中古住宅の探し方のすすめ｜優良物件を見つけるコツとポイントを解説

住み替えの際、新築住宅以外に中古住宅も選択肢に入れて検討する方は多いのではないでしょうか。しかし、中古住宅の場合は内装や設備、築年数なども様々なため、自分のイメージ通りの物件を探すには新築住宅とは異なる方法で探す必要が出てきます。

この記事では優良な中古住宅を見つけたい方向けに、探し方の効率的な方法と、探す際に押さえておくべきポイントやコツを紹介しています。中古住宅への理解を深め、住み替え後の理想をかなえる自分に合ったマイホームを見つけましょう。

※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社

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中古住宅の探し方のコツ

前述した通り、中古物件は新築の注文住宅とは異なり、築年数や仕様、設備の新旧も物件によって様々です。そのように選択肢が数多くある中古物件の中から、一つひとつ探し出すには膨大な時間がかかってしまいます。また、探しているうちに良い条件の物件が先に売れてしまう可能性もあります。

そのため中古物件を探す方法として、条件を絞っておくなど効率よく探し出すことが重要になってきます。ここでは理想の中古物件を効率よく探し出すコツを解説していきます。

こだわりたいポイントを決めておく

中古物件を探し出すには、まずは自分の譲れない条件やこだわりポイントを優先順にリスト化しておくと良いでしょう。その中で、中古物件を購入する上で絶対に譲れない点と妥協できる点を分けておくと、迷った際により判定しやすくなります。

また、譲れない条件が多ければ多いほど選択肢が少なくなります。希望条件全てを満たす物件が見つかれば良いですが、探しているうちに時間だけが経過していたなどの事態になりかねません。よくある譲れないポイントとして挙げられるのが築年数ですが、築年数が古くても後からリフォームによって内装や外装を新築同様にすることも出来ます。

妥協ポイントを少し増やすだけで良い物件に出会える可能性もありますので、自分の理想点はしっかりと吟味しておきましょう。

不動産ポータルサイトを活用する

中古物件を希望地で探し出す場合は、まずはインターネットでSUUMOやアットホームなどのポータルサイトで検索することをおすすめします。希望エリアの相場を把握出来る上、希望地以外の条件をいくつか絞り込むことで、自分の条件に合った気になる物件をピックアップして比較検討することが出来ます。

ポータルサイトによって提携している業者も異なり、情報提供している中古物件も異なるため、できるだけ複数のポータルサイトで確認すると良いでしょう。

不動産会社に相談する

物件を探し出す段階で、自身でポータルサイトなどから探し出すのと同時に、希望エリアにある不動産会社に相談しておくことをおすすめします。なぜなら、地域密着型の不動産会社の場合、地域ならではの情報を持っていたり、ネットには公開していないお得な物件情報を持っている場合があるからです。お得な物件がインターネットに公開されない理由を下記の表で紹介いたします。

引用：at home VOX 「ネット未公開物件の中には、いわゆる「掘り出し物件」がある？　実態を住まいのプロに訊いた」

このように、不動産会社によって入手している情報や販売目的、強みが異なるため、複数の不動産会社に足を運んで条件に合う物件の情報提供をお願いしましょう。

物件購入なら、不動産情報の一括取り寄せができる「タウンライフ不動産売買」がおすすめ

希望に合う住宅を効率よく探すなら物件情報の一括取り寄せサイトが便利です。住みたい街の情報を入れるだけで、複数の不動産会社から希望の条件にマッチした物件情報が届きます。 とくに、編集部がおすすめしたいサービスがタウンライフ不動産売買です。タウンライフ不動産売買がおすすめな理由を以下にまとめています。

