「土地を売却したいけれど、どこに相談したらいいの？」「税金のことがさっぱりわからない」など、不動産の売却にお悩みではありませんか？
不動産の売却ははじめての経験という方がほとんどなのにも関わらず、特に土地においては相続や境界など専門用語が絡み複雑な手続きになりがちです。どういった不動産会社を選べば良いか、どのような税金がかかるのか、必要な手続きは何かなど、土地売却には、そのステップが進むたびに、さまざまな悩みがつきまとうことでしょう。
そんなときには、どこに相談したらよいのか把握しておくと安心です。本記事では、土地などの不動産売却の悩みの相談先を、お悩み・状況別にご紹介しています。売却をトラブルなくスムーズにおこなえるよう、手引き書としてぜひ参考にしてください。
【悩み・状況別】土地売却のおすすめ相談先一覧
土地売却は、状況や事情によってさまざまな悩みが生じるものです。まずはそれぞれの悩みや状況に応じたおすすめの相談先を下記にまとめましたのでご覧ください。
| 悩み・状況 | おすすめの相談先 |
| 土地売却の総合的な悩み |
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| 住宅ローンについて |
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| 相続について |
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| 税金について |
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| 確定申告について |
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| 土地の境界について |
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| 土地活用について |
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相談先それぞれの利用方法や詳細について、次章で詳しく述べていきます。
不動産・土地売却の総合的な悩みの相談先
まずは土地売却に関する悩みについての総合的な相談先を解説します。結論からいえば、土地売却全般の悩みは不動産会社に相談することをおすすめします。
ただし、不動産会社はそれぞれ会社ごとに異なる得意分野を持っているので、自分に合った業者を選んで相談することが大切です。
売却全般のことは不動産会社
土地売却の一連の流れについての困りごとや疑問を解決したいとき、または売却の注意点やアドバイスがほしいときには、不動産会社を頼りましょう。不動産会社はいくつもの不動産を売却してきたプロが集まっていますから、悩みをきっと解決してくれるはずです。
たとえ担当外の相談ごとであっても、不動産売却に関連することなら、連携する専門機関を紹介してくれることもあり、安心です。土地売却に関してわからないことがあれば、まずはお近くの不動産会社に連絡しましょう。
ただし、売却することを前提とした相談でなければ、快く受け入れてもらえない場合もあります。契約の獲得だけを考えている悪徳業者はもちろん、繁忙期の相談では、十分な時間を取ってもらえず、期待したようなアドバイスが得られないこともあるでしょう。
不動産売却に関することなら「住友不動産販売」に相談がおすすめ
不動産会社の中には、ホームページ上で必要事項を入力するだけで、簡単に無料査定を依頼できるところもあります。
初めての不動産売却は信頼できる大手企業に依頼したいという人におすすめしたいのが住友不動産販売です。住友不動産販売がおすすめな理由を以下にまとめています。
- 年間取扱件数3.5万件以上、お客様満足度94.1％の実績*
- メールで相談可能、しつこい営業はなし！
- いま売却すべきかどうかを含めて、不動産売却のプロに相談できる
目的に合わせた不動産会社選びをしよう
数ある不動産会社のなかには、土地の売却を得意とする業者やマンションの取り扱いを得意としている業者など、さまざまな特徴をもった不動産会社が存在します。土地売却について具体的な希望があるなら、その希望に沿うような不動産会社を選んで相談しましょう。
早く売りたいなら買取専門の不動産会社
