節税対策でマンション経営をしたいと考えている人の中には「本当に節税できるのか」「どのようにしたら節税できるのか」と不安に感じている人も多いかと思います。
確かにマンション経営によって節税することは可能ですが、節税を期待できる税金の種類は限られています。また、節税目的だけでマンション経営を始めてしまうと、資産が減ってしまうリスクもあるため、注意しなければなりません。
この記事では、マンション経営で節税する方法や節税を成功させるコツのほかに、マンション経営以外で検討したい節税対策などについても取り上げます。マンション経営で節税できる仕組みを具体的に理解した上で、後悔しないように節税対策を行ってください。
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マンション経営で相続税の節税
マンション経営によって相続税を節税することができます。ここでは、相続税の課税額別の税率や現金とマンションの相続税評価額の違いなど、相続税の節税について詳しく紹介します。
相続税の課税額別の税率
財産を相続した人にかかる相続税は、相続財産の課税価格が基礎控除額を超える場合にかかります。基礎控除額の計算式は次の通りです。
この基礎控除額を超える部分に相続税が課税されます。また、課税価格ごとの税率も以下のように定められています。
| 課税額 | 税率 | 控除 |
| 1,000万円以下 | 10% | – |
| 3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
| 1億円以下 | 30% | 700万円 |
| 2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
| 6億円超え | 55% | 7,200万円 |
課税額が上がるごとに控除額だけでなく税率もアップするため、節税する際はできるだけ課税額を抑える必要があります。
現金とマンションの相続税評価額の違いでお得
現金を相続する場合とマンションを相続する場合で、相続税評価額に違いがあります。現金の場合は相続税の評価額が100％になるため、現金全額が相続税の対象です。一方マンションは100％の評価額ではなく、路線価や固定資産税評価額という評価方法によって、低く評価されます。
路線価は土地の評価額に使用されます。土地の面積に、道路に面した標準的な1平方メートル当たりの土地の評価額である路線価をかけることで、土地の相続税額が計算可能です。評価額は、実際に取引が行われる価格の80%が目安ですが、建物の場合は固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となり、建築費の50～70％程度です。
6,000万円の土地に、4,000万円で建物を建てたケースの評価額を計算してみましょう。
土地と建物の評価額を合計すると7,200万円で、現金1億円と比較した場合は約30%低い値です。このように、土地や建物は現金に比べて評価額が低くなり、相続税対策として有効です。
経営中のマンションなら評価額はさらに下がる
経営しているマンションの場合は、住宅用の宅地よりも評価額が下がります。人に貸している土地は「貸家建付地」となり、借りている人の権利があるとみなされるからです。
経営中のマンションは、土地・建物の相続税評価に借地権割合を加えて計算します。借地権割合は、住んでいるエリアによっても異なりますが、20％程度相続税評価が下がることが一般的です。いずれにしても、賃貸マンションであれば、家賃収入を得ながら相続税対策ができます。
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マンション経営で注意をしたい2つの節税
マンション経営によって相続税を節税できますが、損益通算や固定資産税の控除といった方法には注意が必要です。ここでは、マンション経営で注意したい2つの節税を見ていきましょう。
マンション経営での損益通算
給与所得など別の黒字所得から、マンション経営での赤字額を差し引く「損益通算」によって、トータルで支払う税金（所得税や住民税）を節税できます。ただし損益通算はマンション経営で損失が出ている状態のため、本当にお得な節税対策とは言い切れません。
マンション経営の赤字が続くと収入が減少するだけでなく、賃料を低くしたり自己資金を減らしたりするリスクも発生します。そのため、赤字経営を前提としたマンション経営は避けるようにしましょう。
マンション経営で固定資産税の控除
土地にマンションを建設することで、土地にかかる固定資産税に対して軽減措置を受けられます。固定資産税とは、土地や建物の価値に応じて持ち主が納める税金です。国が定める固定資産評価基準に基づき、市町村長や知事が決定した評価額に対し、税率1.4％の税金が発生します。
土地の面積に対して、住宅の戸数×200平方メートル以下の部分である「小規模住宅用地」の軽減措置が適応された場合は、固定資産税の評価額を6分の1にできます。ただし、マンションを建設することでマンション部分の固定資産税が増えるため、トータルで節税できるとは限りません。
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マンション経営を節税目的で始める3つのリスク
マンション経営を節税目的で始めるリスクは以下の3つです。
- マンション経営の失敗で資産が減少する
- 投資資金の回収には時間がかかる
- マンション経営は簡単にやめられない
ここでは、各リスクの詳細を見ていきましょう。
マンション経営の失敗で資産が減少する
