山林の土地活用がうまくできずに悩ましく感じていませんか？遠方にある山林をどうすればよいのかと困っている方も多いでしょう。不動産のなかでも山林は特に活用が難しいといわれ、利用できずに放置されたり、長い間売りに出されたままだったりすることも珍しくありません。
しかし、山林も土地活用して収益を得られる可能性があります。本記事では、山林でもできる土地活用方法6選を紹介します。また、活用が難しい山林を売却する方法や、売却すら難しい場合の手放し方まで詳しく解説しています。使い道に困った山林があるあなたの悩み解消に、ぜひお役立てください。
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土地活用前に知っておきたい山林の基礎知識
土地活用をする前に、まずは山林についての基礎知識を身に付けておきましょう。今回は以下の3つの項目を解説します。
- 山林といわれているのはどんな土地か
- 山林にかけられた制限
- 山林の境界はどう決めるか
山林に関してある程度の知識を持っているという方は、こちらから具体的な活用方法6選を見ることもできます。
山林とはどんな土地のことか
そもそも山林とは、高い木がたくさんある広大な土地のことをいい、簡単にいえば山のことです。所有する土地が正式に山林であるかどうかは、土地の登記事項証明書で確認することができます。
土地の種類を確認するには、登記事項証明書の地目の欄を見てみましょう。そこに山林と明記されていれば、その土地が山林であることが証明されます。地目とは土地の用途のことをいい、登録された用途以外で利用するためには、特殊な手続きをしなければならない場合もあります。
実際に使用されている用途と登録された地目が異なるケースもあるので、登記事項証明書の内容を確認すると同時に、現地に赴いて現状を確認しておくと安心です。
山林にかけられた制限
山林のある場所や地域によっては、伐採や造成を自由に行えない可能性があります。山林は次のような法律で、規制がかかっていることがあるため、活用する前に自治体等に問い合わせて確認しましょう。
- 都市計画法
- 宅地造成等規制法
- 急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律
- 都市緑地法
- 地滑り等防止法
- 土砂災害警戒区域等にある土砂災害防止対策の推進に関する法律
- 生産緑地法
- 森林法
また山林の活用方法によっては、地目変更登記をしなければならない可能性もあります。例えば、山林を宅地造成して活用する場合は、土地の地目を「宅地」や「公衆用道路」として変更する手続きをしなければなりません。活用方法によっては、そういった登記費用もかかるため注意しましょう。
山林の境界はどう決めるか
土地の活用や売却を行うなら、境界を明らかにしなければならない場合もあります。特に山林は境界が曖昧になっていることが多く、自分の土地だと思って木を伐採するといったトラブルも発生しやすいです。
境界を確認する資料に公図や実測図がありますが、資料の精度が悪かったり、実際の土地に境界が示されていなかったりすることも珍しくありません。トラブルを避けるためには、隣地の所有者の立ち合いのもとで、境界を確定する境界標の設置や境界協定書の作成を済ませておくと安心です。
ただし広大な山林を売却する場合は、測量費用をかけずに公簿売買（※1）が行われる場合もあります。必ず測量しなければならないというわけではないので、専門家に相談しながら進めるとよいでしょう。
（※1）登記簿に登録された面積で行う売買のこと。対して実測売買は、測量して実際の面積で価格をつけて売買する
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ただ、おすすめは複数の土地活用種類にチェックを入れることです。自分が思いもよらない収益化方法を知ることができるかもしれません！
山林で可能な6つの土地活用
ここで、山林でもできる土地活用方法を紹介します。
- 新規で林業を始める
- 山林を利用した農園
- 山林を切り開き太陽光発電
- キャンプ場を開業
- サバイバルゲーム用のフィールド
- 山林の貸し出し
なかには、知識がなければ難しいものやリスクの高い方法もあります。自分の山林や状況と照らし合わせ、選択肢のひとつとして参考にしてください。
土地の活用方法で迷ったときの相談先について、詳しくはこちらの記事を参考にすることもできます。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/12794
新規で林業を始める