「土地をなるべく早く売ってまとまった資金が欲しい」「早く手放して費用をかけたくない」といった場合には、買取を専門におこなう不動産会社を訪ねましょう。
不動産売却は、不動産会社を介して個人間でおこなう仲介売却と、不動産会社に直接買い取ってもらう買取売却の2種類に大きく分類することができます。仲介売却に比べると、買取売却の価格は安くなってしまう傾向にありますが、購入希望者を探したり内覧をおこなったりといったような手間や時間がかからないため、より早く現金化することができることが大きなメリットです。
仲介売却と買取売却のどちらも並行しておこなっている業者もありますが、買取専門の業者のほうがスムーズな傾向があります。
不動産買取についてより詳しく解説した記事と、おすすめの買取業者を解説した次の記事もご覧ください。
売却後も使いたいならリースバックを提供する不動産会社
売却後も土地を利用し続けたいとお考えなら、リースバックを提供している不動産会社を探しましょう。
リースバックとは、賃貸としてその不動産を利用することができるという制度のことです。何らかの理由でローンの返済が難しくなり、まとまった資金が必要な場合などに利用されます。本当は手放したくないものの、売却がやむを得ないときには、リーズバックの利用を検討しましょう。
不動産を売却すると、所有権は購入者に移るため、売主は不動産を失うことが普通です。リースバックでは、不動産会社が不動産を買い取った後、売主と賃貸契約を結ぶため、売却した不動産を利用し続けることができます。
リースバックを利用すると、その不動産会社と通常の売却よりも長く付き合うことになります。より慎重な業者選びを心がけましょう。
リースバックを検討している方には次の記事もおすすめです。
不動産会社選びのポイント
相談した不動産会社とそのまま媒介契約を結んで売却活動にのぞむことも少なくありません。相談した業者に知識や力量がなければ、良い売却が見込まれないでしょう。そこで、不動産会社の選び方のポイントをご紹介します。
- 会社の大きさではなく特徴で選ぶ
- 担当者のスキルの高さで選ぶ
以上の2点をおさえれば、きっと良い不動産会社に出会うことができるでしょう。それぞれのポイントについて詳しく解説していきます。
業者選びについてより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
会社の大きさではなく特徴で選ぶ
大切な土地を売却する不動産会社は、会社の大きさではなく、売却する土地の特徴や自分の状況に適した特徴を持っているかどうかで判断しましょう。
不動産に限らず、「業者を選択する際は必ず大手企業を選んでいる」という方も多いでしょう。大手企業は提供されるサービスの豊富さや知名度による安心感があるため選ばれやすいです。
しかし、不動産会社にはそれぞれ特徴や得意不得意があります。例えば、エリアによっては地域密着型の不動産会社のほうが独自のノウハウを有しているため、土地を高く評価してもらえることなどが挙げられます。このように、売却する土地の種類や状況に適した不動産会社を選んだほうが良いでしょう。
不動産会社を大手・中小・特殊型の3つに分類して比較しているこちらの記事もおすすめです。
担当者のスキルの高さで選ぶ
不動産会社の実績や力量も大切ですが、実際に売却活動をおこなうのは営業担当者です。精力的な活動がなく、土地のエリアや売却に関するノウハウがないようでは、理想的な売却は考えにくいでしょう。
担当者の力量が見たいなら、土地を査定するときが適しています。正しく査定額を出すことは、土地の状態だけでなく、地域の環境や景気などを含めて総合的に判断するスキルがなければできません。
希望よりも低い金額を提示されたとしても、価格の根拠の説明が明確でわかりやすく、適切な売却プランを提示してくれるような担当者なら、その後何か疑問が起きても安心です。
土地の特徴や自分の状況にあう特徴があり、スキルの高い担当者がいる不動産会社を選びたいときは、優良な不動産会社を多く登録している査定一括サイトを利用するとよいでしょう。
無料で利用できる！おすすめ不動産一括査定サービスTOP3
※クラウドワークス、クロスマーケティング調べ（2021/4/9～2021/4/13実施 回答数380人）
