
面談などで都市銀行での融資が難しいことが判明した場合は、その次に金利の低い地方銀行や信用金庫、次いでノンバンクなどの順で打診してみましょう。最良はその投資物件に対して地縁のある金融機関を選ぶ事です。対象エリアをあらかじめ確認の上、投資の打診を行いましょう。
最適な住宅ローンを選ぶなら一括比較サイトを活用
最適な住宅ローンを選ぶ際には、金利、諸費用、保障内容、総支払額などを複合的に比較して決めることが大切ですが、審査申込みは記載する内容も多く面倒で、比較をあまりせずに決めてしまう人は多いでしょう。
しかし、住宅ローンの金額は決して安いものではありません。条件の悪いプランでローンを組んでしまうと、大きな不利益となっていまいます。
そこでおすすめなのが、複数の住宅ローン商品をまとめて比較し、自分に合ったプランをスムーズに見つけられる住宅ローン一括比較サイトです。現在の住宅ローンを見直したい、住宅ローンのプロに相談したいという人はぜひ検討してみてください。
住宅ローン一括比較サイトのメリット・デメリット
| メリット | デメリット |
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不動産投資で銀行から融資を受けるときの注意点
最後に、融資を実際に受ける前に気を付けておくべき点を紹介していきます。不動産投資のローンを組む際、どのような内容で、どれだけの期間借り入れるか先に検討しておく必要があります。この内容を適当に決めてしまうと、投資ローンの総支払額が増えてしまい、トータル収益も減ることで投資としては失敗に終わってしまいます。
そうならないためにも、金利と返済期間について理解を深め、収益と月々の返済額を検討したうえで返済計画を立てる必要があります。それに加え、有利とされる不動産についても触れていますので、押さえておくべき点を踏まえて有効な不動産投資について理解を深めましょう。
メリットとデメリットを理解した上で固定か変動かを選ぶ
投資ローンを組むうえで最も重要なポイントが、ローンを返済する際の金利が、固定金利か変動金利かを選択することです。固定金利と変動金利でそれぞれで以下の表のようなメリットデメリットがあります。この内容を踏まえて自分の返済計画に合う金利を選択しましょう。
| 金利種類 | メリット | デメリット |
| 固定金利 | 返済期間中ずっと一律 | 金利がやや高め |
| 変動金利 | 返済当初は低めの金利 | 将来的な金利の変動が予想できない。金利が高くなる可能性もある |
上記の表から読み取れるように、固定金利は返済中一定の金利で支払い続けられる分、少々高めに設定されています。また、変動金利に関しては比較的金利が低い傾向にありますが、将来的にどれだけ金利が上昇するか予想することが出来ないところがあります。
収支計画に沿った返済期間を設定する
不動産投資の場合は、投資ローンの返済と不動産の収支を踏まえて返済計画を立てる必要があります。長期間のローンを組むことで、月々の返済額を抑えることが出来ますが、借入期間が長くなればなるほど金利によって総支払額が増えてしまいます。
逆に借入期間の短くしすぎてしまうことによって月々の返済額が増えることになり、投資の収益が減ってしまう事で資金繰りが難しくなる可能性があります。そのため、投資する不動産に見込める収支と、返済していく期間でバランスよく収益が出るように計算して期間を設定する必要があります。
アパートではなくマンションを購入する
融資を受ける際、物件としてはアパートよりマンションの方がフルローンを利用する際に有利になる傾向があります。マンションの方が投資の対象として有利になりやすい理由は、下記5点が挙げられます。
- 立地条件が良く入居者が見込める
- アパートと比較すると賃料による下落率が緩やかでローン回収が見込める
- 中古物件としても売却が見込める
- マンションの換金性や流動性が見込める
- RC造により、耐用年数がアパートより長期
マンションの方が立地条件が良いことに加えて、中古住宅としても売却が可能なことによる換金性の高さと、賃料の下げ幅が緩やかなことから、アパートよりマンションの方が投資に向いているといわれています。
まとめ
ここまで、不動産投資に使える金融機関の特徴や選び方、審査を受ける際のコツや融資を受ける際に押さえるべきポイントについて触れてきましたが、重要なポイントは第一に金利の低い都市銀行を優先して選ぶ事です。それによってトータルの支払額も他の銀行と比較すると低めで、収益率も上がります。
しかし、以前から利用している金融機関が有る場合は、優良な条件で融資を受けられるケースもありますので、状況に合わせて融資を打診し、解説した申請手順の内容を踏まえて、投資に向けて準備しましょう。
最も効果的な融資条件で資金計画を立てて、不動産投資を成功させてみませんか。
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