土地を山林のまま利用して、林業を始めるというのも手です。杉やヒノキなど、売却できる立木がすでに育っている場合には、十分に活用できる可能性があります。
林業を始める上で注意しておきたいことは、多額のコストがかかりリスクが大きいという点です。植林は何十年という長期的な投資になりますが、その投資額を上回る利益が得られるかどうかはわかりません。また、重機が入れるような緩やかで立地条件のよい山林であればよいのですが、手作業での伐採が余儀なくされ、運搬が難しいような山林には向かない活用方法といえます。
専門家に相談するなどして、自分の山林に向いているかどうかを慎重に判断しましょう。
山林を利用した農園
山林の広大な土地を利用して、自然農園として利用することもできます。平らな面がある土地の場合には、育てたものを売る売店を建てたり、傾斜のある土地は段々畑として使用したりと、土地の形や土壌に合わせてさまざまな使い方が考えられます。
また、自分の農園として利用するだけでなく、人が利用できるように工夫することも選択肢のひとつです。例えば、地域の人がスペースを借りて農作業ができるようにレンタルする、収穫体験や加工体験などのイベントを開催するといったことが考えられます。
ただし山林を農園として利用するためには、地目変更登記の手続きが必要です。また、作物が育つまでに数年かかったり、自然災害などで被害を受けたりする恐れがあることも、念頭に置いて選択しましょう。
山林を切り開き太陽光発電
近年では太陽光発電のように、自然エネルギー発電の用地としての活用が注目を集めています。太陽光発電用地として利用するメリットは、発電パネルと電柱を設置すると、比較的管理の手間をかけずに売電で収入を得られることです。
ただし木々を伐採して山を切り開いたり、設備を準備したりする段階で高額の費用がかかり、断念するケースも多いものです。また、最近では国による電気の買取価格が減少傾向にあり、投資額以上の収入が得られない恐れもあります。
太陽光発電に向いている土地の条件として、次のようなものが挙げられます。
- 日当たりがよく日照時間が長い
- 南向きの斜面
- 近くに電柱がある
- パネルをきれいに保つことができる
太陽光発電用地として利用するためには、ある程度の資産があることが望ましいです。上記の条件を満たすような山林があり、資産にも余裕があるなら、太陽光発電業者に相談してみるとよいでしょう。
太陽光発電の初期費用について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14932
キャンプ場を開業
昨今のアウトドアブームを受けて、山林をそのまま活かしたキャンプ場として開業するケースも増えています。人が通れるように山道を整備したり、ハイキングコースやアスレチックコーナーを設けたりすることで、山を切り開くよりも安く有効活用することができます。
手ぶらで行けるキャンプ場として、グランピング施設を設けることもできますが、多額の費用だけでなく旅館業法の許可が必要です。ただし、利用者がテントを張って宿泊する場合は許可を得る必要がなく、比較的簡単に営業を開始できます。
このようなアウトドア施設は、規模を大きくするほど収益が増える傾向があります。しかし、土地活用初心者にとっては経営が複雑になることも多く、専門家に相談しながら開業するか、専門業者に土地を提供するなどしたほうが安心です。
サバイバルゲーム用のフィールド
サバイバルゲームができる専用のフィールドとして、利用料を得る方法もあります。サバイバルゲームとは、エアソフトガンを利用して撃ち合いをするゲームのことです。実際の戦場のような体験ができることが魅力となり、山林を利用したフィールドにも需要があります。
利用者が集まれば、フィールドの利用料で収入を得ることができます。しかし普通の山林からフィールドを作るためには、専門的な知識が不可欠です。駆け回れるようにある程度木々を伐採したり、野生動物に対しての対策を考えたりしなければなりません。サバイバルゲームについての知識が少ない方には、少し敷居の高い活用方法といえるでしょう。
山林の貸し出し
自治体や業者に貸し出して賃料を得ることも、選択肢のひとつです。林業従事者や林産物業者に貸し出すことができれば、利益が得られる可能性もあります。また自治体によっては、山林地の賃貸の公募を行っていることもあるので、問い合わせてみるとよいでしょう。
借り手が見つかりやすい山林には次のような特徴があります。
- 価値のある樹木が育つ
- きのこなどの山菜が豊富
- 都市近郊や農村に近い
- 交通アクセスがよい