こちらは、サービス利用者のアンケート結果による「おすすめの不動産一括査定サービスTOP3」です。実際の利用者の声と編集部の知見が合わさってできたランキングですので、ぜひ参考にしてください。
また、次の記事ではより多くのサービスを含めたランキングや「査定結果の満足度TOP3」や「親族・友達におすすめしたいTOP3」などカテゴリ別にもランキングを紹介しています。さらに詳しく知りたい方は読んでみてください。
ローンに関する悩みごとの相談先
続いては、土地売却におけるローンに関する悩みの相談先を解説します。
土地を売却するにあたって生じる疑問として、「買ったときのローンはどうすればいい？」「残債はいくら？確認方法は？」といったローンに関する疑問も多いでしょう。
ローンに関する疑問は、基本的にローンを借りた金融機関に相談しましょう。また、借金がある場合や返済が難しい場合などは、法テラスに問い合わせることもおすすめです。それぞれ詳しく見ていきましょう。
ローンに関することは金融機関
土地売却に関するローンの相談は、ローンを借りた金融機関に相談しましょう。不動産を売却する際は、残っているローンを全額返済し、抵当権を外す手続き（抵当権抹消登記）をする必要があります。
抵当権とは、不動産を購入したときにローンを組んだ場合、金融機関がその不動産を担保とする権利のことです。もしもローンを返済できなくなった場合、金融機関はその不動産を競売にかけるなどして損失を補うことができます。
土地を売却すると、その売上金からローン残債を一括で返済し、抵当権を抹消する登記をおこないます。登記手続きを円滑にするには、ローンに関するトラブルがないよう、金融機関に相談しながら進めましょう。
ローン返済のトラブルなら法テラス
土地の売却のローンに関してトラブルが起きている場合には、法テラスを利用しましょう。法テラスとは、ローン等に関するトラブルを解決するために国によって設けられた総合案内所です。次のようなサポートをおこなっています。
- 借金や闇金融被害についての法制度に関する情報提供
- 経済困窮者に対する無料法律相談の提供
- 経済困窮者に対する弁護士・司法書士費用の立て替え
借金や離婚など、ローン返済に関するなんらかのトラブルを抱えた状態で土地売却にのぞむなら、法テラスで無料で相談をし、アドバイスをもらうと良いでしょう。
相続に関する悩みごとの相談先
相続によって土地の売却が発生することもあります。相続問題はトラブルに発展しやすく、身近な人には相談しづらいことも珍しくありません。適切な機関に相談して早急な事態の解決を目指しましょう。
遺産分与で揉めた場合は弁護士
相続人が複数いて、遺産分与による土地の売却で揉めるような場合は弁護士に相談するのが良いでしょう。しかし、弁護士への相談は高い料金を支払わなければならない場合が多いです。当人同士で話し合いができるのなら、弁護士に頼らずに解決してしまったほうが費用をおさえることができます。
自分たちではどうしても問題を解決できなかった場合、各都道府県の弁護士会がおこなう法律相談に参加すると良いでしょう。料金は30分2,000～5,000円程度(各弁護士会で料金が異なる)で、弁護士事務所に直接相談に赴くより、安い金額で対面相談ができます。
弁護士が必要になる不動産売買のケースについて詳しくはこちらの記事もおすすめです。
相続する土地の価値を知るなら不動産鑑定士
遺産相続で裁判に発展したような場合、不動産鑑定士に不動産鑑定評価書の作成を依頼しなければなりません。
不動産鑑定士は、法律に基づいて土地の評価をし、公的な資料となる不動産鑑定評価書を作成する専門家です。不動産鑑定書とは、土地の場合所在・地番・種別・面積などによって評価され、裁判所や税務署など公的機関に提出できる立証資料として利用されます。査定には1ヶ月程度かかり、20～30万円程度の費用がかかります。
不動産鑑定の費用に関して詳しくは次の記事を参照してください。
登記変更をする場合は司法書士
相続にも登記が必要となる場合があります。相続した土地を売却するなら、その土地の名義変更の登記が必要です。相続に限らず、登記に関する悩み事なら司法書士に相談しましょう。
登記は自分でもおこなうことができます。しかし、手間や時間がかかることに加え、相続に関する登記や不動産売却に関する登記には複雑なものも多く、間違いや記入漏れが発生するケースも少なくありません。金銭的に余裕があれば、司法書士に依頼したほうが賢明です。