マンション経営を節税目的で始めても、空き室が続いて利益が得られない状態になった場合は、自身の資産が減ってしまうことは大きなリスクです。また、毎月のローンの支払いを滞納する可能性も否定できません。
マンション経営によって、利益が出ている状態ならば問題ありません。ただし赤字が続いてしまうと、節税で得られるメリット以上の損失を被る可能性があるため、経営のノウハウをおさえておきましょう。
マンション経営のローンについて、詳細に知りたい人はこちらをご覧ください。
「マンション経営は投資ローンを組んで始めよう！返済のコツも解説」
投資資金の回収には時間がかかる
莫大な費用がかかるマンション経営は、投資金の回収に数十年かかる可能性があるため、節税目的で始めるには無理があります。
投資資金回収にかかる時間の目安は、利回りによって分かります。利回りとは、投資額に対するリターンの割合を数字として表したもので、以下の計算式で算出できます。
ワンルームの賃貸住宅における東京と地方の利回りは概ね以下の通りです。
| 東京 | 地方 |
| 3.9〜4.2% | 4.8〜5.7% |
簡単に説明すると、利回りが「100％」になることで物件購入価格をすべて回収できるため、利回り率「5%」の場合は単純計算で20年もかかります。不動産投資における利回りについて、もっと詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧ください。
「不動産投資の利回りって何？利回りの種類や計算方法・平均的な相場を解説」
マンション経営は簡単にやめられない
一度マンション経営を始めると、すぐにやめられるとは限りません。例えば、経営がうまくいかずにマンションを売却しようとしても、入居者がいる場合には退去を迫ることはできず、すぐには手放せないでしょう。
また売却を検討する場合は、収益の見込めないマンションは人気がなく、購入希望者がなかなか現れない可能性もあります。マンション経営は簡単にやめられないからこそ、赤字が蓄積されてしまうリスクがあることも認識しておきましょう。
マンション経営で節税を成功させるコツ
マンション経営で節税を成功させるためには、次のようなやり方がおすすめです。
- 経営を始めるマンションの立地は厳選
- 節税になるのかシミュレーション
- 経営するマンションの管理を怠らない
- マンション経営のやめどきを決めておく
ここでは、それぞれのコツを紹介します。
経営を始めるマンションの立地は厳選
節税を成功させるためには、大前提としてマンション経営を失敗しないことが大切です。そしてマンション経営を成功させる秘訣は、立地を厳選することです。以下のような場所は長期でニーズを期待できます。
- 知名度や好感度が高い
- 公共施設や学校が近くにある
- 付近に駅・バス停がある
- 治安が悪くない
生活しやすく交通の利便性がよい立地は、人を集めやすいためマンション経営に向いています。すでに所有している土地がマンション経営に向いていない場合は、別の土地活用法を検討してみましょう。その他の土地活用法を探す場合は、こちらの記事をご参照ください。
「土地活用の方法10選！お金のかからない活用法や田舎の土地活用も紹介」
「面白い土地活用に挑戦！活用法の選び方やメリットとデメリットを解説」
節税になるのかシミュレーション
マンション経営を始める前に、どれぐらいの節税効果を期待できるのかシミュレーションすることも重要です。「マンション経営によって節税できる」という謳い文句を真に受けて、やみくもに始めてもほとんど節税できない可能性もあるからです。
相続税や固定資産税だけではなく、不動産を取得したときの不動産取得税や落とせる経費なども含めて、現実的な数字でシミュレーションしておきましょう。
マンション経営の収入について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
「マンション経営の収入とは？内訳から収入を増やすポイントまで」
経営するマンションの管理を怠らない
マンションを経営する際は、管理会社に管理を委託することが一般的ですが、すべてを任せることは避けましょう。優秀な管理会社であっても万能ではなく、自身でもマンションの状態や管理内容などを把握しておかなければ、赤字経営になってしまうリスクがあります。
管理会社に問題があった場合には、別の会社に変更する必要があります。そのときには、以下のポイントをチェックして選ぶようにしてください。
- マンションのあるエリアに詳しいか
- 募集力・集客力に信用がおけるか
- 過去の実績は豊富にあるか
- 管理会社の雰囲気は悪くないか
現実的に起こりうるクレームの処理なども管理会社にしてもらうため、信頼できる会社を見つけましょう。
マンション経営のやめどきを決めておく
節税を成功させるためには、マンション経営のやめどきを決めておくことも重要です。赤字が続くのにだらだらと経営を続けていても、自分の資産が減り続けて節税どころの話ではありません。やめどきの目安は次の通りです。
- 経営を続けていく時間が取れそうにない
- 頻繁に家賃滞納やトラブルが起こる
- 空室に悩むことが多くなってきた
- 人気が下がっている立地で将来性に不安
マンション経営を続けられそうにないと判断した際は、すぐに売却などの方法を検討しましょう。マンション売却について網羅しているのは、次の記事です。
「マンション売却の注意点とコツ｜確定申告までスムーズに進めよう」
マンション経営以外で検討したい節税対策
マンション経営以外にも、以下のようなさまざまな節税対策があります。
- NISAやiDeCoで資産運用
- 非課税の範囲内で贈与
- 法人会社を設立して資産運用