山林はそれ自体の価格が安いため、ニーズのある条件がそろっている場合は、購入まで視野に入れている方が名乗り出る可能性も十分にあります。売却することも選択肢に入れておくと、利用者が見つかりやすいでしょう。
山林の土地を活用しない場合は売却しよう！
紹介した活用方法が難しい山林を持っていたり、活用することが面倒だと感じていたりする方は、思い切って売却することも検討してみましょう。続いては、山林の売却に備えて必要な知識を解説します。
土地売却で困ったときの相談先については、詳細に解説されたこちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/5396
不動産会社の仲介で売却する場合
山林を売却するなら、山林売却の実績を持つ不動産会社を選んで仲介してもらいましょう。不動産会社の仲介による山林売却の一連の流れは次の通りです。
- 不動産会社に相談、査定依頼をする
- 公簿売買か実測売買かを決める
- 売却活動を開始して購入希望者を募る
- 購入希望者と売買契約を結ぶ
- 名義変更や決済、引き渡しを行う
よりよい不動産会社を選ぶためには、複数の不動産会社に査定を依頼して相場を調べる必要があります。相場を調べるなら、一括査定サイトの利用がおすすめですが、その際は不動産種別として山林が選択できるサイトを使いましょう。エリアによっては数社しか選択肢がないこともありますが、査定額はかならず比較することをおすすめします。
山林を売却したいなら一括査定サイト「イエウール」がおすすめ
山林の売却を検討している人に編集部がおすすめしたい一括査定サービスが「イエウール」です。イエウールがおすすめな理由について、以下にまとめています。
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- 田んぼや畑など農地の売却にも対応している
- 悪徳業者が排除される仕組みがあるので安心して利用できる
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その他の一括査定サイトや選び方について詳しく知りたい方は、こちらの記事もおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9915
森林組合に売却先をあっせんしてもらう場合
地域の森林組合に相談することで、売却先をあっせんしてもらえる可能性もあります。不動産会社へ具体的な売却相談をする前に、地域の森林組合に問い合わせるとよいでしょう。
価格の評価は面積や道路からの距離、立木の種類や手入れ状況といった観点から森林組合が行ってくれます。不動産会社を介さないことが多く、仲介手数料がかからないことは魅力です。
また、森林組合からのあっせんで売却すると、税金の控除が受けられることもあるので、森林組合や自治体に問い合わせて確認しましょう。
山林の売却で必要になる書類
山林を売却するときには、次のような書類を用意する必要があります。
- 登記事項証明書
- 固定資産税の課税明細書
- 公図
- 地盤図
- 森林情報
なかでも、地盤図の用意には時間を要する場合があるため注意しましょう。森林情報は、自治体のホームページで簡単に調べることができます。また書類だけでなく、土地を売却する際に必要な費用を把握しておくことも、スムーズに売却する助けになるでしょう。
土地売却にかかる費用について、詳しくは次の記事をご覧ください。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/14901
山林が売却できるまでにかかる期間
山林の売却は、数年単位の時間を要することも多いため、売却に時間がかかることを覚悟して、根気強く売却活動を行うことが成約につながる秘訣です。山林は基本的にニーズが低く、購入希望者のニーズに合った立地条件のよい土地から順に売れていきます。
また価格も安いため、長い時間をかけて売却できたとしても、売却に至るまでの維持費のほうが高くなるケースも珍しくありません。そのため、売却先のターゲットを絞り込むといった対策も必要です。
以下の記事で、山林を売却するターゲットや売れたときの確定申告まで、より詳しく知っておくこともおすすめです。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/3907
土地活用できない山林の維持方法
売却先を探している間は、山林を活用していなくても管理をきちんとして、維持し続ける必要があります。ここでは山林の維持にかかる費用や、自分で管理が難しい場合に利用したい方法を紹介します。
毎年税金の支払い
まず山林を所有していると、活用していてもいなくても固定資産税がかかります。固定資産税は、毎年1月1日時点の土地の所有者に課せられますが、次のような計算式で算出可能です。