土地の売買の流れや必要な手続きについて詳しくは次の記事がおすすめです。
税金に関する悩みごとの相談先
税金問題なら専門家である税理士に相談することをおすすめします。また、国税については国税庁の電話相談窓口を利用するのも手です。
土地を売却する際、税金の支払いが発生することがあります。税金の問題にはなじみがなく、複雑で難しいと考えている方も多いでしょう。疑問点や悩みはそのままにせず、専門家に話を聞いて行動したほうが無難です。
土地売却にかかる税金のことは税理士
土地売却にかかわる税金についてわからないことがあった場合、税理士に問い合わせましょう。
土地の売却にはいくつかの税金が絡んできます。例えば土地の売却で発生した利益に対して課せられる譲渡所得税や、売買契約書にかかる印紙税などがその一例です。税金に関する疑問点をそのままにしておくと、払うべきものが支払えず、追加で延滞金を支払うことにもなりかねません。
無料相談を実施している税理士事務所を選んだり、各県の税理士会が実施する無料相談会を利用したりすると良いでしょう。
不動産売却にかかる税金について詳しくはこちらの記事を参照してください。
国税に関する質問は国税庁の電話相談
譲渡所得税を含む所得税や売買にかかる消費税、また相続税といった国税に関する質問がある場合、国税庁に問い合わせることも手です。仕組みがわからない場合など簡単な質問であれば、国税庁の電話相談センターで無料で相談することができます。
ただし、あくまで対面でない電話口での対応のため、自分に合わない担当者にあたってしまったり、複雑な問題や具体的な金額を尋ねるような相談は、意見の食い違いが発生したりすることもあります。国税に関する相談ごとであっても、税理士に直接相談するほうが確実です。
また、地方税に関しては、所轄の自治体の窓口で相談に乗ってもらえる場合があります。自治体のホームページや電話で問い合わせてみると良いでしょう。
確定申告に関する悩みごとの相談先
確定申告の悩みなら、自治体や税務署の無料相談会や会計事務所を利用しましょう。
土地を含め不動産の売却をしたら、必ず確定申告をおこなわなくてはなりません。普段の申告を就業先に任せているような場合、そもそもやり方がわからず困ってしまうことも多いです。ただし、正しく申告しなければ脱税を疑われることにもなりかねません。確定申告は相談先と話し合いながら慎重に進めることをおすすめします。
確定申告の方法については自治体の無料相談会
確定申告は相談希望者が多いため、自治体が積極的に相談会を開催していることも珍しくありません。市区町村ごとの税務署が確定申告書の書き方などの指導を無料でおこなっています。
確定申告は、曜日によってズレはあるものの、基本的に毎年2月16日から3月15日にかけて申請します。それにあわせ、自治体の無料相談会は2月上旬ごろから順次おこなわれています。
申請期間中に相談に行くこともできますが、窓口は混雑していることが多いため、疑問点があるなら期間前に問い合わせるほうがおすすめです。
確定申告についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もおすすめです。
事業をおこなっている場合は会計事務所
事業をしていて、以前から依頼している会計事務所がある場合は、そちらに相談すると混乱がなくて良いでしょう。
ただし、会計事務所と結んだ契約が、会計業務をすべて相談できるようなプランだったとしても、不動産売却は事業とは別でおこなったものとみなされ別料金を請求されることもあります。特に譲渡所得税の申告は複雑になることが多いため、別途報酬を支払わなければならない場合も多いです。
もちろん、事業をおこなっていない場合でも、会計事務所に確定申告の依頼をすることもできます。しかし、きちんと説明を受ければ土地売却の確定申告はさほど難しいことではありません。自分で申告するほうが費用をおさえることができるでしょう。
土地の境界に関する悩みごとの相談先
土地の測量をおこないたいような場合は、状況に分けて土地家屋調査士と測量士のどちらかに相談しましょう。
土地の売却でよく問題になるのが境界線確定についてです。古い土地では、隣地との境界線があいまいで、土地の広さが正確にわかっていないようなこともよく起こります。売却前に境界を明らかにしておくと、トラブルを未然に防ぐことができます。