※株式会社リンクアンドパートナーズによる調査。アンケートモニター提供元：GMOリサーチ株式会社

中古住宅を選ぶときの重要ポイント

中古物件を選ぶ際に確認しておくべきポイントは主に以下の3つです。

• 耐震性のある中古物件を選ぶ
• 安全性の高い中古物件を選ぶ
• リフォームできる中古物件を選ぶ

どれも住み替える上では欠かせない条件になりますので、事前に確認しておきましょう。

耐震性のある中古住宅を選ぶ

地震大国と言われる日本にとって、住宅を購入する際に押さえておくべき最も重要なポイントは耐震性になります。新築住宅であれば、最新の耐震基準を満たしているものがほとんどですが、中古物件の場合はまず耐震基準を満たしているかどうかを確認する必要があります。その判断方法として、築年数などから新耐震基準の最低ラインを満たしているかどうかを確認することが出来ます。

この新耐震基準とは、1978年の大地震を受け、1981年6月1日以降に建てられた物件に対して建築物の強度を大幅に見直した基準です。2000年以降に建築された物件はさらに耐震性が向上していますので、築年数からおおよその耐震性を予測することは可能です。

しかし、この1981年以降の建物が全て耐震基準を満たしているとは限りません。契約前に必ず、売主から不動産会社を通して地盤調査や建物検査の結果を提示してもらい、確認しておきましょう。

安全性の高い中古住宅を選ぶ

次に欠かすことが出来ない条件として挙げられるのが、住宅周囲の環境を含めた安全性や、住宅に対する防犯対策の確認です。そこで、双方の安全性をチェックするポイントを下記に列挙しましたのでご覧ください。

周辺の安全性チェックポイント

• 消防活動が可能な道に接しているか
• 人通りが極端に少なくないか
• 長時間滞在すると不自然に思われる立地か
• 奥まった場所もしくは外出を確認されやすい場所ではないか
• 繁華街が近くにないか

防犯対策の安全性チェックポイント

• 玄関や窓に防犯対策がされている、もしくは設置可能な住宅か
• 隣家との間隔が十分か
• 高い塀や木で囲われて視界が遮られていないか

中古物件の立地はあらかじめ確認しておく必要があります。緊急車両が入るスペースがあるか、泥棒に入られやすい環境下にないかなど、しっかりと確認しておきましょう。

周囲の目につきやすい場所であっても、高い木や塀が視界を遮ることで不審者に入られるケースもありますので、住宅の外構とあわせて設備にも防犯対策が十分に可能な物件かを見ておきましょう。

リフォームできる中古住宅を選ぶ

中古物件の多くは購入後すぐにではなくても、将来的にリフォームすることを前提としているケースがほとんどです。リフォーム前提ということは、その場所を更地にして建て替えるということではなく、住宅そのものの構造を残して内装や外装を補修、改装するということです。

リフォームするためには購入したい中古物件の構造体が丈夫で頑丈な造りになっているかが重要になってきます。そこで、構造がしっかりしている物件かどうかを簡単に確認できる方法があります。それは、前述でも解説した2000年以降に建てられた新耐震基準を満たした物件、もしくは大手メーカーで建築された物件かどうかです。

一般的に大手ハウスメーカーで建てられた住宅は、強い構造にこだわっているため頑丈な造りになっています。壁を取り払って間取りそのものを変更するリノベーションをする場合は、壁で支える2×4工法ではなく、一戸建て住宅に最も多い木造軸組工法のように、柱と梁で構造が組まれている軸組工法なら簡単に作り替えることが出来ます。

住宅の構造によっては、リフォームのしやすい構造や、向いていない構造があります。将来的に検討しているリフォーム内容や間取りの作り替えなどがある場合は、あらかじめ購入する物件の建築法や構造体の強度を把握しておくことをおすすめします。

中古住宅と新築住宅の探し方の違いは？

次に、中古物件と新築物件では探し方にどのような違いがあるのかを見ていきましょう。

中古と新築は問い合わせ先が違う

まず、情報収集のためにコンタクトを取るとき、実は中古物件と新築物件ではマンション、戸建で問い合わせ先が異なります。それぞれの問い合わせ先を表にしてみましたので一覧ください。

表からも分かる通り、中古物件に関してはマンションも戸建も不動産会社への問い合わせになります。その逆に、新築住宅はマンションと戸建でそれぞれ問い合わせ先が異なります。