ただし山林は土地の価値が低く、固定資産税の支払いが免除されることも多いです。自治体によっても異なりますが、上記の計算で固定資産税額が30万円に満たない場合は、免税される可能性があります。
専門家に管理の依頼
遠方に山林を所有していたり管理する時間がなかったりする場合は、専門家に管理を委託するのも手です。委託すれば間伐や枝打ち、林道整備を任せることができ、手間や時間をかけずに山林の環境を保つことができるようになります。
ただし、管理を委託するには費用がかかります。費用は山林の状態や広さなどの要件によって異なるため、業者に見積もりを依頼するとよいです。
また、そういった管理にかかる費用については、条件によって国や自治体から補助を受けられることがあります。業者や専門家と相談しながら、補助を受けられるような管理をすることをおすすめします。
森林ボランティアのサポートを受ける
全国にある森林ボランティアのサポートを受けることもできます。森林ボランティアは、NPO法人や市民団体が運営する団体で、間伐や伐採といった作業を行ってくれます。
ただし森林ボランティアは、営利目的ではなく森林を守ることを目的としており、専門的な知識のない人や子どもたちが参加することも多いものです。そのため作業が中途半端になったり、樹木が傷いたりする可能性があることも念頭に置いて利用する必要があります。
一方、定期的に人が出入りすることで、不法投棄や放火といったトラブルを防ぐことにもつながるため、自分で管理することが難しい場合は、利用も視野に入れましょう。
土地活用も売却もできない山林を手放す方法
最後に、山林を手放す方法を紹介します。山林はニーズが限られるため、残念ながら活用も売却もかなわないというケースもあります。そういった場合は、次のような方法で手放すことを検討しましょう。
- 業者に買取や引き取りの依頼
- 相続放棄も検討
- 寄付先を探す
それぞれについて詳しく解説します。
業者に買取や引き取りの依頼
売却がかなわなかった山林であっても、業者に買取や引き取りを依頼することで手放せる場合があります。ただし、山林買取業者は全国的に見ても数が少なく、買取の対象エリアが限られていることも多いため、利用できないこともあると考えておいてください。複数の業者が利用できるのであれば、金額を比較してから業者を選択しましょう。
また、業者の山林引き取りサービスを利用する場合は費用がかかります。管理の手間を省く目的や、相続税対策でサービスを利用するケースで選ばれることが多い方法です。
相続予定の山林は相続放棄も検討してみる
管理の手間や売却できなかったことを考えるなら、相続放棄することも視野に入れましょう。ただし、他の遺産も相続できなくなるため、慎重に判断する必要があります。
ここで注意しておきたいのが、相続放棄しただけでは山林の管理義務が残るという点です。管理義務を免れるためには、相続放棄手続きと同時に相続財産管理人を選任する必要があります。相続財産管理人を選任する手続きは、司法書士に依頼できますが、数十万円程度の費用がかかることもあるため、費用との兼ね合いも考えて決定するほうが賢明でしょう。
親の土地を売る方法については、こちらの記事で詳しく解説されています。
https://news.mynavi.jp/fudosan-satei/9715
寄付先を探す
山林を寄付するという手もあります。寄付先はその地域の自治体や法人が一般的ですが、隣地の所有者へ寄付するというケースも見られます。
ただし、山林を寄付した例は決して多くありません。自治体へ寄付する場合は厳しい条件を満たす必要があり、法人や個人でも寄付先に大きなメリットがなければ、受け取ってもらえる可能性は低く断られることも多いです。
個人への寄付の場合は、受け取る側に贈与税の負担があり、法人への寄付は受け取る側の贈与税だけでなく、寄付する側にも所得税の負担がかかります。そのため、大きなメリットがある場合に利用できる方法といえるでしょう。
まとめ
土地活用のなかでも山林の活用は特に難しく、うまくいかないことも多いといわれています。しかし、山林だからといって活用を諦めることはありません。山林の状態や特徴を活かすことで、投資額よりも大きな利益を生む可能性もあります。
山林を有効活用したいなら、今回紹介したような方法をはじめ、どのような使い方が考えられるのかをよく検討することが大切です。専門家への相談や売却も視野に入れながら、山林を活かす最もよい方法を見つけましょう。
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