隣地との境界が不明の場合は土地家屋調査士
隣地との境界が明確になっていない場合は、売却する前に土地家屋調査士に依頼して境界確定図を作成してもらいましょう。また、境界確定図を売却時に購入希望者から求められるケースもあります。
土地家屋調査士は、測量をして公的な図面である境界確定図を作成することができます。作成にあたって、隣地の所有者立ち合いのもと境界確定測量をおこない、杭を建てるなどして隣地との境界線を明らかにします。土地家屋調査士は登記手続きまで含めて依頼することができます。
このような境界確定測量には3～4ヶ月程度要し、隣地ともめているような場合には1年以上かかる恐れもあるため、測量をおこなうならなるべく早く依頼したほうが良いです。費用は60～80万円程度で、土地家屋調査士事務所によって異なります。
登記を目的としない測量の場合は測量士
登記を必要とせず、単純に土地の広さを知りたい場合は測量士に測量を依頼しましょう。
注意しておきたいのは、測量士は測量をおこなう専門家であって、登記などの手続きを代行することはできないという点です。また、土地家屋調査士は登記を目的とする測量しかおこなうことができませんが、測量士はトンネルやダムといった公共物の測量もおこなっています。
土地の売却や登記のための測量を目的としているなら、測量士でなく土地家屋調査士に確定測量を依頼するようにしましょう。
土地売却時の測量について詳しくは次の記事がおすすめです。
不動産・土地活用を考えている場合の相談先
「土地を売却するか維持するか迷っている」「儲かるなら有効活用したい」という方も多いのではないでしょうか？
所有する土地を売却し、まとまったお金を得るのも良いですが、何らかの形で活用して、ビジネスとして成立させることも選択肢のひとつです。土地活用を考えている場合の主な相談先は、次の通りです。
- 土地活用コンサルタント
- ファイナンシャルプランナー
- 活用法の専門業者
それぞれ詳しく見ていきましょう。
活用方法に悩んでいるなら土地活用コンサルタント
所有する土地をどうするか迷っているなら、土地活用コンサルタントにアドバイスをもらうことがおすすめです。
土地活用コンサルタントは、土地活用全般についてのアドバイスをおこなっている土地活用のスペシャリストのことをいいます。数多くある土地活用方法のなかから、その土地や持ち主、活用目的に適した方法やプランを提案してくれます。また、資料作成など難しい業務を代行してくれるため、はじめての土地活用であっても安心です。
売却するか活用するかで迷っている場合でも、土地にどのような価値があるかを見極め、第3者の立場からより良い提案をしてくれることでしょう。
土地活用コンサルタントについて詳しくは次の記事もご覧ください。
土地活用の方法に迷っているなら「HOME4U土地活用」がおすすめ
- どの土地活用方法を選べば良いのか迷っている
- 土地活用の相談をどこにしたら良いのかわからない
- 初期費用や将来得られる収益のバランスを見ながら検討したい
収支についての相談ならファイナンシャルプランナー
「土地を活用するにはどのくらいの費用がかかるの？」「どのくらいの利益が見込まれる？」など、土地活用の収支に関する相談ごとならファイナンシャルプランナーがおすすめです。
ファイナンシャルプランナーは、個人や家庭の資金計画について豊富な知識を有し、目標達成や生活力の向上などのためのアドバイスをしてくれる専門家のことをいいます。土地活用後、利益がどうなるかといった話だけでなく、生活費や貯蓄といった相談者の総合的な収支について考えてくれるため、大変有用です。
資産形成や運用、税金、保険といったお金に関する総合的な相談をおこなうことができ、売却か活用か迷っている場合にも頼りになることでしょう。
活用方法が決まっているなら専門業者
希望の土地活用の方法があるなら、その活用法の専門業者に直接問い合わせることをおすすめします。
例えば、アパートやマンションといった賃貸経営なら不動産会社やハウスメーカーに問い合わせ、駐車場経営なら駐車場専門業者に相談するといったように、活用法ごとにそれぞれ適した相談先があります。まずは土地活用コンサルタントやファイナンシャルプランナーに相談して活用方法を決め、その後専門業者に連絡するのも手です。