中古住宅は内覧できる

新築物件の場合は建売住宅を除いて、モデルハウスなどで建築の雰囲気を感じることが出来ても、実際に完成するまでは実物を確認することが出来ません。

しかし中古住宅の場合は、特別な事情を除き、売買契約を結ぶ前に気になった中古物件は内覧することが出来ます。物件の状態や内装の雰囲気、設備の状態などを、足を運んで実際に確認することが出来るため、内覧の機会を利用しない手はありません。

中古住宅を内覧するときのチェックポイント

せっかく内覧するのであれば、部屋の雰囲気を知るだけではなく、内覧でしか知りえないポイントも忘れずにチェックしましょう。ここでは、内覧をする際に必ず確認しておくべき項目を外観と屋内に分けて解説していきます。実際に内覧する際はこの項目を意識して見てみましましょう。

外観のチェックポイント

外観に関しては、周辺の状況や道路から見える範囲は外からでも確認できますが、実際に敷地に入ってからでしか見られないポイントが複数あります。建築物によっては肉眼では確認できない部分もありますので、念のため双眼鏡も準備しておくと良いでしょう。

外観のチェックポイントを下記に列挙しましたのでご覧ください。

• 屋根：屋根材のズレや破損、塗装剥がれ、雨どいの破損がないか。
• 外壁：ひび割れがないか。
• 軒裏：雨染みやひび割れなどの亀裂、塗装剥がれがないか。
• 基礎：ひび割れがないか。

どれも外すことが出来ない必須項目ですが、その中でも特に押さえておくべきポイントは、外壁と基礎のひび割れです。外壁や基礎のひび割れについては、幅5mm以上・長さ1m以上ある状態に関しては要注意です。大地震が起きた場合など、そのひびから家の基礎が傾く恐れがあるので、酷いひび割れがある物件は避けるようにしましょう。

屋内のチェックポイント

外観を確認したら、次は屋内の内覧に移ります。玄関内に入る前からチェックポイントが出てきます。そして、屋内では確認しておくべきポイントが外観より多くなりますので、漏れの無いよう注意して見ておきましょう。

屋内のチェックポイントを列挙しましたのでご覧ください。

• 玄関ドア：隙間や開閉しにくさがないか。
• 建具：隙間や開閉しにくさがないか。
• 窓、収納扉：隙間や開閉しにくさがないか。
• 間取：日当たりが悪くないか。
• キッチン下、洗面所下、浴室、トイレの水回り：下水、カビ臭くないか、水漏れ跡がないか。
• 壁、クロス：ひび割れや剥がれ、浮きがないか。
• 部屋：カビ臭くないか、雨漏り跡はないか。

開けてみることが出来る収納スペースは全て開けてみたほうが良いでしょう。湿気が溜まっていたり、カビ臭いにおいなどがする場合は水漏れもしくは雨漏りしている可能性があり、その場合は修繕工事費用が掛かってしまいます。また、玄関の扉や窓の開閉がスムーズでない場合や隙間がある状態は、住宅が傾いている可能性があるため要注意です。

中古住宅探しから引渡しまでの流れ

ここからは、いよいよ物件探し〜引渡しまでの流れについて解説していきます。各手順につき押さえておくべきポイントがありますので、あわせて理解しておきましょう。

引渡しまでの流れは以下の順で進みます。

1. 中古物件探し開始
2. 内覧
3. 購入申し込み・ローンの事前審査
4. 重要事項説明・売買契約
5. ローン本審査後、契約
6. 決済・住宅引渡し

以上が中古住宅を購入する際の流れになります。ここから流れごとの詳細とポイントを解説していきます。

• 中古物件探し

前述でも解説した通り、売主の意向や広告費予算の割り当ての関係で、新築物件のように大々的に広告が出されるケースは少ない傾向にあります。そのため自身でポータルサイトで探し出すか、地元の不動産会社へ問い合わせ、希望条件を伝えて情報提供してもらいましょう。