各対策について理解を深め、正しく賢く節税しましょう。
NISAやiDeCoで資産運用
NISA（ニーサ）とiDeCo（イデコ）という投資制度は、節税しながら資産運用できます。それぞれ異なった制度で、特徴は以下の通りです。
| 投資制度 | NISA | iDeCo |
| 概要 | 株式・投資信託などの運用益などが非課税になる | 将来の年金を作る制度 |
| 運用商品 | 株式や投資信託、ETF など | 投資信託、定期預金、保険商品 |
| 購入方法 | 都度 | 積み立て |
| 税優遇 | 運用益非課税 | 全額所得控除、運用益非課税、退職所得控除、公的年金控除 |
どちらも投資などで出た利益に税金がかからないため、お得な制度といえます。
非課税の範囲内で贈与
課税されない範囲での贈与も、節税対策として知られています。生前のうちに財産を贈与する「生前贈与」は、1月1日～12月31日の間に贈与された財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税が課税されません。
また、60歳以上の贈与者が20歳以上の受贈者に生前贈与する際に「相続時精算課税制度」を用いれば、2,500万円以内の贈与額まで贈与税はかかりません。
さらに、住宅購入資金のために両親や祖父母から援助を受ける場合は、最大3,000万円までの贈与ならば贈与税がかからない「住宅取得資金贈与の非課税特例」もあります。こうした制度や特例を適用させることで、従来の納税額よりも抑えることができます。
法人会社を設立して資産運用
法人を作りマンション経営をすることで、個人よりも税金を抑えられます。法人と個人の最高税率は以下の通りです。
- 個人の所得税・住民税：最大55％程度
- 法人の実効税率：最大33％程度
また法人の場合は、生命保険の支払額がそのまま経費になるなど、経費にできるものの範囲が広がる特長もあります。他の仕事で所得が高い場合は、法人を設立して節税を目指しましょう。
マンション経営でおすすめの相談先
マンション経営において困った際は、以下のように状況によって相談先が異なります。
- 節税の検討はファイナンシャルプランナー
- 経営中の税金相談は税理士
- マンションでのトラブルは弁護士
各相談先がどのような問題を解決してくれるのか、詳しく見ていきましょう。
節税の検討はファイナンシャルプランナー
お金のプロフェッショナルであるファイナンシャルプランナーは、現実的な資金計画の相談に乗ってくれます。資産運用やローン、保険だけでなく税金関連の相談にも対応しているため、節税を検討する際に相談したい専門家です。
初回であれば無料で受け付けてくれるファイナンシャルプランナーもいるため、総合的な収支に悩んでいる場合は相談してみましょう。
経営中の税金相談は税理士
税金の専門家である税理士は、マンション経営の利益で支払うことになる税金の節税対策の相談に乗ってくれます。マンション経営にはさまざまな税金がかかり、疑問点をそのままにしておくと払うべきものが支払えずに、追加で延滞金を支払う可能性も否定できません。
税理士への相談には費用がかかるものの、確定申告も依頼すれば控除の適用忘れなどを回避できるため、賢く節税できます。
マンションでのトラブルは弁護士
法律の専門家である弁護士は、マンションでのトラブルを解消してくれます。家賃滞納や入居者間のトラブル、騒音などの問題はマンション経営においてよくあります。こうしたトラブルを、交渉や法的な手続きによって解決してくれるのが弁護士です。
また、初回の相談は無料で提供している弁護士事務所もあるため、自身でマンションでのトラブルを解決できそうにない場合は、頼ってみてはいかがでしょうか。
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さらに、投資専門家に聞いた信頼できるサービスの選び方や、利回りが高いサービスも紹介しているので、ぜひご覧ください。
まとめ
マンション経営によって相続税を節税できますが、土地・建物は現金に比べて相続税評価額が低くなり、マンションも同様に住宅用の宅地よりも相続税評価額が低いです。また損益通算や固定資産税の控除は、トータルで節税できるとは限らないため注意が必要です。
マンション経営で節税を成功させるためには、経営を始めるマンションの立地を厳選するだけではなく、事前に節税をシミュレーションしてマンション管理を怠らないようにしましょう。
マンション経営以外でもNISAやiDeCo、相続時精算課税制度、住宅取得資金贈与の非課税特例などにより、節税が可能です。マンション経営の収支や税金においてわからないことがあった際は、ファイナンシャルプランナーや税理士に相談すれば問題を解決できます。マンション経営で節税する仕組みやリスクを知り、自分に合ったやり方で節税しましょう。
※「マイナビニュース土地活用・不動産投資」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF
・https://www.fsa.go.jp/news/r4/kokyakuhoni/20230120/kpi_toushin_230120.pdf
・https://www.mlit.go.jp/kankocho/minpaku/overview/minpaku/law1.html
・https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001411696.pdf
・https://www.fsa.go.jp/
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