ただし、土地の状態や広さによっては、希望した活用法が利用できないことも考えられます。専門業者に連絡する前に登記簿謄本を取り寄せるなどして、土地の状態や地目を確認しておくと良いでしょう。
おすすめの土地活用方法については次の記事をご覧ください。
不動産売却でよくある相談
不動産売却を進める中で、よくある相談や疑問は次の通りです。
- 売却する前に掃除やリフォームすべきなのか
- 売却時にどのような費用や税金がかかるのか
- 売却の手続きで必要な書類がわからない
ここでは、各相談の回答を紹介します。スムーズに不動産売却を進めたい方は、ぜひ参考にしてください。
売却する前に掃除やリフォームすべきなのか
不動産を売却する前には、室内をクリーニングしておくことをおすすめします。クリーニングを行っておくと、清潔な印象を与えられるだけではなく、部屋の中を広く見せられるため、購入希望者の購買意欲を高めることにつながるでしょう。その反対に部屋の中が汚い状態の場合、査定を行う際にマイナスに響く可能性もあります。
一方リフォームは、リフォーム費用を売却価格へ上乗せすることが困難であったり、購入者自身でリフォームをしたいケースもあったり、絶対にした方が良いとは言い切れません。ただし、リフォームすることで高値で売却できることもあるため、不動産会社と相談してリフォームするのか決めましょう。
不動産売却における掃除やリフォームに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。
売却時にどのような費用や税金がかかるのか
不動産売却には、さまざまな費用や税金が必要です。その詳細は、以下の通りです。
| 必要費用 |
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| 税金 |
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仲介手数料は、不動産仲介会社に支払う費用であり、不動産の売却価格によって変動します。また、譲渡税は不動産を売り、経費を差し引いて利益が出たときのみ必要な税金であり、すべての人が課されるものではありません。不動産売却に必要な費用や税金をまとめた記事は、こちらです。
売却の手続きで必要な書類がわからない
不動産の売却で必要になる書類は、売却前、契約締結時、決済時によって異なります。各ステップで準備する書類は以下の通りです。
| 売却前 |
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| 契約締結時 |
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| 決済時 |
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マンションの場合は、管理規約や長期修繕計画書なども必要書類に含まれます。より詳しく不動産売却の必要書類について解説しているのは、こちらの記事です。
まとめ
土地の売却には問題やトラブルがつきまといます。しかも、1人では解決できないような複雑な問題も多く、相談する機関を誤ると期待した答えが得られず、不要な費用を支払うことになりかねません。
何か問題が生じた場合、自分の状況を落ち着いて確認し、悩みや不安を誰に相談すると良いか、じっくり見極めることが必要です。ひとりで抱えず、専門家に相談することで解決の糸口がつかめることでしょう。
※「マイナビニュース不動産査定」は以下に記載されたリンク先からの情報をもとに、制作・編集しております。
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/
・https://www.rosenka.nta.go.jp/
・https://www.retpc.jp/chosa/reins/
・https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
・https://www.zentaku.or.jp/cms/wp-content/uploads/2022/02/2021-fudousan-anke-to.pdf
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