• 内覧

希望の物件が見つかったら次は内覧の申し込みを行い、日程を不動産会社と調整しましょう。建物内部はいつでも内覧できるわけではないので、前述したチェックポイントを意識して十分に確認を取るようにしましょう。

• 購入申し込み・ローンの事前審査

内覧をして購入の意思が固まったら、不動産会社へ購入申し込みを行いましょう。購入申し込みをしたら、契約に関する条件や金額、引渡し日を不動産会社経由で売主と交渉します。双方で合意に至ると契約手続きに進みます。住宅ローンを利用する場合、この段階で金融機関による事前審査があります。

• 重要事項説明・売買契約

資格を保有した宅地建物取引士が、重要事項説明書をもとに物件の説明を行い、内容に相違が無いか確認します。契約書の内容に双方が納得の上で署名、捺印をして頭金と手付金を売主に渡して、売買契約が成立します。

• ローン本審査後、契約

売買契約後は、ローン本申請をして本審査を行い、審査が無事通ったら本契約が成立します。

• 決済・住宅引渡し

引渡し日時を設定し、契約内容に相違が無いかを改めて確認しておきましょう。その後、確認が取れてから売買契約した残代金の決済を行います。決済が行われると同時に、引渡しが完了します。同日付で名義変更されるため、その日から住居に住み替えることも可能になります。

 

中古住宅を探すときの注意点

中古住宅の売買契約を締結した後に、契約を破棄することは簡単ではありません。実際に住んでみて『想定していたより維持費がかかる』『住んでみて条件が違った』ということが無いよう、契約前に必ず注意しておきたいポイントがいくつかあります。

ここでは、中古住宅を購入する前に押さえておくべき主な注意点を5つご紹介します。

• 予算にはリフォーム費用も入れる
• 重要事項説明を確認する
• 納得できるまで焦らず検討する
• 住宅ローンが組めない中古住宅がある
• 住宅ローン控除を利用できない場合もある

資金状況や購入の方針に合わせて参考にしてみてください。

予算にはリフォーム費用も入れる

中古住宅を購入する方は入居後にリフォームやリノベーション工事を前提として購入する方が多い傾向にあります。そこで、経年劣化による設備の交換や修繕内容、修繕費用の目安を下記の表にまとめました。検討している物件に当てはめて参考にしてみて下さい。

参考文献：SUUMO「築年別、リフォーム予算・費用相場と内訳」

戸建に関しては外壁や屋根の補修が必要なことから、リフォーム費用としてはマンションより高くつきますが、逆にマンションの場合は月々の修繕積立費用が掛かかってくるため、戸建のほうが修繕にかかる費用は割安です。

また、修繕の必要度合いは前の所有者の使い方によって異なりますので、築年数が古いからといって修繕箇所が多いとは限りません。実際に内覧で確認したチェックポイントを踏まえ、修繕目安を計画することでリフォームにかける予算が組みやすくなったり、修繕が必須になる設備の交換や、構造体の補修工事以外は費用を抑えることも出来ます。計画的な資金運用でリフォームをして住み良い住宅にしましょう。

重要事項説明を確認する

重要事項説明は、契約前に有資格者から中古物件に関して必ず受ける必要がある説明のことを指します。この重要事項説明はコピーをもらうなどして契約前に内容を予習しておくと良いでしょう。当日は契約で気がはやるため、不明点を有耶無耶にしがちになります。聞いてなかった、意味を理解せず承諾して契約してまったなどの後悔が無いようにあらかじめ不明点の洗い出しを行い、確認しておきましょう。

また、売買契約をする前に必ず確認しておくべきポイントは『契約不適合責任』の有無です。万が一、住み始めて住宅に欠陥が見つかったなどの場合は、売主側に責任が生まれ契約解除や補修費用の負担を申し出ることが出来ます。これらのリスク要因になり兼ねない補償内容の取り決めに関しては、必ず十分に確認したうえで契約に進みましょう。

納得できるまで焦らずじっくり検討する

理想の中古住宅へ住み替える成功のコツは、候補として挙げた中古物件は必ず自分の目で確認することです。前述でも紹介した内覧のチェックポイントだけでなく、内覧以外でも周囲の環境や交通の便、近隣の雰囲気を直接目で見て確かめておきましょう。

その際、なるべく沢山の候補物件に足を運び、比較して検討することをおすすめします。不動産会社の営業によっては返答を急かしたり、逆に販売戦略から焦らされたりする場合もありますが、住宅購入というライフイベントは今後の生活を左右しますので、必ず納得いくまで確認しておきましょう。

住宅ローンが組めない中古住宅がある

中古住宅を購入する上で、気になるのが住宅ローンを組める物件であるかどうかです。住宅ローンはどんな住宅でも融資が受けられるわけではありません。また、住宅の状態によっては融資限度額が低くなってしまう住宅もあります。

融資が受けられない、または限度額が低くなってしまう例は次の通りです。

隣接する幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していない場合

建物を建てるための土地には、建築基準法によって上記の条件を満たしている必要があります。この条件を満たしていない住宅は、再建築不可物件の扱いになります。

敷地に接する道路の幅員が4m未満の場合は、建築物の範囲が制限される

目の前の道路の幅が4m未満である場合、道路の幅を含めて道路側の敷地から4m分の道路幅が確保できるように建築物が制限されます。これを要セットバックの土地と呼びます。この制限により、将来的に道路拡張工事が予定されているセットバックが必要な住宅は、建物の一部を取り壊して減築する必要が出てきます。

建ぺい率と容積率がオーバーしている物件の場合

中古住宅のローン融資が利用できない例としてよくあるのが、この建ぺい率と容積率オーバーの住宅です。

• 建ぺい率…敷地面積に対する建築面積の割合のことを指します。例えば、100㎡の敷地面積に対して建ぺい率が60％であった場合、建築できる面積は60㎡になります。
• 容積率…敷地面積に対して建築できる延床面積のことを指します。100㎡の敷地面積に対して容積率が150％であった場合、建築できる延床面積は150㎡になります。

建ぺい率と容積率は、都市計画法などに基づき用途地域ごとに数値が定められています。一般的に、建ぺい率が30～80％、容積率は50～1300％の範囲内で設定されています。この条件を満たしていない物件はローンを組めない可能性がありますので注意が必要です。

住宅ローン控除を利用できない場合がある

住宅ローンの控除というと、新築住宅にしか適用されないのではないかと思われがちですが、中古住宅の場合も、一定の条件を満たすことで控除を受けることが出来ます。

以下のような場合は住宅ローン控除の適用外になりますので、注意しましょう。

築年数制限の範囲外の物件

中古住宅の構造体が鉄筋コンクリートの場合は築年数25年以下である必要があります。また、木造などの耐火建築物以外の場合は築年数20年以下である必要があります。この築年数よりも古い物件は控除の対象にならないため注意が必要です。

耐震レベルが証明基準をクリアしていない物件

購入した住宅が耐震レベルを満たしていないと住宅ローンの控除を利用することが出来ません。基準を満たしているか判断する為には、家屋取得以前2年以内に建築士や各機関等より「増改築等工事証明書」を取得して証明する必要があります。

その際の取り寄せ先は以下の機関等で行いましょう。

• 役所の耐震推進課
• 役所指定確認検査機関

まとめ

中古住宅の場合は新築住宅とは異なり、お得な住宅を広告で宣伝することはあまりありません。優良な中古住宅を探したい場合は、自身で探しつつ、地元に密着した不動産会社をうまく活用し、こだわりの条件や譲れない条件、妥協できるポイントをうまく振り分けて、候補地に直接足を運んでみましょう。

また、中古住宅と新築住宅の大きな違いは、内覧することで理想の家探しをじっくり行うことが出来るところにあります。内覧でしか知りえない大事な情報は沢山ありますので、ポイントを押さえつつ納得できるまで丁寧に確認しましょう。

この記事で得た情報を参考に、自分の理想の中古住宅を探してみるのはいかがでしょうか。

※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
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